Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil: Transparente Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wie kann ich die Heizkostenabrechnung meines Wärmecontractors auf Transparenz überprüfen?
- Was sind die rechtlichen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting?
- Welche Schritte kann ich unternehmen, wenn ich Fehler in der Heizkostenabrechnung vermute?
- Welche Informationen muss der Wärmecontractor über externe Gebäude in der Abrechnung angeben?
- Wie wirkt sich die Raumhöhe auf die Heizkostenabrechnung aus?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Erstellung neuer Heizkostenabrechnungen für die genannten Zeiträume.
- Die ursprünglichen Abrechnungen der Beklagten wurden als formell unzureichend und inhaltlich fehlerhaft bewertet.
- Die Abrechnungen mussten die Gesamtkosten klar aufschlüsseln, einschließlich der Anteile für Ferienremise und Einfamilienhäuser.
- Bestimmte beheizte Flächen wurden in den Abrechnungen der Beklagten unzutreffend nicht berücksichtigt.
- Die Abrechnung sollte aufgrund der Raumhöhe in einigen Wohnungen nach Kubatur und nicht nur nach Fläche erfolgen.
- Die Kläger konnten die formelle Richtigkeit der Abrechnungen nicht überprüfen, da ihnen Belegeinsicht verweigert wurde.
- Das Gericht entschied, dass die Kläger auf korrekte und vollständige Abrechnungen angewiesen sind, um ihre Heizkosten nachvollziehen zu können.
- Der Grundpreis in den Abrechnungen war zu hoch angesetzt und nicht nachvollziehbar kalkuliert.
- Die Beklagte musste die Abrechnungen nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) anpassen.
- Die Entscheidung betont die Notwendigkeit transparenter und nachvollziehbarer Abrechnungen im Wärmecontracting.
Gerichtsurteil: Transparente Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting
Wärmecontracting ist eine verbreitete Form der Heizkostensteuerung, bei der ein externer Dienstleister die Verantwortung für die effiziente Energieversorgung eines Gebäudes übernimmt. Dabei stellt sich die Frage, wie die Kosten für die Wärmeversorgung transparent und nachvollziehbar an die Nutzer weitergegeben werden.
Die Heizkostenabrechnung spielt in diesem Kontext eine zentrale Rolle, denn sie bildet die Grundlage für die Verteilung der Kosten unter den Nutzern. Die Anforderungen an die Heizkostenabrechnung im Zusammenhang mit Wärmecontracting sind jedoch komplex und nicht immer eindeutig geregelt. Gesetzliche Vorgaben und gerichtliche Entscheidungen versuchen, für Transparenz und Fairness bei der Kostenverteilung zu sorgen.
Anhand eines aktuellen Gerichtsurteils zu diesem Thema möchten wir die wichtigsten Aspekte der Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting näher beleuchten und einen Einblick in die Rechtsprechung gewinnen.
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Der Fall vor Gericht
Wärmecontracting-Abrechnung: Transparenz bei Heizkostenverteilung gefordert
Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in einem Urteil vom 12.06.2024 wichtige Klarstellungen zur Heizkostenabrechnung im Rahmen eines Wärmecontracting-Vertrages getroffen. Der Fall betraf die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) … Straße 4/5 in (Ort), deren Wärmeversorgung durch einen externen Contractor erfolgte.
Streit um korrekte Darstellung der Heizkosten
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob die vom Wärmecontractor erstellten Heizkostenabrechnungen für die Zeiträume 2017 bis 2020 den gesetzlichen Anforderungen entsprachen. Die Kläger, Eigentümer einer Wohneinheit, bemängelten fehlende Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen. Sie forderten eine Neuberechnung unter Berücksichtigung aller versorgten Gebäude und einer detaillierten Aufschlüsselung der Kosten.
Gerichtliche Entscheidung zur Abrechnungspflicht
Das OLG Brandenburg gab den Klägern in wesentlichen Punkten Recht. Es urteilte, dass der Wärmecontractor verpflichtet ist, eine neue, detailliertere Abrechnung zu erstellen. Besonders kritisch sah das Gericht das Fehlen von Angaben zum Vorwegabzug für externe Gebäude, die ebenfalls von der Heizanlage versorgt wurden. Ohne diese Informationen sei es den Wohnungseigentümern nicht möglich, die Kostenverteilung nachzuvollziehen und auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.
Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung
Das Gericht stellte klar, dass eine Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting folgende Elemente enthalten muss:
- Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
- Berechnung des Kostenanteils
- Abzug geleisteter Vorauszahlungen
Besonders betont wurde die Notwendigkeit, den Vorwegabzug für externe Gebäude transparent darzustellen. Dies sei erforderlich, um nachvollziehen zu können, wie die Kosten der Heizungsanlage auf alle versorgten Objekte verteilt werden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung stärkt das Recht der Wohnungseigentümer auf Transparenz bei Heizkostenabrechnungen im Wärmecontracting. Das Gericht betont die Notwendigkeit einer detaillierten Darstellung aller Kostenfaktoren, insbesondere des Vorwegabzugs für externe Gebäude. Dies ermöglicht den Eigentümern eine effektive Überprüfung der Kostenverteilung und fördert somit Fairness und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung. Die Entscheidung setzt einen wichtigen Präzedenzfall für ähnliche Fälle und stärkt die Position der Verbraucher im Bereich des Wärmecontractings.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Bewohner eines Gebäudes mit Wärmecontracting haben Sie nun mehr Rechte auf Transparenz bei Ihrer Heizkostenabrechnung. Der Wärmecontractor muss Ihnen eine detaillierte Aufschlüsselung aller Kosten zur Verfügung stellen, einschließlich des Vorwegabzugs für externe Gebäude. Dies ermöglicht Ihnen, die Fairness und Richtigkeit Ihrer Abrechnung besser zu überprüfen. Sie können jetzt eine neue, transparentere Abrechnung verlangen, wenn wichtige Informationen fehlen. Beachten Sie jedoch, dass nicht jede Unklarheit zu einer Neuberechnung führt – nur wesentliche Mängel berechtigen Sie dazu. Nutzen Sie dieses Urteil, um Ihre Rechte auf eine nachvollziehbare und faire Heizkostenabrechnung durchzusetzen und bei Bedarf Erklärungen vom Wärmecontractor einzufordern.
FAQ – Häufige Fragen
Transparenz bei Heizkostenverteilung im Wärmecontracting ist für viele ein komplexes Thema. In dieser FAQ-Rubrik finden Sie verständliche Antworten auf wichtige Fragen zu den Kosten für Wärme und deren Abrechnung im Rahmen von Wärmecontracting-Verträgen. Egal, ob Sie als Hauseigentümer, Mieter oder einfach nur als interessierter Bürger mehr über dieses Thema erfahren möchten – hier finden Sie hilfreiche Informationen und Erklärungen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wie kann ich die Heizkostenabrechnung meines Wärmecontractors auf Transparenz überprüfen?
- Was sind die rechtlichen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting?
- Welche Schritte kann ich unternehmen, wenn ich Fehler in der Heizkostenabrechnung vermute?
- Welche Informationen muss der Wärmecontractor über externe Gebäude in der Abrechnung angeben?
- Wie wirkt sich die Raumhöhe auf die Heizkostenabrechnung aus?
Wie kann ich die Heizkostenabrechnung meines Wärmecontractors auf Transparenz überprüfen?
Die Heizkostenabrechnung eines Wärmecontractors muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, um als transparent zu gelten. Grundsätzlich müssen alle relevanten Kostenpositionen detailliert aufgeführt und nachvollziehbar sein.
Ein wichtiger Aspekt ist die Aufschlüsselung der Gesamtkosten in Grund- und Verbrauchskosten. Die Grundkosten sollten Posten wie Anlagenmiete, Wartung und Instandhaltung umfassen. Bei den Verbrauchskosten muss der tatsächliche Energieverbrauch in Kilowattstunden sowie der zugrunde gelegte Arbeitspreis pro Kilowattstunde angegeben sein. Achten Sie besonders darauf, dass Ihr individueller Verbrauch korrekt erfasst und berechnet wurde.
Die Abrechnung sollte zudem den Abrechnungszeitraum, die Gesamtnutzfläche des Gebäudes sowie Ihre persönliche Nutzfläche oder einen anderen angemessenen Verteilerschlüssel enthalten. Wichtig ist auch die Angabe der geleisteten Vorauszahlungen und des sich daraus ergebenden Saldos.
Zur Überprüfung der Transparenz können Sie folgende Schritte unternehmen: Vergleichen Sie zunächst die Angaben in der Abrechnung mit Ihrem Miet- oder Wärmeliefervertrag. Dort sollten die Konditionen des Wärmecontractings festgelegt sein. Prüfen Sie, ob alle vertraglich vereinbarten Leistungen korrekt abgerechnet wurden.
Achten Sie auf die Plausibilität der Verbrauchsdaten. Weichen diese stark von Vorjahren ab, ohne dass es dafür eine nachvollziehbare Erklärung gibt, sollten Sie dies hinterfragen. Bei fernablesbaren Messgeräten haben Sie seit der Novellierung der Heizkostenverordnung sogar Anspruch auf monatliche Verbrauchsinformationen. Diese können Ihnen helfen, die Jahresabrechnung besser nachzuvollziehen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Prüfung der Preise. Der Wärmecontractor muss die Kosten für Brennstoffe und andere Betriebskosten offenlegen. Vergleichen Sie diese mit marktüblichen Preisen, um sicherzustellen, dass keine überhöhten Kosten angesetzt wurden.
Sollten Unklarheiten bestehen, haben Sie das Recht, Einsicht in die Originalbelege zu verlangen. Der Wärmecontractor muss Ihnen diese zur Verfügung stellen. Nutzen Sie dieses Recht, um die Korrektheit der abgerechneten Kosten zu verifizieren.
Bei komplexeren Abrechnungen kann es sinnvoll sein, einen Vergleich mit den Vorjahresabrechnungen durchzuführen. Starke Abweichungen sollten erklärt werden können. Beachten Sie dabei jedoch, dass Energiepreisschwankungen zu deutlichen Unterschieden führen können.
Die Transparenz einer Heizkostenabrechnung zeigt sich auch darin, wie verständlich sie formuliert ist. Fachbegriffe sollten erklärt und Berechnungen nachvollziehbar dargestellt werden. Wenn Sie Positionen oder Berechnungen nicht verstehen, zögern Sie nicht, beim Wärmecontractor nachzufragen.
Letztlich ist es wichtig zu wissen, dass die Umstellung auf Wärmecontracting für Sie als Mieter nicht zu einer Kostensteigerung führen darf. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser durch die Umstellung nicht höher sein dürfen als zuvor. Vergleichen Sie daher auch die Gesamtkosten mit denen vor der Umstellung auf Wärmecontracting.
Durch eine sorgfältige Prüfung dieser Aspekte können Sie die Transparenz Ihrer Heizkostenabrechnung effektiv überprüfen und sicherstellen, dass Sie fair und korrekt abgerechnet werden.
Was sind die rechtlichen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting?
Die rechtlichen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting sind vielschichtig und basieren auf verschiedenen gesetzlichen Grundlagen. Zentral sind hierbei die Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sowie § 556c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Grundsätzlich muss die Abrechnung bei Wärmecontracting verbrauchsabhängig erfolgen. Dies bedeutet, dass mindestens 50 Prozent, höchstens jedoch 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der Mieter umgelegt werden müssen. Der restliche Anteil wird nach einem festgelegten Verteilerschlüssel, in der Regel der Wohnfläche, berechnet.
Eine korrekte Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting muss folgende Elemente enthalten:
Die Gesamtkosten der Wärmelieferung müssen transparent dargestellt werden. Dabei sind die Kosten für Heizung und Warmwasser getrennt auszuweisen. Die Aufteilung dieser Kosten muss nach den Vorgaben des § 9 HeizkostenV erfolgen. Hierbei ist eine Dreistufigkeit vorgesehen: Vorrangig soll ein Wärmezähler zur Messung eingesetzt werden. Ist dies mit unzumutbar hohem Aufwand verbunden, kann eine Berechnungsformel angewandt werden. In Ausnahmefällen ist eine pauschale Berechnung nach Wohnfläche zulässig.
Der Abrechnungszeitraum muss klar definiert sein und darf zwölf Monate nicht überschreiten. Ausnahmen sind nur in begründeten Fällen zulässig. Die verwendeten Verteilerschlüssel für den verbrauchsunabhängigen Teil der Kosten müssen offengelegt werden.
Besondere Beachtung verdient die Kostentransparenz: Der Contractor muss die Kosten so aufschlüsseln, dass für den Mieter nachvollziehbar ist, wie sich der Gesamtbetrag zusammensetzt. Dies umfasst sowohl die Energiekosten als auch die Kosten für Messung, Abrechnung und Gerätemiete.
Bei der Umstellung auf Wärmecontracting gilt das Prinzip der Kostenneutralität. Die Kosten für den Mieter dürfen sich durch die Umstellung nicht erhöhen. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen.
Im Falle von Leistungsstörungen gelten besondere Regelungen: Treten Probleme bei der Wärmelieferung auf, muss der Mieter sich zunächst an den Contractor wenden. Der Vermieter bleibt jedoch in der Pflicht, die grundsätzliche Beheizbarkeit der Räume zu gewährleisten. Bei anhaltenden Problemen können Mieter Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen, einschließlich einer möglichen Mietminderung.
Es ist zu beachten, dass für leerstehende Wohnungen der Vermieter die Heizkosten selbst tragen muss. Gewerberäume mit überdurchschnittlichem Wärmebedarf erfordern eine gesonderte Messung und Berechnung der Heizkosten.
Bei Nichteinhaltung der vorschriftsmäßigen verbrauchsabhängigen Abrechnung haben Mieter das Recht, die berechneten Kosten um 15 Prozent zu kürzen. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer korrekten Umsetzung der rechtlichen Vorgaben für Vermieter und Contractoren.
Die komplexen Anforderungen an die Heizkostenabrechnung im Wärmecontracting verdeutlichen die Notwendigkeit einer sorgfältigen und transparenten Gestaltung. Sowohl Vermieter als auch Contractoren müssen die rechtlichen Vorgaben genau beachten, um Streitigkeiten und mögliche finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Welche Schritte kann ich unternehmen, wenn ich Fehler in der Heizkostenabrechnung vermute?
Bei Vermutung von Fehlern in der Heizkostenabrechnung können Mieter verschiedene Schritte unternehmen, um ihre Rechte zu wahren und eine korrekte Abrechnung sicherzustellen.
Zunächst ist eine gründliche Prüfung der Abrechnung erforderlich. Dabei sollten insbesondere die Abrechnungszeiträume, Verbrauchswerte, Verteilerschlüssel und umgelegten Kosten auf Plausibilität kontrolliert werden. Ein Vergleich mit Vorjahresabrechnungen kann Auffälligkeiten aufzeigen. Besondere Aufmerksamkeit gilt der korrekten Erfassung der Zählerstände und der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zur Verteilung von Grund- und Verbrauchskosten.
Mieter haben das Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen. Dazu gehören Rechnungen für Brennstoffe, Wartungsprotokolle, Ablesebelege und weitere relevante Dokumente. Diese Einsicht sollte schriftlich beim Vermieter beantragt werden. Die Prüfung der Originalbelege ermöglicht es, die Korrektheit der abgerechneten Positionen zu verifizieren.
Bei Feststellung von Unstimmigkeiten ist es ratsam, diese schriftlich gegenüber dem Vermieter zu beanstanden. Der Widerspruch sollte detailliert begründet und innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erfolgen. Es empfiehlt sich, konkrete Fehler zu benennen und gegebenenfalls eine korrigierte Abrechnung zu fordern.
In komplexeren Fällen kann die Hinzuziehung fachkundiger Unterstützung sinnvoll sein. Mietervereine oder spezialisierte Rechtsanwälte bieten oftmals Hilfe bei der Prüfung von Heizkostenabrechnungen an. Sie können nicht nur Fehler identifizieren, sondern auch bei der Durchsetzung von Ansprüchen unterstützen.
Sollte der Vermieter trotz berechtigter Einwände nicht reagieren oder eine Korrektur verweigern, stehen Mietern weitere rechtliche Möglichkeiten offen. Dazu zählt die Einbehaltung künftiger Vorauszahlungen in Höhe des strittigen Betrags, bis eine bereinigte Abrechnung vorliegt. Dieser Schritt sollte jedoch mit Bedacht und nach rechtlicher Beratung erfolgen, um Konflikte nicht unnötig zu eskalieren.
In besonders gravierenden Fällen oder bei anhaltender Weigerung des Vermieters zur Korrektur kann auch die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens in Betracht gezogen werden. Hier ist jedoch zu bedenken, dass dies oft mit erheblichen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist.
Es ist wichtig zu beachten, dass Vermieter verpflichtet sind, die Heizkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Wird diese Frist überschritten, können Mieter die Zahlung verweigern, sofern die Verspätung nicht durch besondere Umstände gerechtfertigt ist.
Bei der Prüfung sollte auch auf die korrekte Umlage von Heiznebenkosten geachtet werden. Nicht alle Kosten, wie beispielsweise Reparaturen an der Heizungsanlage, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Hier ist eine genaue Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten erforderlich.
In Zeiten steigender Energiepreise gewinnt die Überprüfung der Heizkostenabrechnung zunehmend an Bedeutung. Mieter sollten ihre Rechte kennen und wahrnehmen, um ungerechtfertigte Belastungen zu vermeiden und eine faire Kostenverteilung sicherzustellen.
Welche Informationen muss der Wärmecontractor über externe Gebäude in der Abrechnung angeben?
Bei der Erstellung einer Heizkostenabrechnung durch einen Wärmecontractor müssen auch Informationen zu externen Gebäuden angegeben werden, die von derselben Heizanlage versorgt werden. Dies ist für eine transparente und faire Kostenverteilung von großer Bedeutung.
Der Wärmecontractor ist verpflichtet, in der Abrechnung detaillierte Angaben zu allen angeschlossenen Gebäuden zu machen. Dazu gehören insbesondere die Gesamtfläche aller versorgten Gebäude sowie der Gesamtenergieverbrauch der Heizanlage. Diese Informationen sind essentiell, um die anteilige Kostenverteilung nachvollziehen zu können.
Darüber hinaus muss der Contractor den prozentualen Anteil des Energieverbrauchs aufschlüsseln, der auf das jeweilige Gebäude entfällt. Dies ermöglicht es den Bewohnern, ihren eigenen Verbrauch in Relation zum Gesamtverbrauch einzuordnen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Angabe der Verteilerschlüssel, nach denen die Kosten auf die verschiedenen Gebäude umgelegt werden. Der Contractor muss transparent darlegen, wie die Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Objekte erfolgt.
Auch technische Daten der Heizanlage wie Leistung, Effizienz und Brennstoffart müssen in der Abrechnung aufgeführt werden. Diese Informationen sind relevant, um die Wirtschaftlichkeit der Anlage beurteilen zu können.
Der Wärmecontractor ist zudem verpflichtet, Angaben zu Wärmeverlusten im Verteilungssystem zu machen. Dies betrifft insbesondere die Leitungsverluste zwischen den versorgten Gebäuden. Diese Verluste können einen erheblichen Einfluss auf die Gesamteffizienz und damit auf die Kosten haben.
Für eine vollständige Transparenz muss der Contractor auch Informationen zu eventuellen Leerständen in den versorgten Gebäuden bereitstellen. Leerstehende Wohnungen oder Gebäudeteile können die Kostenverteilung beeinflussen und müssen daher in der Abrechnung berücksichtigt werden.
Die Angabe dieser Informationen ist nicht nur eine rechtliche Verpflichtung, sondern dient auch dem Verbraucherschutz. Sie ermöglicht es den Bewohnern, die Kostenverteilung nachzuvollziehen und gegebenenfalls zu hinterfragen. Durch die Offenlegung aller relevanten Daten wird eine faire und transparente Abrechnung gewährleistet.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Berücksichtigung externer Gebäude in der Abrechnung einen direkten Einfluss auf die individuellen Heizkosten haben kann. Je nach Größe und Verbrauch der anderen angeschlossenen Gebäude können sich die Kosten für den einzelnen Bewohner erhöhen oder verringern.
Die Verpflichtung zur Angabe dieser Informationen basiert auf dem Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung, wie er in der Heizkostenverordnung festgelegt ist. Ziel ist es, eine möglichst genaue und gerechte Verteilung der tatsächlich entstandenen Kosten zu erreichen.
Bewohner sollten diese Angaben in ihrer Heizkostenabrechnung sorgfältig prüfen. Bei Unklarheiten oder fehlenden Informationen haben sie das Recht, vom Wärmecontractor eine detaillierte Aufschlüsselung zu verlangen. Dies trägt dazu bei, das Vertrauen in die Abrechnungspraxis zu stärken und potenzielle Konflikte zu vermeiden.
Die Bereitstellung dieser umfassenden Informationen durch den Wärmecontractor fördert nicht nur die Transparenz, sondern kann auch zu einem bewussteren Umgang mit Heizenergie beitragen. Wenn Bewohner ihren Verbrauch im Kontext des Gesamtsystems sehen können, kann dies Anreize zum Energiesparen schaffen.
Wie wirkt sich die Raumhöhe auf die Heizkostenabrechnung aus?
Die Raumhöhe hat einen bedeutenden Einfluss auf die Heizkostenabrechnung, da sie direkt mit dem zu beheizenden Volumen zusammenhängt. In der Heizkostenverordnung ist festgelegt, dass die Verteilung der Heizkosten zu einem Teil nach der Wohnfläche und zum anderen Teil nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgen muss. Dabei spielt das Raumvolumen eine entscheidende Rolle, denn je größer das zu beheizende Volumen, desto höher der Energiebedarf.
Bei der Berechnung der Heizkosten wird üblicherweise die Wohnfläche in Quadratmetern herangezogen. Diese zweidimensionale Betrachtung berücksichtigt jedoch nicht die dritte Dimension – die Raumhöhe. In Gebäuden mit unterschiedlichen Deckenhöhen kann dies zu Ungerechtigkeiten führen. Wohnungen mit höheren Decken benötigen mehr Energie zum Beheizen, was sich in einem höheren Verbrauch niederschlägt.
Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, sehen einige Abrechnungssysteme vor, dass bei deutlichen Unterschieden in der Raumhöhe ein Korrekturfaktor angewendet wird. Dieser Faktor berücksichtigt das tatsächliche Raumvolumen und passt die Kostenverteilung entsprechend an. So zahlt ein Mieter mit einer Wohnung mit hohen Decken tendenziell mehr als ein Mieter mit gleicher Quadratmeterzahl, aber niedrigeren Decken.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Berücksichtigung der Raumhöhe in der Heizkostenabrechnung nicht in allen Fällen zwingend vorgeschrieben ist. Sie kommt vor allem dann zum Tragen, wenn innerhalb eines Gebäudes erhebliche Unterschiede in den Deckenhöhen bestehen. In der Praxis wird oft eine Differenz von mehr als 0,5 Metern als Schwellenwert angesehen, ab dem eine Anpassung erfolgen sollte.
Die korrekte Erfassung und Berücksichtigung der Raumhöhe in der Heizkostenabrechnung dient letztlich der Gewährleistung einer gerechten Kostenverteilung. Sie stellt sicher, dass Mieter oder Eigentümer mit höheren Räumen nicht unverhältnismäßig belastet werden, während gleichzeitig verhindert wird, dass Bewohner von Wohnungen mit niedrigeren Decken für nicht genutztes Heizvolumen mitzahlen müssen.
Für Vermieter und Hausverwaltungen ergibt sich daraus die Notwendigkeit, bei der Erstellung von Heizkostenabrechnungen besonders sorgfältig vorzugehen. Sie müssen nicht nur die Wohnflächen korrekt erfassen, sondern auch signifikante Unterschiede in den Raumhöhen berücksichtigen und transparent in der Abrechnung darstellen. Dies kann in der Praxis durchaus eine Herausforderung darstellen, insbesondere in älteren Gebäuden mit uneinheitlichen Raumhöhen oder bei Dachgeschosswohnungen mit Schrägen.
Mieter sollten ihre Heizkostenabrechnung genau prüfen und bei Unklarheiten bezüglich der Berücksichtigung der Raumhöhe nachfragen. Es ist ihr gutes Recht, eine nachvollziehbare und faire Abrechnung zu erhalten, die alle relevanten Faktoren einbezieht.
Die Thematik der Raumhöhe in der Heizkostenabrechnung verdeutlicht, wie komplex die korrekte Verteilung von Heizkosten sein kann. Sie unterstreicht die Notwendigkeit einer genauen und individuellen Betrachtung jedes Gebäudes und jeder Wohneinheit, um eine möglichst gerechte Kostenverteilung zu gewährleisten. Gleichzeitig zeigt sie, dass die Heizkostenverordnung und ihre praktische Umsetzung stets im Spannungsfeld zwischen Genauigkeit und Praktikabilität stehen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wärmecontracting: Ein Modell, bei dem ein externer Dienstleister (Contractor) die Wärmeversorgung eines Gebäudes übernimmt. Der Contractor stellt die Heizungsanlage bereit, betreibt sie und rechnet die Heizkosten mit den Nutzern ab. Die Transparenz der Kostenaufstellung und Abrechnung ist dabei oft ein zentraler Streitpunkt.
- Heizkostenabrechnung: Eine Abrechnung, die die gesamten Heizkosten eines Abrechnungszeitraums aufzeigt und sie auf die einzelnen Nutzer verteilt. Sie muss genaue Angaben zu den Gesamtkosten, Verteilerschlüsseln und dem individuellen Verbrauch enthalten, um nachvollziehbar zu sein.
- Vorwegabzug: Ein Abzug von den Gesamtkosten der Heizungsanlage für die Versorgung externer Gebäude oder Räume, die nicht zur eigentlichen Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. Dieser Betrag muss klar in der Heizkostenabrechnung aufgeführt werden, um die Kosten korrekt auf die verschiedenen Nutzergruppen zu verteilen.
- Verteilerschlüssel: Ein Mechanismus zur Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Nutzer. Diese Schlüssel können nach Fläche, Verbrauch oder einer Kombination davon bestimmt werden. Die genaue Erläuterung des Verteilerschlüssels ist wichtig für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.
- Kubatur: Das Volumen eines Raumes, das bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden kann, insbesondere wenn Räume unterschiedliche Höhen haben. Die Berechnung nach Kubatur statt nach Fläche kann zu einer faireren Verteilung der Heizkosten führen, insbesondere bei hohen Räumen.
- Transparenzpflicht: Die Verpflichtung des Wärmecontractors, die Kostenabrechnung so detailliert und klar zu gestalten, dass die Nutzer die Kostenverteilung nachvollziehen und überprüfen können. Dies umfasst auch die Angabe aller relevanten Daten und Verteilerschlüssel sowie den Vorwegabzug für externe Gebäude.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 6 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Diese Vorschrift regelt die Anforderungen an die Heizkostenabrechnung im Falle einer Verbrauchserfassung mittels Wärmezähler. Sie schreibt vor, dass die Gesamtkosten, der anteilige Verbrauch, die zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und weitere Kostenbestandteile detailliert aufgeschlüsselt werden müssen. Im vorliegenden Fall wurde bemängelt, dass die Heizkostenabrechnung des Wärmecontractors diesen Anforderungen nicht genügte, insbesondere fehlte die Aufschlüsselung der Kosten für externe Gebäude, die ebenfalls von der Heizungsanlage versorgt wurden.
- § 259 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt das Recht des Gläubigers auf Nacherfüllung bei mangelhafter Leistung. Im Kontext des vorliegenden Falls bedeutet dies, dass der Auftraggeber (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) das Recht hat, eine neue, korrekte Heizkostenabrechnung zu verlangen, wenn die ursprüngliche Abrechnung fehlerhaft oder unvollständig war. Das Gericht bestätigte dieses Recht und verurteilte den Wärmecontractor zur Erstellung einer neuen Abrechnung.
- § 242 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph beinhaltet den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben im Vertragsrecht. Er verpflichtet die Vertragsparteien, sich fair und redlich zu verhalten. Im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung bedeutet dies, dass der Wärmecontractor verpflichtet ist, eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung zu erstellen, die es dem Auftraggeber ermöglicht, die Kostenverteilung zu überprüfen. Das Gericht betonte die Bedeutung dieses Grundsatzes und stellte fest, dass die mangelnde Transparenz der Abrechnung eine Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme darstellte.
- § 35a GmbHG (GmbH-Gesetz): Dieser Paragraph regelt die Haftung des Geschäftsführers einer GmbH für Pflichtverletzungen. Im vorliegenden Fall wurde die Beklagte, eine GmbH, als Wärmecontractor tätig. Sollten Pflichtverletzungen seitens des Geschäftsführers der Beklagten im Zusammenhang mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung vorliegen, könnte dieser persönlich haftbar gemacht werden.
- Art. 20 Abs. 3 GG (Grundgesetz): Dieser Artikel garantiert den Schutz des Eigentums. Im Kontext des vorliegenden Falls ist das Eigentum der Wohnungseigentümer an ihrer jeweiligen Wohneinheit betroffen. Die korrekte Heizkostenabrechnung ist für die Eigentümer von Bedeutung, da sie die finanzielle Belastung durch die Heizkosten bestimmt. Eine fehlerhafte oder intransparente Abrechnung kann das Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer beeinträchtigen, da sie möglicherweise zu Unrecht höhere Kosten tragen müssen.
Das vorliegende Urteil
OLG Brandenburg – Az.. 4 U 183/22 – Urteil vom 12.06.2024
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1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 07.11.2022, Az. 8 O 272/21, abgeändert und die Beklagte – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – verurteilt, den Klägern eine neue Abrechnung über die Heizkosten für die Wohnung WE 10 im 2. OG der … Straße 4 in (Ort) für die Zeiträume vom 05.12.2017 bis 31.01.2019, vom 01.02.2019 bis 31.12.2019 und vom 01.01.2020 bis 31.12.2020 zu erteilen, die jeweils die Gesamtkosten – einschließlich der auf den Vorwegabzug für die Ferienremise im (Straße) 19 sowie die Einfamilienhäuser … Str. 6 und 7 entfallenden Anteile – gemäß § 6 Abs. 2 HeizKostenVO aufschlüsseln.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zwei Drittel und die Kläger ein Drittel zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 6.000 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten über Heizkostenabrechnungen betreffend die Wärmeversorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft … Str. 4/5 in (Ort) (im Folgenden nur: WEG).
Die Kläger waren Sondereigentümer der Wohneinheit 10 der WEG, die sie im Jahr 2015 von den Gesellschafter der Beklagten erworben hatten. Die Beklagte ist sogenannter Wärmecontractor und erzeugt Wärme in dem Heizungsraum der WEG, der Wohneinheit 6. Sie belieferte (auch) die Kläger aufgrund eines unmittelbar mit diesen geschlossenen Vertrages. Die Heizungsanlage versorgte nicht nur die WEG mit Wärme, sondern auch eine Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 sowie (bis April 2019) die Einfamilienhäuser … Str. 6 und 7.
Die Gesamtfläche der WEG beträgt mindestens 2.238,29 m2; ihre Kubatur beträgt 9.341,76 m3, wovon 846,88 m3 auf die Wohnung der Kläger entfallen. In den Wohneinheiten 3 und 4 befindet sich jeweils ein Wohnzimmer, von dem eine Teilfläche von jeweils 33,57 m2 eine Raumhöhe von 6,68 m hat. Die Raumhöhe in den übrigen Räumen beträgt 3,5 m. Die Wohneinheit 2 wurde ab dem 01.11.2021 bezogen. Die Wohneinheit 11 erhielt erst im November 2021 den Estrichbelag, in dem die Fußbodenheizung verbaut war.
Die Beklagte erstellte Heizkostenabrechnungen für die Zeiträume 05.12.2017 – 31.01.2019 (HKA I), 01.02.2019 – 31.12.2019 (HKA II) und 01.01.2020 – 31.12.2020 (HKA III), die sie im Berufungsverfahren – zuletzt im Oktober 2023 – korrigierte. Wegen der Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichten Abrechnungen Bezug genommen (Bl. 19 – 26 Anlagenheft Beklagte).
Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel wurde die Beklagte verpflichtet, den Klägern eine Abrechnung über die Heizkosten für den Zeitraum vom 05.12.2017 bis zum 31.01.2019 zu erstellen.
Die Kläger haben die Neuerstellung der Abrechnungen mit bestimmten Vorgaben verlangt. Sie haben die Ansicht vertreten, dass die bereits von der Beklagten erstellten Abrechnungen formell unzureichend und inhaltlich unrichtig seien. Es fehle die Darstellung der Kosten für die Versorgung der Wohnungen außerhalb der WEG als Vorwegabzug. Innerhalb der WEG seien bestimmte (beheizte) Flächen (unzutreffend) nicht in die Abrechnung aufgenommen worden. Zudem sei die Abrechnung wegen der Raumhöhe der Wohnzimmer in den Wohneinheiten 3 und 4 nicht nach Fläche, sondern nach Kubatur vorzunehmen.
Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, dass ihre Abrechnungen den formellen Anforderungen genüge.
Einen Anspruch auf Erstellung einer inhaltlich richtigen Abrechnung hätten die Kläger nicht; vielmehr müssten sie etwaige Ansprüche im Wege der Leistungsklage verfolgen.
Das Landgericht hat die Beklagte zur Neuerstellung der Abrechnungen nach näher dargelegten Kriterien verurteilt. Die Klageanträge seien hinreichend bestimmt, weil sie hinsichtlich der zu beachtenden Kriterien klare Vorgaben machten. Die HKA II sei bereits formell fehlerhaft, so dass sich der Anspruch der Kläger aus § 259 BGB ergebe. Es fehlten nämlich die Angaben zum Gesamtverbrauch und die Umlageschlüssel, so dass die Abrechnung rechnerisch nicht nachvollziehbar sei. Den Klägern stehe im Übrigen jeweils ein Anspruch auf Neuerteilung der Heizkostenabrechnungen aus § 242 BGB zu. Sie seien auf weitere Informationen angewiesen, um die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen prüfen zu können. Diese Informationen könnten die Kläger nicht durch die Belegeinsicht erlangen, weil ihnen diese verweigert worden sei. Die erteilten Abrechnungen litten an einem schwerwiegenden Fehler, weil die Wohnungen 1, 2, 5, 6, 11 und 12 sowie die Wohneinheiten der … Straße 6 und 7 sowie die Ferienremise des (Straße) 19 nicht berücksichtigt worden seien. Eine Überprüfung der Abrechnung sei ohne Kenntnis der jeweiligen Flächen nicht möglich. Die Abrechnung müssten zudem anhand der Kubatur erfolgen und nicht lediglich nach der Fläche, so dass die Kubaturen in den Abrechnungen angegeben werden müssten. Der Grundpreis sei zu hoch angesetzt; die Kalkulation des Grundpreises ergebe sich aus der Abrechnung nicht. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.
Mit der Berufung wendet sich die Beklagte gegen die Verurteilung. Sie meint, jedenfalls die zuletzt erteilten Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß. Ein materieller Fehler, der eine Neuberechnung rechtfertigen könne, liege nicht vor. Die als fehlend monierten Flächenabgaben fänden sich in den Fußnoten der Abrechnungen. Die Wohneinheit 6 sei der Heizungsraum selbst. Der Umlageschlüssel sei nunmehr in die HKA II aufgenommen worden.
Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 07.11.2022, Az. 8 O 272/21, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger haben ihre Klageanträge in der Berufungsinstanz neu gefasst und beantragen nunmehr (sinngemäß), – unter Zurückweisung der Berufung – die Beklagte zu verurteilen, die Abrechnungen für den Zeitraum vom 05.12.2017 – 31.01.2019, vom 01.02.2019 – 31.12.2019 und 01.01.2020 – 31.12.2020 dahingehend zu ergänzen und zu korrigieren, dass
– die Gesamtkosten für die gesamten versorgten Wohnungen (Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5 in (Ort) sowie die Wohnungen in der … Straße 6, 7 in (Ort) bis April 2019) aufgeführt sind;
– soweit die konkrete Einzelabrechnung nur für die WEG … Straße 4 und 5 erfolgen soll, die Aufteilung/Unterteilung in Nutzergruppen nachvollziehbar erfolgt, § 6 Abs. 2 HeizkostenVO
– dass die Verbrauchskosten entweder auf alle Wohnungen der Nutzergruppe (ggf. im Rahmen der Schätzung) verteilt werden, § 9a Abs. 1 HeizkostenVO, oder, soweit mehr als 25% der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des umbaute Raums ohne Verbrauchserfassung sind, dass die Kosten gemäß § 9a Abs. 2 HeizkostenVO ausschließlich nach den dort genannten Maßstäben (Wohn- oder Nutzfläche oder umbauter Raum der gesamten Nutzergruppe) umgelegt werden hilfsweise, die Abrechnungen für den Zeitraum vom 05.12.2017 – 31.01.2019, vom 01.02.2019 – 31.12.2019 und 01.01.2020 – 31.12.2020 dahingehend zu ergänzen und zu korrigieren, dass
– die Umlage der sonstigen Kosten nach Fläche oder Raum muss die gesamte beheizte Fläche oder die gesamte Nutzfläche oder das gesamte Volumen aller Räume umfassen, die von der Heizungsanlage versorgt wurden, von der Heizungsanlage wurden die Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5, 6, 7 in (Ort) versorgt, wobei die … Straße 6 und 7 nur bis April 2019 versorgt wurde,
– die Umlage der sonstigen Kosten hat nach dem Volumen des umbauten Raums in einer Höhe von ca. 9.341,76 ³ zu erfolgen, § 7 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenVO, wobei davon 846,88 ³ auf die klägerische Wohnung entfallen,
– die Umlage der Kosten nach dem Verbrauch auf Basis aller Räume, die von der Heizungsanlage versorgt wurden, insbesondere die Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5, 6, 7 in (Ort),
– die Gesamtkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO für alle von der Heizung versorgten Wohnungen und sonstigen Räume; hier die Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5, 6, 7 in (Ort), wobei die … Straße 6 und 7 nur bis April 2019 versorgt wurde.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil.
II.
Die zulässige Berufung führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils im tenorierten Umfang.
1. Die Berufung ist mit Blick auf den Beschwerdewert gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zulässig, der nach dem Abwehrinteresse der Beklagten zu bemessen ist. Dieses richtet sich nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, der der Beklagten für die Erstellung der Heizkostenabrechnungen für die drei streitgegenständlichen Zeiträume entsteht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 16.06.2008, VIII ZB 87/06). Ihr Abwehrinteresse hat die Beklagte mit insgesamt 3.135 Euro beziffert und dabei den Zeitaufwand zur Bestimmung der (ihr nicht bekannten) Raumkubaturen für jede Wohnung mit drei Architektenstunden zu je 95 Euro/h nachvollziehbar dargelegt. Nach dem Tenor des angefochtenen Urteils sind für die Abrechnungen die Raumkubaturen der elf Wohneinheiten zu bestimmen.
2. Die Klageänderung in der Berufungsinstanz ist gemäß §§ 525, 264 Nr. 2 ZPO zulässig. Diese ist nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen der Sachdienlichkeit oder Einwilligung nach § 533 Nr. 1 ZPO gebunden (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 35. Aufl., § 533 Rn. 3 m.w.N.).
3. Den Anspruch der Kläger auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung nach Maßgabe der HeizkostenVO für den Zeitraum 05.12.2017 bis zum 31.01.2019 hat bereits das Amtsgericht Brandenburg an der Havel rechtskräftig festgestellt.
Auch für die verbliebenen zwei Abrechnungszeiträume haben die Kläger jeweils einen Anspruch auf Erteilung einer gemäß § 259 Abs. 1 BGB ordnungsgemäßen Abrechnung. Zwischen den Streitparteien besteht – wie der Senat in dem Verfahren 4 U 176/21 rechtskräftig festgestellt hat – ein Vertrag über die Versorgung mit Wärme. Der Beklagten ist damit der Betrieb der zentralen Heizungsanlage in der Weise übertragen worden, dass sie dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist, so dass gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 1, § 3 HeizkVO diese hier Anwendung findet. Die Kläger können daher eine Abrechnung über die Heizkosten verlangen, die nach den Regelungen der HeizkVO aufzuteilen sind (vgl. AG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2020, 31 C 186/19).
4. Die von der Beklagten – auch zuletzt – vorgelegten Abrechnungen erfüllen den Anspruch der Kläger nicht. Dabei kann es hier dahinstehen, ob die Abrechnungen bereits die formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht erfüllen oder ob der Anspruch auf Neuberechnung materiell-rechtlich wegen des Fehlens erforderlicher Bezugsdaten gegeben ist.
a) Eine Abrechnung genügt den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2021, XII ZR 40/20). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Kostenanteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen (st. Rspr., vgl. BGH Urteil vom 29.01.2020, VIII ZR 244/18). An die Abrechnung sind dabei in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15). Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Kostenpositionen maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt dagegen nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09). Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Die Abrechnung soll lediglich den rechnerischen Nachvollzug ermöglichen; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es zur Erfüllung des Anspruchs aus § 259 Abs. 1 BGB nicht an (vgl. Senatsurteil vom 29.08.2018, 4 U 106/15). Darüber hinaus besteht trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung ausnahmsweise ein Anspruch auf Neuerteilung einer Abrechnung, wenn die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung fehlen und diese deshalb an einem schwerwiegenden Mangel leidet (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10).
b) Diesen Anforderungen genügen die drei streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht, da sich den Abrechnungen der Vorwegabzug für die Wärmeversorgung der Ferienremise im (Straße) 19 sowie der Einfamilienhäuser in der … Str. 6 und 7 nicht entnehmen lässt.
Diese Angaben sind jedoch erforderlich, da andernfalls nicht nachvollziehbar ist, ob und in welcher Höhe die im Grund- und Arbeitspreis kalkulierten Kosten der Anlage auch von diesen Nutzern getragen werden. Zwar hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung zur Darstellung von Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung aufgegeben, die deshalb nicht mehr stets angegeben werden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15). Entscheidender Maßstab für den Inhalt einer Abrechnung bleibt jedoch, dass die insoweit betroffenen berechtigten Interessen der Beteiligten unter Berücksichtigung des Zwecks der Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15). Im vorliegenden Fall besteht zwischen den Parteien ein Vertrag über Wärmecontracting, in dem – in atypischer Weise – insbesondere nähere Angaben zu den Grundlagen der Berechnung des Entgelts fehlen. Die Beklagte muss daher solche Angaben in der Abrechnung machen, da sie andernfalls das Entgelt willkürlich festlegen könnte. Es ist hier jedoch nicht erkennbar, welche Gesamtkosten entstanden sind und wie diese – betreffend die Ferienremise und die Einfamilienhäuser im Wege des Vorwegabzuges gemäß §§ 5 Abs. 2, 6 Abs. 2 HeizkostenVO – auf die verschiedenen Gebäude verteilt wurden. Es ist nicht möglich zu prüfen, ob die Vorgaben des § 6 Abs. 2 HeizkostenVO eingehalten wurden und wie die Verteilung der Kosten der Heizungsanlage auf die mitversorgten externen Häuser rechnerisch vorgenommen wurde. Diese Umstände lassen es hier ausnahmsweise geboten erscheinen, dass die Beklagte nähere Angaben zum Vorwegabzug in der Abrechnung machen muss. Nicht ausreichend ist insofern, dass die Beklagte lediglich behauptet, einen – nicht prüfbaren – Vorwegabzug vorgenommen zu haben bzw. dass die Beklagte behauptet, nur die auf die WEG entfallende – gemessene – Wärmemenge angerechnet zu haben.
Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob dieser Mangel schon dem Fehlen eines Umlageschlüssels gleichsteht; so dass die Abrechnung den formellen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB nicht genügt (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10). Jedenfalls wiegt dieser Mangel unter den hier gegebenen Umständen derart schwer, dass die Kläger ausnahmsweise einen Anspruch auf Neuerteilung einer Abrechnung haben.
5. Die übrigen von den Klägern gegen die Richtigkeit der Abrechnungen erhobenen Einwendungen begründen keinen Anspruch auf Neuberechnung.
a) Die Abrechnung der Heizkosten muss hier nicht gemäß § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenVO nach Kubatur (umbautem Raum) erfolgen. Zwar weisen zwei Wohnungen eine deutlich höhere Raumhöhe von 6,68 m (gegenüber 3,5 m sonst) auf, jedoch beträgt die davon betroffene Fläche lediglich 67,14 m2, so ist der Anteil an der Gesamtfläche (2.238,29 m2) derart gering ist, dass die Wahl der Fläche als Abrechnungsmaßstab dadurch nicht unbillig wird. Die gesetzliche Regelung in § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenVO stellt Fläche und Kubatur gleichberechtigt nebeneinander und bringt damit zum Ausdruck, dass eine der beiden Alternativen nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Wohnanlage zur Abrechnung herangezogen werden kann (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel HeizkostenV § 7 Rn. 18; MüKoBGB/Zehelein HeizkostenV § 7 Rn. 2). In der Regel wird – wegen der leichteren Bestimmbarkeit – die Fläche herangezogen, was grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Auch im vorliegenden Fall ist die Abrechnung nach Fläche nicht unbillig. Denn die Flächen mit großer Raumhöhe betragen weniger als drei Prozent der Gesamtfläche. In diesem Umfang sind Räume mit höherer Raumhöhe generell nicht ungewöhnlich (z.B. bei Fluren und Treppen), so dass eine Abrechnung nach Kubatur nicht zwingend ist. Auch bezogen auf die Wohnung der Kläger ergibt sich eine Differenz von weniger als 2%: bei einer Abrechnung nach Kubatur müssten sie einen Anteil 9,07% tragen, bei einer Abrechnung nach Fläche einen Anteil von 10,66%. Derartig geringe Differenzen zwingen nicht zur Abrechnung nach Kubatur, so dass das Fehlen der Kubaturangabe in der Abrechnung dessen formelle Richtigkeit nicht in Zweifel ziehen kann.
b) Die Richtigkeit der Abrechnungen wird durch die gewählten – nicht jährlichen – Abrechnungszeiträume nicht berührt. Eine vertragliche Regelung zu den Abrechnungszeiträumen existiert nicht. Das in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB (ausschließlich) für Wohnraummietverhältnisse normierte Jährlichkeitsgebot findet beim Wärmecontracting einer WEG keine Anwendung. Bei der Änderung des Abrechnungszeitraums handelt es sich auch nicht um eine Änderung des Umlageschlüssels nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV, die hätte angekündigt werden müssen. Im Übrigen ist die Wahl der Abrechnungszeiträume hier nicht rechtsmissbräuchlich, da die Beklagte vorgetragen hat, dass die Abrechnungszeiträume den Änderungen der von der Heizungsanlage versorgten Flächen angepasst wurden. Eine derartige Anpassung dient der sachlichen Richtigkeit der Abrechnung und ist insofern nicht zu beanstanden.
c) Von welchen Flächen die Beklagte bei den Abrechnungen ausgegangen ist, lässt sich diesen entnehmen.
Soweit die Parteien darüber streiten, ob die Flächen bestimmter Räume der WEG in die Abrechnung einzubeziehen sind oder nicht – etwa weil die Wohneinheit 2 erst ab dem 01.11.2021 bezogen oder der Estrichbelag der Wohneinheit 11 erst im November 2021 eingebracht wurde – berührt dies die formelle Richtigkeit der Abrechnung nicht. Die Abrechnung ist insofern für die Kläger nachvollziehbar und sie können den Anteil der ihrer Auffassung nach unzutreffend berechneten Kosten selbst bestimmen und ggf. im Wege der Leistungsklage geltend machen. Ob die von der Beklagten gewählte Art der Berechnung insofern materiell-rechtlich zutrifft, bedarf hier keiner Klärung (vgl. zum Streitstand Schmidt-Futterer/Lammel HeizkostenV § 7 Rn. 19 m.w.N.). Mit Blick auf die (in den letzten Abrechnungen angegebenen) Flächen der externen Gebäude ist den Klägern allerdings zuzugestehen, dass diese Flächenangaben offenbar in keinem Zusammenhang damit stehen, ob die aufgeführten Gebäude in zeitlicher Hinsicht mitversorgt wurden.
d) Soweit die Kläger mit Schriftsatz vom 18.12.2023 erstmals in der Berufungsinstanz geltend gemacht haben, dass sie während der Abrechnungszeiträume nicht durchgängig mit Wärme versorgt worden seien, war dieser – von der Beklagten bestrittene – Sachvortrag, gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich.