Was ist der Unterschied zwischen einer Betriebskostenpauschale und einer Betriebskostenvorauszahlung?
Den Parteien bei einem Mietverhältnis ist es freigestellt, welche Art der Bezahlung für die anfallenden Betriebskosten gewählt wird. In der Regel entrichten Mieter monatlich einen bestimmten Betrag für die Nebenkosten. Gemäß § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB besteht dabei die Möglichkeit, die Betriebskosten entweder als Pauschale oder aber als Vorauszahlung auszuweisen. Viele Vermieter bevorzugen eine Betriebskostenpauschale, da eine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten entfällt. Dennoch kommen Mieter und Vermieter bei einer Vorauszahlung in den meisten Fällen besser weg. Wichtig ist vor allem, dass eine klare Vereinbarung im Hinblick auf den Zahlungsmodus getroffen wird.
Die Nebenkostenpauschale
Verständigen sich die Parteien im Mietvertrag zur Abgeltung der Nebenkosten auf die Zahlung einer Betriebskostenpauschale, sind hiermit sämtliche Nebenkosten abgegolten. Demnach braucht der Vermieter auch keine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Allerdings muss mi Mietvertrag im Detail aufgeführt sein, welche Nebenkostenarten durch die Pauschale abgegolten werden sollen und welche eventuell gesondert zu bezahlen sind. Lässt sich hierzu im Mietvertrag keine Regelung finden, geht dies zulasten des Vermieters. Es ist dann davon auszugehen, dass mit der Pauschale alle zulässigen Nebenkosten abgegolten sein sollen. Zu beachten ist, dass Vermieter für Heiz- und Warmwasserkosten keine Pauschale erheben dürfen. Diese Posten müssen zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Mieter also nicht zur Nachzahlung verpflichtet, falls die tatsächlichen höher ausfallen. Andererseits steht ihm selbst aber auch kein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter bei Überbezahlung zu.
Die Nebenkostenvorauszahlung
Haben sich die Mietparteien auf eine Betriebskostenvorauszahlung geeinigt, muss bereits im Mietvertrag im Detail auf die anfallenden Nebenkosten verwiesen werden. Die Vorauszahlungen müssen in aller Regel monatlich geleistet werden. Ähnlich wie bei der Stromrechnung stellen diese Vorauszahlungen einen Vorschuss dar. In der zumeist jährlichen Betriebskostenabrechnung werden schließlich die tatsächlich angefallenen Nebenkosten den bereits gezahlten Abschlägen gegenübergestellt. Je nachdem kann sich nun entweder ein Überschuss zugunsten des Mieters oder noch offene Forderungen des Vermieters ergeben. Erstellt der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung, kann er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen. Darüber hinaus können zukünftige Vorauszahlungen anhand der Rechnung des letzten Jahres leichter begründet werden. Begrenzt sich die Höhe der Abschlagszahlungen nicht auf ein wirtschaftliches Maß, ist der Mieter nicht verpflichtet, den überhöhten Teil zu zahlen.
Das Für und Wider der Pauschale
Viele Vermieter verwenden nach wie vor die Betriebskostenpauschale, da sie bequem und unkompliziert erscheint. Dies kann sich jedoch schnell als Trugschluss erweisen. Bei länger anhaltenden Mietverhältnissen beispielsweise ist stellt sich eine jährliche Abrechnung mit automatischer Anpassung der künftigen Vorauszahlungen oftmals einfacher als eine Erhöhung der Pauschale dar. Des Weiteren hat der Mieter bei einer Nebenkostenpauschale keinen Anlass, seinen Energieverbrauch an wirtschaftlichen Grundsätzen zu orientieren. Deshalb ist es in den meisten Fällen die beste Lösung, wenn der Mieter eine Betriebskostenpauschale zahlt und der Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt. Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen kann die reale Entwicklung der Kosten mit einer Pauschale nicht seriös kalkuliert werden. Es stellt für alle Beteiligten die fairste und tragfähigste Lösung dar, wenn die Nebenkosten 1:1 an den Mieter übertragen werden.
