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Die Heizung fällt aus – ab wann gilt Mietminderung?

Die Heizung fällt aus – ab wann gilt Mietminderung?

Rechte des Mieters bei defekter Heizung

In einem kalten Winter gibt es für Mieter fast nichts Schlimmeres als eine nicht einwandfrei funktionierende Heizung. Im Falle eines Heizungsausfalls ist es eigentlich die Aufgabe des Vermieters, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben. Doch was ist zu tun, wenn der Vermieter seiner Pflicht nicht unverzüglich nachkommt? Ab welchem Zeitpunkt ist eine Mietminderung gerechtfertigt und wie muss der Mieter vorgehen, falls der Vermieter komplett untätig bleibt? Im folgenden Artikel wird beschrieben, wie Mieter bei einer defekten Heizung am besten vorgehen. Siehe auch unser Formular zur Mietminderung.

Die Entstehung des Minderungsanspruchs

Heizungsausfall in den Wintermonaten als schwerwieender Mietmangel

Heizungsausfall in den Wintermonaten als schwerwiegender Mietmangel

Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass die Heizungsanlage ordnungsgemäß funktioniert (OLG Dresden WuM 2002, 541). Fällt die Heizung aus, wird sie nicht richtig warm oder überhitzt ständig, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt und es wird ein Recht zur Mietminderung des Mieters begründet. Schließlich zahlt der Mieter mit seinem monatlichen Mietzins dafür, dass der Vermieter eine funktionierende Heizungsanlage vorhält. Dennoch sollte der Mieter nicht ohne Weiteres einen Teil der Miete einbehalten. Bevor das Recht auf Mietminderung aufgrund einer defekten Heizungsanlage entsteht, muss der Mieter nämlich noch einige Vorgaben erfüllen.

Die richtige Vorgehensweise des Mieters

Voraussetzung für eine rechtswirksame Mietminderung ist zunächst, dass der Mieter den Defekt unverzüglich meldet. Dem Vermieter muss also fairerweise erst einmal die Möglichkeit eingeräumt werden, den Gewährleistungsmangel zu beseitigen. Wird die Heizungsanlage in einem angemessenen Zeitraum durch den Vermieter repariert, steht dem Mieter kein Anspruch auf Minderung zu. Was als angemessene Frist anzusehen ist hängt davon ab, wie stark der vorliegende Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt. So rechtfertigt ein Totalausfall der Heizung im Winter eine kürzere Frist als in etwa der Ausfall eines einzigen Heizkörpers in einer wärmeren Periode. Sollte der Vermieter nach dem Verstreichen dieser Frist den Mangel noch nicht behoben haben, kann der Mieter selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Lässt der Mieter den Mangel hingegen beheben, bevor der Vermieter in Verzug ist, kann der Mieter die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung vom Vermieter nicht ersetzt verlangen (BGH, VIII ZR 222/06). Kompliziert wird es, wenn der Vermieter wegen eines Urlaubs oder Ähnlichem unerreichbar ist. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Münster (AZ. 4 C 2725/09) darf der Mieter in bestimmten Fällen einen Notdienst auf Kosten des Vermieters bestellen. Dabei muss es sich allerdings um eine absolute Notsituation handeln.

Die Höhe der Kürzung

Wurde der Vermieter schnellstmöglich informiert und stand ihm die Möglichkeit zu, den Defekt umgehend zu beheben, ist eine Mietminderung generell ab dem ersten Tag des Heizungsausfalls möglich. Über die genaue Höhe der Minderung kann man kaum pauschale Angaben machen, da es hierzu keine gesetzlich verankerten Regelungen gibt. In Extremfällen, wenn die Wohnung infolge der Temperaturverhältnisse als unbewohnbar gilt, kann nach einem Beschluss des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 70/92) sogar eine Mietkürzung von 100 % gerechtfertigt sein. Bei einem Heizungsausfall von wenigen Tagen im Oktober hingegen erscheint eine Minderung von 20 % sicherlich als angemessen. Da die laufende Rechtsprechnug jedoch alles andere als einheitlich ist, kann die angemessene Höhe der Minderung nicht allgemeingültig festgehallten werden.