Schönheitsreparaturen
Laut Gesetz hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit zu erhalten. Daraus lässt sich schließen, dass die viel zitierten Schönheitsreparaturen im vermieteten Wohnraum grundsätzlich vom Vermieter zu übernehmen sind. Da die Vermieter allerdings in der Regel in der besseren Verhandlungsposition sind, werden die Schönheitsreparaturen oftmals auf den Mieter übertragen. Dazu bedienen sich die Vermieter den unterschiedlichsten mietvertraglichen Renovierungsklauseln, die zumeist Teil eines formularmäßigen Mietvertrages sind. Aufgrund dieser Vorformulierung sind die entsprechenden Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) der Wirksamkeitsprüfung nach dem Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) zugänglich.
Die Bedeutung der Abgeltungsklausel
Im Laufe der Zeit ließen sich die Vermieter eine Reihe von verschiedenen Renovierungsklauseln einfallen, wodurch die Schönheitsreparaturen wirksam auf die Mieter abgewälzt wurde. Dennoch lief die ausgearbeitete Schönheitsreparaturverpflichtung in der Praxis häufig ins Leere. Bei häufigen Mieterwechseln oder befristeten Mietverträgen war der Mietverhältnis häufig beendet, bevor der starre Fristenplan abgelaufen ist. Weil die Fristen im neuen Mietverhältnis wieder von vorne beginnen, blieb der Vermieter oftmals auf den Schönheitsreparaturen sitzen. Um diese Lücke bei den Renovierungsklauseln zu schließen wurde die sogenannte Abgeltungsklausel geschaffen. Durch eine Abgeltungsklausel wird vereinbart, dass der Mieter, wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen aus der Wohnung auszieht, zeitanteilig die Renovierungskosten übernimmt. Der Mieter soll bezogen auf seine Mietzeit einen prozentualen Kostenanteil für Schönheitsreparaturen übernehmen. Die Abgeltungsklausel bezweckt also, dass der Vermieter, welcher aus den genannten Gründen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozessualen Anteil für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen kann.
Wirksame und unwirksame Abgeltungsklauseln
Der Bundesgerichtshof hat allerdings bereits entschieden, dass solche Abgeltungsklauseln im Einzelfall unwirksam sein können. So sind viele Abgeltungsklauseln bereits unwirksam, weil sie gegen das sogenannte Transparenzverbot verstoßen. Demnach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Für die Unwirksamkeit reicht es also bereits aus, wenn ein durchschnittlicher Mieter nicht versteht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Darüber hinaus sind solche Kostenquotenklauseln auf jeden Fall unwirksam, falls der Kostenanteil des Mieters ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung ermittelt wird. Damit eine Abgeltungsklausel tatsächlich wirksam ist, müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst müssen die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen worden sein. Des Weiteren muss dem Mieter die Möglichkeit bleiben nachzuweisen, dass die Kosten niedriger sind, als vom Vermieter veranschlagt. Die aufgrund der Abgeltungsklausel beruhende Kostentragungspflicht muss zudem durch eine eigene Endrenovierung zu umgehen sein. Schließlich darf die Abgeltungsklausel an sich nicht unwirksam sein. Sollte eine der Voraussetzungen nicht vorliegen, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht zahlen.
