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Abmeierungsklage gegen einen Wohnungseigentümer mit Messie-Syndrom

AG Hamburg-Blankenese, Az.: 539 C 23/14, Urteil vom 21.04.2015

1. Das Versäumnisurteil dieses Gerichts vom 14.01.2015 – 539 C 23/14 – wird in Ziffer 1 und 2 aufrechterhalten.

Der Beklagte trägt auch die weiteren Kosten des Rechtstreits.

2. Die Klägerin darf die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des beizutreibenden Betrages und wegen der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 Euro fortsetzen.

3. Streitwert: Euro 30.000,00

Tatbestand

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, nimmt den Beklagten, einen Wohnungseigentümer, auf Veräußerung seines Wohnungseigentums in Anspruch.

Wegen des Inhalts der Teilungserklärung vom 10.01.1972 wird auf die Anlage K1 Blatt 7 ff. der Akte verwiesen. Die Sondereigentumseinheit Nr. … des Beklagten ist wie folgt beschrieben (Blatt 16 der Akte): 242/10.000stel Miteigentum verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung R … bestehend aus Wohn-, Schlafzimmer, Küche, Bad mit WC, Flur, Balkon, sowie Kellerraum im Aufteilungsplan mit … bezeichnet. Die Wohnfläche beträgt 36,13 qm.

Der Beklagte leidet – in wie aus Vorverfahren bekannt – unter dem sogenannten Messie-Syndrom d.h. einer ausgeprägten Sammelwut.

Die Gemeinschaft/Klägerin hat bereits vor Jahren den Austausch der Fenster beschlossen. Eine Umsetzung in der Sondereigentumseinheit … des Beklagten ist daran gescheitert, dass aufgrund fehlenden Platzes eine Montage durch die Handwerker/Tischler nicht möglich war. Die Monteure des von der Klägerin beauftragten Unternehmens haben sich geweigert, die vermüllte Wohnung des Beklagten zu betreten.

Auch ein Einbau der Kalt-Wasser-Zähler ist bisher aus denselben Gründen gescheitert. Die Monteure konnten nicht bis zum Bad vordringen und dort die Montage vornehmen. Ein entsprechender Vorprozess lief beim Amtsgericht Hamburg-Blankenese unter dem Aktenzeichen: 539 C 3/11. Fotos aus der Vergangenheit als Momentaufnahmen verdeutlichen den Zustand der Vermüllung (vergleiche Blatt 38 bis 46 der Akte).

Die Gemeinschaft der Eigentümer hat auf der Versammlung vom 15.07.2013 bestandskräftig beschlossen, den Beklagten aufgrund des fortgesetzten Unratsammelns abzumahnen und aufzufordern, dieses zukünftig zu unterlassen. Gleichzeitig wurde dem Beklagten angedroht, ein Entziehungsverfahren hinsichtlich seines Miteigentumsanteils in die Wege zu leiten.

Auf Ziffer 9 der Tagesordnung (Blatt 47 der Akte) wird ebenso verwiesen wie auf die Beschlussfassung zu TOP 9 (Blatt 51 der Akte).

Ein früheres Veräußerungsverlangen gemäß Beschluss vom 26.04.2010 (dort TOP 7) ist seinerzeit an formellen Mängeln gescheitert.

Der Beklagte erschien zum Haupttermin am 14.01.2015 nicht.

Gegen ihn erging ein klagstattgebendes Versäumnis-Urteil, das insgesamt für vorläufig vollstreckbar erklärt wurde.

Gegen das am 20.01.2015 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 29.01.2015 Einspruch eingelegt.

Die Klägerin beantragt: das Versäumnisurteil vom 14.01.2015 aufrechtzuerhalten.

Der Beklagte beantragt: das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hatte am 14.01.2015 um 23:18 Uhr von Station 12 die ärztliche Bescheinigung, dass er ab 13.01.2015 bis auf weiteres in stationärer Behandlung sei, an das Gericht faxen lassen (Blatt 83 der Akte).

Ebenfalls faxte der Beklagte Schreiben der ambulanten Hilfe … vom 16.10.2014 wonach man dort der Anfrage des Beklagten nicht sofort nachkommen konnte, da die Kapazitäten der Einrichtung damals voll ausgelastet waren (Blatt 84 der Akte).

Der Beklagte erklärt, der Vortrag zum sogenannten Messie-Syndrom sollte vom ihm „ins rechte Licht gesetzt“ werden. Im Übrigen bezieht er sich auf die Ausführungen seines vormaligen Prozessbevollmächtigen im Verfahren 539 C 3/11.

Nach Ansicht des Beklagten sollen die eingereichten Fotos nicht aus dem Jahre 2014 sondern schon aus dem Jahre 2012 stammen.

Außerdem regt der Beklagte an, bestimmte Überprüfungen vorzunehmen, und zwar was die Herstellung dieser Fotos betrifft. Die Fotos zeigten zum Teil Innenansichten seiner Wohnung, die zum Kern seines Sondereigentums gehörten.

Soweit ihm auch noch Zahlungsrückstände vorgeworfen würden, könne die als Anlage K5 vorgelegte Kontoübersicht nicht als vollwertiges Beweismittel zugelassen werden.

Der Beklagte konzediert, dass er 2013 und Anfang 2014 finanziell nicht in der Lage war, den von ihm geforderten Hausgeldbetrag gleich zu Beginn des Monats in voller Höhe zu leisten.

Der Beklagte mutmaßt, dass der Zahlungsrückstand von 830,00 Euro zu Beginn des Jahres 2013 auf einem etwas merkwürdigen Verbuchen durch die Verwaltung beruhe. Zumindest werde er aus den vorliegenden Zahlen nicht schlau.

Der Beklagte geht davon aus, dass er niemals Zahlungsrückstände größer 1.000,00 Euro gehabt habe.

Der Beklagte wurde zum Termin vom 15.04.2015 mit dem Hinweis geladen, dass seine Einspruchsbegründung trotz Fristsetzung und Fristverlängerung bereits überfällig ist.

Der Beklagte hat lediglich im Termin vom 15.04.2015 eine ärztliche Bescheinigung vorgelegt, nach der er vom 22.01. bis 13.02.2015 in psychiatrischer Behandlung gewesen sei.

 

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

I.

Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 14.01.2015 ist zulässig. Insbesondere form- und fristgerecht. – ohne Einspruchsbegründung – eingelegt worden.

II.

Das Versäumnisurteil vom 14.01.2015 war aufrechtzuerhalten.

Die ursprüngliche Klage ist begründet.

Der Beklagte ist gemäß § 18 WEG wegen schwerer Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen zur Veräußerung seines Sondereigentums verpflichtet.

Auch wenn man das Messie-Syndrom als Krankheit betrachtet, hat der Beklagte deshalb schuldhaft gehandelt, weil er viel zu spät sich in entsprechende fachärztliche Behandlung begeben hat.

Bereits erkennende Gericht hat im Tatbestand des Urteils vom 04.09.2013 (539 C 30/12), ZMR 2014, 244 bis 246) festgestellt:

Die übrigen Wohnungseigentümer haben schon seit Jahren Probleme damit, dass hiesige Beklagte unter dem sogenannten Messie-Syndrom leidet und nicht nur sein Sondereigentum sondern auch Teile der Flächen des Gemeinschaftseigentums mit Müll zugestellt/zupackt hatte.

Im Verfahren des erkennenden Gerichts 539 C 6/08 wurde der jetzige Beklagte mit Urteil vom 04.06.2008 u.a. verurteilt, die in seinem Sondereigentum befindlichen Räume im Hause soweit zu räumen, dass der anstehende Fenstereinbau im Bereich des Sondereigentums ermöglicht ist, sowie bei Ableseterminen für Verdunster an den Heizkörpern Ende 2008/Anfang 2009 mit vorheriger Ankündigung von 14 Tagen für die mit der Ablesung beauftragten Mitarbeiter den Weg zu den Heizkörpern frei und zugänglich zu machen (vergleiche auch insoweit LG-Hamburg Urteil vom 04.03.2009, Aktenzeichen: 318 S 93/08).

Unabhängig davon, ob die als Anlagenkonvolut K2 vorgelegten Fotos aus den Jahren 2012, 2013 oder 2014 stammen, steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich an der Vermüllung in der Sondereigentumseinheit des Beklagten nichts geändert hat.

Der Bericht vom 30.01.2014 durch die Mitarbeiter der Firma H (Vergleiche Anlage K3a, Blatt 57 der Akte) sprechen für sich. Im Bericht heißt es, das Bad – sowie alle angrenzenden Räume inklusive des Flures, in dem ich stand – waren ca. 1 Meter hoch und auf der gesamten Fläche mit Unrat gefüllt. Ein Begehen somit nicht möglich. Herr W (Beklagter) gab an, dass er nicht wisse, wann er den Zugang und die Küche frei geräumt hat.

Die Gemeinschaft hat den Beklagten auch im Beschlusswege (vergleiche Protokoll zur Versammlung vom 15.07.2013, Beschluss zu TOP 9, Blatt 51 der Akte) mit überwältigender Mehrheit von 8629/10.000stel Miteigentumsanteilen und 20 Ja-Stimmen nochmals abgemahnt und aufgefordert, die Sammlung von Müll und Unrat – sowohl auf Flächen des Gemeinschaftseigentums sowie des Sondereigentums – zu unterlassen. Außerdem wurde dem Beklagten für den Fall des fruchtlosen Verstreichens einer 6-Wochenfrist die Einleitung eines Entziehungsverfahrens nach den §§ 18, 19 WEG angedroht. Gleichzeitig wurde die Verwalterin ermächtigt, einen Rechtsanwalt mit Verfahrensführung zu beauftragen.

Der Beklagte hat gegen die Generalnorm des § 18 Abs. 1 WEG und gegen das Regelbeispiel in § Abs. 2 Nr. 1 WEG verstoßen.

Die Klägerin dürfte hier zum äußersten Mittel, nämlich zum Ausschluss des Beklagten als Störers greifen (Bundesverfassungsgericht NJW 1994, 241).

Das Vermüllen und Behindern von notwendigen Arbeiten im Sondereigentum (Austausch der Fenster, Einbau von Kalt-Wasser-Zählern, Ablesung von Heizkostenverteilern und Wasser-Zählern etc.) stellt eine schwere wiederholte Jahre andauernde Pflichtverletzung des Beklagten gegenüber den Mitwohnungseigentümern dar.

Das Fehlverhalten des Beklagten ist in etwa gleichwertig mit folgenden von der Rechtsprechung bereits entschiedenen Sachverhalten:

– Ständig andauernde stechend beißende Fäkalgerüche aus der Wohnung, wobei eine Änderung dieses Zustands auf absehbare Zeit nicht zu erwarten ist (LG Tübingen ZMR 1995, 179).

– Wiederholte Beschmutzungen und Sachbeschädigungen trotz vorangegangener Abmahnung (AG Reinbek DWE 1993, 127; LG Aachen ZMR 1993, 233).

Auch wenn grundsätzlich ein schuldhaftes Handeln des Beklagten gefordert wird muss § 18 Abs. 1 WEG dahin verstanden werden, dass eine subjektive Vorwerfbarkeit des Verhaltens trotz der Formulierung „schuldig gemacht“ für die Verwirklichung des Entziehungstatbestandes nicht immer zwingend erforderlich ist (Vergleiche LG Tübingen ZMR 1995, 179).

Erfasst wird vom § 18 Abs. 1 WEG sogar auch der schuldunfähige Wohnungseigentümer (vergleiche Schmid ZfIR 2013, 131).

Im vorliegenden Fall haben die Störungen durch den Beklagten – dessen Sammelwut als Krankheit eingestuft – eine Intensität und Dauer angenommen, die die Toleranzgrenze der Mitwohnungseigentümer überschreitet.

Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Suizidgefahr bei Zwangsräumungen kann auf den vorliegenden Fall nicht 1 zu 1 übertragen werden (vergleiche Bundesverfassungsgericht WPM 2014, 1726, Beschluss vom 06.08.2014).

Der Beklagte hat hier in Kenntnis seines Krankheitsbildes und des vorangegangenen Veräußerungsverlangens nichts unternommen, sich insbesondere nicht zeitnah um externe Hilfe inklusive medizinischer Betreuung bemüht. Erst nach Anstrengung dieses mit Klage vom 15.04.2014 begonnenen Rechtsstreits hat der Beklagte sich in teilstationäre psychiatrische Behandlung begeben. Dies hätte er schon vor Jahren tun können und müssen.

Im vorliegenden Fall übersteigt das Ausschließungsinteresse der übrigen Wohnungseigentümer das Eigentumsrecht des Störers in nennenswerter Weise.

Gerade die Fortsetzung des Lebens unter einem Dach mit dem nicht kooperativen Beklagten kann den übrigen nicht mehr zugemutet werden (vergleiche BGH ZMR 2010, 621).

Die Gemeinschaft verlangt nicht mehr und nicht weniger als dass der Beklagte sich wenigstens ansatzweise gemeinschaftskonform verhält. Allein das Unmöglichmachen simpler Ablesevorgänge, Zählereinbaus und Fenstereinbaus zeigt, dass förmliche Abmahnungen bei dem Beklagten ohne jede Wirkung auf sein künftiges Verhalten geblieben sind.

Der – nicht zwingend notwendige – Abmahnbeschluss zu TOP 9 (Blatt 51 der Akte) ist hinreichend präzise und vom Beklagten auch verstanden worden. Auch durch die Vorprozesse war dem Beklagten geläufig, dass sein Verhalten von der Gemeinschaft zukünftig nicht hingenommen werden würde. Im vorliegenden Fall gab es auch keine Phase eines Wohlverhaltens aufgrund derer der Beklagte annehmen durfte, dass das abgemahnte Verhalten sich für die Gemeinschaft erledigt habe (BGH ZMR 2007, 465).

Durch die erfolgte Abmahnung wird im Übrigen selbst ein mittelschwerer Pflichtverstoß in seinem Schweregrad gesteigert, wenn er nach der Abmahnung – wie hier – unverändert wiederholt wird.

Im vorliegenden Fall ist die notwendige Mindestzahl von Verstößen durch prozessual unstreitigen Dauerverstoß seitens des Beklagten allemal erfüllt.

Die Wohnungseigentümer haben für den Fall der fruchtlosen Setzung der 6-Wochen-Frist ein Veräußerungsverlangen mit der nach der Teilungserklärung vorgegebenen qualifizierten Mehrheit diesmal wirksam beschlossen. Insoweit wird auf § 11 Abs. 3 Teilungserklärung verwiesen, wo nach der Beschluss einer 2/3 Mehrheit bedarf. Im vorliegenden Fall haben 20 von 21 Einheiten der 8629/10.000stel Miteigentumsanteile das Veräußerungsverlangen gestellt. Deutlicher geht es nicht.

Ausübungsberechtigt ist gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG für ein Entziehungsrecht (sogenannte Abmeierungsklage) die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO. Allein hinsichtlich der Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ist die Anwendbarkeit des § 709 ZPO unumstritten.

Hinsichtlich der Vollstreckung in der Hauptsache kommt – anders war die Rechtslage bis 30.06.2007 – § 894 ZPO nicht zum Tragen. Das Urteil ersetzt keine Willenserklärung des Beklagten/Schuldners. In diesem Fall wäre das Urteil gar nicht vorläufig vollstreckbar, sondern die Zustimmung würde mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung ersetzt.

§ 894 ZPO ist aber auch nicht analog anwendbar, etwa in der Form, dass er verurteilte Eigentümer sein „Ja“ zur Zwangsversteigerung gezwungenermaßen erklärt; das Urteil ist hier nicht als „Willensbrecher“ einzustufen. Es lässt sich argumentieren, dass hier zwar eine ganz normale Zwangsversteigerung stattfindet jedoch mit der Eigenart, dass im Ergebnis zu Gunsten des Beklagten/Schuldners wirtschaftlich versteigert wird. Diese Besonderheit rechtfertigt allerdings nicht, die analoge Anwendung des § 894 ZPO mit der gravierenden Folge, dass vor Rechtskraft des Urteils gar nicht vollstreckt werden könnte (Ausnahme: Kostenentscheidung).

Das Gericht folgt hier der Auffassung des LG Rostock (NJW – Spezial 2013, 387). Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass das ZVG – hier auf die Abmeierungsklage nach dem §§ 18, 19 WEG anwendbar – auch sonst vorläufig vollstreckbare Titel genügen lässt. Der traditionellen Meinung von Hogenschurz (in Timme 2. Auflage § 19 WEG Randnummer 1) wiedersprechen u.a. Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 19 WEG Randnummer 4 und Jennißen/Heinemann § 19 Randnummer 25.

Bei der Bejahung der vorläufigen Vollstreckbarkeit in der Hauptsache ist bei der Sicherheitsleistung zu berücksichtigen, dass nicht der gesamte Verkehrswert dem Sicherungsinteresse des Verurteilten entspricht, das Im Wesentlichem abgedeckt werden muss. Die Verfahrenskosten sind hier außen vor. Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und ein gewisses Affektionsinteresse an der bisherigen Sondereigentumseinheit sowie Mehrkosten für die Beschaffung eines gleichwertigen Eigentums unterfallen dem Sicherungsinteresse und werden hier mit 6000 Euro bewertet.

 

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