AG Tostedt – Az.: 5 C 119/10 – Urteil vom 06.05.2011
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG S. – Straße …, … B. vom 16.03.2010 zum Tagesordnungspunkt 7: „Die versammelten Wohnungs-/Teileigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit, bei 5 Gegenstimmen und 3 Enthaltungen, die Bestellung der Firma A. Immobilien-Service GmbH zur WEG-Verwalterin der Gemeinschaft für den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2015.“ wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Zwangsvollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger wendet sich gegen die Genehmigung einer Jahresabrechnung und die Neubestellung des Verwalters durch die Wohnungseigentümerversammlung.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der S.-Straße … in B. i.d.N. Die Teilungserklärung vom 30.01.1981 (Notar, Urk.-Rollen-Nr. 65/1981) enthält in §7 u.a. folgende Regelung:
1.) Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; sie ist vom Verwalter durchzuführen.
Dieses gilt auch bezüglich eventuell vorhandener Rollläden der Brüstungen und Geländer von Balkonen, aller Fenster des Sondereigentums und der Eingangsbereiche, und zwar unabhängig davon, ob diese Einrichtungen zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören. Die Er- und Unterhaltung bezieht sich insoweit auf den Außenanstrich und ist bezüglich dieser Einrichtungen wie gemeinschaftliches Eigentum zu behandeln unter Berücksichtigung der gemäß § 3 Ziffer 2 k) getroffenen Bestimmung.
Am 16.03.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf welcher zu den Punkten 1 und 7 der Tagesordnung folgende Beschlüsse gefasst wurden:
1) Die versammelten Wohnungs-/Teileigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit, bei 5 Gegenstimmen und 3 Enthaltungen die Verwaltungsabrechnung 2009 (Gesamtabrechnung).
7) Die versammelten Wohnungs-/Teileigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit, bei 5 Gegenstimmen und 3 Enthaltungen, die Bestellung der Firma A. Immobilien-Service GmbH zur WEG- Verwalterin der Gemeinschaft für den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2015.
Im Einzelnen wird zur näheren Sachverhaltsdarstellung Bezug genommen auf das Protokoll vom 16.03.2010 (Anlage K4, Bl. 59 ff. d.A.).
Gegenstand der Abrechnung für das Jahr 2009 ist auch eine Position in Höhe von 2.740,51 €, welche die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage entnommen hat. Es handelt sich hierbei um Aufwendungen die Erneuerung von Balkontüren und Kleinstreparaturen an Fenstern und Wohnungseingangstüren.
Der Kläger wendet sich gegen die erneute Bestellung der Verwaltung und behauptet, deren Mitarbeiter M. habe ihn anlässlich einer Eigentümerversammlung im Jahr 2009 als Querulant bezeichnet und der Eigentümergemeinschaft geraten, sich von dem Kläger zu trennen. Die Kosten für die Instandsetzung der Balkontüren seien von den Sondereigentümern zu tragen, da es sich bei den Türen um Bestandteile des Sondereigentums handele.
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung des Klägers durch Vernehmung der Zeugen T. und M. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll vom 14.02.2011.
Der Kläger beantragt,
1.) den Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG S. – Straße …, … B. vom 16.03.2010 zum Tagesordnungspunkt 1: „Die versammelten Wohnungs-/Teileigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit, bei 5 Gegenstimmen und 3 Enthaltungen die Verwaltungsabrechnung 2009 (Gesamtabrechnung)“ für ungültig zu erklären, wobei sich die Anfechtung des Beschlusses über die Verwalterabrechnung des Jahres 2009 auf die Position „Tischler 2.740,51 €“ beschränkt,
2.) den Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG S. – Straße …, … B. vom 16.03.2010 zum Tagesordnungspunkt 7: „Die versammelten Wohnungs-/Teileigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit, bei 5 Gegenstimmen und 3 Enthaltungen, die Bestellung der Firma A. Immobilien-Service GmbH zur WEG-Verwalterin der Gemeinschaft für den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2015“ für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen: Die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige, insbesondere innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S.2 eingelegte und begründete, Anfechtungsklage hat in der Sache Erfolg, soweit sie sich gegen die Neubestellung des Verwalters richtet.
Der Beschluss vom 16.03.2010 ist gem. §§ 43 Nr. 4, 21 Abs. 3,4 WEG aufzuheben, soweit er in TOP 7 die weitere Bestellung des Verwalters ab dem 01.01.2011 betrifft. Der Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da bei Beschlussfassung wichtige Gründe vorlagen, die gegen die weitere Bestellung des Verwalters sprechen. Zwar ist bei der Anfechtung der Verwalterbestellung grundsätzlich ein strenger Maßstab anzulegen, da nicht ohne zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft eingegriffen werden darf. Allerdings ist auch unter Berücksichtigung dieses strengen Prüfungsmaßstabs die Bestellung des Verwalters aufzuheben, wenn unter Berücksichtung des Grundsatzes von Treu und Glauben einem Eigentümer die Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht zumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht gegeben ist. Dies ist vorliegend aus Sicht des Klägers der Fall. Es liegen Anhaltspunkte vor, die für den Kläger die Annahme rechtfertigen, dass der Verwalter ihm nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Verwalter den Kläger im Rahmen eine Eigentümerversammlung im Jahr 2009 jedenfalls sinngemäß als Querulanten bezeichnet und jedenfalls einem Teil der übrigen Eigentümer empfohlen hat, sich von dem Kläger zu distanzieren. Dies folgt zunächst aus der glaubhaften Aussage des Zeugen T., der die Angaben des Klägers bestätigt hat. Darüber hinaus hat aber auch der von den Beklagten benannte Zeuge M. die Vorwürfe jedenfalls dem Grunde nach bestätigt, indem er mitgeteilt hat, nach einer Versammlung Herrn T. gegenüber geäußert zu haben, dass das Verhalten des Klägers an Querulantentum grenze. Er habe ihn auch gefragt, warum Herr T. dem Kläger folge. Es kann im Ergebnis auch dahinstehen, ob die Äußerungen des Verwalters in der Versammlung oder in deren Nachgang gegenüber mindestens einem anderen Eigentümer gefallen sind. Auch die gegenüber einem oder mehreren Dritten abgegebene Erklärung, das Verhalten des Klägers grenze an Querulantentum, lässt aus der Sicht des Gerichts besorgen, dass der Verwalter die Interessen des Klägers nicht angemessen vertritt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verwalter, wie er hier selbst mitgeteilt hat, den anderen Eigentümern rät, sich dem Kläger nicht anzuschließen. Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Dies setzt jedoch voraus, dass der Verwalter die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist. Das Verhalten des Zeugen M. rechtfertigt jedoch hier die Befürchtung, dass er dem Kläger die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Indem er den Kläger Dritten gegenüber in den Bereich des Querulantentums gerückt und die Distanzierung von ihm empfohlen hat, hat er bei objektiver Betrachtung indirekt auch zum Ausdruck gebracht, dass er die Anliegen des Klägers generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde. Im allgemeinen Sprachgebrauch bezeichnet Querulantentum das starre Beharren auf einer vermeintlichen Rechtsposition, anders konnte die Äußerung auch im vorliegenden Fall nicht verstanden werden.
Dabei lässt das Gericht bei der Abwägung der Interessen des Klägers und der übrigen Eigentümer nicht unberücksichtigt, dass die jetzige Situation auch durch den Kläger herbeigeführt worden ist. Es ist nicht zuletzt aus mehreren, vom Kläger angestrengten Gerichtsverfahren zu ersehen, dass der Kläger durch seine zahlreichen Eingaben bei der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft einen gesteigerten Arbeitsaufwand verursacht. Es muss einem Verwalter grundsätzlich auch möglich sein, durch entsprechende Maßnahmen der Verwaltung Fortgang zu geben, wenn sie durch unsachliches Verhalten einzelner Eigentümer erschwert wird. Gleichwohl befreit dies den Verwalter nicht von der Pflicht, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben. Die Aussagen des Verwalters lassen aber befürchten, dass er auch sachdienlichen Anliegen des Klägers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass die gegen seine weitere Bestellung sprechenden Umstände in vollem Umfang auch vom Verwalter verschuldet worden sind.
Die Klage ist jedoch unbegründet, soweit sich der Kläger gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung wendet.
Der Beschluss ist zunächst in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Soweit der Kläger meint, dass zahlreiche Eigentümer nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen seien, greift dieser Einwand nicht durch. Soweit § 12 Abs. 4 der Teilungserklärung eine schriftliche Vollmacht für die Vertretung eines Eigentümers verlangt, hat dies auf die interne Willensbildung in einer aus mehreren Miteigentümern bestehenden Gemeinschaft keine Auswirkung. Insbesondere lässt sich § 12 Abs. 4 der Teilungserklärung nicht das Erfordernis entnehmen, dass die übrigen Personen einer Miteigentümergemeinschaft, etwa Ehegatten oder Miterben, nur mit schriftlicher Vollmacht vertreten werden können. Die Regelung erfasst nur den Fall, dass eine Wohneinheit überhaupt nicht durch ihren Allein- oder Miteigentümer vertreten ist.
In der Sache kann dahinstehen, ob die Auffassung des Klägers grundsätzlich zutrifft, wonach es sich bei den Balkontüren um Bestandteile des Sondereigentums handelt. Selbst wenn dies der Fall wäre, wäre die beschlossene Kostentragungspflicht der Gemeinschaft nicht zu beanstanden. Zwar haben nach § 14 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Sondereigentümer für die Instandhaltung des Sondereigentums aufzukommen. Allerdings gilt § 14 WEG nur vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen der Eigentümer und im vorliegenden Fall enthält die Teilungserklärung eine abweichende Regelung.
Die von der Verwaltung vorgenommene -und von den Beklagten gebilligte- Auslegung der Teilungserklärung, wonach entgegen der gesetzlichen Regelung in § 14 Abs. 1 WEG die Kosten der Instandhaltung der Balkontüren, der Fenster und der Eingangstüren von der Gemeinschaft zu tragen sind, entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Teilungserklärung enthält nach ihrem Wortlaut keine eindeutige Regelung. Die Verweisung des die Fenster betreffenden § 7 Abs. 1 S.3 („Dieses gilt.“) kann sich sowohl auf die in Satz 1 geregelte Instandhaltungspflicht der Eigentümer als auch nur auf die in Satz 2 geregelte Durchführungskompetenz der Verwaltung beziehen. Im Ergebnis ergibt sich aus der Auslegung der Regelung jedoch, dass der Gemeinschaft auch die Instandhaltung der Fenster und der Eingangstüren des Sondereigentums obliegt. Dies gilt auch für Balkontüren, da diese begrifflich und funktional auch als Fenster anzusehen sind.
Es lässt sich der Teilungserklärung in § 7 S. 3 in jedem Fall entnehmen, dass die Instandsetzung der Fenster der Wohnungen von der Verwaltung durchzuführen ist. Dies ist auch objektiv nachvollziehbar, da die Gemeinschaft ein Interesse daran hat, das Erscheinungsbild des Wohnhauses nach außen einheitlich zu gestalten. Dieses Interesse ergibt sich auch aus § 7 Abs. 4 der Teilungserklärung. Soweit der Kläger meint, die Teilungserklärung beschränke sich auf diese Zuweisung der Kompetenz an die Verwaltung, folgt das Gericht dem nicht, weil diese Auslegung zu einer unbilligen Härte für die Sondereigentümer führen würde. Diese Auslegung hätte zur Konsequenz, dass die Verwaltung einseitig über Instandsetzungsmaßnahme bezüglich der Fenster des Sondereigentums entscheiden dürfte und die Sondereigentümer die Kosten zu tragen hätten, ohne dass ihnen ein Mitspracherecht zustände. Dies stellt zunächst schon einen weitgehenden Eingriff in die Eigentumsrechte der Sondereigentümer dar. Im Übrigen führt dies aber auch in wirtschaftlicher Hinsicht zu unbilligen Ergebnissen. Die Instandsetzung von Fenstern und Eingangstüren kann, insbesondere bei der Erneuerung dieser Bauteile, sehr kostenintensiv sein. Sofern allein die Verwaltung über die Maßnahmen befindet, kann dies zu dem Ergebnis führen, dass einzelne Sondereigentümer über ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit hinaus belastet werden und die Kosten von Maßnahmen zu tragen haben, die sie selbst nicht in Auftrag gegeben hätten. Sofern die Gemeinschaft das -legitime- Interesse an einem einheitlichen Erscheinungsbild nach außen durch die Übertragung der Instandhaltungskompetenz in Bezug auf Teile des Sondereigentums auf die Verwaltung schützt, entspricht es auch der Billigkeit, wenn die Kosten für diese Maßnahmen der Gemeinschaft anfallen. Dies gilt sowohl für die Fenster und Balkontüren als auch für die Eingangstüren.
Der Einwand des Klägers mag zutreffen, wonach auch dies Auslegung der Teilungserklärung im Einzelfall zu unbilligen Ergebnissen führen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Eigentumseinheit betroffen ist, welche über große Fensterflächen verfügt, beispielsweise ein Ladengeschäft. Die betrifft jedoch nicht den vorliegenden Einzelfall und kann im Ergebnis nur durch eine klarstellende Vereinbarung der Eigentümer vermieden werden.
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Verwaltung die einzelnen Rechnungen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage beglichen hat. Hierzu war die Verwaltung nach dem Verwalte vertrag berechtigt, da die einzelnen Rechnungen unstreitig den Betrag von 2.500,- € nicht überstiegen. Gegen die Wirksamkeit des Verwaltervertrages bestehen keine Bedenken, insbesondere widerspricht er nicht der Teilungserklärung. Diese lässt ausdrücklich die Regelung der Befugnisse des Verwalters durch den Vertrag zu (§ 14 Abs. 2). Im Übrigen ist der Verwaltervertrag unstreitig durch Beschluss der Gemeinschaft bestätigt worden, so dass in ihm auch eine Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung der Eigentümer zu sehen ist. Es lässt sich auch der Teilungserklärung (§ 11 lit. d) nicht entnehmen, dass die Instandhaltungsrücklage nur der Durchführung umfangreicher Arbeiten dient. Eine entsprechende Einschränkung enthält die Erklärung nicht, die durchgeführten Arbeiten dienten auch der Instandhaltung.
Soweit der Kläger nach Ablauf der Begründungsfrist des § 46 WEG weitere Anfechtungsgründe vorgebracht hat, sind diese nicht zu prüfen. Andernfalls würde die Anfechtungsfrist funktionslos (Klein/Bärmann, 11. Aufl., § 46 Rn. 56 m.w.N.).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Von einer teilweisen Kostentragung durch die Verwaltung gem. § 49 Abs. 2 WEG hat das Gericht unter Abwägung der Gesamtumstände aus Gründen der Billigkeit abgesehen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
