Der Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung
In einem Wohnhaus mit mehreren Mietparteien enthält der Mietvertrag in aller Regel auch eine Bestimmung über den Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel. Inhalt solcher Regelungen ist die Verteilung der anfallenden Nebenkosten auf die einzelnen Mieter. Nebenkosten entstehen grundsätzlich für die Versorgung oder Bewirtschaftung eines Hauses in seiner Gesamtheit. Wie hoch die Kosten für die jeweilige Mietpartei ausfallen, hängt von der Art des Umlageschlüssels ab. Der Verteilerschlüssel bestimmt somit die Höhe der Belastung des einzelnen Mieters. Es gibt viele Möglichkeiten, die Nebenkosten auf die verschiedenen Mietparteien zu verteilen.
In Betracht kommen folgende Verteilerschlüssel:
1.) Verteilerschlüssel nach Wohnfläche
Hier werden die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche des jeweiligen Mieters zur Gesamtwohnfläche umgelegt. In diesem Fall richtet sich der Kostenanteil einer Mietpartei nach dem Verhältnis der Wohnfläche ihres Mietobjektes zur gesamten Wohnfläche des Gebäudes. Mit dem Verteilerschlüssel nach Wohnfläche muss der Vermieter zwar die Quadratmeterzahl der Wohnungen wissen, dafür muss er sie nur einmal ermitteln. Zudem sieht das Gesetz in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB die Abrechnung nach der Wohnfläche als Regelmaßstab vor. Haben die Mietparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten also über die Wohnfläche verteilt.
2.) Verteilerschlüssel nach Personenzahl
Eine häufiger anzutreffende Art und Weise der Verteilung der Nebenkosten stellt diejenige dar, die sich nach der Zahl der Bewohner in den einzelnen Mietobjekten richtet. Da eine Wohneinheit in der Regel mit steigender Anzahl ihrer Nutzer vermehrt Kosten produziert, führt dieser Umlageschlüssel in den meisten Fällen zu gerechten Ergebnissen. Um den Anteil der Nebenkosten berechnen zu können, muss der Vermieter allerdings wissen, wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen leben. Aus diesem Grund ist dieser Umlageschlüssel mit einem erheblichen Aufwand für den Vermieter verbunden. Er muss nämlich wissen, wie viele Personen tatsächlich in einer Wohnung leben. Laut BGH reicht es auch nicht aus, die Zahlen des Einwohnermeldeamtes zu verwenden (BGH VIII ZR 82/07). Bei der Zahl der tatsächlichen Nutzer kommt es demnach nicht darauf an, wie viele Personen in der Wohnung gemeldet sind.
3.) Verteilerschlüssel nach Miet- oder Wohneinheiten
Die Verteilung der Nebenkosten nach der Anzahl der Wohneinheiten stellt für den Vermieter eine einfache und mit wenig verwaltungsaufwand verbundene Art und Weise der Umlage dar. Hier entfällt somit auf jede Wohnung derselbe Anteil der Betriebskosten.
Dieser Umlageschlüssel kommt für ein ganzes Haus jedoch nur in Frage, wenn alle Wohneinheiten eine annährend gleiche Größe haben und auch gleich genutzt werden. Ansonsten ist dieser Umlageschlüssel lediglich bei Leistungen, deren Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich ist, praktikabel und umsetzbar. Oftmals findet die Abrechnung nach Wohneinheiten bei einem Kabelanschluss für Radio- und Fernsehempfang Anwendung.
4.) Verbrauchsabhängige Verteilung
Die wichtigste Art der Verteilung der Nebenkosten stellt die Umlage nach dem Verbrauch der einzelnen Mieteinheiten dar. Hat der Vermieter bei bestimmten Betriebskostenarten Erfassungssysteme installiert, so sind die anfallenden Kosten immer verbrauchsabhängig zu verteilen. Damit kann der Vermieter ein Höchstmaß an Abrechnungsgenauigkeit und der daraus folgenden Umlagegerechtigkeit gewährleisten. Allerdings kann die Abrechnung nach dem Verbrauch schon begrifflich nur verwendet werden, falls die Höhe der Nebenkosten von einem messbaren Verbrauch abhängen. Trotz der hohen Abrechnungsgenauigkeit ist die verbrauchsabhängige Verteilung eher unattraktiv. So müssen die entsprechenden Messgeräte nicht nur angeschafft, sondern auch gepflegt und repariert werden. Darüber hinaus ist auch die Erstellung der Betriebskostenabrechnung mit einem erhöhten Aufwand verbunden.
