Alles Wissenswerte zur Mietkaution

Die Mietkaution ist eine wichtige Absicherung für den Vermieter – was Sie als Mieter hierbei wissen sollten

Aus einem Mietvertrag heraus ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Rechte und Pflichten. Während hingegen der Mieter zur Zahlung des Mietzinses sowie des sachgemäßen Gebrauchs des Mietgegenstandes verpflichtet ist hat der Vermieter die Verpflichtung, dem Mieter die in seinem Eigentum befindliche Mietsache für die Vertragsdauer zur Verfügung zu stellen. Diese Verpflichtung beinhaltet auch das sogenannte ausschließliche Besitzrecht, sodass der Vermieter ein durchaus beträchtliches Risiko mit dem Mietvertrag eingeht. Durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters können finanzielle Schäden entstehen, welche nach Beendigung es Mietverhältnisses dem Vermieter zur Last fallen. Durch die Erhebung der Mietkaution kann ein Vermieter dieses Risiko deutlich abmindern, weshalb die Mietkaution auch allgemein hin als Sicherheitsleistung bekannt ist.

Im Hinblick auf die Sicherheitsleistung gibt es jedoch sehr viele Vorurteile und falsche Informationen.

Wie hoch darf eine Mietkaution maximal ausfallen?

Auf der Grundlage des § 551 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist festgelegt, dass die Sicherheitsleistung / Mietkaution maximal den dreifachen Wert des monatlichen Mietzinses betragen darf. Hierbei werden die Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen nicht berücksichtigen. Als maßgeblicher Wert für die Höhe des Betrages wird somit die reine Nettomiete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angesehen. Auf die Höhe der Sicherheitsleistungen wirken sich etwaige Mietminderungen nicht aus. In der gängigen Praxis ist es durchaus üblich, dass ein Mieter mehrere Sicherheitsleistungen an den Vermieter überstellt und damit die Maximalhöhe überschreitet. In diesem Fall wird von einer Übersicherung gesprochen, die jedoch keine negative Wirkung auf die Wirksamkeit des Mietvertrages bzw. der entsprechenden Vertragsklausel ausübt. Vielmehr ist nach dem Urteilsspruch des Bundesgerichtshofs (AZ: ZMR 2004, 405 sowie 666) und dem Urteilsspruch des Oberlandesgerichts Hamburg (ZMR 2001, 887) dann von einer Teilunwirksamkeit im Hinblick auf den Überschussbetrag auszugehen. Der Mieter ist in diesem Fall berechtigt, den Überschussbetrag von dem Vermieter auf der Grundlage der Paragraphen 812 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches zurückzufordern.

Wann wird die Zahlung einer Sicherheitsleistung fällig

Der § 551 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches berechtigt den Mieter dazu, die Sicherheitsleistung in Form von Geldzahlungen über drei monatliche Raten zu leisten. Diese Regelung gilt jedoch ausdrücklich nicht, wenn die Mietkaution in Form einer Bürgschaft bei dem Vermieter hinterlegt wird. In der gängigen Praxis verlangen viele Vermieter von ihren Mietern die sofortige Zahlung der vollen Mietsicherheit, was jedoch jeglicher rechtlichen Berechtigung entbehrt. Wichtig ist für den Mieter nur, dass die erste Rate zu dem Zeitpunkt, an welchem die Mietobjektübergabe erfolgt, hinterlegt wird. Dieser Zeitpunkt wird sehr häufig mit dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verwechselt. Entscheidet sich ein Mieter für die dreimonatige Ratenzahlung, so müssen die beiden Folgeraten mit den jeweiligen beiden folgenden Monatsmieten geleistet werden. Ein Mieter ist nicht dazu berechtigt, die Sicherheitsleistungszahlung mit einer etwaig bestehenden Gegenforderung gegenüber dem Vermieter aufzurechnen. Auch ein Einbehalt der Sicherheitsleistung wegen Mängeln an dem Mietobjekt ist rechtlich nicht zulässig.

Erfolgt Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften im Mietvertrag bezüglich der Mietsicherheit, so darf diese Abweichung dem Mieter nicht zum Nachteil gereichen. Eine freiwillige Zahlung eines Mieters der Mietsicherheit am Stück ist zwar rechtlich zulässig, doch darf ein Vermieter den Mieter nicht dazu verpflichten. Wird eine derartige Einmalzahlung der gesamten Mietsicherheitsleistung vertraglich vereinbart, so ist diese Klausel rechtlich unwirksam. Dies führt jedoch ausdrücklich nicht dazu, dass die gesamte Kautionsabrede rechtlich unzulässig wird.

Sofern ein Mieter sich weigert, die vertraglich vereinbarte Mietsicherheitsleistung zu zahlen, so ist ein Vermieter zur Verweigerung der Mietobjektübergabe im Zuge seines Zurückbehaltungsrechts auf der Grundlage des § 273 Bürgerliches Gesetzbuch verpflichtet. Dieses Zurückbehaltungsrecht endet, wenn der Mieter die entsprechende Mietkaution – in welcher Form auch immer – bei dem Vermieter hinterlegt. Sollte ein Mieter eine monatliche Ratenzahlung der Mietsicherheit wählen und die jeweiligen Raten nicht begleichen hat der Vermieter das Recht, den Klageweg zu bestreiten und auf die Zahlung der Raten mit gerichtlicher Hilfe zu drängen.

Der korrekte Umgang mit einer Barkaution

Sollte ein Vermieter die Sicherheitsleistung des Mieters durch Barzahlung erhalten, so muss diese Barzahlung ebenfalls angelegt werden. In der Regel geschieht dies durch ein sogenanntes offenes Treuhandkonto, welches die marktüblichen Zinskonditionen bieten muss. Ein Mieter hat Anspruch darauf, dass die gesetzeskonforme Anlage der Mietkaution durch den Vermieter nachgewiesen wird. Sollte ein Vermieter diesem Nachweis nicht nachkommen, so hat der Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht.

Was ist, wenn der Vermieter Insolvenz anmeldet?

Sofern der Vermieter die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung gesetzeskonform und ordnungsgemäß auf dem offenen Treuhandkonto angelegt hat fällt dieser Betrag nach § 42 der Insolvenzordnung ausdrücklich nicht in die Insolvenzmasse. Der Mieter hat in diesem Fall einen Anspruch im Zuge des Aussonderungsrechts, welcher auch dann besteht, wenn der Vermieter die Sicherheitsleistung schon verbraucht hat. Sämtliche Gläubiger, welche ihre Ansprüche gegen den insolventen Vermieter geltend machen, haben keinen Zugriff auf das offene Treuhandkonto. Sollte ein widerrechtlicher Zugriff erfolgen hat ein Mieter das Recht, eine Drittwiderspruchsklage auf der Grundlage des § 771 der Zivilprozessordnung einzureichen. Sollte der widerrechtliche Zugriff dem Vermieter angelastet werden können, so hat ein Mieter Anspruch auf Schadenersatz nach dem § 823 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Ist ein Vermieter zur Inanspruchnahme der Mietkaution während des laufenden Vertragsverhältnisses berechtigt

Ein Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, sämtliche Forderungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen, die aus dem Mietervertragsverhältnis heraus entstehen. Hierfür kann das Mittel der Aufrechnung erfolgen jedoch gilt als Voraussetzung, dass die Forderung des Vermieters unstrittig und begründet ist (Urteil Bundesgerichtshof vom 07. Mai 2010, Aktenzeichen VIII ZR 234/13). Sollte es diesbezüglich Zweifel geben so hat die Kautionsabrede Vorrang und der Vermieter ist nicht zur Befriedigung seiner Ansprüche aus der Mietkaution heraus berechtigt. Eine Sicherheitsleistung dient vorrangig der materiellen Absicherung des Mietobjekts aber nicht zur Durchsetzung des einfachen Rechts. Gleichermaßen besteht für den Vermieter auch keinerlei Verpflichtung, offene Forderungen gegenüber dem Mieter aus der Sicherheitsleistung heraus zu begleichen. Ein Vermieter ist dazu berechtigt, diese offenen Forderungen von dem Mieter einzufordern oder gegebenenfalls zu klagen. Leistet ein Mieter die vertraglich vereinbarten Leistungen nicht, so kann der Vermieter das Mietvertragsverhältnis kündigen. Hierfür gibt es dann das rechtliche Mittel der ordentlichen Kündigung sowie in Ausnahmesituationen auch das Mittel der außerordentlichen Kündigung. In diesem Fall entfällt dann auch der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung bis zu dem Betrag, welcher für die Befriedigung der offenen Forderungen des Vermieters benötigt wird.

Wie kaum eine andere Thematik führt die Mietkaution im Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten. Mitunter kommt es vor, dass ein Mieter eine Sicherheitsleistung schlicht und ergreifend abwohnen möchte. Während des laufenden Mietvertragsverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Rückzahlung der Sicherheitsleistung und daher auch die Mietkaution nicht aufrechnen. Dies gilt für keinen Aspekt des Mietvertragsverhältnisses, also weder für die monatlichen Mietzinszahlungen noch für etwaig offene Betriebskostenzahlungen. Eine Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aufgrund eines Zahlungsverzuges kann somit auch nicht abgewendet werden, wenn der Mieter auf das Vorhandensein der Sicherheitsleistung verweist. Die Entscheidung, ob die Sicherheitsleistung verwendet werden soll oder nicht liegt einzig und allein bei dem Vermieter.