AG Berlin-Mitte, Az.: 14 C 16/11, Urteil vom 07.02.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin wird verurteil, an den Beklagten 1.922,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.740,14 € seit dem 31.03.2011 sowie aus weiteren 182,36 € seit dem 12.04.2011 zu zahlen.
3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Beklagte mietete mit schriftlichem Vertrag vom 24.02.1997 die auf dem Anwesen … OG rechts, Vorderhaus gelegene Wohnung. Als Vermieterin weist der Mietvertrag die Hausverwaltung … aus.
Die Klägerin, die meint, in das Mietverhältnis als Vermieterin eingetreten zu sein, nahm den Beklagten nach vorangegangener Modernisierungsankündigung vom 15.01.2009 in einem vor dem Amtsgericht Mitte unter dem Geschäftszeichen 21 C 184/09 geführten Rechtsstreit auf Duldung baulicher Maßnahmen in Anspruch. Durch Urteil vom 23.09.2009 wurde er zur Duldung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen verurteilt. Nach teilweiser Ausführung der Arbeiten erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15.01.2010 gegenüber dem Beklagten, wegen des Einbaus einer Heizung, einer Vollwärmedämmung der Rückfassade des Vorderhauses, einer Dämmung des Daches des Vorderhauses sowie einer Erneuerung der Elektroverteilung und der Elektrosteigeleitung eine Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 182,36 €. Über die Wirksamkeit dieser Erklärung herrscht zwischen den Parteien Streit.
Mit ihrer dem Beklagten am 15.02.2011 zugestellten Klage hat die Klägerin von diesem nach fristloser, hilfsweise ordentlicher Kündigung vom 07.10.2010 die Räumung und Herausgabe der Wohnung, Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Zeit von Juni bis Dezember 2010 über insgesamt 1.168,06 € sowie Zahlung von 25,00 € für Mahnkosten gefordert.
Ihre insoweit angekündigten Anträge stellt sie im Hinblick auf Zahlungen des Beklagten vom 30.03.2011 und 11.04.2011 über insgesamt 1.922,50 € nicht mehr. Die Zahlungen betreffen die Klageforderung über 1.193,06 € sowie die streitigen Mieterhöhungsbeträge für die Monate Januar bis April 2011.
Die Klägerin behauptet, die durchgeführten Maßnahmen hätten den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Wenn erforderlich, sei ein Abzug für Instandsetzung vorgenommen worden. Die Modernisierungsmaßnahmen seien im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens auch abgeschlossen gewesen. Für noch nicht abgeschlossene Maßnahmen sei auch keine Erhöhung ausgesprochen worden. Im Übrigen sei ihre Erklärung auch inhaltlich korrekt.
Die Klägerin erklärt bezüglich der Klage den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.
Der Beklagte, der sich der Erledigungserklärung nicht anschließt, beantragt, die Klage abzuweisen; widerklagend, beantragt er, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.922,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 1.740,14 € seit dem 31.03.2011 sowie aus weiteren 182,36 € seit dem 12.04.2011 zu zahlen.
Der Beklagte behauptet, die Modernisierungsarbeiten seien zum Zeitpunkt des Zuganges der Mieterhöhungserklärung noch nicht abgeschlossen gewesen. Im Übrigen habe es sich zu einem großen Teil um Instandsetzungsmaßnahmen gehandelt, da das gesamte Anwesen vor Durchführung der Baumaßnahmen einen erheblichen Instandsetzungsrückstau gehabt habe. Der Instandsetzungsanteil sei nicht ordnungsgemäß abgerechnet bzw. herausgerechnet worden. Ein Heizungseinbau sei nicht nur im Vorderhaus, sondern auch im Hinterhaus vorgenommen worden.
Im Übrigen macht der Beklagte geltend, dass der Klägerin die Beträge über insgesamt 1.922,50 €, welche er mit seiner Widerklage beansprucht, nicht zustünden.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 29.11.2011 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet, die Widerklage dagegen begründet.
Die einseitige Erledigungserklärung der klagenden Partei ist als Antrag an das Gericht zu bewerten, die Erledigung der Hauptsache festzustellen (BGH NJW 2002, 442). Eine derartige Feststellung setzt voraus, dass die Klage im Zeitpunkt des nach ihrer Zustellung eingetretenen erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war (BGH NJW 2003, 3134), was hier jedoch nicht der Fall war. Die geltend gemachten Ansprüche auf Zahlung und Herausgabe der Wohnung haben nämlich nicht bestanden.
Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb des Grundstücks, den sie durch Vorlage eines Grundbuchauszuges nachgewiesen hat, am 17.02.2009 in das Mietverhältnis mit dem Beklagten gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten. Der Beklagte gibt nicht an, dass keine Identität zwischen dem veräußernden Grundstückseigentümer und dem Vorvermieter bestanden hat.
Nach dem Vorbringen der Klägerin betrug die von dem Beklagten vor der Mieterhöhungserklärung vom 15.01.2010 geschuldete Gesamtmiete 471,24 €, die er in den Monaten Juni bis Dezember 2010 nach der Zahlungsaufstellung der Klägerin auch gezahlt hat.
Eine Erhöhung der Miete ist nicht eingetreten, da die Erklärung der Klägerin vom 15.01.2010 unwirksam ist. Eine Erklärung der Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung ist nämlich gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird. Eine hinreichende Erläuterung enthält die Erklärung der Klägerin jedoch nicht. Führt der Vermieter mit der Modernisierung zugleich Instandsetzungsmaßnahmen durch, so hat er in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darzulegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 559b BGB Rn. 13). Gleiches gilt bei im Zuge der Modernisierung ersparten Instandsetzungskosten (Kammergericht in Grundeigentum 2006, 714; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Auflage, § 559b Rn. 4). Soweit der Vermieter der Auffassung ist, dass keine Instandsetzung vorliegt, muss er dies dem Mieter begründet mitteilen (Börstinghaus, a. a. O., § 559b BGB Rn. 25). Zu einer derartigen Mitteilung bestand jedenfalls aufgrund der Baubeschreibung, auf die in der Modernisierungsankündigung vom 15.01.2009 verwiesen wurde, auch hinsichtlich der dort aufgeführten Erneuerung der Dacheindeckung und der Elektroanlage durchaus Veranlassung, da in der Beschreibung davon die Rede ist, dass der Eigentümer „umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen“ an dem Mietshaus aus dem Jahre 1905 plane, zumal die Elektroanlage als nicht mehr den rechtsgültigen Vorschriften entsprechende Anlage bezeichnet wird.
Auch die Mieterhöhung wegen der durchgeführten Wärmedämmung der Rückfassade des Vorderhauses ist ebenfalls nicht hinreichend erläutert, da ein pauschaler Abzug von Kosten für Maßnahmen, die keine Modernisierung darstellen, nicht ausreichend ist (Börstinghaus, a. a. O., § 559b BGB Rn. 25).
Der erfolgte Abzug erweckt den Eindruck einer Schätzung, bei dem jedoch die Schätzgrundlage nicht mitgeteilt wurde. Ob die hier lediglich vorgenommene Wärmedämmung der Rückfassade überhaupt ausreicht, um von bereits durchgeführten Maßnahmen im Sinne des § 559 Abs. 1 sprechen zu können, obwohl mit dem Schreiben vom 15.01.2009 auch die Dämmung der Vorderfassade angekündigt wurde, bedurfte danach keiner Erörterung.
Schließlich berechtigt auch der Einbau der Zentralheizung zu keiner Mieterhöhung. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten wurden nämlich auch die Wohnungen im Hinterhaus an die Anlage angeschlossen, so dass auch die insoweit angefallenen Kosten in die Berechnung hätten aufgenommen werden müssen, da der Mieter nur so überprüfen kann, ob der Erhöhungsbetrag einer angemessenen Aufteilung gemäß § 559 Abs. 3 BGB entspricht
Eine mangelhafte Erläuterung der Erklärung führt zu ihrer Nichtigkeit, da die Mängel anders als beim Zustimmungsverlangen gemäß § 558b BGB nicht nachgebessert werden können (BGH NJW 2006, 1126).
Auf den Schriftsatz des Beklagten vom 08.11.2011 kam es nicht an.
Im Hinblick darauf, dass die verlangte Miete der Höhe nach nicht gerechtfertigt ist, hat die Klägerin auch nicht schlüssig dargelegt, dass ihr unter dem Gesichtspunkt des Verzuges ein Anspruch auf Zahlung von 25,00 € für Mahnkosten zusteht, zumal Zahlungen ohne Tilgungsbestimmung gemäß § 367 Abs. 1 BGB zunächst auf die Kosten zu verrechnen sind.
Auch die Räumungs- und Herausgabeklage war von Anfang an unbegründet, da eine etwa wirksame fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist. So treten die Wirkungen der Vorschrift auch dann ein, wenn der Mieter bereits vor Rechtshängigkeit der Klage die Rückstände ausgleicht (Blank in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 569 Rn. 38). Eine ordentliche Kündigung war nicht gerechtfertigt, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht gegeben waren. Abgesehen davon, dass die geltend gemachten Rückstände der Höhe nach nicht bestanden, hat der Beklagte die tatsächlich geschuldeten Beträge in angemessener Zeit beglichen, so dass sein etwaiges Fehlverhalten in milderem Licht erscheint und das erforderlich Verschulden gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu bejahen ist (vgl. in derartigen Fällen BGH Grundeigentum 2005, 429, 431).
Wegen fehlendem Zahlungsverzug ist auch die zugleich mit der Klage ausgesprochene Kündigung unwirksam.
Aus oben Ausgeführtem folgt, dass dem Beklagten ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB im Umfang seiner Leistungen zusteht, der aufgrund seiner unter Vorbehalt erfolgten Zahlungen auch nicht gemäß § 814 ausgeschlossen ist. Die jeweiligen Vorbehalte sind auch durch die eingereichten Kontoauszüge belegt.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Der erklärte Vorbehalt ist zugleich als Mahnung zu bewerten, da der Beklagte damit hinreichend zum Ausdruck gebracht hat, dass im Falle des Nichtbestehens der Forderungen die Beträge zurückzuzahlen sind. Eine Mahnung muss nicht ausdrücklich ausgesprochen werden, sie kann auch konkludent erfolgen (Palandt-Grüneberg, BGB, 70. Auflage, § 286 Rn. 18).
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
