Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Ein unterschriebener Vertrag ist bindend – oder doch nicht?
- Der Streit um den Auszug: Wie der Fall vor das Gericht kam
- Die entscheidende Frage: Ist das Verlassen einer Wohnung eine „Zahlung“?
- Das Urteil des Gerichts: Kein Widerruf möglich
- Warum „eine Wohnung räumen“ nicht dasselbe ist wie „einen Preis zahlen“
- Ein Blick auf das Gesetz: Warum ein Detail den Unterschied macht
- Was ist mit der Entschädigung von 30.000 Euro?
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Ist ein unterschriebener Mietaufhebungsvertrag rechtlich bindend?
- Gilt das 14-tägige Widerrufsrecht auch für eine Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags?
- Was kann ich tun, wenn ich einen Mietaufhebungsvertrag unterschrieben habe und es mir anders überlege?
- Welche Unterschiede gibt es zwischen einer Mietvertragskündigung und einem Mietaufhebungsvertrag?
- In welchen Situationen ist das Widerrufsrecht im Verbraucherschutz überhaupt relevant?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 67 S 213/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Berlin II
- Datum: 19.02.2025
- Aktenzeichen: 67 S 213/24
- Verfahrensart: Beschluss
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Verbraucherschutzrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Vermieterseite.
- Beklagte: Die Mieter.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Vermieterseite und die Mieter schlossen eine Vereinbarung zur Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung der Wohnung. Nachdem ein Amtsgericht die Mieter zur Räumung verurteilt hatte, legten die Mieter Berufung ein.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Rechtsfrage war, ob den Mietern ein Widerrufsrecht für die Auflösungsvereinbarung zustand, insbesondere ob die Verpflichtung zur Räumung der Wohnung als „Zahlung eines Preises“ im Sinne des Verbraucherschutzrechts (§ 312 Abs. 1 BGB) zu werten ist.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht beabsichtigt, die Berufung der Mieter zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Dies bedeutet, dass das erstinstanzliche Räumungsurteil des Amtsgerichts voraussichtlich bestehen bleibt.
- Begründung: Den Mietern stand kein Widerrufsrecht für die Auflösungsvereinbarung zu. Die Vereinbarung fällt nicht unter den Anwendungsbereich des § 312 Abs. 1 BGB, da die Mieter sich darin nicht zur „Zahlung eines Preises“ im Sinne dieses Gesetzes verpflichtet haben. Die Verpflichtung zur Räumung der Wohnung stellt nach Ansicht des Gerichts keine solche Preiszahlung dar.
- Folgen: Das erstinstanzliche Räumungsurteil gegen die Mieter wird voraussichtlich bestätigt. Die Mieter erhalten die Möglichkeit, zur Entscheidung Stellung zu nehmen oder ihre Berufung zurückzuziehen, wodurch sich die Gerichtsgebühren ermäßigen würden.
Der Fall vor Gericht
Ein unterschriebener Vertrag ist bindend – oder doch nicht?
Jeder kennt das Gefühl: Man hat einen Vertrag unterschrieben und ist nun daran gebunden. Bei Online-Käufen oder an der Haustür abgeschlossenen Verträgen gibt es jedoch oft ein bekanntes „Schlupfloch“: das 14-tägige Widerrufsrecht. Man kann es sich anders überlegen und den Vertrag ohne Angabe von Gründen auflösen. Aber gilt dieses Recht für jede Art von Vertrag? Was passiert zum Beispiel, wenn Mieter und Vermieter eine Vereinbarung unterschreiben, um ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden? Können die Mieter diese Vereinbarung später einfach widerrufen, so wie den Kauf eines Pullovers im Internet? Genau mit dieser Frage musste sich das Landgericht Berlin II beschäftigen.
Der Streit um den Auszug: Wie der Fall vor das Gericht kam
In diesem Fall schlossen eine Vermieterin und ihre Mieter am 29. Juni 2023 eine sogenannte Auflösungsvereinbarung. Das ist ein Vertrag, in dem beide Seiten sich darauf einigen, den bestehenden Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden. Die Vermieterin war sogar bereit, den Mietern eine Entschädigung von 30.000 Euro zu zahlen, um ihnen den Auszug und die damit verbundenen Umstände zu erleichtern.
Doch als der vereinbarte Zeitpunkt kam, zogen die Mieter nicht aus. Daraufhin zog die Vermieterin vor Gericht und forderte die Räumung der Wohnung. Das erste Gericht, das Amtsgericht Spandau, gab der Vermieterin recht und verurteilte die Mieter zum Auszug. Die Mieter waren mit diesem Urteil jedoch nicht einverstanden und legten Berufung ein. Eine Berufung ist ein Rechtsmittel, bei dem ein höheres Gericht, hier das Landgericht Berlin, die Entscheidung des ersten Gerichts überprüft. Das Hauptargument der Mieter war, dass ihnen ein Widerrufsrecht für die Auflösungsvereinbarung zugestanden hätte, sie dieses aber nie ausgeübt hätten, weil sie nicht darüber belehrt wurden.
Die entscheidende Frage: Ist das Verlassen einer Wohnung eine „Zahlung“?
Wie konnte es zu diesem Streit kommen? Die Mieter sahen sich als Verbraucher. Ein Verbraucher ist nach dem Gesetz eine Privatperson, die ein Geschäft für private Zwecke abschließt. Die Vermieterin handelte in diesem Fall als Unternehmerin, also als jemand, der geschäftlich tätig ist. Das Gesetz schützt Verbraucher in vielen Situationen besonders, zum Beispiel durch ein Widerrufsrecht. Dieses Recht, einen Vertrag rückgängig zu machen, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.
Der Knackpunkt lag in einer ganz bestimmten Vorschrift, dem Paragrafen 312 Absatz 1 des BGB. Dort steht, dass die Regeln zum Verbraucherschutz – und damit auch das Widerrufsrecht – für Verträge gelten, bei denen sich der Verbraucher „zur Zahlung eines Preises verpflichtet“. Die Mieter argumentierten: Ihre Verpflichtung, die Wohnung zu räumen und an die Vermieterin zurückzugeben, sei eine Art von Leistung, die einen hohen Wert habe. Diese Leistung sei quasi der „Preis“, den sie für die Vereinbarung gezahlt hätten. Aber ist das Verlassen einer Wohnung wirklich eine „Zahlung eines Preises“ im juristischen Sinne? Das war die Kernfrage, die das Gericht klären musste.
Das Urteil des Gerichts: Kein Widerruf möglich
Das Landgericht kam zu einer klaren Entscheidung: Es beabsichtigte, die Berufung der Mieter zurückzuweisen. Das bedeutet, das Gericht sah keine Chance, dass die Mieter mit ihrem Anliegen Erfolg haben könnten. Die Auflösungsvereinbarung vom 29. Juni 2023 war nach Ansicht des Gerichts wirksam und für beide Seiten bindend. Den Mietern stand kein Recht zu, diese Vereinbarung zu widerrufen. Folglich blieb die Verpflichtung zur Räumung der Wohnung bestehen, und das Urteil des Amtsgerichts war korrekt.
Das Gericht kündigte an, diese Entscheidung in einem schriftlichen Verfahren zu treffen, ohne eine weitere mündliche Verhandlung. Ein solcher Schritt ist möglich, wenn ein Fall nach Aktenlage so eindeutig ist, dass eine weitere Diskussion im Gerichtssaal keinen neuen Erkenntnisgewinn verspricht. Die Mieter hatten also keine Aussicht, den Prozess in der zweiten Instanz noch zu gewinnen.
Warum „eine Wohnung räumen“ nicht dasselbe ist wie „einen Preis zahlen“
Aber warum kamen die Richter zu diesem Ergebnis? Die Begründung des Gerichts ist ein gutes Beispiel dafür, wie Juristen Gesetze auslegen, also deren genaue Bedeutung ermitteln. Alles hing an der Interpretation des Wortes „Preis“. Die Mieter meinten, ihre Leistung – das Freimachen der Wohnung – sei ein geldwerter Vorteil für die Vermieterin und damit eine Art Preis. Das Gericht sah das völlig anders.
Um das zu verstehen, muss man sich die Entwicklung des Gesetzes ansehen. Früher stand an dieser Stelle im Gesetz der Begriff „entgeltliche Leistung“. Dieser Begriff war weiter gefasst und hätte vielleicht auch eine Handlung wie die Räumung einer Wohnung umfassen können. Der Gesetzgeber hat diesen Begriff aber bewusst durch das viel engere Wort „Preis“ ersetzt. Ein Preis, so das Gericht, ist im allgemeinen Sprachgebrauch und auch im juristischen Sinne eine Zahlung in Geld oder einer digitalen Darstellung von Wert, wie zum Beispiel einer Kryptowährung wie Bitcoin. Die Verpflichtung, eine Wohnung zu räumen, ist aber keine Geldzahlung. Es ist eine Handlung, auch wenn sie für die Vermieterin wirtschaftlich vorteilhaft ist.
Ein Blick auf das Gesetz: Warum ein Detail den Unterschied macht
Um diese Argumentation zu untermauern, zog das Gericht einen cleveren Vergleich zu einer anderen Regelung im Gesetz. Es gibt nämlich seit einiger Zeit einen neuen Paragrafen (§ 312 Absatz 1a BGB), der den Verbraucherschutz auf Verträge ausdehnt, bei denen Verbraucher nicht mit Geld, sondern mit ihren personenbezogenen Daten „bezahlen“. Das kennt jeder von kostenlosen Apps oder Social-Media-Plattformen.
Was bedeutet das für den Fall der Mieter? Die Logik des Gerichts war folgende: Wenn jede Art von Gegenleistung bereits als „Preis“ gelten würde, dann hätte der Gesetzgeber diese spezielle Regelung für die Bezahlung mit Daten gar nicht erst schaffen müssen. Die Tatsache, dass es eine Extra-Regel für Daten gibt, beweist, dass der Begriff „Preis“ im Hauptgesetz (§ 312 Absatz 1 BGB) eben nicht jede beliebige Gegenleistung meint, sondern sich wirklich nur auf Geld oder Ähnliches bezieht. Die Räumung einer Wohnung ist keine Zahlung in Geld und auch keine Hingabe von Daten. Daher greift das Verbraucherschutzrecht hier nicht.
Was ist mit der Entschädigung von 30.000 Euro?
Könnte man nicht argumentieren, dass die 30.000 Euro, welche die Vermieterin anbot, der „Preis“ für die Räumung waren? Auch diesen Gedanken wies das Gericht zurück. Denn die Zahlung floss in die entgegengesetzte Richtung. Nicht die Mieter (als Verbraucher) zahlten einen Preis an die Vermieterin (als Unternehmerin), sondern umgekehrt. Das Geld war eine Kompensation, also ein Ausgleich für die Nachteile, die den Mietern durch den Umzug entstehen. Es definierte aber nicht den Wert der Räumung als einen von den Mietern zu zahlenden Preis.
Da das Gericht also zu dem Schluss kam, dass von Anfang an kein Widerrufsrecht bestand, spielten alle weiteren Fragen keine Rolle mehr. Es war irrelevant, ob die Mieter über ein solches Recht belehrt wurden oder unter welchen Umständen genau der Vertrag unterschrieben wurde. Wo kein Recht ist, kann man auch nicht in diesem Recht verletzt werden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stellt klar, dass Verbraucher bei Auflösungsvereinbarungen mit Vermietern kein Widerrufsrecht haben, auch wenn sie sich zur Räumung der Wohnung verpflichten. Das Gericht entschied, dass das Freimachen einer Wohnung nicht als „Zahlung eines Preises“ gilt, da dieser Begriff nur Geld oder digitale Währungen umfasst, nicht aber sonstige Handlungen oder Leistungen. Mieter können daher eine einmal unterschriebene Vereinbarung zur vorzeitigen Vertragsbeendigung nicht einfach widerrufen, selbst wenn der Vermieter eine Entschädigung zahlt. Das Urteil schafft Rechtssicherheit für Vermieter und zeigt Mietern deutlich auf, dass sie sich vor der Unterschrift genau überlegen müssen, ob sie ausziehen wollen, da ein späteres „Zurückrudern“ nicht möglich ist.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist ein unterschriebener Mietaufhebungsvertrag rechtlich bindend?
Ja, ein beidseitig unterschriebener Mietaufhebungsvertrag ist grundsätzlich rechtlich bindend. Er stellt eine verbindliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter dar, die den ursprünglichen Mietvertrag aufhebt und das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet. Für Sie bedeutet das: Sobald beide Parteien ihre Unterschrift unter diesen Vertrag gesetzt haben, müssen sich beide an die darin festgelegten Bedingungen halten.
Die bindende Wirkung eines Mietaufhebungsvertrages
Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Art „Vertrag über die Vertragsbeendigung“. Durch ihn einigen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich darauf, das Mietverhältnis zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt zu beenden. Diese einvernehmliche Auflösung ersetzt die gesetzlichen Kündigungsfristen oder Kündigungsgründe. Wenn ein solcher Vertrag unterzeichnet ist, sind die darin vereinbarten Punkte, wie das Enddatum des Mietverhältnisses, Regelungen zur Wohnungsübergabe oder mögliche Abfindungen, rechtskräftig und verpflichtend. Die Rechtsprechung geht vom Grundsatz aus, dass Verträge einzuhalten sind, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die eine Ausnahme rechtfertigen.
Ausnahmen: Wann eine Anfechtung möglich ist
Obwohl ein unterschriebener Mietaufhebungsvertrag stark bindend ist, gibt es unter sehr engen Voraussetzungen die Möglichkeit, ihn anzufechten. Eine Anfechtung führt dazu, dass der Vertrag von Anfang an als unwirksam angesehen wird. Die Hürden dafür sind jedoch hoch und nicht leicht zu erfüllen. Gründe für eine Anfechtung können sein:
- Irrtum: Wenn eine Partei sich bei der Unterzeichnung über einen wesentlichen Inhalt oder eine wichtige Eigenschaft des Vertrages geirrt hat und dies erkennbar war. Ein Beispiel wäre, wenn Sie dachten, der Vertrag regelt nur die Garage, aber er betraf die gesamte Wohnung.
- Arglistige Täuschung: Wenn die andere Vertragspartei Sie bewusst und vorsätzlich über wichtige Tatsachen getäuscht hat, um Sie zur Unterschrift zu bewegen. Stellen Sie sich vor, der Vermieter verspricht Ihnen mündlich etwas und vereinbart schriftlich das Gegenteil, ohne dass Sie es bemerken konnten, und dies geschah mit Absicht.
- Widerrechtliche Drohung: Wenn Sie zur Unterschrift des Vertrages durch eine unrechtmäßige Drohung gezwungen wurden.
Wichtig ist: Eine Anfechtung muss unverzüglich erfolgen, sobald der Anfechtungsgrund bekannt wird. Das bloße Ändern der Meinung oder das Bedauern der Unterschrift nach einiger Zeit sind keine Gründe für eine Anfechtung.
Die Bedeutung vor der Unterschrift
Für Sie als Mieter ist es daher von höchster Bedeutung, einen Mietaufhebungsvertrag sehr sorgfältig zu prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben. Einmal unterschrieben, können Sie sich nur unter den genannten, seltenen Umständen wieder davon lösen. Überlegen Sie genau, ob die Konditionen für Sie akzeptabel sind und ob Sie alle Konsequenzen der Vereinbarung verstanden haben.
Gilt das 14-tägige Widerrufsrecht auch für eine Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags?
Nein, grundsätzlich gilt das 14-tägige Widerrufsrecht nicht für eine Vereinbarung, mit der Sie und Ihr Vermieter einen Mietvertrag vorzeitig beenden (einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag).
Warum das Widerrufsrecht hier nicht greift
Das gesetzliche Widerrufsrecht, das viele von Ihnen vom Online-Shopping oder von Verträgen an der Haustür kennen, soll Verbraucher in bestimmten Situationen schützen. Es gibt Ihnen die Möglichkeit, von einem Vertrag zurückzutreten, wenn Sie die Ware oder Dienstleistung vorher nicht richtig prüfen konnten. Dieses Recht ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden, die bei einem Mietaufhebungsvertrag in der Regel nicht erfüllt sind:
- Kein „Kauf“ einer Ware oder Dienstleistung: Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine gemeinsame Übereinkunft zwischen Mieter und Vermieter, um ein bestehendes Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Sie als Mieter „kaufen“ dabei keine neue Ware oder Dienstleistung im Sinne des Verbraucherschutzrechts. Es handelt sich vielmehr um die Auflösung eines bereits laufenden Vertrags. Der Kern des Widerrufsrechts liegt darin, dass ein Verbraucher einen „Preis“ für eine Ware oder Dienstleistung zahlt, was bei einem Mietaufhebungsvertrag normalerweise nicht der Fall ist.
- Mietverträge sind oft ausgenommen: Selbst wenn ein Mietvertrag selbst oder eine zugehörige Vereinbarung (wie ein Aufhebungsvertrag) über Fernkommunikationsmittel (z.B. per E-Mail oder Telefon) zustande kommt, gibt es im Gesetz eine spezifische Ausnahme für Verträge über die Miete von Wohnraum. Das Widerrufsrecht ist hier grundsätzlich ausgeschlossen, da diese Art von Verträgen eine besondere rechtliche Natur hat und langfristige Bindungen umfasst. Eine Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags ist eng mit diesem Wohnraummietvertrag verbunden.
Was das für Sie bedeutet
Wenn Sie einer Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung Ihres Mietvertrags zustimmen, ist diese grundsätzlich sofort bindend. Sie können sich nicht einfach nach einigen Tagen anders entscheiden und die Vereinbarung rückgängig machen, wie Sie es vielleicht von einem Online-Kauf gewohnt sind. Es ist wichtig, die Inhalte einer solchen Vereinbarung sorgfältig zu prüfen, bevor Sie unterschreiben, da sie in der Regel endgültig ist.
Was kann ich tun, wenn ich einen Mietaufhebungsvertrag unterschrieben habe und es mir anders überlege?
Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die das Mietverhältnis einvernehmlich beendet. Sobald dieser Vertrag von beiden Seiten unterschrieben wurde, ist er grundsätzlich bindend. Das bedeutet, ein bloßes „Andersüberlegen“ oder Bedauern der Entscheidung nach der Unterschrift reicht in der Regel nicht aus, um sich von dem Vertrag zu lösen. Ein allgemeines Widerrufsrecht, wie man es vielleicht von anderen Verträgen kennt (z.B. bei Online-Einkäufen), existiert bei einem solchen Vertrag im Regelfall nicht.
Wann der Vertrag eventuell doch nicht bindend ist: Seltene Ausnahmen
Es gibt sehr seltene Ausnahmefälle, in denen ein bereits unterschriebener Mietaufhebungsvertrag angefochten oder als unwirksam angesehen werden könnte. Eine solche Anfechtung führt dazu, dass der Vertrag von Anfang an als nicht existent betrachtet wird, als hätte er nie bestanden. Dies ist jedoch nur unter ganz bestimmten, engen Voraussetzungen möglich, die bereits zum Zeitpunkt der Unterschrift vorgelegen haben müssen:
- Irrtum: Stellen Sie sich vor, Sie haben sich bei der Unterschrift über einen wesentlichen Inhalt des Vertrages geirrt und dieser Irrtum war für den Abschluss des Vertrages entscheidend. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie dachten, der Vertrag beinhaltet eine Abfindung, obwohl dies nicht so war, und der Vermieter diesen Irrtum erkennen konnte. Ein einfacher Rechenfehler ist ein solcher Irrtum jedoch nicht. Es muss ein Irrtum über den Inhalt der Erklärung oder über eine wesentliche Eigenschaft sein, die für den Vertragsschluss wichtig war.
- Täuschung: Wenn Sie durch arglistige Täuschung dazu gebracht wurden, den Vertrag zu unterschreiben. Das bedeutet, der Vertragspartner hat Sie bewusst über wichtige Fakten getäuscht, um Ihre Unterschrift zu erhalten.
- Drohung oder Zwang: Sollten Sie unter widerrechtlicher Drohung oder Zwang den Vertrag unterschrieben haben, um beispielsweise einen größeren Nachteil abzuwenden.
Diese Gründe liegen nicht in einem späteren „Andersüberlegen“, sondern in schwerwiegenden Mängeln im Zeitpunkt der Willensbildung oder des Vertragsschlusses. Sie erfordern eine sehr genaue und detaillierte Prüfung der Umstände, die zum Zeitpunkt der Unterschrift vorlagen. Ein bloßes Ändern der Meinung oder das nachträgliche Erkennen, dass eine andere Lösung vorteilhafter gewesen wäre, gehört nicht zu diesen Ausnahmefällen.
Welche Unterschiede gibt es zwischen einer Mietvertragskündigung und einem Mietaufhebungsvertrag?
Der grundlegende Unterschied zwischen einer Mietvertragskündigung und einem Mietaufhebungsvertrag liegt in der Art und Weise, wie das Mietverhältnis beendet wird: Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung, während ein Mietaufhebungsvertrag eine zweiseitige Vereinbarung darstellt. Für Sie als Mieter oder Vermieter hat diese Unterscheidung erhebliche praktische Auswirkungen.
Die Mietvertragskündigung: Eine einseitige Erklärung
Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihren Mietvertrag beenden oder Ihr Vermieter möchte das Mietverhältnis mit Ihnen beenden. Eine Kündigung ist eine solche Erklärung. Das bedeutet:
- Einseitig: Eine Partei (entweder Mieter oder Vermieter) teilt der anderen Partei verbindlich mit, dass sie den Mietvertrag beenden möchte. Die Zustimmung der anderen Partei ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich, solange die Kündigung wirksam ist.
- Vorschriften: Damit eine Kündigung wirksam ist, müssen bestimmte Regeln eingehalten werden. Dazu gehören die Schriftform (die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein), das Einhalten von gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und für den Vermieter oft auch die Angabe eines berechtigten Grundes (wie Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter).
- Verbindlichkeit: Ist die Kündigung form- und fristgerecht sowie gegebenenfalls mit einem gültigen Grund ausgesprochen, beendet sie das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist automatisch. Die gekündigte Partei kann die Beendigung des Vertrages nicht ohne Weiteres verhindern.
Ein Beispiel: Sie als Mieter möchten umziehen. Sie schicken Ihrem Vermieter eine schriftliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach Ablauf dieser Frist endet Ihr Mietvertrag.
Der Mietaufhebungsvertrag: Eine beidseitige Vereinbarung
Ein Mietaufhebungsvertrag hingegen ist, wie der Name schon sagt, eine vertragliche Vereinbarung. Hierbei einigen sich beide Parteien – also Mieter und Vermieter – gemeinsam darauf, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt und unter bestimmten Bedingungen zu beenden.
- Zweiseitig: Ein Aufhebungsvertrag kommt nur zustande, wenn beide Parteien damit einverstanden sind und ihn unterschreiben. Es ist eine gemeinsame Entscheidung, das Mietverhältnis aufzulösen.
- Flexibilität: Da es sich um eine Vereinbarung handelt, sind die Parteien sehr flexibel. Sie können beispielsweise eine individuelle Beendigungsfrist vereinbaren, die von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweicht – etwa eine kürzere Frist, wenn der Mieter schnell ausziehen möchte, oder eine längere, wenn der Vermieter mehr Zeit für die Suche nach einem Nachmieter benötigt. Auch andere Punkte wie eine Abfindung, die Übernahme von Renovierungskosten oder der Zustand der Wohnung bei der Übergabe können im Aufhebungsvertrag geregelt werden.
- Wirkung: Der Mietvertrag endet zu dem im Aufhebungsvertrag festgelegten Zeitpunkt.
Ein Beispiel: Sie als Mieter möchten plötzlich aus privaten Gründen schon in einem Monat ausziehen, obwohl Ihre Kündigungsfrist drei Monate beträgt. Ihr Vermieter hat Verständnis und ist einverstanden, da er bereits einen Nachmieter in Aussicht hat. Sie einigen sich in einem Mietaufhebungsvertrag auf den früheren Auszugstermin. Ohne diese gemeinsame Vereinbarung müssten Sie die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Kündigung ist der einseitige Weg, der oft an gesetzliche Vorgaben gebunden ist. Der Aufhebungsvertrag ist der gemeinsame Weg, der viel Gestaltungsfreiheit für Mieter und Vermieter bietet, um eine individuelle und für beide Seiten passende Lösung zu finden.
In welchen Situationen ist das Widerrufsrecht im Verbraucherschutz überhaupt relevant?
Das Widerrufsrecht ist ein zentrales Schutzinstrument im Verbraucherrecht und ermöglicht es Ihnen als Verbraucher, bestimmte Verträge innerhalb einer festgelegten Frist ohne Angabe von Gründen rückgängig zu machen. Es kommt immer dann zur Anwendung, wenn Sie als Privatperson (Verbraucher) einen Vertrag mit einem Unternehmen (Unternehmer) abschließen, und zwar unter speziellen Bedingungen, die ein erhöhtes Schutzbedürfnis begründen.
Wann das Widerrufsrecht greift
Das Widerrufsrecht ist hauptsächlich in Situationen relevant, in denen Sie nicht die Möglichkeit haben, die Ware oder Dienstleistung vor dem Kauf genau zu prüfen oder die Entscheidung in Ruhe zu überdenken. Dies ist typischerweise bei den folgenden Vertragsarten der Fall:
- Fernabsatzverträge: Hierzu zählen alle Verträge, die ausschließlich über sogenannte Fernkommunikationsmittel zustande kommen. Dazu gehören beispielsweise:
- Online-Käufe: Wenn Sie Waren in einem Online-Shop bestellen, sei es Kleidung, Elektronik oder Möbel.
- Telefonische Bestellungen: Verträge, die Sie am Telefon abschließen, zum Beispiel für Zeitschriftenabos oder Dienstleistungen.
- Bestellungen per E-Mail oder Katalog: Wenn der gesamte Bestellprozess und Vertragsabschluss ohne persönlichen Kontakt erfolgt.
- Beispiel: Sie bestellen ein neues Smartphone im Internet. Da Sie es vor dem Kauf nicht in den Händen halten konnten, gibt Ihnen das Widerrufsrecht die Möglichkeit, es nach Erhalt zu testen und gegebenenfalls zurückzusenden.
- Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (Haustürgeschäfte): Diese Verträge entstehen, wenn der Vertragspartner Sie an einem Ort anspricht, an dem Sie nicht mit einem Verkaufsangebot rechnen müssen, und Sie dadurch möglicherweise überrumpelt werden. Beispiele hierfür sind:
- An der Haustür: Ein Vertreter bietet Ihnen an Ihrer Wohnungstür ein Produkt oder eine Dienstleistung an, etwa einen neuen Stromtarif oder Zeitschriftenabonnements.
- Auf der Straße oder in öffentlichen Bereichen: Verträge, die auf der Straße, auf einer Messe, bei einer Verkaufsveranstaltung (z.B. Kaffeefahrt) oder an Ihrem Arbeitsplatz abgeschlossen werden.
- Beispiel: Ein Vertreter klingelt an Ihrer Tür und überzeugt Sie, einen neuen Internetvertrag abzuschließen. Auch hier schützt Sie das Widerrufsrecht, da die Situation Sie unter Druck setzen könnte.
Der Zweck des Widerrufsrechts ist es, Ihnen eine „Bedenkzeit“ zu verschaffen und Sie vor übereilten Entscheidungen zu schützen, insbesondere wenn Ihnen eine persönliche Prüfung der Ware oder ein direktes Gespräch im Geschäft nicht möglich war.
Im Gegensatz zu diesen Szenarien besteht ein Widerrufsrecht in der Regel nicht bei Verträgen über Immobilien oder spezifischen Dienstleistungen, bei denen das Element der Überraschung oder mangelnden Prüfmöglichkeit nicht gegeben ist. Aus diesem Grund ist ein Mietaufhebungsvertrag, der üblicherweise in direktem Kontakt und bezogen auf eine Immobilie geschlossen wird, kein typischer Anwendungsfall für das Widerrufsrecht.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Widerrufsrecht
Das Widerrufsrecht erlaubt Verbrauchern, bestimmte Verträge innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen rückgängig zu machen. Es gilt vor allem bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen werden, wie etwa Online-Käufe oder Haustürgeschäfte (§ 355 BGB). Voraussetzung ist, dass der Verbraucher zur Zahlung eines Preises verpflichtet ist und über das Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt wurde. Im Fall eines Mietaufhebungsvertrags greift das Widerrufsrecht in der Regel nicht, weil hier keine Zahlungspflicht des Verbrauchers im klassischen Sinn vorliegt und der Vertrag meist unmittelbar zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird.
Mietaufhebungsvertrag (Auflösungsvereinbarung)
Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine zweiseitige, einvernehmliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, mit der das Mietverhältnis vorzeitig beendet wird. Im Gegensatz zur Kündigung, die einseitig erklärt wird, müssen hier beide Parteien zustimmen und unterschreiben, damit er wirksam ist. Diese Vereinbarung kann auch individuelle Bedingungen enthalten, etwa den Zeitpunkt des Auszugs oder Abfindungen. Sobald der Vertrag unterschrieben ist, ist er grundsätzlich verbindlich und kann nur unter engen Voraussetzungen angefochten werden.
Verbraucher und Unternehmer
Im Verbraucherschutzrecht ist die Unterscheidung zwischen Verbraucher und Unternehmer entscheidend. Ein Verbraucher ist eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu privaten Zwecken abschließt, während ein Unternehmer eine Person oder Firma ist, die gewerblich handelt (§ 13 BGB). Diese Unterscheidung ist wichtig, weil Verbrauchern gegenüber Unternehmern spezielle Schutzrechte wie das Widerrufsrecht zustehen. Im vorliegenden Fall sahen sich die Mieter als Verbraucher und die Vermieterin als Unternehmerin, was das Widerrufsrecht theoretisch relevant macht – dennoch scheiterte dessen Anwendung.
Paragraf 312 Absatz 1 BGB
Dieser Gesetzesparagraph regelt, unter welchen Voraussetzungen Verbraucherschutzbestimmungen, speziell das Widerrufsrecht, bei Verträgen gelten. Er bestimmt, dass das Widerrufsrecht für Verträge gilt, bei denen der Verbraucher „zur Zahlung eines Preises verpflichtet“ ist. Entscheidend ist, dass „Preis“ hier streng als Geld- oder geldwertes Entgelt verstanden wird. Im Fall der Mietaufhebungsvereinbarung wurde strittig, ob das Räumen der Wohnung eine solche Zahlung ist – das Gericht verneinte dies, da keine Geldzahlung seitens der Mieter erfolgt.
Anfechtung
Die Anfechtung ist ein Rechtsmittel, mit dem ein Vertrag wegen eines schwerwiegenden Mangels bereits bei Zustandekommen unwirksam gemacht werden kann (§ 119 BGB ff.). Gründe für die Anfechtung sind etwa Irrtum über wesentliche Vertragspunkte, arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung. Anders als ein Widerruf setzt die Anfechtung voraus, dass bei Vertragsabschluss ein rechtlicher Fehler oder Zwang vorlag. Im Kontext des Mietaufhebungsvertrags bleibt die Anfechtung oft als einziger Ausweg, um sich nach Unterschrift vom Vertrag zu lösen, allerdings nur bei sehr engen Voraussetzungen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 312 Abs. 1 BGB: Dieser Paragraph legt fest, unter welchen Voraussetzungen die besonderen Schutzvorschriften für Verbraucher, einschließlich des Widerrufsrechts, auf Verträge angewendet werden. Er ist entscheidend, da er die Geltung dieser Regeln an die Verpflichtung des Verbrauchers knüpft, einen „Preis“ zu zahlen. Der Begriff „Preis“ wird hier eng ausgelegt, meist als Geldleistung oder vergleichbarer Wert. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die zentrale Frage war, ob die Verpflichtung der Mieter, die Wohnung zu räumen, als „Zahlung eines Preises“ im Sinne dieser Vorschrift zu werten ist, um ein Widerrufsrecht zu begründen.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 13 BGB (Verbraucher) und § 14 BGB (Unternehmer): Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen „Verbrauchern“ (Privatpersonen, die Verträge für nicht-gewerbliche Zwecke abschließen) und „Unternehmern“ (Personen oder Unternehmen, die geschäftlich handeln). Diese Unterscheidung ist grundlegend, da viele Schutzvorschriften im BGB, wie das Widerrufsrecht, nur zugunsten von Verbrauchern greifen, wenn sie mit einem Unternehmer kontrahieren. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter sahen sich als Verbraucher und die Vermieterin als Unternehmerin, was die Anwendung des Verbraucherschutzrechts grundsätzlich möglich erscheinen ließ.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 355 BGB (Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen): Dieser Paragraph regelt das allgemeine Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen. Er ermöglicht Verbrauchern, innerhalb einer Frist von 14 Tagen einen Vertrag ohne Angabe von Gründen rückgängig zu machen, um sie vor übereilten Entscheidungen zu schützen, insbesondere bei außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Verträgen. Wird der Verbraucher nicht ordnungsgemäß belehrt, kann sich die Widerrufsfrist verlängern. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter beriefen sich auf dieses Recht und argumentierten, sie hätten die Auflösungsvereinbarung widerrufen können, da sie nicht über ein vermeintliches Widerrufsrecht belehrt worden seien.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Mietrecht (z.B. §§ 535 ff. BGB) und die Auflösungsvereinbarung: Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, angefangen vom Abschluss bis zur Beendigung von Mietverhältnissen. Eine Auflösungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, der das bestehende Mietverhältnis einvernehmlich zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet und somit eine spezielle Form der Vertragsbeendigung darstellt. Sie ist ein gegenseitiger Vertrag, der auf dem Prinzip der Vertragsfreiheit beruht. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Auflösungsvereinbarung ist der konkrete Vertragstyp, dessen Wirksamkeit und Widerruflichkeit im Zentrum des Rechtsstreits stand.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 312 Abs. 1a BGB: Dieser neuere Paragraph erweitert den Anwendungsbereich der Verbraucherschutzvorschriften auf Verträge, bei denen sich der Verbraucher zur Bereitstellung personenbezogener Daten verpflichtet, statt einen Geldpreis zu zahlen. Er ist ein Beispiel dafür, wie der Gesetzgeber auf neue Formen der Gegenleistung reagiert und diese explizit dem Verbraucherschutz unterstellt. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht nutzte diese Vorschrift als Argumentationshilfe, um die enge Auslegung des Begriffs „Preis“ in § 312 Abs. 1 BGB zu untermauern. Die Existenz dieser speziellen Regelung zeigt, dass der Gesetzgeber eine bloße Handlung wie die Räumung der Wohnung nicht als „Preis“ ansieht.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 67 S 213/24 – Beschluss vom 19.02.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
