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Abgrenzung von Wohnnutzung zu anderen Nutzungszwecken?

Kurzzeitvermietung ade: Kölner Gericht stoppt touristische Nutzung von Wohnungen in der Altstadt. Mieterin scheitert mit Klage gegen städtische Verfügung und muss ihre Immobilien wieder dauerhaft vermieten. Gericht bestätigt: Auch Langzeitvermietung kann Zweckentfremdung sein, wenn sie nur vorübergehenden Charakter hat.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Der Beschluss betrifft eine rechtliche Auseinandersetzung über die Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Köln.
  • Die Antragstellerin untervermittelte zwei Wohnungen über Plattformen wie Airbnb, ohne die erforderlichen Genehmigungen einzuholen.
  • Es wurde ein Antrag auf Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung des Wohnraums gestellt, der abgelehnt wurde.
  • Das Gericht entschied, dass die Antragstellerin die Kosten des Verfahrens zu tragen hat.
  • Die Ablehnung der Genehmigung basiert auf dem fehlenden Nachweis, dass öffentliche Interessen am Wohnraum gewahrt bleiben.
  • Die Absicht, Angehörige aus dem Ukrainekonflikt unterzubringen, wurde als nicht ausreichend erachtet, um eine Genehmigung zu erhalten.
  • Der Ehemann der Antragstellerin bot Ersatzwohnraum an, dies wurde jedoch nicht als ausreichend angesehen.
  • Das Gericht stellte fest, dass die bereits erfolgten Vermietungen gegen die Regelungen zur Zweckentfremdung verstoßen.
  • Eine rechtliche Grundlage zur Genehmigung der Kurzzeitvermietung wurde nicht gegeben, da die gesetzlichen Vorgaben nicht beachtet wurden.
  • Die Entscheidung hat Auswirkungen auf die Möglichkeit der Antragstellerin, künftig Wohnraum kurzzeitig zu vermieten und stellt klar, dass die Genehmigungspflicht strikt zu beachten ist.

Wohnnutzung vs. Gewerbe: Juristische Herausforderungen im Mietrecht analysiert

Die Abgrenzung von Wohnnutzung zu anderen Nutzungszwecken ist ein zentrales Thema in der Immobiliennutzung und spielt eine entscheidende Rolle im Mietrecht sowie in der Planung von Wohnräumen. In Deutschland wird Wohnraum nicht nur durch baurechtliche Vorschriften reguliert, sondern auch durch den Flächennutzungsplan und die Bauleitplanung, die sicherstellen, dass städtebauliche Entwicklungen dem sozialen Wohnungsbau und der Schaffung von Wohnqualität dienen. Diese Regelungen definieren, was unter einem Wohnzweck verstanden wird und wo Grenzen zu gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten liegen.

Ein wichtiges Element in diesem Zusammenhang sind Nutzungskonflikte, die entstehen können, wenn verschiedene Nutzungsarten auf engem Raum aufeinandertreffen, etwa in städtischen Gebieten, in denen Wohnflächen oft auch für gewerbliche Zwecke beansprucht werden. Diese Konflikte können nicht nur Auswirkungen auf Mietverhältnisse haben, sondern auch auf die allgemeine Wohnraumordnung und die Lebensqualität in betroffenen Regionen. Das Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und der Abgrenzungen ist somit unerlässlich, um die komplexen Zusammenhänge zwischen Wohnnutzung und anderen Nutzungszwecken zu erfassen.

Im folgenden Abschnitt werden die rechtlichen Aspekte anhand eines konkreten Falls betrachtet, der auf die Herausforderungen der Nutzungsänderung und die damit verbundenen rechtlichen Entscheidungen eingeht.

Der Fall vor Gericht


Kölner Gericht untersagt Kurzzeitvermietung von Wohnungen

Das Verwaltungsgericht Köln hat die Zweckentfremdung von zwei Wohnungen in der Kölner Altstadt durch Kurzzeitvermietung untersagt.

Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung
Das Kölner Verwaltungsgericht bestätigte das Verbot der Kurzzeitvermietung von Wohnungen und hob die Bedeutung der Wohnraumschutzsatzung zur Sicherung dauerhafter Wohnnutzung hervor. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

In einem Beschluss vom 13. Juni 2024 wies das Gericht den Antrag der Mieterin auf vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Ordnungsverfügung der Stadt Köln zurück.

Hintergrund des Rechtsstreits

Die Antragstellerin hatte zwei Wohnungen von ihrem Ehemann gemietet und diese regelmäßig über Plattformen wie Airbnb und Booking.com für jeweils wenige Tage an Touristen vermietet. Die Stadt Köln erließ daraufhin eine Ordnungsverfügung, mit der die Antragstellerin aufgefordert wurde, die Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Gericht bestätigt Zweckentfremdungsverbot

Das Verwaltungsgericht bestätigte die Rechtmäßigkeit der städtischen Verfügung. Es sah in der Kurzzeitvermietung eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum. Die Richter stellten klar, dass auch eine Vermietung von mehr als sechs Monaten als Zweckentfremdung gelten kann, wenn sie nur vorübergehenden Charakter hat.

Keine dauerhafte Wohnnutzung erkennbar

Bei der Wohnung im zweiten Obergeschoss sah das Gericht keine dauerhafte Wohnnutzung durch die Antragstellerin oder ihre Familie. Sporadische Übernachtungen oder Nutzungen in den Semesterferien reichten dafür nicht aus.

Auch bei der Wohnung im dritten Obergeschoss, die an Studentinnen vermietet war, erkannte das Gericht keine Nutzung als „Heimstätte im Alltag“. Der Mietvertrag enthielt zahlreiche für Ferienwohnungen typische Klauseln wie die Bereitstellung von Bettwäsche.

Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln bestätigt

Das Gericht bestätigte zudem die Wirksamkeit der Kölner Wohnraumschutzsatzung. Diese sei nicht durch die frühere Satzung in ihrer Geltungsdauer beschränkt. Die Stadt könne nach Ablauf von fünf Jahren eine neue Satzung erlassen, wenn weiterhin Wohnungsmangel herrsche.

Keine Genehmigung für Zweckentfremdung

Einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für die Zweckentfremdung verneinte das Gericht. Der entsprechende Antrag der Antragstellerin war bereits bestandskräftig abgelehnt worden. Auch das Angebot von Ersatzwohnraum durch den Ehemann erfüllte nicht die gesetzlichen Voraussetzungen.

Zwangsgeldandrohungen bestätigt

Die von der Stadt angedrohten Zwangsgelder in Höhe von jeweils 7.500 Euro hielt das Gericht für verhältnismäßig. Es verwies auf das erhebliche wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der Kurzzeitvermietung.


Die Schlüsselerkenntnisse


Diese Entscheidung bekräftigt den weiten Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsverbots und stärkt die kommunale Wohnraumpolitik. Das Gericht legt den Begriff der Zweckentfremdung extensiv aus, indem es auch längerfristige Vermietungen erfasst, sofern keine dauerhafte Wohnnutzung vorliegt. Damit wird deutlich, dass Kommunen wirksame rechtliche Instrumente zur Verfügung stehen, um gegen die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen vorzugehen und den Wohnungsmarkt zu schützen.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie eine Wohnung in Köln besitzen und diese über Plattformen wie Airbnb kurzzeitig vermieten möchten, müssen Sie sehr vorsichtig sein. Das Gericht hat die strenge Auslegung des Zweckentfremdungsverbots bestätigt. Selbst eine Vermietung über sechs Monate kann als unzulässig gelten, wenn keine dauerhafte Wohnnutzung erkennbar ist. Sporadische Übernachtungen oder Ferienvermietungen reichen nicht aus. Bei Verstößen drohen empfindliche Zwangsgelder. Eine Genehmigung für Zweckentfremdung zu erhalten, ist schwierig. Prüfen Sie daher genau, ob Ihre geplante Nutzung als dauerhafte Wohnnutzung gilt, und holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein.


Weiterführende Informationen

Willkommen in unserer FAQ-Rubrik, die sich mit den häufigsten Fragen rund um die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung beschäftigt. Hier finden Sie prägnante Antworten und wichtige Informationen, die Ihnen helfen, die rechtlichen Rahmenbedingungen und praktischen Aspekte besser zu verstehen. Tauchen Sie ein, um Klarheit über dieses aktuelle Thema zu gewinnen.


Häufig gestellte Fragen (FAQ)


 

Was gilt rechtlich als Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln?

In Köln liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, wenn dieser zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt wird. Die rechtliche Grundlage hierfür bilden das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) und die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln.

Formen der Zweckentfremdung

Als Zweckentfremdung gilt in Köln:

  • Die Nutzung von mehr als 50% der Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke, wie z.B. als Büro oder Praxis
  • Die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberäume
  • Die Kurzzeitvermietung an Touristen für mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr (für Studierende: mehr als 180 Tage)
  • Der Abriss oder die Beseitigung von Wohnraum
  • Bauliche Veränderungen, die den Wohnraum unbewohnbar machen
  • Leerstand von Wohnraum für mehr als drei Monate

Besonderheiten bei der Kurzzeitvermietung

Wenn Sie eine Wohnung in Köln kurzzeitig vermieten möchten, beachten Sie: Jede Kurzzeitvermietung ist vom ersten Tag an anzeigepflichtig. Eine Genehmigung ist erst erforderlich, wenn Sie den Wohnraum für mehr als 90 Tage im Jahr (bei Studierenden: 180 Tage) kurzzeitig vermieten wollen.

Ausnahmen und Genehmigungen

In bestimmten Fällen kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden. Dies ist möglich, wenn das öffentliche Interesse oder Ihr schutzwürdiges privates Interesse das Interesse am Erhalt des Wohnraums überwiegt. Stellen Sie sich vor, Sie möchten einen Teil Ihrer Wohnung als Heimarbeitsplatz nutzen. Solange Sie weniger als 50% der Wohnfläche dafür verwenden, gilt dies nicht als Zweckentfremdung.

Konsequenzen bei Verstößen

Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können in Köln mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre geplante Nutzung als Zweckentfremdung gilt, können Sie bei der Stadt Köln ein Negativattest beantragen. Dieses bestätigt, dass in Ihrem Fall keine Genehmigung zur Zweckentfremdung erforderlich ist.


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Welche Möglichkeiten der Kurzzeitvermietung sind in Köln legal?

In Köln gibt es mehrere legale Möglichkeiten zur Kurzzeitvermietung von Wohnraum, die jedoch bestimmten Regeln und Einschränkungen unterliegen:

Genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung

Sie dürfen Ihre Wohnung oder einzelne Räume darin bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Genehmigung kurzzeitig vermieten. Wenn Sie Student sind, gilt für Sie eine erweiterte Regelung: Sie können Ihren selbst genutzten Wohnraum sogar bis zu 180 Tage im Jahr genehmigungsfrei kurzzeitig vermieten.

Anzeigepflicht und Wohnraum-Identitätsnummer

Auch wenn Sie keine Genehmigung benötigen, müssen Sie die Kurzzeitvermietung vor Beginn anzeigen. Seit dem 1. Juli 2022 erfolgt dies über ein landeseinheitliches Online-Verfahren. Dabei erhalten Sie eine Wohnraum-Identitätsnummer, die Sie bei der Bewerbung Ihres Angebots, z.B. auf Online-Plattformen, angeben müssen.

Genehmigungspflichtige Kurzzeitvermietung

Wenn Sie Ihre Wohnung für mehr als 90 Tage im Jahr (bzw. 180 Tage für Studierende) kurzzeitig vermieten möchten, benötigen Sie eine Zweckentfremdungsgenehmigung. Diese wird nur in Ausnahmefällen erteilt, wenn besonders wichtige Gründe vorliegen. Das Verfahren ist gebührenpflichtig, mit einer Mindestgebühr von 500 Euro.

Belegungskalender und Anzeigepflicht

Sobald Sie eine Wohnraum-Identitätsnummer haben, müssen Sie jede einzelne Vermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn über einen Online-Belegungskalender anzeigen. Dies gilt für alle Arten der Kurzzeitvermietung, unabhängig von der Gesamtdauer pro Jahr.

Abgrenzung zur regulären Wohnnutzung

Die Kurzzeitvermietung unterscheidet sich von der regulären Wohnnutzung durch ihre zeitliche Begrenzung und den häufigen Wechsel der Nutzer. Während eine normale Wohnnutzung auf Dauer angelegt ist, zielt die Kurzzeitvermietung auf eine vorübergehende Nutzung ab, typischerweise für Urlauber oder Geschäftsreisende.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Köln kurzzeitig vermieten möchten, beachten Sie diese Regelungen sorgfältig, um rechtliche Probleme zu vermeiden und gleichzeitig von den Möglichkeiten der Kurzzeitvermietung zu profitieren.


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Wie wird eine dauerhafte Wohnnutzung rechtlich definiert?

Eine dauerhafte Wohnnutzung wird rechtlich durch mehrere Kriterien definiert, die sie von anderen Nutzungsformen abgrenzen. Der zentrale Aspekt ist die auf Dauer angelegte Häuslichkeit. Dies bedeutet, dass Sie einen Ort als Ihren Lebensmittelpunkt etablieren, an dem Sie regelmäßig und über einen längeren Zeitraum hinweg leben.

Merkmale der dauerhaften Wohnnutzung

Eigengestaltung der Haushaltsführung: Sie haben die Möglichkeit, Ihren Haushalt nach eigenen Vorstellungen zu gestalten und zu führen. Dies umfasst die freie Entscheidung über Einrichtung, Tagesablauf und häusliche Aktivitäten.

Freiwilligkeit des Aufenthalts: Im Gegensatz zu temporären oder zweckgebundenen Unterkünften entscheiden Sie sich freiwillig für den Aufenthalt in Ihrer Wohnung. Sie können kommen und gehen, wie Sie möchten, ohne an bestimmte Zeiten oder Regeln gebunden zu sein.

Schwerpunkt des Lebensverhältnisses: Ihre Wohnung bildet den Mittelpunkt Ihres täglichen Lebens. Hier verbringen Sie den Großteil Ihrer Zeit, wenn Sie nicht arbeiten oder anderweitig unterwegs sind. Es ist der Ort, an den Sie regelmäßig zurückkehren.

Abgrenzung zu anderen Nutzungsformen

Die dauerhafte Wohnnutzung unterscheidet sich rechtlich von anderen Nutzungsformen wie Ferienwohnungen, Zweitwohnsitzen oder gewerblichen Unterkünften. Wenn Sie beispielsweise eine Ferienwohnung nur gelegentlich nutzen, erfüllt dies nicht die Kriterien einer dauerhaften Wohnnutzung. Ebenso wenig gilt ein Hotelzimmer als dauerhafte Wohnnutzung, auch wenn Sie sich dort über einen längeren Zeitraum aufhalten.

Rechtliche Bedeutung

Die Definition der dauerhaften Wohnnutzung hat weitreichende rechtliche Konsequenzen. Sie bestimmt unter anderem Ihren Hauptwohnsitz, der für viele behördliche und rechtliche Angelegenheiten maßgeblich ist. Zudem beeinflusst sie die Anwendbarkeit des Mietrechts, insbesondere des Kündigungsschutzes, der bei dauerhafter Wohnnutzung stärker ausgeprägt ist als bei anderen Nutzungsformen.

Beachten Sie, dass die Einordnung als dauerhafte Wohnnutzung nicht von der Dauer des Mietverhältnisses abhängt. Auch wenn Sie einen befristeten Mietvertrag haben, kann eine dauerhafte Wohnnutzung vorliegen, solange Sie die Wohnung als Ihren Lebensmittelpunkt nutzen.


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Welche Konsequenzen drohen bei unerlaubter Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln?

Bei unerlaubter Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln drohen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen. Die Stadt Köln geht aktiv gegen Verstöße vor, um den Wohnungsmarkt zu schützen.

Bußgelder

Der schwerwiegendste finanzielle Aspekt sind die möglichen Bußgelder. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Die genaue Höhe hängt von der Schwere des Verstoßes und anderen Faktoren ab. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung ohne Genehmigung dauerhaft als Ferienwohnung vermieten, müssen Sie mit einem hohen Bußgeld rechnen.

Behördliche Anordnungen

Neben Bußgeldern kann die Stadt Köln auch behördliche Anordnungen erlassen. Diese können Sie verpflichten, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Wohnung in ein Büro umgewandelt – die Stadt könnte anordnen, dass Sie die Räumlichkeiten wieder in Wohnraum zurückverwandeln müssen. Dies kann mit erheblichen Kosten verbunden sein.

Nutzungsuntersagung

In besonders schweren Fällen kann die Stadt Köln eine Nutzungsuntersagung aussprechen. Das bedeutet, dass Sie die zweckentfremdete Nutzung sofort einstellen müssen. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung gewerblich nutzen, könnte Ihnen untersagt werden, das Gewerbe dort weiter zu betreiben.

Zwangsgelder

Um die Durchsetzung ihrer Anordnungen sicherzustellen, kann die Stadt Köln Zwangsgelder festsetzen. Diese können wiederholt und in steigender Höhe verhängt werden, bis Sie der Anordnung nachkommen.

Strafrechtliche Konsequenzen

In besonders schweren Fällen oder bei wiederholten Verstößen können auch strafrechtliche Konsequenzen drohen. Dies könnte etwa der Fall sein, wenn Sie vorsätzlich und in großem Umfang gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen.

Rückwirkende Forderungen

Die Stadt Köln kann auch rückwirkend Ausgleichszahlungen fordern. Wenn Sie eine Wohnung über einen längeren Zeitraum zweckentfremdet genutzt haben, könnten Sie verpflichtet werden, für diesen Zeitraum eine Ausgleichszahlung zu leisten.

Die Konsequenzen einer unerlaubten Zweckentfremdung können also weitreichend sein und erhebliche finanzielle Belastungen mit sich bringen. Es ist daher ratsam, sich vor jeder Nutzungsänderung von Wohnraum über die geltenden Bestimmungen zu informieren und gegebenenfalls eine Genehmigung einzuholen.


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Wie kann eine Genehmigung für die Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln beantragt werden?

Um eine Genehmigung für die Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln zu beantragen, müssen Sie einen offiziellen Antrag beim Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln stellen. Der Prozess läuft wie folgt ab:

Antragstellung

Sie können den Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum online über das Formular-Server-System der Stadt Köln einreichen. Alternativ ist auch eine schriftliche Antragstellung möglich. Im Antrag müssen Sie detailliert darlegen, warum Sie eine Zweckentfremdung beabsichtigen und welche Art der Nutzung Sie planen.

Erforderliche Unterlagen

Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:

  • Detaillierte Beschreibung der geplanten Nutzung
  • Grundriss der betroffenen Räumlichkeiten
  • Nachweis des Eigentums oder der Verfügungsberechtigung
  • Bei gewerblicher Nutzung: Gewerbeanmeldung oder Businessplan
  • Bei Leerstand: Begründung und geplante Dauer

Gründe für eine Genehmigung

Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn:

  • Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung besteht, beispielsweise bei der Umwandlung in eine soziale Einrichtung.
  • Ein berechtigtes privates Interesse vorliegt, das das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums überwiegt.
  • Ersatzwohnraum in Köln geschaffen wird, der den wegfallenden Wohnraum kompensiert.

Bearbeitungsprozess

Nach Eingang Ihres Antrags prüft das Amt für Wohnungswesen die Unterlagen und wägt das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums gegen Ihr privates Interesse ab. Dieser Prozess kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Gebühren und mögliche Auflagen

Beachten Sie, dass die Bearbeitung des Antrags gebührenpflichtig ist. Die Gebühren können zwischen 500 und 2500 Euro betragen. Wenn eine Genehmigung erteilt wird, kann diese mit Auflagen verbunden sein, wie etwa zeitliche Befristungen oder die Verpflichtung zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe.

Wenn Sie eine Zweckentfremdung in Betracht ziehen, ist es ratsam, frühzeitig mit dem Amt für Wohnungswesen in Kontakt zu treten, um die Erfolgsaussichten Ihres Antrags einschätzen zu können und mögliche Alternativen zu besprechen.


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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

  • Zweckentfremdung von Wohnraum: Zweckentfremdung von Wohnraum bedeutet, dass eine Wohnung nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern für andere Zwecke, wie beispielsweise zur kurzzeitigen Vermietung an Touristen. Diese Praxis kann zu einem Mangel an verfügbarem Wohnraum für die lokale Bevölkerung führen. Im Kölner Kontext bedeutet dies, dass Wohnungen, die regelmäßig für Touristen angeboten werden, anstatt dauerhaft vermietet zu werden, als zweckentfremdet gelten. Zweckentfremdung kann von der Stadt geahndet werden, um den Wohnungsmarkt zu schützen.
  • Ordnungsverfügung: Eine Ordnungsverfügung ist eine behördliche Anordnung, mit der eine staatliche Stelle eine Person oder ein Unternehmen verpflichtet, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder durchzuführen. Im vorliegenden Fall hat die Stadt Köln die Mieterin durch eine Ordnungsverfügung aufgefordert, die beiden Wohnungen wieder langfristig zu vermieten und die touristische Nutzung zu beenden. Ordnungsverfügungen sind geeignete Mittel zur Durchsetzung von lokalen Gesetzen und Verordnungen.
  • Vorübergehender Charakter: Der „vorübergehende Charakter“ bezieht sich auf die zeitliche Begrenzung der Nutzung eines Wohnraums. Selbst wenn eine Wohnung länger als sechs Monate vermietet wird, kann dies immer noch als vorübergehend angesehen werden, wenn keine Anzeichen für eine dauerhafte Wohnnutzung vorliegen. Dauerhafte Wohnnutzung bedeutet, dass die Wohnung ständig von einer Person oder Familie als Hauptwohnsitz genutzt wird.
  • Wohnraumschutzsatzung: Eine Wohnraumschutzsatzung ist eine kommunale Verordnung, die den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum regelt. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen Wohnraum zweckentfremdet oder umgewandelt werden darf. Die Stadt Köln hat eine solche Satzung erlassen, um den bestehenden Wohnraum zu schützen und seinen Missbrauch zu verhindern. Diese Satzung erlaubt es der Stadt, gegen die unzulässige Vermietung von Wohnraum vorzugehen.
  • Zwangsgeld: Ein Zwangsgeld ist eine finanzielle Strafe, die von einer Behörde verhängt werden kann, um die Durchsetzung einer Ordnungsverfügung zu erzwingen. Im Text wird erwähnt, dass die Stadt Köln Zwangsgelder in Höhe von jeweils 7.500 Euro angedroht hat, um sicherzustellen, dass die Mieterin die Verfügung erfüllt. Das Zwangsgeld dient als Druckmittel, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu gewährleisten.
  • Bestandskräftig: Ein Verwaltungsakt oder eine behördliche Entscheidung gilt als bestandskräftig, wenn gegen sie keine Rechtsmittel mehr eingelegt werden können und sie somit endgültig ist. Im Fall der Mieterin wurde ihr Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung bereits bestandskräftig abgelehnt, was bedeutet, dass sie keine weiteren rechtlichen Schritte gegen diese Entscheidung unternehmen kann. Bestandskraft verleiht behördlichen Entscheidungen rechtliche Sicherheit und Verbindlichkeit.

Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 11 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (BauNVO): Diese Vorschrift regelt die zulässige Nutzung von baulichen Anlagen. Sie legt fest, dass bauliche Anlagen nur zu den in der BauNVO genannten Zwecken genutzt werden dürfen. Kurzzeitvermietungen sind in der Baunutzungsverordnung nicht explizit geregelt. Die Frage, ob eine Kurzzeitvermietung mit dem BauNutzungsrecht vereinbar ist, hängt von den konkreten Umständen des Falles ab.
  • § 7 Abs. 1 Satz 1 WoVG (WoVG): Diese Vorschrift ermächtigt die Gemeinde, durch Satzung die Nutzung und Verwertung von Wohnraum zu regeln. Sie dient dem Schutz des Wohnungsmarktes und der Sicherung von Wohnraum für die Allgemeinheit. Die Stadt Köln hat aufgrund dieser Vorschrift eine Satzung erlassen, die die Zweckentfremdung von Wohnraum regelt und eine Genehmigungspflicht bei Kurzzeitvermietungen vorschreibt.
  • § 4 Abs. 1 Satz 1 Zweckentfremdungssatzung der Stadt Köln (ZwS): Diese Satzung stellt das Kernstück des Kölner Wohnungsaufsichtsrechts dar. Sie regelt die Zweckentfremdung von Wohnraum und definiert sie als die “Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als zu Wohnzwecken.” Gemäß der Satzung ist eine Kurzzeitvermietung von Wohnraum in der Regel als Zweckentfremdung anzusehen.
  • § 4 Abs. 2 Zweckentfremdungssatzung der Stadt Köln (ZwS): Diese Vorschrift regelt die Genehmigungspflicht für die Zweckentfremdung von Wohnraum. Die Stadt Köln kann die Genehmigung für die Zweckentfremdung unter bestimmten Voraussetzungen erteilen, insbesondere wenn es sich um eine zeitlich begrenzte und vorübergehende Nutzung handelt und ein öffentliches Interesse vorliegt.
  • § 11 Abs. 1 Satz 1 WoVG (WoVG): Gemäß dieser Vorschrift kann die Gemeinde bei Verstößen gegen die Satzung zur Vermeidung oder Beseitigung von Gefahren, Missständen oder schädlichen Umwelteinwirkungen Anordnungen treffen. Im Falle einer rechtswidrigen Kurzzeitvermietung kann die Stadt Köln beispielsweise ein Nutzungsgebot erlassen, das die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken vorschreibt.

Das vorliegende Urteil

VG Köln – Az.: 16 L 665/24 – Beschluss vom 13.06.2024


* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

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