Kündigung der Wohnung bei Mietschulden- Was ist erlaubt?
Die Zahlung der Miete ist eine der wichtigsten Vertragspflichten im Rahmen eines Mietvertrages. Wenn die Miete monatlich zu zahlen ist, droht bereits nach zwei Monaten Mietrückstand die sofortige Wohnungskündigung. Doch was genau müssen Mieter und Vermieter bei Mietschulden und der darauf folgenden außerordentlichen Kündigung beachten? Fest steht, säumige Mieter die mit der Miete im Rückstand oder Verzug sind, bewegen sich auf dünnem Eis.
Kündigung aus besonderem Grund
Generell kann ein Mietvertrag nur dann gekündigt werden, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Selbst fristlose Kündigungen sind nur dann erlaubt, wenn sich der Mieter etwas sehr Schwerwiegendes geleistet hat. Wichtig zu wissen für den Mieter ist, dass eine Räumung der Wohnung nur dann möglich ist, wenn die Kündigung vor Gericht bestätigt wurde. Kommt es zu Mietrückständen, muss ein Mieter mit der Kündigung seiner Wohnung rechnen.
Wann kann das Mietverhältnis sofort gekündigt werden
In der heutigen Zeit wo Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit stets präsent sind, kann ein Mieter schon einmal in einen finanziellen Engpass kommen. Aber wer seine Miete nicht pünktlich bezahlt, der muss unter Umständen mit einer Kündigung rechnen. Dazu gibt es bestimmte Regeln.
Eine der wichtigsten Vertragspflichten eines Mieters sind die Mietzahlungen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber es generell ermöglicht, einem säumigen Mieter die Wohnung zu kündigen und ihn vor die Tür zu setzen. Nach § 543 BGFB (Absatz 2 Nr. 3) hat der Vermieter das Recht „zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“. Das tritt ein, wenn die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht gezahlt wurde oder wenn der Mieter mit einer Monatsmiete im Rückstand ist. Auch wenn sich der Termin über einen Zeitraum erstreckt, der zwei Monatsmieten entspricht, kann die sofortige Kündigung erfolgen. Dabei ist eine Vorabmahnung nicht notwendig. wie es der Gesetzgeber vorschreibt.
Wann kann gekündigt werden
Wird nun ein Mieter zum Problemfall, kann der Vermieter fristlos kündigen. Dazu gibt es aber bestimmte Voraussetzungen die erfüllt sei müssen.
- Der Zahlungsverzug – wenn der Mieter nicht zahlt
Der Mieter zahlt keine Mieter mehr oder nur noch teilweise. Dazu muss der Vermieter wissen, dass eine fristlose Kündigung nur dann erlaubt ist, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist oder wenn er nur teilweise bezahlt. Der Rückstand muss dazu aber mehr als eine Monatsmiete sein. Zahlt der Mieter nicht oder nur teilweise, so muss ein Rückstand von zwei Monatsmieten bestehen. In so einem Fall genügt eine fristlose Kündigung, eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Zahlt der Mieter aber innerhalb zwei Monate, nachdem eine gerichtliche Räumungsklage rechtskräftig wurde, so gilt die fristlose Kündigung nicht mehr, der Mieter kann weiter wohnen bleiben. Das nennt man eine Schonfristzahlung, die eine Kündigung nicht mehr ungültig machen kann, wenn der Mieter in den letzten beiden Jahren sie bereits in Anspruch nahm.
- Mietrückstand – Der Mieter zahlt nicht pünktlich
Die Miete wird zwar gezahlt, aber immer erst einige Tage oder oft auch Wochen später als das im Mietvertrag festgelegt wurde. Der Vermieter muss dazu wissen, dass nach Auffassung des Bundesgerichtshofes, eine fristlose Kündigung auch dann wirksam ist, wenn der Mieter stets unpünktlich bezahlt. Das fällt unter „eine schwere Vertragsverletzung“, so das Urteil der Richter (Az. VIII ZR 364/04. Der Vermieter muss aber seinen Mieter vorab einmal abmahnen.
- Der Mieter stört die Hausgemeinschaft
Wenn der Mieter stets stört und nachhaltig Unfrieden stiftet, kann der Vermieter kündigen, wenn die Situation sich als unzumutbar herausstellt.
Die Gründe können sein:
– Beleidigung des Vermieters oder der anderen Bewohner
– Aggressivität
– Belästigungen
– Ständiger Lärm vor allem Nachts
– Drogenhandel im Flur
– Müll im Treppenhaus
– Gestank
– Wenn der Mieter seinen Vermieter schlägt, so kann das ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Handelt es sich um nächtliche Ruhestörungen, so muss eine Abmahnung vor der Kündigung erfolgen. Der Vermieter sollte dazu wissen, dass er die Beweislast hat und Zeugen benennen muss, die auch bei Gericht gegen den Mieter aussagen. Ein schriftliches Protokolls genügt den Richtern oft nicht. - Andere Gründe
Andere Gründe sind beispielsweise, wenn der Mieter die Wohnung vernachlässigt. Das könnte dann ein Grund sein, wenn er brandgefährliche Stoffe in seiner Wohnung lagert. Wenn der Mieter einen Untermieter bei sich wohnen lässt, ohne vorher den Vermieter zu fragen, so begeht er eine Vertragsverletzung. Nach einer Abmahnung kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen. Betreibt der Mieter ein Gewerbe in seiner Wohnung, beispielsweise ein Kosmetikstudio, gilt die Rechtsprechung in der Art, wie man das Gewerbe nach außen hin wahrnimmt. Das bedeutet, je mehr Warenlieferungen und Publikumsverkehr herrscht, umso größer kann der Kündigungsgrund sein. Betreibt der Mieter aber ein Home Office, so ist das kein Grund eine fristlose Kündigung auszusprechen.
Die Abmahnung sollte schriftlich fixiert werden, da der Vermieter ansonsten ein Beweisproblem hat. Auch die fristlose Kündigung bedarf der schriftlichen Form.
Was gilt es bei einem Mietrückstand zu beachten?
Neben den bereits oben erwähnten Rückstände von 2 aufeinanderfolgenden ausbleibenden Mietzahlungen sollte auch beachtet werden, was genau zur Miete zählt und was nicht. Zur Miete zählen ebenso die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, sowie die Miete für z.B. eine zusätzlich vereinbarte Garage oder einen Stellplatz für den PKW oder sonstige Mieten für weitere Nebenräume im Rahmen des vereinbarten Meitvertrages. Ein Kündigungsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Mieter die Miete wegen nachweislich bestehender und korrekt angemahnter Wohnungsmängel gekürzt hat oder wegen einer bemängelten Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung Einwände erhoben hat, deren Klärung noch aussteht.
Weiterhin ist zu beachten, wenn der Mieter die rückständige Miete zahlt, bevor der Vermieter aktiv wird, kann der Vermieter nach Zahlung nicht nicht mehr für den vorherigen Zahlungsverzug fristlos kündigen. Hat der Vermieter bereits die Kündigun aus gesprochen und erfolgt vom Mieter direkt und unmittelbar nach der Kündigung eine Aufrechnung, wird die Kündigung unwirksam. Sie wird ebenfalls unwirksam, wenn der Mieter sämtliche Mietschulden innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig zahlt. Wurde jedoch aus dem gleichen Grund innerhalb der letzten 2 Jahre schon mal eine Kündigung wegen Mietrückständen ausgesprochen, verfällt diese Regelung. Die ausgesproche außerordentliche fristlose Kündigung bleibt in dem Fall dann wirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). In Fällen des Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter jedoch nicht dazu verpflichtet, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen.
Mietrückstände können des weiteren auch nicht mit der Mietkaution verrechnet werden (Amtsgericht München Az.: 415 C 31694/11). Als Begründung heißt es, das der Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution habe. Ein Mietrückstand ist zusammenfassend immer ein ärgerliches Thema. Sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter.
