LG Berlin, Az: 63 S 115/16, Urteil vom 20.12.2016
1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 26.02.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 19 C 176/15 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
2. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Beklagten zum Rückbau der Trennwand aus § 541 BGB gegenüber der Klägerin verpflichtet sind.
In der Errichtung der Trennwand lag ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.
Die Beklagten haben es versäumt, eine erforderliche Genehmigung von der Klägerin einzuholen.
Insbesondere hatten die Beklagten auch keinen Anspruch auf eine Errichtung der Trennwände, da deren Errichtung entgegen ihrer Auffassung nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt war.
Soweit konkrete Regelungen zum Umfang des Mietgebrauchs getroffen werden, richten sich dessen Art und Umfang grundsätzlich nach diesen.
Im vorliegenden Fall haben die Parteien nach § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages vereinbart, dass sämtliche bauliche Maßnahmen unter dem Erlaubnisvorbehalt der Klägerin stehen.
Es kann dahinstehen, ob es sich bei der vorgenannten Ziff. des Mietvertrages um eine AGB i.S.d. §§ 305 ff. BGB handelt, da ein derartiger Erlaubnisvorbehalt auch unter diesen Gesichtspunkten wirksam ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 535, Rn. 423).
Die gebotene Auslegung von § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages gemäß der §§ 133, 157 BGb mit Rücksicht auf die Gebote von Treu und Glauben und der Verkehrssitte ergibt, dass die streitgegenständlichen baulichen Maßnahmen dieser Erlaubnispflicht unterlagen.
Zwar liegen lediglich kleinere Eingriffe in die Bausubstanz ähnlich dem Bohren und Anbringen von Dübeln bei Regalen oder Bildern, das grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt ist, vor, wie die Beklagten zutreffend anmerken, jedoch sind diese Substanzeingriffe zum Einen nicht derart niederschwellig und alltäglich, dass sie vom gewöhnlichen, nach der Verkehrssitte nicht eingeschränkten Gebrauch der Mietsache gedeckt sind, zum anderen finden sich die Löcher eben nicht, wie üblich in den Wänden, sondern auch im Boden.
Dabei ist es unerheblich, wie genau die vorliegenden Arbeiten ausgeführt wurden, insbesondere, ob die Rigipsplatten an einem im Dielenboden befestigten Metallgerüstangebracht sind.
Zugunsten der Beklagten kann unterstellt werden, dass die streitgegenständliche Konstruktion allein mittels Befestigung in den beiden Wänden bewerkstelligt wurde.
Es handelt sich um eine mehrere Meter lange Wand mit einer Tür samt Zarge und daher, was kaum mit dem durch den Vermieter auch grundsätzlich zu erwartenden Anbringen von Regalen oder Bildern vergleichbar ist, sondern vielmehr allein aufgrund des Umfangs der geschaffenen Ergebnisses den gewöhnlichen Mietgebrauch übersteigt und einen Koordinationsbedarf mit dem Vermieter hervorruft.
gerade in diesen Fällen ist gemäß § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages das diesbezügliche Bestimmungsrecht jedoch dem Vermieter zugewiesen (Eisenschmid aaO).
Die Verweigerung der Genehmigung durch die Klägerin kann auch nicht als treuwidrig i.S.d. § 242 BGB angesehen werden. Unabhängig davon, ob eine Verweigerung überhaupt begründungspflichtig ist (vgl. zu der Frage Eisenschmid aaO, Rn. 441) hat die Klägerin jedenfalls Gründe vorgetragen, die das Beharren auf ihrem Bestimmungsrecht nicht treuwidrig erscheinen lassen. So hat die Klägerin sowohl hinsichtlich des Denkmalschutzes als auch des Brandschutzes, bzw. der Stabilität und Sicherheit Bedenken gegen die Zulässigkeit der Trennwand gehegt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
