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Anforderungen formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung – Umrechnung

LG Berlin – Az.: 67 S 29/10 – Urteil vom 20.12.2010

1. Die Berufung der Kläger gegen das am 9. Dezember 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 15 C 57/09 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Anforderungen formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung – Umrechnung
(Symbolfoto: Von Maksim Shchur/Shutterstock.com)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO. Die erforderliche Berufungssumme von mehr als 600 Euro (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist erreicht.

Die Berufung ist jedoch unbegründet.

Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung vom 11. Oktober 2008 gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 des Mietvertrages vom 18.3.2005/5.4.2005 i.H.v. 1.038,42 Euro abgewiesen, da die vorgenannte Nebenkostenabrechnung zumindest in Teilen formell mangelhaft ist.

Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH, Urteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w. Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des BGH; Urteil vom 17. November 2004, a.a.O.; Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 – VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Ferner ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs neben der Angabe der Gesamtkosten erforderlich, dass dargestellt wird, wie Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit beziehen als die der Abrechnung zugrunde gelegten Einheit, auf Letztere umgerechnet werden. So hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06 – (Grundeigentum 2007, 1686 f) Folgendes ausgeführt:

„Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter – wie hier – Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung hat die Klägerin deshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der Klägerin – nach Ablauf der Abrechnungsfrist – nachgeholten Mitteilung der Gesamtbeträge und Erläuterung der Rechenschritte erteilt.“

Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung für 2007 nicht gerecht. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass hinsichtlich der abgerechneten Wasserkosten eine Gesamtabrechnung der Wasserbetriebe mit einer Summe von 54.386,56 Euro (Rechnung: Bd. I/Bl. 55 d.A.) betreffend die gesamte Liegenschaft zugrunde liegt. Die gesamte Liegenschaft besteht jedoch aus den Grundstücken … (gerade Nummern) …100-110 (gerade), … 5-17 (ungerade) und … 129-135 (ungerade). Die Wasserversorgung erfolgt dabei über eine zentrale Station in der … , die für die gesamte Liegenschaft zuständig ist. Auch die Kläger räumen hierbei ein (vgl. Berufungsbegründungsschrift -Seite 7- (Bd. I/Bl. 165 d.A.), dass die hier entstandenen Gesamtkosten entsprechend dem Verbrauch des gesamten Gebäudeensembles auf einen m³-Wert herunter gerechnet werden und anschließend (nur) die Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit –wohl für die Häuser … und 102- ausgewiesen werden. Ein Ausweis der Gesamtkosten der Liegenschaft erfolgt hingegen nicht. Ferner wird auch nicht die vorgenannte Umrechnung erläutert bzw. offen gelegt. Solches ist weder in der Nebenkostenabrechnung noch in den Erläuterungen erfolgt. In der Abrechnung ist für die Bewässerung lediglich ein Betrag von 2.153,79 Euro und für die Entwässerung ein Betrag von 2.403,55 Euro eingestellt worden, ohne diese zu erläutern bzw. die Rechenschritte offen zulegen, wie es dann in der Berufungsbegründungsschrift –allerdings erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist- vorgenommen worden ist. Dies führt zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung insoweit, da der Bundesgerichtshof mit der obigen Entscheidung ausdrücklich festgestellt hat, dass solche internen Rechenschritte angegeben werden müssen, weil es ansonsten an der erforderlichen Prüffähigkeit der Abrechnung mangelt. Dies ist aber vorliegend nicht hinreichend geschehen. Daher können die Kläger nicht die Wasserkosten i. H.v. 1.030,96 Euro erstattet verlangen. Gleiches gilt für die Heizkostenabrechnung. Der Heizkostenabrechnung liegt unstreitig eine Gesamtrechnung der Firma … vom 8. 5. 2008 (Bd. I/Bl. 78 d.A.) über einen Gesamtbetrag von 87.308,28 Euro zugrunde, die wiederum die gesamte o. g. Liegenschaft betrifft. Die Heizkostenabrechnung der Beklagten (Bd. I/Bl. 118 f d.A.) führt als Gesamtkosten der Heizungsanlage lediglich einen Betrag von 8.986,25 Euro auf. Inwiefern sich dieser Betrag errechnet, d. h. wie er von den tatsächlich entstandenen Gesamtkosten heruntergerechnet worden ist, zeigt die Nebenkostenabrechnung bzw. deren Erläuterung nicht. Eine Erläuterung i.S. d. Ausführungen in der Berufungsbegründungsschrift enthält die Heizkostenabrechnung nicht.

Da die beiden Positionen Wasserkosten i. H.v. 1.030,96 Euro und die Heiz- und Warmwasserkosten i.H.v. 1.264,76 Euro den noch geforderten Nachzahlungsbetrag von 1.038,42 Euro übersteigen, besteht kein weiterer Nachzahlungsanspruch mehr.

Auf die weiteren streitigen Fragen hinsichtlich der übrigen Positionen der Nebenkostenabrechnung kommt es von daher nicht mehr an.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zu der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch bedarf es einer Überprüfung durch das Revisionsgericht im Hinblick auf die Rechtsfortbildung oder die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung.

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