Die Abrechnung der Betriebs- und Mietnebenkosten sorgt alljährlich für Missverständnisse und Ärger zwischen Mietern und Vermietern. Denn Vermieter dürfen nur die tatsächlichen Betriebskosten für das Mietobjekt auf die Mieter verteilen. Doch nicht immer ist es klar, wann es sich um Betriebskosten handelt und wann der Vermieter die Kosten selbst tragen muss. Auch bei der Höhe der Betriebskosten gibt es immer wieder Auseinandersetzungen.
Um ein wenig Klarheit bei den vielfältigen Aspekten der Betriebskostenabrechnungen zu schaffen, erstellt der Deutsche Mieterbund jährlich einen Betriebskostenspiegel. Er funktioniert so ähnlich wie sein bekannter Bruder, der Mietspiegel. Im Betriebskostenspiegel wird die ortsübliche Vergleichshöhe der Betriebskosten bestimmt, sodass jeder Mieter überprüfen kann, ob die Betriebskosten ihm in angemessener Höhe in Rechnung gestellt werden.
Die zweite Miete
Ein Blick auf die Betriebskosten lohnt sich. Im deutschlandweiten Durchschnitt zahlen Mieter 0,34 Euro pro Quadratmeter für Wasser und Abwasser, 0,18 Euro werden an Grundsteuern fällig. Die Müllabfuhr kostet im Schnitt 0,16 Euro und der Hausmeister schlägt mit 0,21 Euro zu Buche. Auf den ersten Blick sind das nur kleine Beträge. Sie summieren sich aber auf durchschnittlich 2 bis 3 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Jahr kommen dadurch schnell Summen in Höhe von mehreren Tausend Euro zusammen, die als »zweite Miete« zu Buche schlagen. Schon eine kleine Reduzierung der Betriebsausgaben kann auf lange Sucht zu einer erheblichen Ersparnis führen.
Betriebsausgabenspiegel gibt Orientierung
Eine erste wichtige Information, die der Betriebsausgabenspiegel enthält, gibt Auskunft darüber, welche Ausgaben eigentlich als Betriebsausgabe auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Mehrfach haben Gerichte bestätigt, dass nur die Kosten berechnet werden dürfen, die bei der Nutzung der Immobilie laufend und wiederkehrend entstehen. Das gilt für insgesamt 17 Kostenarten, die in der Betriebskostenverordnung festgelegt sind. Zu den Betriebskosten gehören die Kosten für Heizung und Warmwasser, Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Versicherungen, Gebäudereinigung, Hausmeister und Gartenpflege u. v. m.
Nicht zu den Betriebskosten zählen hingegen die Ausgaben des Vermieters für die Verwaltung seiner Wohnungen. Insbesondere die Personalkosten für seine Büroangestellten dürfen nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden.
Tatsächliche Kosten bilden die Grundlage
In der Betriebskostenabrechnung werden die tatsächlichen Kosten zugrunde gelegt. Das klingt einfach, erweist sich jedoch oft als recht kompliziert. Hierbei kann der Betriebskostenspiegel eine erste Orientierung geben, denn hier ist verzeichnet, wie hoch die Mietnebenkosten in anderen Mietobjekten mit vergleichbarer Lage und Ausstattung sind. Übersteigen die tatsächlichen Betriebskosten die Kosten anderer, vergleichbarer Objekte, weist das daraufhin, das Einsparungsmöglichkeiten nicht ausreichend genutzt wurden. In diesen Fällen liegt es sicherlich im gemeinsamen Interesse von Mieter und Vermietern, eine Verbesserung anzustreben.
Höhere Kosten weisen auf falsche Abrechnungen hin
In den undurchschaubaren Zahlenkolonnen der Betriebskostenabrechnung verliert der Laie schnell den Überblick. Anhand des Betriebskostenspiegel kann er aber abschätzen, ob die Höhe seiner Betriebskosten in etwa dem üblichen entspricht. Höhere Kosten weisen auf Abrechnungsfehler hin. In diesem Fall ist es sinnvoll, fachlichen Rat einzuholen. Wenn Sie anhand des Betriebskostenspiegels Verdacht geschöpft haben, dass die Abrechnung nicht stimmt, helfen wir Ihnen als Rechtsanwälte gerne bei der Überprüfung. Aus Erfahrung wissen wir: Das lohnt sich.
