Mietkaution dient der Sicherung der Forderungen des Vermieters gegen den Mieter
Eine Mietkaution muss grundsätzlich nur dann gezahlt werden, wenn dies im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart worden ist. Hat der Vermieter eine Mietkautionsvereinbarung im Mietvertrag vergessen, kann er das im Nachhinein durch eine ergänzende Vereinbarung mit dem Mieter nachholen. Der Mieter hingegen muss dieser nachträglichen Forderung des Vermieters nicht zustimmen.
Soweit nicht etwas anderes zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, dient die Mietkaution ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die sich aus dem konkreten Mietverhältnis ergeben.
Neben den zu sichernden Ansprüchen erstreckt sich die Absicherung durch die Mietkaution auch auf noch nicht fällige Ansprüche. Das heißt, dass die Mietkaution auch zu Zwecken genutzt werden darf, die zukünftig erst eintreten werden oder zu erwarten sind, deren Anspruch bis dato also aber noch nicht besteht. Das können z.B. Nachforderungen des Vermieters sein, die sich beispielsweise aus noch nicht verrechneten Betriebskosten ergeben.
Zurückbehaltungsrecht der Mietkaution des Vermieters
Aus diesem Grund darf der Vermieter bis zur Feststellung der noch zu erwartenden Nachzahlungen einen angemessenen Teil der Mietkaution zurückbehalten. Als angemessen gilt die Betragshöhe, die zur Sicherung der bevorstehenden Nachforderung notwendig ist. Wäre dieser Schutz nicht gewährt, würde die Zweckrichtung der Mietkaution als Sicherungsmittel verloren gehen.
Rückzahlung der Mietkaution nicht direkt bei Beendigung des Mietverhältnisses
Doch daraus ergibt sich die Frage: Wann bekommt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurück?
Nach alleinhergehender Vorstellung wird fälschlicherweise angenommen, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Dem ist jedoch nicht so. Vielmehr muss die Rückzahlung erst nach Prüfungs- und Überlegungsfrist geleistet werden. Diese Frist kann bis zu sechs Monate betragen. Sind keine Ansprüche oder Nachforderungen mehr zu erwarten, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietkaution zurückzugeben bzw. zurückzuzahlen. Ist allerdings schon zu Beginn eindeutig, dass keinerlei Nachforderungen zu erwarten sind, hat der Vermieter dem Mieter die Kaution schon bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben bzw. zurückzuzahlen. Je nach Art der Rückerstattung sind auch die über die Dauer des Mietverhältnisses angefallenen Zinsen und Zinseszinsen an den Mieter zu zahlen bzw. herauszugeben.
Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters
Der Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Rückzahlung der Mietkaution unterliegt einer Verjährungsfrist. Diese richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen Vorschriften des § 195 BGB und beträgt daher drei Jahre. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Ablauf der sechs-monatigen Überlegungsfrist, d.h. sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses oder in Einzelfällen bis zum Ende des Jahres, in dem der Rückzahlungsanspruch entstanden ist. Insgesamt haben Mieter in der Regel also etwas mehr als drei Jahre Zeit, die Mietkaution vom Vermieter zurückzufordern. Danach kann der Vermieter die Einrede der Verjährung erheben, so dass er die Mietkaution nicht mehr an den Mieter zurückzahlen muss.
Muss der Vermieter noch Betriebskostenabrechnungen tätigen, besteht die Gefahr, dass sich durch die lange Berechnungszeit die Verjährungsfrist für den Mieter zur Rückforderung der Mietkaution verkürzt. Daher sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Abrechnung der Betriebskosten bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (Abrechnungszeitraum 01.01.201-31.12.2016 – Betriebskostenabrechnung muss der Mieter spätestens am 31.12.2017 erhalten haben) vorzunehmen und dem Mieter schriftlich vorzulegen, bzw. zu übersenden. Sie muss aber beispielsweise am letzten Tag der 12-Monatsfrist dem Mieter zugehen (z.B. wie im Beispiel am 31.12.2017).
Verrechnung von Mietkaution und offenen Forderungen des Vermieters
Ergibt sich nach der Prüfungs- und Überlegungszeit, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter noch offene Forderungen hat, kann er diese mit der Mietkaution verrechnen. Die Kaution darf dabei allerdings nur mit Forderungen verrechnet werden, die sich direkt aus dem Mietverhältnis ergeben. Bestehen zwischen Vermieter und Mieter noch andere offene Forderungen, die aus anderen Rechtsverhältnissen oder Verträgen herrühren, darf der Vermieter die Kaution zu diesen Zwecken nicht verwenden, auch wenn diese Regelung nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist. Ausschließlich Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis sind durch die Kaution zu sichern und können vom Vermieter mit dieser verrechnet werden.
Wie die Kaution schließlich zurückgegeben bzw. gezahlt wird, richtet sich ganz nach der Art, wie sie vom Mieter geleistet wurde. So kann die Rückzahlung entweder durch Überweisung des Geldbetrages inklusive der über den Zeitraum des Mietverhältnisses entstandenen Zinsen oder bei einer Bürgschaft durch Herausgabe der zur Sicherung hinterlassenen Bürgschaftsurkunde erfolgen.
