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WEG-Anlage – Fensteraustausch und Haftung der Hausverwaltung

Austausch Fenster - Haftung Hausverwaltung
WEG-Anlage – Fensteraustausch und Haftung der Hausverwaltung

AG München, Az.: 483 C 30978/15 WEG, Urteil vom 23.11.2016

 

In dem Rechtsstreit erlässt das Amtsgericht München aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 17.11.2016 am 23.11.2016 folgendes Endurteil:

1) Die Klage wird abgewiesen.

2) Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe geleistet haben.

Beschluss: Der Streitwert wird auf EUR 2.000,- festgesetzt.

Austausch Fenster - Haftung Hausverwaltung

foto: kadmy / Bigstock

Tatbestand:

Der Kläger macht gegenüber der Beklagten Ansprüche auf Rückbau von Fenstern geltend.

Der Kläger und die Beklagten bilden zusammen eine WEG gem. Rubrum. Die Beigeladene ist deren Verwalterin. Die WEG besteht aus 21 Gebäuden mit 105 Wohnungen, 28 Hobbyräumen sowie in der Tiefgarage mit 151 Stellplätzen. Der Kläger hat 10 Einheiten in der Wohnanlage, unter anderen die Wohnung F 14. Auf der Eigentümerversammlung vom 20. Juli 2004 (Anlage K 3) beschlossen die Eigentümer unter TOP 7 mehrheitlich wie folgt:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, auch einen Austausch von Fenstern in neue Kunststofffenster zuzulassen. Hierzu muss jedoch der jeweils betroffene Eigentümer dieser Maßnahme zustimmen. Die Festlegung erfolgt in einer Einzelfallentscheidung zwischen der Hausverwaltung und dem jeweils betroffenen Eigentümer.

Am 1. Juni 2011 teilte der Kläger der Hausverwaltung mit, dass nach Angaben seines Mieters das Fenster im Wannenbad in seiner Wohnung marode sei und repariert wurde ausgetauscht werden müsse. Am 11. Oktober 2011 teilte die Verwalterin den Kläger mit, dass der Fensteraustausch noch in derselben Woche stattfinden werde. Anfang 2012 stellte der Kläger fest, dass das Fenster im Wannenbad als Kunststofffenster ausgetauscht wurde. Der Kläger monierte dies und verlangte den Austausch des Kunststofffensters gegen wieder ein Holzfenster. Dies lehnte die Hausverwaltung ab.

Der Kläger trägt unter anderem vor: Es liege eine bauliche Veränderung vor, die optisch und haptisch beeinträchtigend sei. Es sei gegen den vorgenannten Beschluss vom 20. Juli 2004 zu TOP 7 verstoßen worden, weil der Kläger einen Austausch in Kunststoff nicht zugestimmt habe. Der vorgenannte Beschluss sei auch wirksam. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hafte für die fehlende bzw. fehlerhafte Umsetzung des vorgenannten Beschlusses durch die Hausverwaltung. Eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Anliegen des Klägers auf Rückbau bzw. Austausch des Grundstoff Fensters sei nicht nötig, weil es schon keines Beschlusses bedürfe. Schließlich habe die Hausverwaltung auch im Verwaltervertrag eine Ermächtigung zu einem Handeln ohne Beschluss bis zu einem Betrag von 5.000 Euro.

Der Kläger beantragt wie im Termin vom 17. November 2016 gemäß Schriftsatz vom 22. Dezember 2015 wie folgt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, das in dem beigefügten Lageplan K 1 rot markierte zweiflügelige Kunststofffenster im Wannenbad der Wohnung F 14, … auszubauen und durch ein gleichartiges zweiflügeliges Holzfenster, wie in Anlage K 2 aufgezeigt, zu ersetzen.

2. Die Beklagte wird darüber hinaus verpflichtet, die nach Austausch der Fenster zurückbleibenden Schadstellen zu beseitigen und in der Fensternische den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung.

 

Sie hat unter anderem vorgetragen: Der vorgenannte Beschluss aus 2004 sei schon unwirksam, jedenfalls liege allenfalls einen Grundsatzbeschluss vor, nachdem noch eine Ausführung betreffend die Firma, den Hersteller und die Finanzierung fehle. Letztlich verlange der Kläger eine Instandsetzung, wofür nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung zuständig seien. Insoweit fehle es an einer Passivlegitimation des Verbandes sowie einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung. Der Austausch von Holz-Fenstern in Kunststofffenster sei auch eine modernisierende Instandsetzung. Eine relevante Beeinträchtigung über die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG liege nicht vor. Die Hausverwaltung könne innerhalb der Ermächtigung des Verwaltervertrages auch ohne Beschluss handeln, weshalb sie den Austausch habe vornehmen dürfen.

Im Übrigen wird auf das schriftliche Parteivorbringen und die Protokolle vom 16. Juni 2016 und 17. November 2016 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und die Angelegenheit ausführlich mit den Parteien bzw. ihren Vertretern erörtert. Den Vergleichsvorschlag des Gerichtes vom 16.6.2016 haben die Parteien nicht angenommen.

Entscheidungsgründe:

1) Die Klage ist zulässig.

Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2 c GVG und §§ 43 I Nr. 2, 62 I WEG n. F.

2) Die zulässige Klage ist unbegründet.

a) Zu Recht hat die Beklagte vorgetragen, dass sie nicht passivlegitimiert sei. Nach § 20 und §§ 21 WEG sind die einzelnen Eigentümer der WEG zuständig, für Instandhaltungen und Instandsetzungen durch Beschluss zu sorgen. Dieser Anspruch besteht für jedes einzelne Mitglied der WEG gegenüber den übrigen Miteigentümer. Die WEG, vertreten durch die Hausverwaltung, darf nicht einfach so Instandhaltungen und Instandsetzungen vornehmen. Auch nach dem vorgelegten Verwaltervertrag Anlage B 1 darf die Hausverwaltung alleine nur Instandhaltungsmaßnahmen bis 5.000,- Euro pro Einzelmaßnahme entscheiden. Wie der vorige Absatzes in II 1 c des Verwaltervertrags (Anlage B 1) zeigt, unterscheidet der Verwaltervertrag – wie auch das Gesetz in § 21 WEG (Merle in Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, Randnummer 111 zu § 21) – terminologisch zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. Der Austausch des Kunststofffenster gegen Holzfenster ist jedoch offensichtlich keine Instandhaltung (also keine Maßnahme die darauf gerichtet ist, den bestehenden Zustand zu erhalten), sondern mindestens eine Instandsetzung, wenn nicht sogar eine modernisierende Instandsetzung, eine Modernisierung nach § 22 II WEG (so LG München I, 27.04.2009, 1 S 20171/08) oder gar eine bauliche Veränderung nach § 22 I WEG. Sind aber die einzelnen Eigentümer und nicht der Verband zuständig, treffen sie ihre Entscheidungen durch Beschluss auf einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren. Insoweit ist der Einwand der Beklagten zutreffend, dass es an einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung fehlt.

b) Wenn der Beschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 20. Juli 2004 wirksam ist, so müsste die Hausverwaltung für einen etwaigen Verstoß im Rahmen von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG selbstständig eintreten und würde auch einzelnen Eigentümern nach § 280 Abs. 1 BGB insoweit haften. Insoweit findet keine Zurechnung eines etwaigen Verschuldens der Hausverwaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft statt. Im vorliegenden Fall ergibt sich auch nichts anderes aus der Entscheidung des BGH vom 13. Juli 2012 VR 94/11. Auch die Eigentümergemeinschaft müsste zunächst Beschluss fassen, wenn sie einen Schadenersatzanspruch wegen rechtswidrigen Vollzugs eines Beschlusses gegenüber der Hausverwaltung geltend machen möchte.

c) Ist der vorgenannte Beschluss aus 2004 unwirksam, so würde die Hausverwaltung erst recht für einen eigenmächtigen Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster eintreten müssen. Warum die Beklagte für eine solche Eigenmächtigkeit der Hausverwaltung eintreten müsste, ist nicht ersichtlich.

3) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.

4) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

5) Der Streitwert wurde gem. § 49 a I GKG nach den übereinstimmenden Angaben der Parteien zum Preis der beiden Fenster in Höhe von jeweils rd. 1.000 Euro, zusammen 2.000 Euro festgesetzt.