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Anfechtung WEG-Beschluss – Jahresabrechnung

Falscher Endbestand der Instandhaltungsrücklage

AG Saarbrücken – Az.: 36 C 407/18 (12) – Urteil vom 21.03.2019

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG Tiefgarage 46, vom 1.10.2018 werden

– hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 4 (Genehmigung der Abrechnung 2017) betreffend die Darstellung der Instandhaltungsrücklage,

– hinsichtlich Tagesordnungspunkt 6 (Entlastung des Verwalters) und

– hinsichtlich Tagesordnungspunkt 7 (Entlastung des Verwaltungsbeirates)

für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft …, die von der Beigeladenen verwaltet wird. Der Kläger ist Eigentümer eines in der Tiefgarage 46 gelegenen Stellplatzes.

Der Kläger ficht Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 1.10.2018 an. In der Versammlung vom 1.10.2018 wurden mehrheitlich Beschlüsse über die Gesamt- und Einzelabrechnung 2017 (TOP 7) beschlossen.

In Abweichung zum Aufteilungsplan und der ursprünglichen Planung für die Tiefgarage 46, nach der 134 Stellplätze mit entsprechenden 134 Miteigentumsanteilen vorgesehen waren, sind tatsächlich bei 134 Miteigentumsanteilen nur 132 Stellplätze errichtet worden. Die 2 Anteile, denen kein Stellplatz zugeordnet ist, stehen im Eigentum der … Saarbrücken. Auf diesen Flächen sind Zu- und Abfahrten im Parkhaus 46 eingerichtet. Die übrigen 132 Stellplätze entsprechen insgesamt 19,048 Miteigentumsanteilen, zuzüglich der 2 Miteigentumsanteile der … errechnen sich insgesamt 19,336 Miteigentumsanteile. In einem früheren Rechtsstreit der … Saarbrücken gegen die WEG vor dem Landgericht erfolgte keine Änderung der Teilungserklärung.

Der Kläger behauptet, die im Protokoll angegebenen Abstimmungsergebnisse seien unzutreffend. Es hätten nicht 0 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen vorgelegen, sondern 2 Nein-Stimmen und keine Enthaltung.

Die Abrechnung weist als Verteilerschlüssel 1/132 aus.

Der Kläger ist der Auffassung, die Abrechnung entspreche deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil ein falscher Umlageschlüssel zugrunde gelegt worden sei.

Aus den Angaben unter Nummer 7 der Abrechnung über Entwicklung der Geldkonten und Barvermögen könne nicht abgeleitet werden, ob es ein Hauskonto der Gemeinschaft oder ein Konto für die Instandhaltungsrücklagen betrifft. Die aufgeführten Zu- und Abgänge seien mit der Abrechnung im Übrigen nicht in Einklang zu bringen, die Ausgaben in Höhe von 12.529,63 € seien von den Vorauszahlung in Höhe von 11.280,31 € nicht gedeckt. Die unter Nummer 6 der Abrechnung dargestellt. Entwicklung der Instandhaltungsrücklage korrespondiere nicht mit den mitgeteilten Kontoständen. Zudem seien die Positionen Abgang der Instandhaltungsrücklage und die Angaben über Soll – Bestände nicht ordnungsgemäß. Schließlich ende die Einzelabrechnung zulasten des Klägers auf einen unzutreffenden Nachzahlungsbetrag, der ein Guthaben aus 2016 nicht berücksichtige.

Zur Zeit der Beschlussfassung über die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates sei die Versammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen. Der Verwalter habe aufgrund von 11 ihm vorliegenden Vollmachten an der Abstimmung teilgenommen. Auch Beiratsmitglieder seien bevollmächtigt worden, mit über ihre Entlastung abzustimmen.

Der Kläger beantragt, festzustellen, dass die in der Eigentümerversammlung der WEG Tiefgarage 46, vom 1.10.2018 gefassten Beschlüsse bezüglich

a) Genehmigung der vom Verwalter vorgelegten Gesamt- und Einzelabrechnung 2017 sowie der in der Abrechnung enthaltenen Verteilerschlüssel mit Ausnahme der Abrechnungsposition der Abrechnung

b) Entlastung des Verwalters und

c) Entlastung des Verwaltungsbeirates

unwirksam sind.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Rüge des Klägers hinsichtlich des gewählten Verteilerschlüssels sei rechtsmissbräuchlich, da sich in seiner Abrechnung nur eine Differenz von 0,60 € errechne. Die so durchgeführte Abrechnung erfolge bereits seit Jahren, seinerzeit sei auch der Kläger hiermit einverstanden gewesen.

Im Rahmen der Darstellung der Instandhaltungsrücklage sei ein Teilbetrag in Höhe von 1001,20 € als Zuweisung des Anteils der Tiefgarage 46 an die Instandhaltungsrücklage … enthalten. Dies diene der Vereinfachung zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage der Anlage … allgemein einerseits und für jedes einzelne Objekt der Mehrhausanlage andererseits.

Tatsächlich fehle Geld aufgrund früherer Verwaltungsfehler in der Abrechnung. Dies erkläre die Differenz zwischen dem Endstand der Bankkonten und der Instandhaltungsrücklage.

Bei der Abstimmung über die Entlastung des Verwalters seien nur diejenigen Vollmachten genutzt worden und hätten an der Abstimmung teilgenommen, die eine Weisung enthalten hätten.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

1. Die Anfechtungsklage ist gemäß § 46 WEG form- und fristgerecht erhoben und binnen der Zweimonatsfrist begründet worden.

2. Der Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2017 ist nur hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage aufzuheben.

Die Instandhaltungsrücklage weist einen Endbestand 2017 in Höhe von 47.382,37 € aus. Dieser Gesamtbetrag findet sich nicht auf den Konten der WEG, die einen Endstand von 43.412,05 € ausweisen. Nach eigenen Angaben des Verwalters ist tatsächlich eine Lücke von rund 4000 € entstanden. Dies wurde begründet mit fehlerhaften Abrechnungen und Verwaltertätigkeiten aus der Vergangenheit, die gerichtsbekannt sind. Somit kann die Instandhaltungsrücklage, die stets als Ist – Instandhaltungsrücklage zu führen ist (vergleiche hierzu: OLG Saarbrücken, ZMR 2006, 228), nicht den zutreffenden Vermögensstatus der WEG darstellen.

Die übrigen Einwendungen des Klägers führen nicht zur weitergehenden Aufhebung der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2017. Diese muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Unter Anwendung des zutreffenden Verteilerschlüssels sind ausgehend von den Gesamtbeträgen die auf den einzelnen Miteigentümer entfallenden Anteile in den Einzelabrechnungen zu ermitteln, § 28 WEG.

Die einzelnen Positionen wurden vorliegend nicht infrage gestellt.

Mit der Anwendung eines Verteilerschlüssels 132/1000 je Garage ist der zutreffende Verteilerschlüssel angewendet worden. Unstreitig sind tatsächlich nur 132 Garagen in der Teilgemeinschaft Tiefgarage 46 errichtet worden. Die beiden weiteren Miteigentumsanteile, die der … Saarbrücken zustehen, sind nicht als Garagenstellplatz errichtet worden, sondern dienen als Zu- und Abfahrt in der Tiefgarage. Unter diesen Umständen verstieße die Heranziehung eines Verteilerschlüssels 134/1000 gegen § 242 BGB. Einerseits haben die Miteigentümer sich einer Änderung der Teilungserklärung unstreitig in einem früheren Prozess der … Saarbrücken vor dem Landgericht widersetzt. Andererseits nutzen die Tiefgarageneigentümer die der … Saarbrücken zustehenden Miteigentumsanteile, die zweckgebunden als Garagenstellplatz definiert sind, als Zu- und Abfahrt. Hieraus eine Abweichung im Verteilerschlüssel zulasten der … Saarbrücken, deren tatsächlichen Garagenflächen und Miteigentumsanteile allen übrigen Miteigentümern zugute kommen, abzuleiten, widerspricht der gegenseitigen Rücksichtnahme innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gemäß den §§ 21 WEG, 242 BGB.

Darüber hinaus kommt die Anwendung eines Verteilerschlüssels 134/1000 auch deshalb vorliegend nicht in Betracht, weil sich zugunsten des Klägers dabei lediglich eine Differenz von 0,60 € pro Jahr ermittelte. Im Hinblick auf diesen Kleinstbetrag kommt die Aufhebung eines Beschlusses über die Annahme der Jahresabrechnung auch nicht in Betracht gemäß den §§ 28 WEG, 242 BGB (allgemein hierzu: Becker/Bärmann, WEG-Kommentar, 14. Aufl., § 28 RN 180).

Der Angabe des Verwalters, dass eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage der Teilgemeinschaft Tiefgarage 46 in Höhe von 1001,20 € zugunsten der Instandhaltungsrücklage … als durchlaufender Posten vorgenommen wurde, ist vom Kläger nicht substantiiert begegnet worden. Durch eine Akteneinsicht hätte der Kläger substantiiert mitteilen müssen, um welche sonstige Ausgabe es sich hierbei gehandelt hätte. Die Erklärung des Verwalters korrespondiert mit der Darstellung der Instandhaltungsrücklage unter Ziffer 6 der Abrechnung.

Unschädlich für die Wirksamkeit der Abrechnung ist die Mitteilung der Soll – Instandhaltungsrücklage, die lediglich der Information dient.

Ein falsches Abrechnungsguthaben des Klägers liegt nicht vor. Vielmehr ist mit der Beschlussfassung nur über die Einnahmen und Ausgaben des Jahres 2017 Beschluss gefasst worden, eventuelle Guthaben oder Nachzahlungsansprüche aus 2016 sind nicht Gegenstand der streitgegenständlichen Beschlussfassung (allgem. hierzu: BGH, NJW 2012, 2796).

Soweit der Kläger rügt, im Protokoll sei ein falsches Abstimmungsergebnis mitgeteilt worden hinsichtlich zweier Stimmen für Nein oder Enthaltung bei unstreitigen 34 Ja-Stimmen, so ist dies rechtlich nicht von Bedeutung. Unabhängig hiervon ist jedenfalls ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen.

2. Aus den dargelegten Gründen ist die Beschlussfassung über die Entlastung des Verwalters gemäß § 28 WEG für ungültig zu erklären.

Die Entlastung stellt ein negatives Schuldanerkenntnis gemäß § 387 BGB dar. Da die Beschlussfassung über die Abrechnung hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage aufgehoben wird, hat der Verwalter noch nicht sämtliche Verpflichtungen im Rahmen der Abrechnung 2017 erfüllt.

Es kommt deshalb nicht mehr darauf an, dass die Beschlussfassung auch durch den beim Entlastungsbeschluss nicht zulässigen Einsatz von Vollmachten durch den Verwalter erreicht Wurde, §§ 25 Abs. 5 WEG, 164 ff. BGB. Der Bevollmächtigte gibt regelmäßig eine eigene Willenserklärung gemäß § 164 BGB ab. Auch wenn eine Weisung des Vollmachtgebers vorliegt, betrifft diese Weisung nur das Innenverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer, lässt aber die Abgabe einer eigenständigen Willenserklärung des Vollmachtnehmers unberührt. Da der Verwalter bei der Abstimmung über seine eigene Entlastung nicht teilnehmen darf, kann dies auch nicht durch Inanspruchnahme einer weisungsgebundenen Vollmacht erfolgen (allgemein hierzu: OLG Köln, NJW-RR 2007, 670).

3. Aus den gleichen Gründen ist auch die Beschlussfassung über die Entlastung des Verwaltungsbeirates für ungültig zu erklären.

4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 und 713 ZPO.

 

 

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