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§ 544 BGB auf Mietverträge für unbestimmte Zeit anwendbar?

Ein Berliner Mieter, der seit über 30 Jahren in seiner Wohnung lebt, kann aufatmen: Das Landgericht hat die Kündigung seines Vermieters für unwirksam erklärt und damit die Rechte von Langzeitmietern gestärkt. Der Vermieter hatte versucht, sich auf ein altes Gesetz zu berufen, um das Mietverhältnis ohne triftigen Grund zu beenden. Doch das Gericht stellte klar: Auch nach Jahrzehnten gilt der besondere Schutz des Wohnraummieters.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Das Urteil befasst sich mit der Frage der Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses, das durch eine Zusatzvereinbarung modifiziert wurde.
  • Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis aufgrund vermeintlicher Vertragsverletzungen durch die Mieterin.
  • Besondere Schwierigkeiten ergeben sich aus der Zusatzvereinbarung, die das Kündigungsrecht des Vermieters über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren ausschloss.
  • Das Amtsgericht stellte fest, dass die fristlose Kündigung aufgrund der Regelungen im Mietvertrag und der Zusatzvereinbarung wirksam war.
  • Über die ordentliche Kündigung stellte das Gericht fest, dass sie nach Ablauf der 30 Jahre ohne Kündigungsgrund möglich ist.
  • Der Kläger musste für die Wirksamkeit der Kündigung keinen speziellen Kündigungsgrund angeben, da die Regelungen im Vertrag dies erlauben.
  • Die Beklagten führten in ihrem Berufungsverfahren an, dass der Kläger sein Kündigungsrecht nicht korrekt geltend gemacht habe.
  • Es wurde nicht zugelassen, dass die Kündigung in eine andere Form umdeklariert werden kann, da dies nicht im Verhandlungsmittelpunkt stand.
  • Die Entscheidung des Gerichts hat Auswirkungen auf die Rechtslage zukünftiger Mietverhältnisse mit ähnlichen Zusatzvereinbarungen.
  • Mieter sollten sich der rechtlichen Möglichkeiten und Begrenzungen von Kündigungsrechten in umfangreichen Mietverträgen bewusst sein.

Wichtige Erkenntnisse zum § 544 BGB: Mietverträge auf unbestimmte Zeit analysiert

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, stellen einen grundlegenden Bestandteil des deutschen Mietrechts dar. Diese Vertragsart ermöglicht es Mietern und Vermietern, ein flexibles und langfristiges Mietverhältnis zu gestalten. In der Regel gelten für solche Verträge spezifische rechtliche Grundlagen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt sind. Insbesondere der § 544 BGB thematisiert wichtige Aspekte, die die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen betreffen und damit auch den Mieterschutz beeinflussen.

Ein zentraler Punkt in diesem Zusammenhang ist die Kündigungsfrist, die sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter Rechte und Pflichten auferlegt. Bei Mietverträgen, die unbefristet sind, können die Gründe für eine Kündigung variieren und reichen von Eigenbedarf bis hin zu vertragsrechtlichen Fragen. Diese gesetzlichen Regelungen zur Kündigung sind von großer Bedeutung, da sie sicherstellen, dass die Interessen beider Parteien gewahrt bleiben und ein ausreichender Schutz des Mieters gegeben ist.

Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Anwendung des § 544 BGB auf Mietverträge für unbestimmte Zeit beleuchtet und die relevanten mietrechtlichen Bestimmungen näher analysiert.

Der Fall vor Gericht


Langfristiges Wohnungsmietverhältnis bleibt trotz Kündigungsversuch bestehen

Das Landgericht Berlin hat in einem Berufungsverfahren entschieden, dass ein seit über 30 Jahren bestehendes Wohnraummietverhältnis nicht ohne Weiteres gekündigt werden kann.

Schutz unbefristeter Mietverhältnisse bei Kündigung
Das Landgericht Berlin entschied, dass § 544 BGB auf unbefristete Mietverhältnisse mit Kündigungsausschluss nicht unmittelbar anwendbar ist und die Kündigung strengen Voraussetzungen unterliegt, um den Schutz langjähriger Mieter zu gewährleisten. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

Der Vermieter hatte versucht, das Mietverhältnis nach § 544 BGB zu beenden, scheiterte jedoch an den strengen formellen und materiellen Anforderungen des Wohnraummietrechts.

Hintergrund des Rechtsstreits

Die Beklagte mietete 1992 eine Wohnung an. Im Mietvertrag und einer Zusatzvereinbarung wurde ein unbefristetes Mietverhältnis vereinbart, wobei der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtete. Nach über 30 Jahren sprach der Kläger als neuer Eigentümer im Oktober 2022 eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus.

Erstinstanzliches Urteil aufgehoben

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage zunächst statt. Es argumentierte, dass nach 30 Jahren eine Kündigung nach § 544 BGB möglich sei, ohne dass es eines Kündigungsgrundes bedürfe.

Das Landgericht Berlin hob dieses Urteil nun auf. Es stellte klar, dass § 544 BGB auf unbefristete Mietverhältnisse nicht unmittelbar anwendbar ist. Auch eine analoge Anwendung, wie sie in der Literatur teils vertreten wird, sah das Gericht kritisch.

Schutz des Wohnraummieters im Fokus

Das Landgericht betonte den besonderen Schutz des Wohnraummieters. Eine Kündigung nach § 544 BGB unterliege den strengen Anforderungen des § 573d BGB. Demnach müsse der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen und dies im Kündigungsschreiben angeben.

Die Richter stellten klar: „Für den Mieter und die Einschätzung seiner Rechtsstellung ist die Kenntnis davon, dass der Vermieter wegen des den Mieter begünstigenden Kündigungsausschlusses die Kündigung auf einen im Gesetz so nicht vorgesehenen Kündigungsgrund stützt, sich zudem die Kündigungsfrist verkürzt, offenkundig essenziell.“

Bedeutung für Langzeitmietverhältnisse

Die Entscheidung stärkt die Position von Mietern in langjährigen Mietverhältnissen. Sie verdeutlicht, dass auch nach Jahrzehnten kein automatisches Kündigungsrecht des Vermieters entsteht. Vielmehr bleiben die Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts in vollem Umfang anwendbar.

Das Landgericht betonte, zur Verhinderung einer „Erbmiete“ sei es nicht erforderlich, „besonders langjährigen – damit einhergehend in der Regel betagten – Mietern nach 30 Jahren ihren Lebensmittelpunkt zu entziehen“, ohne dass gesetzliche Kündigungsgründe vorlägen.

Rechtliche Einordnung offen

Das Gericht ließ offen, ob § 544 BGB auf unbefristete Mietverhältnisse mit Kündigungsausschluss analog anwendbar ist. Es verwies darauf, dass der Bundesgerichtshof diese Frage bislang nicht entschieden habe.

Eine Revision wurde nicht zugelassen, da es sich um eine Einzelfallentscheidung handele. Ob die Rechtsfrage höchstrichterlich geklärt wird, bleibt somit abzuwarten.


Die Schlüsselerkenntnisse


Die Entscheidung unterstreicht den starken Schutz von Wohnraummietern in langjährigen Mietverhältnissen. § 544 BGB ist auf unbefristete Mietverhältnisse nicht direkt anwendbar und eine analoge Anwendung bei Kündigungsausschluss ist kritisch zu sehen. Auch nach Jahrzehnten entsteht kein automatisches Kündigungsrecht des Vermieters. Die Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts, insbesondere die Begründungspflicht nach § 573d BGB, bleiben vollumfänglich anwendbar. Dies stärkt die Rechtssicherheit für Mieter in Langzeitmietverhältnissen erheblich.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil stärkt den Schutz von Mietern in langjährigen Mietverhältnissen erheblich. Wenn Sie als Mieter einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsausschluss für den Vermieter haben, können Sie auch nach 30 Jahren nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Vermieter müssen weiterhin einen gesetzlichen Kündigungsgrund nachweisen und diesen im Kündigungsschreiben klar benennen. Für Sie als Mieter bedeutet dies mehr Sicherheit und Transparenz. Allerdings bleibt die Rechtslage in Teilen unklar, da der Bundesgerichtshof die Frage der analogen Anwendung des § 544 BGB bei Kündigungsausschluss noch nicht abschließend geklärt hat. Im Zweifel sollten Sie sich bei einer Kündigung rechtlich beraten lassen.


Weiterführende Informationen

In dieser FAQ-Rubrik finden Sie wertvolle Informationen zu häufigen Fragen rund um das Thema Miete und Wohnrecht. Besonders im Fokus steht der Schutz unbefristeter Mietverhältnisse bei Kündigung, der zahlreiche Mieter beschäftigt. Hier erhalten Sie klare Antworten und praktische Tipps, um Ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen und zu wahren. Tauchen Sie ein in unsere sorgfältig aufbereiteten Inhalte und stärken Sie Ihr Wissen über das Mietrecht.


Häufig gestellte Fragen (FAQ)


 

Was bedeutet ein unbefristetes Mietverhältnis und welche Schutzrechte hat der Mieter?

Ein unbefristetes Mietverhältnis ist ein Mietvertrag, der keine feste Laufzeit hat und auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag so lange läuft, bis er von einer der Parteien gekündigt wird. Für Sie als Mieter bietet ein unbefristetes Mietverhältnis eine Reihe von wichtigen Schutzrechten:

Kündigungsschutz

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis genießen Sie als Mieter einen besonderen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses berechtigte Interesse ist in § 573 BGB geregelt und liegt insbesondere vor, wenn:

  • Sie als Mieter Ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben
  • Der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
  • Der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde

Kündigungsfristen

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis gelten für Sie als Mieter gesetzliche Kündigungsfristen. Diese betragen in der Regel drei Monate. Für den Vermieter gelten hingegen längere Fristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten:

  • Bis zu 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Sozialklausel

Wenn der Vermieter Ihnen kündigt, können Sie sich auf die Sozialklausel nach § 574 BGB berufen. Diese ermöglicht es Ihnen, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Mieterhöhungsschutz

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis sind Sie als Mieter auch vor willkürlichen Mieterhöhungen geschützt. Der Vermieter kann die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen und in begrenztem Umfang erhöhen, etwa durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen.

Keine Anwendung von § 544 BGB

Es ist wichtig zu wissen, dass § 544 BGB, der eine Kündigung nach 30 Jahren ermöglicht, nicht auf unbefristete Mietverhältnisse anwendbar ist. Diese Regelung gilt nur für Mietverträge, die für eine bestimmte Zeit von mehr als 30 Jahren geschlossen wurden. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis besteht dieser zusätzliche Kündigungsgrund also nicht.


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Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis kündigen?

Ein Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen:

Formale Anforderungen

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein. Sie muss an alle Hauptmieter der Wohnung gerichtet sein und eine Begründung enthalten. Wenn Sie als Mieter eine Kündigung ohne Begründung erhalten, ist diese unwirksam.

Berechtigtes Interesse

Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Das Gesetz nennt drei Hauptgründe:

  1. Erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter: Wenn Sie als Mieter beispielsweise wiederholt unpünktlich die Miete zahlen oder gegen die Hausordnung verstoßen, kann dies ein Kündigungsgrund sein.
  2. Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.
  3. Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet dadurch erhebliche Nachteile.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab:

  • Bis 5 Jahre: 3 Monate
  • 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
  • Über 8 Jahre: 9 Monate

Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Wenn Sie als Mieter die Kündigung später erhalten, verschiebt sich der Kündigungstermin um einen Monat.

Besonderer Kündigungsschutz

In bestimmten Fällen genießen Sie als Mieter einen besonderen Kündigungsschutz. Wenn Sie beispielsweise in einer umgewandelten Eigentumswohnung leben oder schwanger sind, gelten besondere Regelungen. In diesen Situationen ist eine Kündigung durch den Vermieter erschwert oder zeitweise ausgeschlossen.

Beachten Sie, dass eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen ist. Wenn Ihr Vermieter kündigt, um eine höhere Miete zu erzielen, ist diese Kündigung unwirksam.


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Inwiefern spielt der § 544 BGB eine Rolle bei unbefristeten Mietverhältnissen?

§ 544 BGB spielt bei unbefristeten Mietverhältnissen grundsätzlich keine Rolle. Diese Vorschrift ist auf Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, nicht anwendbar – selbst dann nicht, wenn das Mietverhältnis tatsächlich länger als 30 Jahre andauert.

Anwendungsbereich des § 544 BGB

Der § 544 BGB bezieht sich ausschließlich auf Mietverträge, die von vornherein für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurden. In solchen Fällen kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Unbefristete Mietverhältnisse

Bei unbefristeten Mietverhältnissen haben Sie als Mieter oder Vermieter von Beginn an die Möglichkeit, den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen zu beenden. Eine zusätzliche Kündigungsmöglichkeit nach 30 Jahren, wie sie § 544 BGB vorsieht, ist hier nicht erforderlich und daher nicht vorgesehen.

Bedeutung für langjährige Mietverhältnisse

Wenn Sie seit vielen Jahren in einer Wohnung leben und einen unbefristeten Mietvertrag haben, können Sie beruhigt sein: Die lange Dauer Ihres Mietverhältnisses allein begründet kein zusätzliches Kündigungsrecht für den Vermieter nach § 544 BGB. Im Gegenteil: Ein langjähriges Mietverhältnis kann sogar als Härtegrund im Sinne des § 574 BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen, falls der Vermieter kündigen sollte.

Ausnahme: Kündigungsausschluss

Eine Ausnahme könnte in Betracht kommen, wenn in Ihrem unbefristeten Mietvertrag ein dauerhafter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbart wurde. In einem solchen Fall wird in der juristischen Literatur teilweise die Ansicht vertreten, dass nach Ablauf von 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in entsprechender Anwendung des § 544 BGB möglich sein könnte. Diese Frage ist jedoch höchstrichterlich noch nicht entschieden.

Beachten Sie, dass die normale Kündigungsschutzregelung für Wohnraummietverhältnisse von dieser Diskussion unberührt bleibt. Wenn Sie in einer Mietwohnung leben, genießen Sie weiterhin den Schutz des sozialen Mietrechts, unabhängig von der Dauer Ihres Mietverhältnisses.


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Welche Bedeutung hat der Kündigungsausschluss im Mietvertrag für die Kündigungsrechte des Vermieters?

Ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag schränkt die Kündigungsrechte des Vermieters erheblich ein. Während der vereinbarten Ausschlusszeit kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht ordentlich kündigen. Dies bedeutet, dass er in dieser Zeit keine Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung aussprechen darf.

Dauer des Kündigungsausschlusses

In der Regel ist ein Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre zulässig. Wenn Sie als Mieter einen Mietvertrag mit einem längeren Kündigungsausschluss unterschreiben, ist dieser Teil des Vertrags in der Regel unwirksam. Die Vierjahresfrist beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrags, nicht erst mit dem Einzug.

Außerordentliche Kündigung bleibt möglich

Trotz Kündigungsausschluss behält der Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Wenn Sie als Mieter beispielsweise die Miete über einen längeren Zeitraum nicht zahlen oder die Wohnung vertragswidrig nutzen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Wirkung nach Ablauf der Ausschlussfrist

Nach Ablauf der vereinbarten Ausschlusszeit leben die ordentlichen Kündigungsrechte des Vermieters wieder auf. Ab diesem Zeitpunkt kann er unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Voraussetzungen wieder ordentlich kündigen.

Besonderheit bei unbefristeten Mietverträgen

Bei unbefristeten Mietverträgen mit Kündigungsausschluss ist die Rechtslage nicht abschließend geklärt. Nach § 544 BGB kann jede Vertragspartei nach 30 Jahren außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Ob diese Regelung auch auf unbefristete Mietverträge mit dauerhaftem Kündigungsausschluss anwendbar ist, ist umstritten. Einige Gerichte und Juristen vertreten die Ansicht, dass in solchen Fällen nach 30 Jahren eine Kündigung möglich sein sollte.

Wenn Sie einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss abschließen, genießen Sie als Mieter für die vereinbarte Zeit einen erhöhten Kündigungsschutz. Der Vermieter kann in dieser Zeit nur aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen.


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Was ist eine „Erbmiete“ und welche rechtlichen Aspekte müssen dabei beachtet werden?

Der Begriff „Erbmiete“ existiert im deutschen Mietrecht nicht. Vermutlich handelt es sich um eine Verwechslung mit dem Erbbaurecht, das auch als Erbpacht bezeichnet wird. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, das dem Erbbauberechtigten erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen.

Grundlagen des Erbbaurechts

Beim Erbbaurecht pachten Sie ein Grundstück langfristig, meist für 99 Jahre, und können darauf ein Haus bauen. Sie zahlen dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins, der in der Regel 3-5% des Grundstückswerts beträgt. Das Besondere daran: Das Gebäude gehört Ihnen, das Grundstück bleibt im Eigentum des Verpächters.

Rechtliche Aspekte

Das Erbbaurecht unterliegt dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Wichtige rechtliche Aspekte sind:

  1. Dauer: Ein Erbbaurecht wird üblicherweise für 99 Jahre vereinbart, kann aber auch kürzer oder länger sein.
  2. Grundbucheintragung: Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und ist somit ein dingliches Recht.
  3. Vererbbarkeit: Sie können das Erbbaurecht vererben oder verkaufen.
  4. Belastbarkeit: Das Erbbaurecht kann mit Hypotheken belastet werden, was eine Finanzierung ermöglicht.
  5. Heimfall: Nach Ablauf der vereinbarten Zeit fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück. Für das Gebäude erhalten Sie in der Regel eine Entschädigung.

Kündigungsrechte und sozialer Mieterschutz

Wenn Sie auf einem Erbbaugrundstück wohnen, gelten für Sie als Mieter die normalen mietrechtlichen Bestimmungen. Der Erbbauberechtigte tritt Ihnen gegenüber als Vermieter auf. Der soziale Mieterschutz greift also wie bei jedem anderen Mietverhältnis.

Besonderheiten bei sehr langen Mietverträgen

Für sehr lange Mietverträge, die nicht im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht stehen, gilt § 544 BGB. Dieser besagt, dass bei Mietverträgen, die für länger als 30 Jahre geschlossen wurden, jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren mit der gesetzlichen Frist kündigen kann. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder Mieters geschlossen wurde.

Wenn Sie also einen sehr langfristigen Mietvertrag abschließen, beachten Sie, dass trotz der langen Laufzeit nach 30 Jahren ein Kündigungsrecht entstehen kann. Dies soll verhindern, dass Parteien zu lange an einen Vertrag gebunden sind, der möglicherweise nicht mehr ihren Bedürfnissen entspricht.


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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

  • Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, den eine Partei (Mieter oder Vermieter) einhalten muss, bevor das Mietverhältnis beendet werden kann. Diese Frist variiert je nach Art des Mietverhältnisses und kann beispielsweise von einem Monat bis zu mehreren Monaten reichen. Die Bedeutung der Kündigungsfrist liegt darin, dass sie dem Mieter Zeit gibt, sich auf die Suche nach einer neuen Wohnung zu machen, und dem Vermieter die Möglichkeit bietet, einen Nachmieter zu finden. Ein Beispiel wäre, wenn ein Vermieter die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages mit einer Frist von drei Monaten ausspricht, muss der Mieter mindestens bis zum Ablauf dieser Frist in der Wohnung bleiben.
  • Eigenbedarf: Eigenbedarf ist ein rechtlicher Grund, den ein Vermieter angeben kann, um einen Mieter aus seiner Wohnung zu kündigen. Dies geschieht häufig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt. Um eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen, muss der Vermieter dies im Kündigungsschreiben klar begründen. Ein Beispiel wäre, wenn der Vermieter angibt, dass er die Wohnung benötigt, weil sein Kind in die Stadt zieht und dort einen eigenen Wohnraum benötigt.
  • Mieterschutz: Mieterschutz bezeichnet die verschiedenen gesetzlichen Regelungen, die darauf abzielen, die Rechte von Mietern zu schützen. Diese Schutzvorschriften stellen sicher, dass Mieter nicht willkürlich aus ihren Wohnungen gekündigt werden können und haben besondere Relevanz in sozialen Mietverhältnissen. Dazu zählen zum Beispiel Regelungen über Kündigungsfristen, Kündigungsgründe und die Pflicht des Vermieters, Kündigungen zu begründen. Mieterschutz ist besonders relevant für langjährige Mieter, da er ihnen Stabilität und Sicherheit hinsichtlich ihres Wohnraums bietet.
  • Kündigungsausschluss: Ein Kündigungsausschluss ist eine vertragliche Vereinbarung, die es dem Vermieter verbietet, das Mietverhältnis unter bestimmten Bedingungen zu kündigen. Dies kann etwa bedeuten, dass der Vermieter während einer vereinbarten Zeitspanne kein Recht auf Kündigung hat, was oft in unbefristeten Mietverträgen zu finden ist. Ein Beispiel wäre ein Mietvertrag, in dem der Vermieter erklärt, während der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses keine Kündigung auszusprechen, es sei denn, es gibt einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund.
  • Mietvertrag: Der Mietvertrag ist das rechtliche Dokument, das die Bedingungen des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter festlegt. Darin werden wichtige Aspekte wie die Mietdauer, die Höhe der Miete, die Kündigungsfristen und weitere Vereinbarungen geregelt. Ein Beispiel wäre ein unbefristeter Mietvertrag, der dem Mieter das Wohnrecht in einer Wohnung sichert, solange er die vereinbarte Miete zahlt und die Kündigungsfristen beachtet werden. Der Mietvertrag bildet somit die Grundlage für die rechtliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter.
  • Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste deutsche Gericht in Zivilsachen und hat die Aufgabe, die einheitliche Anwendung des Rechts in Deutschland zu gewährleisten. Entscheidungen des BGH haben oft große Relevanz, da sie rechtliche Klarheit schaffen und Präzedenzfälle für zukünftige Urteile festlegen. Ein Beispiel wäre, wenn der BGH in einer Entscheidung klarstellt, unter welchen Bedingungen ein Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen kann; diese Entscheidung wäre für viele zukünftige Mietrechtsfälle bedeutend.

Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 543 BGB (Außerordentliche Kündigung): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen kann. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. In dem vorliegenden Fall beruft sich der Kläger auf Vertragsverletzungen, um die fristlose Kündigung auszusprechen.
  • § 573 BGB (Ordentliche Kündigung): Hier werden die Bedingungen für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter definiert. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Der Kläger hat hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt, was bedeutet, dass er auch dann die Beendigung des Mietverhältnisses erreichen möchte, wenn ein wichtiger Grund nicht nachweisbar ist.
  • § 544 BGB (Besonderes Kündigungsrecht bei Mietverträgen über einen längeren Zeitraum): Dieser Paragraph erlaubt es den Parteien, das Mietverhältnis nach Ablauf einer bestimmten Frist zu kündigen. Im vorliegenden Fall deutet das Amtsgericht an, dass die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien den Kündigungszeitraum über 30 Jahre hinaus schloss, wodurch der Kläger die Kündigung nach § 544 BGB geltend machen kann.
  • § 569 BGB (Kündigung aufgrund schwerer Vertragsverletzungen): Diese Vorschrift behandelt die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen sowie deren Voraussetzungen. Der Kläger stützt seine Kündigung teilweise auf schwerwiegende Vertragsvergehen der Beklagten, was in der Anhörung als Begründung des Kündigungsrechts herangezogen wird.
  • § 575 BGB (Befristete Mietverträge): Diese Regelung befasst sich mit Mietverträgen, die auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden und die Voraussetzungen für eine solche Befristung festlegt. Die Beklagten argumentieren, dass, aufgrund dieser Vorschrift, eine über 30 Jahre dauernde Vereinbarung nicht ohne Befristungsgründe wirksam sein könne, was für sie im Berufungsverfahren von Bedeutung ist.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin II – Az.: 65 S 189/23 – Urteil vom 30.05.2024


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