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Anfechtung eines Mietvertrages wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit des Mieters

LG Konstanz, Az.: C 61 S 58/15, Urteil vom 15.12.2016

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Donaueschingen vom 29.10.2015, Az. 1 C 259/13, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Mietvertrag anfechtung wegen Zahlungsunfähigkeit Mieter
Foto: fizkes / Bigstock

Mit der Berufung rügt der Kläger in Bezug auf das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Donaueschingen vom 29.10.2015, dass das Gericht zu Unrecht vom Vorliegen eines Anfechtungsgrundes ausgegangen sei. Eine arglistige Täuschung sei in Bezug auf die verbrauchsunabhängige Betriebskostenpauschale nicht gegeben.

Dem Einwand des Nichtvorliegens eines Anfechtungsgrundes kann nicht gefolgt werden.

Diesbezüglich ist zunächst festzustellen, dass trotz des Bestehens der Möglichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses, eine Anfechtung der auf Abschluss des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung nicht ausgeschlossen ist (Schmidt-Futterer Mietrecht 12. Auflage, Vor § 535 BGB Rn. 8).

Im vorliegenden Fall kann dahingestellt bleiben, ob dem Kläger als Vermieter eine Täuschung (§ 123 BGB) in Bezug auf die Nebenkostenpauschale vorgeworfen werden kann, denn aus den Anfechtungserklärungen vom 03.01.2013 (Anlage B 1) und 09.01.2013 (Anlage B 5) ergibt sich, dass die Anfechtung auch wegen in der Person des Vermieters liegenden Gründen ausgesprochen wurde. Diese rechtfertigen jedenfalls die Annahme einer wirksamen Anfechtung gemäß § 119 Abs. 2 BGB:

Aus dem erstinstanzlichen Vorbringen der Parteien ist zu entnehmen, dass die Beklagten eine Pfändungs- und Einziehungsverfügung des Finanzamtes … vom 22.11.2012 (Anlage B 3) erhalten haben. Darin war vermerkt, dass der Kläger dem Land … Abgaben im Gesamtbetrag von 178.823,51 EUR schuldet und wegen dieses Anspruchs Forderungen, die dem Vollstreckungsschuldner aus der Vermietung gegen die Beklagten zustehen und künftig zustehen werden, gepfändet werden. Im Hinblick darauf und unter Bezugnahme auf die vorgenannte Mitteilung des Finanzamtes forderten die Beklagten den Kläger mit Schreiben vom 13.12.2012 auf, die ordnungsgemäße – insbesondere vom Vermögen des Klägers getrennte – Anlage der von ihnen geleisteten Kaution bis zum 20.12.2012 nachzuweisen. Innerhalb der vorgenannten Frist kam der Kläger dieser Aufforderung jedoch nicht nach, selbst bis zum Erlass des erstinstanzlichen Urteils war den Beklagten kein entsprechender Nachweis übermittelt worden. Das Schreiben vom 13.12.2012 hatte der Kläger, wie es sich aus seinem Schreiben vom 04.01.2013 (Anlage K 5) ergibt, auch erhalten.

Aus den vorgenannten Umstände folgt ein Anfechtungsrecht der Beklagten. Deren bei Mietvertragsabschluss bestehende berechtigte Erwartung, dass es sich bei dem Kläger um einen zuverlässigen, vertrauenswürdigen und zahlungsfähigen Vermieter handelt, war durch die vorgenannten Umstände enttäuscht worden und hatte sich im Nachhinein als falsch erwiesen. Hinzu kam, dass die Mieter, wie es sich aus der Anlage B 1 ergibt, zudem erfahren hatten, dass der Kläger wegen eines Vermögensdelikts vorbestraft war.

Somit führte die Anfechtung der Beklagten zu einer rückwirkenden Beseitigung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages, § 142 Abs. 1 BGB.

Die sich aus der Anfechtung ergebenden, seitens des Amtsgerichts festgestellten Rechtsfolgen wurden mit der Berufung nicht angegriffen. Soweit im Rahmen des Berufungsbegründungsschriftsatzes darüber hinaus eine pauschale Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Sachvortrag erfolgte, war darin keine ausreichende, weitergehende Berufungsbegründung zu sehen (Zöller ZPO, 31. Auflage § 520 Rn. 40).

Die Berufung war demnach zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision im Sinne des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

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