Es gibt Situationen, da möchte der Mieter einer Wohnung vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden. Eine Abkürzung der Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter kann einvernehmlich erfolgen, oder der Mieter beruft sich auf eine etwaige im Mietvertrag enthaltene sogenannte Nachmieterklausel oder ein Sonderkündigungsrecht.
Die Nachmieterklausel
Die Nachmieterklausel besagt im Allgemeinen nichts anderes, als dass der Mieter sich aus einem Mietvertrag dann vorzeitig lösen kann, wenn er einen Nachmieter stellt. Dies bedeutet, dass bei einer derartigen Fallkonstellation die Vermieterseite den alten Mieter aus dem Vertrag zu entlassen hat. Allerdings müssen natürlich auch die Rechte des Vermieters gewahrt bleiben. Dieser hat nämlich ein Interesse daran, einen zuverlässigen und solventen Nachmieter zu bekommen. Somit muss der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren. Gibt es nämlich für den Vermieter einen triftigen Grund, einen einzelnen Nachmieter nicht zu akzeptieren, muss der Mieter einen neuen stellen und trotz der Nachmieterklausel weiter seinen mietvertraglichen Pflichten nachkommen.
Berechtigte Gründe für die Ablehnung eines Nachmieters
Da der Vermieter einen triftigen Grund benötigt, einen vom Mieter gestellten Nachmieter abzulehnen, darf der Vermieter einen Nachmieter nicht willkürlich zurückweisen. Anerkannte berechtigte Gründe stellen beispielsweise Tatsachen dar, die aus Sicht des Vermieters die Annahme rechtfertigen, der seitens des Mieters gestellte Nachmieter könne seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllen. Dies gilt vor allen Dingen dann, wenn klar erkennbar ist, dass der Nachmieter aufgrund seiner mangelnden wirtschaftlichen Verhältnisse die Miete nicht oder nicht pünktlich zahlen kann. Denkbar ist hier auch der Fall, dass aus Sicht des Vermieters die berechtigte Annahme besteht, dass der Nachmieter aufgrund seines Verhaltens den Hausfrieden stören würde. Die Grenzziehung zwischen berechtigten und nicht berechtigten Gründen fällt in der Praxis mitunter nicht leicht. So können auch moralische Wertvorstellungen hier eine gewichtige Rolle spielen. Jedenfalls ist entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt, dass ein Vermieter einen Nachmieter nicht allein deshalb ablehnen darf, weil dieser ein Ausländer ist. Lehnt beispielsweise der Vermieter einen Nachmieter ab, ohne hierzu berechtigt zu sein, so ist der Hauptmieter berechtigt, die weitere Zahlung der laufenden Mieten zu unterlassen. Dies gilt von dem Zeitpunkt an, zu dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.
Vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis ohne Nachmieterklausel
Ausnahmsweise kommt eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis auch ohne eine Nachmieterklausel in Betracht. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter ausnahmsweise ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat. Dann also, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter eine unbillige Härte bedeuten würde, muss der Vermieter auch ohne Nachmieterklausel einen geeigneten Nachmieter akzeptieren. Eine solche Härte in der Person des Mieters liegt zum Beispiel dann vor, wenn berufliche Gründe oder eine schwere Erkrankung einen Umzug erforderlich machen. Ein solcher Grund kann auch darin liegen, wenn die ursprüngliche Mietwohnung zu klein geworden und deshalb ein Umzug erforderlich ist. Auch hier gilt das bereits oben Gesagte, dass der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren muss, der Vermieter aber einen Nachmieter nur aus einem berechtigten Grund ablehnen darf.
Fazit: Ein Mieter hat durchaus Chancen, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Dies gilt erst recht, wenn der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthält. Aber auch ohne eine solche Nachmieterklausel ist ausnahmsweise eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis möglich. In beiden Fällen muss der Mieter einen für den Vermieter akzeptablen Nachmieter stellen. Der Vermieter seinerseits darf einen Nachmieter nur aus einem berechtigten Grund ablehnen.
