AG Köpenick – Az.: 12 C 251/13 – Urteil vom 29.11.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage werden die Beklagten verurteilt, an die Klägerin 461,38 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 2. September 2013 zu zahlen.
3. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über eine im Hause … gelegene Wohnung verbunden, die die Beklagte ab 1.10.2010 an die Kläger vermietet hat. Die Beklagte hat mit Abrechnungen vom 18.10.2011 (Anlage K1, Bl. 15ff. d.A.) und vom 9.11.2012 (Anlage K2, Bl. 31ff. d.A.) über die Betriebs- und Heizkosten der Jahre 2010 und 2011 für diese Wohnung abgerechnet. Die Beklagte hat für die Abrechnung eine Wirtschaftseinheit gebildet, bestehend aus sämtlichen Gebäuden der Adressen …, die ein Karree bilden. Alle Gebäude gehören zu einer einheitlichen Siedlung und sind als Gesamtanlage denkmalgeschützt, sie verfügen über einen gemeinsamen Innenhof, der allen Mietern gemeinsam zur Verfügung steht. Die erste Seite der Abrechnung enthält jeweils eine Erläuterung der Zusammensetzung der Wirtschaftseinheit, die von der Beklagten die Nr. 20301 bekommen hat, und eine Vorverteilung der Kosten für die Straßenreinigung, die Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung, der Müllabfuhr und der Gartenpflege auf die Wirtschaftseinheit 20301 und eine weitere Wirtschaftseinheit mit der Nr. 20203 sowie für die drei letztgenannten Positionen auch auf das Grundstück … . Auf diesem Vorblatt ist jeweils der Gesamtbetrag der Kosten angegeben und die Vorverteilung auf die einzelnen Wirtschaftseinheiten beziehungsweise Gebäude. Die Abrechnung für das Jahr 2010 endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 274,66 €, den die Beklagten entrichtet haben, die Abrechnung für das Jahr 2011 mit einer Nachforderung in Höhe von 461,38 .
Die Beklagte, ein großes landeseigenes Wohnungsunternehmen, hat für zahlreiche Leistungen, wie Versicherungen, Hausmeisterdienstleistungen, Hausreinigung, Breitbandkabelanschluss etc. Gesamtverträge für eine Vielzahl ihrer Gebäude im Land Berlin abgeschlossen, in denen für einzelne Leistungen Preise pro Wohneinheit vereinbart sind oder Preise entsprechend der Größe der Liegenschaft. In den Rechnungen für diese Leistungen sind jeweils die Preise pro Wohneinheit angegeben oder der auf die jeweilige Abrechnungseinheit entfallende Preis. In die Abrechnung hat die Beklagte jeweils nur den Gesamtpreis für die Wirtschaftseinheit eingestellt, nicht jedoch den Gesamtpreis für alle ihre Gebäude im Land Berlin.
Die Kläger meinen, die Abrechnungen seien nicht ordnungsgemäß erstellt, die Beklagte hätte keine Wirtschaftseinheit für die Abrechnung bilden dürfen, die Abrechnungen seien unverständlich und die Beklagte hätte nicht ausgewiesene Vorwegabzüge vorgenommen, weil zum Beispiel bei den Hausmeisterkosten nicht der Gesamtbetrag der Rechnung in die Abrechnung eingestellt worden sei, sondern nur der auf die Wirtschaftseinheit entfallende Anteil.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen,
1. über die für die im Hause … gelegene 2 ½-Zimmer-Wohnung der Kläger in der Zeit von 01. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 und von 01. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 angefallenen Betriebskosten abzurechnen und
2. das sich aus der Abrechnung zu 1. ergebende Guthaben an die Kläger zu zahlen.
hilfsweise
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 770,29 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 274,66 seit dem 13. Juli 2012 sowie aus weiteren 495,63 seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, wie erkannt.
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und insbesondere die von der Beklagten eingereichten Abrechnungsbelege verwiesen.
Entscheidungsgründe
Hinsichtlich der Klage ist schon das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag zu 1. zweifelhaft, jedenfalls aber ist sie unbegründet, denn die Beklagte hat innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Jahre 2010 und 2011 formell wirksame und inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnungen vorgelegt.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, die folgende Anforderungen erfüllt: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug seiner Vorauszahlungen. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr. des Bundesgerichtshofs, zuletzt in VIII ZR 22/13). Diesen Anforderungen genügen die hier streitigen Abrechnungen.
Insbesondere war die Beklagte auch berechtigt, Wirtschaftseinheiten wie die vorliegende zu bilden, denn das Gebäude, in dem sich die von den Klägern bewohnte Wohnung befindet, gehört zu einer aus einer Vielzahl von Wohngebäuden bestehenden und gemeinsam errichteten Siedlung im Eigentum der Beklagten, deren gemeinsame Verwaltung wirtschaftlich sinnvoll ist und die keine wesentlichen Unterschiede in der Bauweise, Ausstattung und Größe aufweisen.
Anders als die Kläger meinen, enthält die Abrechnung keine unberechtigten oder nicht ersichtlichen Vorwegabzüge. Soweit z.B. bei der Rechnung über die Hausmeisterdienstleistungen nicht die der Beklagten insgesamt in Rechnung gestellten Kosten von 990.235,32 € jährlich (= 82.519,61 € monatlich) genannt sind, sondern nur die auf die Wirtschaftseinheit 20301 entfallenden Kosten von 10.421,88 € (= 12 x 868,49), handelt es sich nicht um einen unzulässigen Vorwegabzug, da der auf die Wirtschaftseinheit 20301 entfallende Betrag explizit aus der Rechnung ersichtlich ist. In diesem Fall bedarf es nicht der Angabe der dem Vermieter von vielen Tausend Wohnungen in Rechnung gestellten Gesamtkosten, die auch nur zur Unübersichtlichkeit der Abrechnung führen würde. Es liegt dann schon keine Umrechnung im Sinne eines Vorwegabzuges durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt (vgl. BGH a.a.O.) Vorliegend hat die Beklagten ihren Auftragnehmern offensichtlich aufgegeben, die Rechnungen entsprechend der von ihr gebildeten Wirtschaftseinheiten aufzuschlüsseln, so dass bei einer Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der Mieter die Kosten ohne Schwierigkeiten in der Abrechnung wiederfinden kann. Ebenso verhält es sich mit den Hausreinigungskosten, die sich hinsichtlich der Abrechnungseinheit aus 833,29 € Grundreinigungskosten, 5656,44 € Unterhaltsreinigungskosten (4 x 1414,11 €) und 207,90 € Glasreinigungskosten (2x 103,93 €) zusammensetzen und zutreffend in der Abrechnung für das Jahr 2011 mit einem Gesamtaufwand von 6697,63 € angegeben sind. Hinsichtlich der Versicherungskosten hat die Beklagten, wie es aus den Abrechnungsbelegen ersichtlich ist und auch der Betriebskostenabrechnung, wo der Umlageschlüssel mit 3 (= Anzahl der Einheiten) angegeben ist, einen Vertrag abgeschlossen, bei dem sich der Versicherungsbeitrag nach der Anzahl der Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten berechnet und zum Beispiel bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für jede der versicherten 12310 Wohn- und Gewerbeeinheiten eine Prämie von 2,45 € zuzüglich 19% Versicherungssteuer jährlich zu zahlen ist. Bei 135 Einheiten in der Wirtschaftseinheit 20301 sind dies 393,60 €, von denen 2,92 € auf die Wohnung der Kläger entfallen. Ebenso verhält es sich mit dem Breitbandkabelvertrag, wo die Beklagte einen Vertrag abgeschlossen hat, in dem 1,78 € monatlich pro Wohneinheit zu zahlen sind.
Soweit die Kläger meinen, eine Dachrinnenreinigung sei für ihr Wohngebäude ausweislich der eingesehenen Rechnung nicht angefallen, missverstehen sie die von der Beklagten in Anlage B 9 (Bl. 190ff.) vorgelegte Rechnung. Diese ist ausdrücklich für die Wirtschaftseinheit 20301 erstellt und listet 991 m gereinigte Dachrinnen auf, die sich ersichtlich aus der Addition aller Dachrinnen des Gebäudekomplexes zusammensetzen, wie auch aus der Objektliste zum Vertrag ersichtlich ist. Hinsichtlich der von den Klägern monierten Grundsteuer, die laut dem von der Beklagten vorgelegten Bescheid für die Wirtschaftseinheit insgesamt 26.854,08 € betrug, von denen auf die Kläger nur 26.226,53 € anteilig umgelegt wurden, liegt ebenfalls kein aus der Abrechnung nicht ersichtlicher Vorwegabzug vor, denn in der Abrechnung ist aufgeschlüsselt, wie die Beklagte die gesamte Grundsteuer von 26.854,08 € umgelegt hat, nämlich 627,55 € auf die Gewerbemieter und 26.226,54 € auf die Wohnungsmieter. Sperrmüllentsorgungskosten sind ausweislich der Abrechnungen weder im Jahr 2010 noch im Jahr 2011 auf die Kläger umgelegt worden.
Soweit die Kläger rügen, bei der Belegeinsicht seien die Belege unübersichtlich und nicht sortiert gewesen, ist ihr Vortrag nicht substantiiert. Die Beklagte hat im Rahmen des Verfahrens verständlich aufbereitete und sortierte Belege vorgelegt, aus denen das Gericht die in Rechnung gestellten Kosten ohne Schwierigkeiten entnehmen und diese überprüfen konnte.
Da die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 formell ordnungsgemäß und inhaltlich richtig ist, ist die Widerklage begründet und die Kläger waren wie aus dem Tenor ersichtlich zur Zahlung des sich aus der Abrechnung für 2011 ergebenden Sollsaldos nebst Rechtshängigkeitszinsen zu verurteilen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
