Mietrechtliche Abmahnung – Gründe, Konsequenzen und Rechte
Wenn Sie eine mietrechtliche Abmahnung erhalten, sollten Sie sich unbedingt informieren, welche Gründe dafür vorliegen und welche Konsequenzen möglicherweise auf Sie zukommen. Denn nur so können Sie sich effektiv wehren und Ihr Recht auf Bleiben in der Wohnung sichern. Im diesem Artikel erläutern wir das Thema Abmahnung durch den Vermieter – droht jetzt eine Kündigung?
Verstoß gegen die vereinbarten Regeln aus dem Mietvertrag
Wenn es zwischen einem Mieter und einem Vermieter zu einem Mietvertragsverhältnis kommt, so bringt dieses Vertragsverhältnis für beide Vertragsparteien sowohl gewisse Rechte als auch gewisse Pflichten mit sich. Sofern die Mietvertragspartei gegen eine Pflicht verstößt, so kann dieses Verhalten eine Abmahnung seitens des Vermieters nach sich ziehen. Vielen Mietern ist jedoch überhaupt nicht bekannt, um was genau es sich bei der Abmahnung durch den Vermieter überhaupt handelt und welche rechtlichen Konsequenzen sich aus der Abmahnung heraus ergeben. Ein gewisses Hintergrundwissen in Bezug auf die Abmahnung ist jedoch überaus wichtig.
Unter der Abmahnung wird in rechtlicher Hinsicht eine Aufforderung verstanden, welche eine Vertragspartei an die andere Vertragspartei richtet. Zumeist stellt der Verstoß gegen eine vertragliche Verpflichtung den Grund für eine Abmahnung dar.
Es darf nicht einfach ohne Grund abgemahnt werden
In der gängigen Praxis erfolgt eine Abmahnung durch den Vermieter, weil der Mieter durch ein gewisses Verhalten gegen den Mietvertrag verstoßen hat. Hierbei muss jedoch erwähnt werden, dass eine derartige Abmahnung durch den Vermieter nicht auf der Basis der Willkür ausgesprochen werden darf. Der Vermieter muss vielmehr einen konkreten Anlass für die Abmahnung haben und diese Abmahnung auch entsprechend begründen. Die Begründung muss auch sehr konkret erfolgen, damit die abgemahnte Person den Grund für die Abmahnung nachvollziehen kann und die Chance erhält, das unerwünschte Verhalten bzw. den Pflichtverstoß zukünftig zu unterlassen bzw. zu verändern. Obgleich der Gesetzgeber für die Abmahnung an sich keine gesetzlich definierte Form festgelegt hat, so ist die Schriftform aus Beweisgründen heraus auf jeden Fall empfehlenswert.
Die Abmahnung muss zudem in einer ordnungsgemäßen Art und Weise erfolgen. Dies bedeutet, dass bei diesem Vorgang auch einige Formalitäten zwingend beachtet werden müssen.
Mögliche Gründe für eine Abmahnung des Mieters
- die anhaltende Missachtung der festgelegten Ruhezeiten im Mietobjekt
- wiederholte Belästigung anderer Mieter
- unsachbemäßer Umgang mit der Mietsache
- der Mietrückstand
- der Mieter missachtet den Putzplan
- etc.
Die anhaltende Missachtung der festgelegten Ruhezeiten im Mietobjekt
In der gängigen Praxis ist ein Mieter in einem Mietobjekt nicht vollständig allein, da auch noch andere Mietparteien das Mehrparteienobjekt bewohnen. Damit es in dem Mietobjekt zu einem gesitteten und ordentlichen Miteinander kommen kann ist es zwingend erforderlich, dass es in dem Mietobjekt eine Hausordnung gibt. Der Vermieter legt diese Hausordnung fest und alle Mietparteien müssen sich zwingend daran halten. Ein wesentlicher Bestandteil der Hausordnung sind in der gängigen Praxis die Ruhezeiten, zu denen im Haus entsprechend Ruhe vorherrschen muss. Ein Mieter kann beispielsweise durch eine erhöhte Musiklautstärke oder auch durch Handwerkertätigkeiten in den Mietwohnräumlichkeiten Lärm erzeugen und auf diese Weise gegen die Ruhezeiten verstoßen. Dies stellt im Endeffekt einen Verstoß gegen die Hausordnung dar und kann zu einer Abmahnung seitens des Vermieters führen.
Der Mietrückstand
Die Zahlung des Mietzinses an den Vermieter gehört zu den Hauptpflichten eines Mieters. Dieser Umstand ist mit Sicherheit jedem Mieter bekannt, allerdings kommt es in der gängigen Praxis sehr häufig zu Fragen, wann genau das Geld auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Gesetzgeber hat diesbezüglich den 3. Werktag eines jeden Monats als Stichtag festgelegt. Nun ist es jedoch ein Faktum, dass – bedingt durch Feiertage etc. – das Geld durchaus auch schon einmal später auf dem Konto des Vermieters eingehen kann.
In der Regel stellt dies auch kein Problem dar, allerdings sollten Mieter durchaus Vorsicht walten lassen. Kommt es zu einer wiederholten Verspätung der Mietzinszahlung, so ist der Vermieter zu der Aussprache einer Abmahnung berechtigt. Es ist ebenfalls denkbar, dass der Mieter durch gewisse unvorhergesehene Ereignisse einmal sehr knapp bei Kasse ist und den Mietzins nicht in der vertragsgemäßen Höhe entrichten kann. Um einer Abmahnung durch den Vermieter aus dem Weg zu gehen ist es überaus ratsam, dass bereits frühzeitig der Kontakt mit dem Vermieter gesucht wird. In der gängigen Praxis lässt sich für diese Problematik stets eine Lösung finden.
Der Mieter missachtet den Putzplan
In zahlreichen Mehrparteienmietobjekten gibt es einen sogenannten Putzplan, der als fester Bestandteil der Hausordnung auch ein fester Bestandteil des Mietvertrages ist. Sollte dies so der Fall sein hat der Mieter natürlich die Verpflichtung, sich an diesen Putzplan zu halten und die entsprechenden Reinigungsarbeiten durchzuführen. Sollte der Mieter dies missachten, kann der Vermieter dieses Verhalten abmahnen.
Die Abmahnung sollte auf jeden Fall ernst genommen werden
Es gibt eine wahre Vielzahl von Gründen, aus denen heraus ein Vermieter gegenüber dem Mieter eine Abmahnung aussprechen kann. Obgleich die Abmahnung an sich zunächst erst einmal „nur“ eine Aufforderung des Vermieters zu einer Verhaltensänderung des Mieters darstellt, so sollte der Mieter sich auf jeden Fall eingängig mit der Abmahnung auseinandersetzen und das entsprechend abgemahnte Verhalten verändern. Die Abmahnung stellt die Vorstufe zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages verstanden werden.
Kündigung nur ein schweren Fällen
Der Vermieter ist lediglich bei sehr schwerwiegenden Verstößen zu der Aussprache der fristlosen Kündigung berechtigt. In der gängigen Praxis ist die fristlose Kündigung nicht ohne eine vorherige Abmahnung möglich. Erfolgt die Abmahnung, sollte ein Mieter jedoch auf jeden Fall hellhörig werden.
Der Gesetzgeber sagt, dass der Vermieter nicht zu der Aussprache einer zweiten Abmahnung verpflichtet ist, bevor weitergehende rechtliche Schritte wie beispielsweise die fristlose Kündigung oder die Räumungsklage erfolgen können. Gleichermaßen verhält es sich auch mit den Fristen für die Veränderung des unerwünschten bzw. vertragswidrigen Verhaltens. Hierbei ist der Einzelfall sowie die Art des Verstoßes auf jeden Fall zu berücksichtigen. Sollte ein Mieter beispielsweise aufgrund einer wiederholten Ruhestörung abgemahnt werden, so ist die sofortige Unterlassung der Ruhestörung durchaus zumutbar. Sollte die Abmahnung jedoch aufgrund der verspäteten Mietzinszahlung erfolgen, so sollte der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Veränderung des Verhaltens einräumen. Gleichermaßen verhält es sich auch mit der unerlaubten Tierhaltung in den Mietwohnräumlichkeiten, da der Mieter zunächst erst einmal eine neue Bleibe für das Tier suchen muss.
Wie sollte sich der Mieter verhalten, wenn die Abmahnung ungerechtfertigt ist?
In der gängigen Praxis spricht der Vermieter lediglich dann die Abmahnung aus, wenn auch tatsächlich ein Fehlverhalten bzw. vertragswidriges Verhalten des Mieters vorliegt. Dementsprechend sind die Optionen eines Mieters, gegen die Abmahnung vorzugehen, rechtlich überaus beschränkt. Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, eine entsprechende Gegendarstellung an den Vermieter zu übersenden. Sollte die Abmahnung durch eine dritte Person an den Mieter übermittelt worden sein gibt es auch die Möglichkeit, die Abmahnung aufgrund von etwaig vorliegenden Formfehlern (beispielsweise das Fehlen einer Originalvollmacht) zurückzuweisen. Diese Maßnahme muss jedoch unverzüglich erfolgen und ist auch nur dann denkbar, wenn der Abmahnung keine Originalvollmacht oder anderweitige Berechtigung beigefügt ist. In der gängigen Praxis wird der Vermieter jedoch in derartigen Fällen auf jeden Fall eine neue Abmahnung aussprechen, in welcher die Form gewahrt ist.
Der Idealweg ist stets, den schriftlichen Kontakt zu dem Vermieter zu suchen und die entsprechende Problematik anzusprechen. Entscheidet sich der Mieter für eine schriftliche Gegendarstellung und es kommt anschließend aufgrund eines erneuten Fehlverhaltens des Mieters zu einer fristlosen Kündigung, so wird sich wohl oder übel ein Gericht mit der Problematik beschäftigen müssen.
Haben Sie eine Abmahnung durch den Vermieter erhalten?
Vielen Dank fürs Lesen unseres Beitrags. Wir hoffen, dass er Ihnen dabei geholfen hat, die mietrechtliche Abmahnung besser zu verstehen. Wenn Sie eine Abmahnung von Ihrem Vermieter erhalten haben und unsicher sind, ob sie berechtigt ist oder nicht, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unsere Experten prüfen die Abmahnung gerne für Sie und geben Ihnen eine Ersteinschätzung.
