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Fristlose Mietvertragskündigung bei Beleidigungen und Drohungen

Beleidung und Drohung führt zu Kündigung Mietvertrag
Fristlose Mietvertragskündigung bei Beleidigungen und Drohungen

AG Lichtenberg, Az.: 10 C 103/15, Urteil vom 21.10.2016

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Lichtenberg, Zivilprozessabteilung 10, auf die mündliche Verhandlung vom 23.09.2016 für Recht erkannt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, den Wohnraum …, 1. OG Links, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche und einem Bad, ca. 42,84 m² groß, geräumt an den Kläger herauszugeben.

2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, 413,63 € an vorgerichtlichen Kosten der anwaltlichen Inanspruchnahme an den Kläger zu zahlen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe von leistet.

5. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.1.2017 gewährt.

Tatbestand:

Beleidung und Drohung führt zu Kündigung Mietvertrag

Foto: volkovslava / Bigstock

Die Parteien streiten über ein Räumungsbegehren des Klägers nach Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung.

Der Kläger ist gemäß Mietvertrag vom 10.11.2011 Vermieter, der Beklagte Mieter der näher aus dem Tenor ersichtlichen Wohnung im Hause … zu einem Mietzins inklusive Betriebskostenvorauszahlung von 399,00 €. Mit Anwaltsschreiben vom 6.11.2015 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (vgl. Anlage K2, Bl. 14 f. d.A.). Mit Anwaltsschreiben vom 25.11.2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos und hilfsweise fristgerecht (vgl. Anlage K2, Bl. 16 f. d.A.).

Der Kläger behauptet, der Beklagte habe Ende August 2015 die Zeugin …aggressiv mit den Worten beschimpft: ”Halt die Fresse.”

Am 18.9.2015 gegen 17:20 Uhr habe der Beklagte den Zeugen… im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür, als dieser an ihm vorbei gegangen sei, einen „Spast” genannt. Der Zeuge sei auch schon vorher vom Beklagten als „Spast” oder „Pisser” bezeichnet worden.

Am 26.9.2015 gegen 9:15 Uhr habe der Zeuge … das Schlafzimmerfenster seiner Wohnung geöffnet, um etwas zu lüften. Er habe gesehen, wie ein Herr und eine Dame in einer der Gartenparzellen in der Nähe des Hauses … schwere Holzkisten abluden. Den Beklagten schien das aber so sehr zu stören, dass er ein Fenster weit öffnete und heraus geschrieen habe :”Ihr verdammten Wichser, hört sofort damit auf… es gibt hier Leute, die arbeiten von Montag bis Freitag und wollen gefälligst ausschlafen…wenn ihr nicht sofort damit aufhört, dann komm ich runter und schlage euch die Fresse ein! Ihr verdammten deutschen Missgeburten!”

Am 19.9.2015 sei es zu folgendem Vorfall gekommen: Der Beklagte putze regelmäßig den an sich sauberen Hausflur. Als der Zeuge … mit seinem Sohn und der Zeugin … über den gerade frisch gewischten Boden gelaufen sei, habe sich der Beklagte dem Zeugen … in den Weg gestellt. Er habe ihn und seinen 8jährigen Sohn beschimpft mit den Worten:” Sie gehen mir auf den Sack, verpisst euch und geht mir nicht weiter auf die Eier.” Im weiteren habe er geäußert: ”Ich mache dich fertig, ich schwöre, du bekommst richtig Probleme, du behinderter Wichser, ich bin bisher hier mit jedem fertig geworden.”

Am 24.10.2015 habe die Zeugin … um 8.30 Uhr gegen die Wand des Beklagten geklopft, weil unglaublich laute Musik aus der Wohnung des Beklagten gedrungen sei. Der Beklagte habe sie darauf angeschrieen: ”Du Fotze, wenn du nicht aufhörst gegen die Wand zu klopfen schlage ich dich tot.”

Am 12.11.2015 habe der Beklagte dem Kläger über den Zeugen … ausrichten lassen: “ Der … ist doch krank, mit dem werde ich auch noch fertig. Mein Freund ist Chef der Hells Angels, der macht ihn glatt.” Er habe auch diejenigen Mieter beschimpft, deren Beschwerden Gegenstand der Kündigungserklärung vom 6.11.2015 gewesen seien.

Der Kläger beantragt,

1 ) den Beklagten zu verurteilen, den Wohnraum …, 1. OG Links, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche und einem Bad, ca. 42,84 m2 groß, geräumt an ihn herauszugeben.

 

2) 413,00 € an vorgerichtlichen Kosten der anwaltlichen Inanspruchnahme an ihn zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Gegenbeweislich betreffend den Vorfall am 19.5.2016 hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 23.9.2016 Beweis angeboten durch Vernehmung des Zeugen .. . Nicht der Beklagte, sondern der Zeuge… habe ausfallend reagiert.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … , … , … (früher …), … und … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 23.9.2016 (Bl. 66-71 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Das Mietverhältnis wurde jedenfalls durch die Kündigung des Klägers vom 25.11.2015 wirksam beendet.

Die Kündigung ist formell wirksam, da sie ausreichend begründet ist im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB. Das Verhalten des Beklagten als Kündigungsgrund wurde ausreichend dargelegt und individualisiert.

Die Kündigung war auch materiell wirksam, denn die Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes nach § 569 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 1 BGB waren erfüllt. Hierbei war die außerordentlich fristlose Kündigung vom 25.11.2015 gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Der Beklagte hat den Hausfrieden so erheblich gestört, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte.

Die besondere Erheblichkeit ergibt sich aus einer Gesamtschau des Verhaltens des Klägers. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Beklagte Mietmieter, Mitarbeiter des Klägers und den Kläger beleidigt und bedroht. Der Beklagte hat der Zeugin … gedroht sie „totzuschlagen”, dem Zeugen …. hat er vor dessen 8jährigen Sohn damit gedroht „ihn fertig zu machen“, dem Kläger hat er gedroht ihn durch einen Freund bei den Hells Angels „plattzumachen”. Er hat mehrfach Mitmieter, Mitarbeiter des Klägers und den Hausmeister als „Pisser”, „Spast”, „behinderter Wichser”, „Fotze” oder „Penner” bezeichnet.

Die Handlungen des Beklagten erfüllen die Straftatbestände der Bedrohung und Beleidigung gemäß §§ 241, 185 StGB und sind damit zugleich Vertragsverletzungen, da sie gegen den Vertragspartner, dessen Mitarbeiter sowie gegen die weiteren Hausbewohnern gerichtet waren (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2015, § 543 Rn. 187).

Das Gericht hat hierbei berücksichtigt, dass in der Großstadt Berlin ein etwas raurer Umgangston durchaus nichts Ungewöhnliches ist. Die Äußerungen des Beklagten überschreiten jedoch in Häufigkeit und Intensität das für den Kläger zumutbare Maß. Bei diesen handelte es sich nicht mehr um momentane oder vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheiten (vgl. LG Köln WM 1993, 349). Ebenso handelte es sich nicht mehr um Beleidigungen im unteren Spektrum denkbarer Beleidigungen (vgl. AG Charlottenburg, Grundeigentum 2015, 389). Schließlich waren die Äußerungen des Beklagten nicht Folge einer Provokation oder ähnlichem. Im Gegenteil, die Äußerungen des Beklagten erfolgten ohne näher erkennbaren oder nichtigem Anlass.

Im Einzelnen hat der Zeuge …… als Nachbar des Beklagten bekundet, dass der Beklagte ihn im Juni 2015 ohne Anlass mit „Fresse Spast” „begrüßt” hat. Er habe droht, „ihn fertig zu machen.“ Im September 2015 habe der Beklagte ihn und die Zeugin … als Pisser und Spast beschimpft, nachdem diese nur durch den Hausflur gegangen seien, den der Beklagte gewischt habe. Dabei habe der Beklagte – wenn auch nicht gezielt – einen Wischer durch den Hausflur geworfen. Der Zeuge hat ausgesagt, er habe „richtig Schiss” gehabt, was für eine hohe Aggressivität des Beklagten spricht. Die Zeugin … – die Lebensgefährtin des Zeugen …… – hat diese Aussage bestätigt.

Der Zeuge … , früher … , nebenberuflich Hausmeister beim Kläger, hat bekundet, dass der Beklagte geäußert habe „Ich habe einen Freund, der ist Chef bei den Hells Angels, der macht den … platt“ und dass „der … krank“ sei. Pisser oder Spast entspreche der üblichen Ausdrucksweise des Beklagten. Es habe noch weitere Beleidigungen gegenüber den Treppenreinigungskräften gegeben. Diese Darstellung hat ein weiterer Nachbar, der Zeuge … , bestätigt.

Die Zeugin und Nachbarin … hat bekundet, dass der gegenüber wohnende Beklagte sich an Tierhaaren auf ihrem Vorleger gestört und sich darüber lautstark beschwert habe. Auf Nachfrage der Zeugin, ob er ein Problem damit habe, hätte er „Halt die Fresse“ geantwortet. Als die Zeugin einmal wegen lauter Musik gegen die Wand geklopft habe, habe er sie als „Fotze“ beschimpft und ihr gedroht, sie totzuschlagen. Dies hätte so aggressiv gelungen, dass sie den Beklagten angezeigt habe.

Die Aussage des Zeugen …… war plastisch, detailreich und stimmte inhaltlich mit derjenigen der Zeugin … überein. Trotzdem gab es in der Formulierung ausreichende Unterschiede, die etwa gegen eine Absprache sprechen. Die Aussage des Zeugen … erachtet das Gericht ebenfalls als glaubhaft. Dieser gab bereitwillig und wiederholt zu, dass er sich nicht mehr an den genauen Wortlaut der Beleidigungen erinnere. Auch stellt sich die Aussage des Zeugen nicht als einseitig belastend für den Beklagten dar. So beschrieb der Zeuge, dass er durch das Ignorieren der Beleidigungen des Beklagten einen Modus gefunden habe, in dem man neben einander leben konnte („Das ging irgendwann hier rein und dort raus.“). Auch führte der Zeuge … im Hinblick auf die Ruhestörung durch die laute Musik aus, dass er zumindest in seiner Wohnung durch die Musik bzw. den Krach eines anderen Mieters noch mehr gestört werde.

Ähnliches spricht auch für die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen … (früher … ). Auch diese ist detailliert und plausibel, aber keinesfalls einseitig belastend für den Beklagten. Zu seinem eigenen Verhältnis zum Beklagten beschreibt er, dass er keinen persönlichen Streit mit dem Beklagten habe und er durchaus auch einmal ruhige Gespräche mit ihm geführt habe.

Die Aussage der Zeugin … ist ebenfalls glaubhaft. Sie ist widerspruchsfrei und detailliert. So hat sie etwa die „laute Musik“ plastisch als „Deutschrap“ näher bezeichnet. Sie ist auch glaubwürdig. Ihre Aussage war nicht von einer einseitigen Tendenz geprägt. So berichtet die Zeugin … z.B. auch davon, dass sich das Verhältnis zu dem Beklagten in letzter Zeit sogar wieder etwas beruhigt habe.

Dass die Zeugen möglicherweise durch den Kläger per E-Mail vom bisherigen Verlauf des Prozesses informiert wurden, spricht weder gegen deren Glaubwürdigkeit noch gegen die Glaubhaftigkeit der Aussagen. So hat sich keiner der Zeugen von der Formulierung an den Text des Beweisbeschlusses gehalten, sondern es wurden jeweils plastische lebensnahe Aussagen gemacht. So hat etwa der Zeuge … nicht von „glatt machen“ wie im Beweisbeschluss, sondern von „platt machen“ gesprochen. Das Gericht hat auch keine Anzeichen im Aussageverhalten oder in den Inhalten der Aussagen festgestellt, dass die Zeugen ihre Angaben zu Lasten des Beklagten etwa abgesprochen hätten.

Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung am 23.9.2016 erklärt hat, dass zumindest bei dem Ereignis am 19.9.2015 außerdem ein Bekannter des Beklagten, Herr …… , zugegen gewesen sei und die Aussagen der Zeugen … und …… in Zweifel ziehen könnte, ist dieser neue Beweisantritt gem. §§ 296 Abs. 2, 282 ZPO zurückzuweisen. Das Ereignis vom 23.09.2016 hat bereits in der Klageschrift eine zentrale Rolle eingenommen und ein entsprechender Beweisantrag hätte früher vorgebracht werden können. Die Verspätung ist auch nicht entschuldigt worden.

Überdies kommt es auf die Aussage dieses Zeugen auch nicht mehr an. Bereits die anderen zur Überzeugung des Gerichts bewiesenen Vorfälle sind für die fristlose Kündigung ausreichend. Insbesondere die Todesdrohungen gegen den Kläger gegenüber dem Zeugen … und gegenüber der Zeugin … reichen für eine fristlose Kündigung bereits aus. Ob der Beklagte in seiner Wohnung Cannabis konsumiert oder regelmäßig laut Musik hört, kann ebenfalls dahinstehen.

Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung seiner durch die Kündigung entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten gegen den Beklagten aus §§ 280 Abs. 1, 535 BGB in Höhe von 413,64 €. Zwar befand sich der Beklagte nicht in Verzug, er hat jedoch durch sein schuldhaftes Verhalten die Kündigung herbeigeführt. Ein privater Vermieter darf sich bei einer Kündigung auch anwaltlicher Hilfe bedienen (BGH, Urteil vom 6.10.2010 – VIII ZR 271/09).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis zum 31.1.2017 zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO. Das Gericht hat hierbei berücksichtigt, dass der Berliner Wohnungsmarkt derzeit angespannt ist. Gleichzeitig wird durch die Räumungsfrist das Interesse des Klägers, die Wohnung schnell zurückzuerhalten, nicht übermäßig beeinträchtigt. Die störenden Zwischenfälle, für die der Beklagte verantwortlich war, haben nach Aussage der Zeugen gerade in letzter Zeit abgenommen, weshalb das Gericht davon ausgeht, dass ein weiteres Zusammenleben des Beklagten mit der Mietergemeinschaft für einen Zeitraum von wenigen Monaten noch zumutbar ist.