AG Bremen – Az.: 9 C 455/13 – Urteil vom 20.02.2014
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Zu einem Zahlungsrückstand in Höhe von insgesamt 378,37 € wurde nicht schlüssig vorgetragen (§ 535 II BGB).
Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Verhandlung (23.01.2014) bestand ein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlung für das Betriebsjahr 2011 nicht mehr. Nach Abrechnungsreife können die vertraglich vereinbarten Pauschalbeträge nicht mehr geltend gemacht werden. Vielmehr ist über die Betriebsnebenkosten konkret abzurechnen; ein etwaiges Guthaben ist an den Mieter auszukehren, Nachforderungen sind binnen Jahresfrist nach § 556 III BGB geltend zu machen. Eine Klage auf (nachträgliche) Bezahlung der vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen ist nach Abrechnungsreife nicht mehr möglich (Palandt, 72. A., § 535, Rn. 94; BGH NJW 2011, 2350). So liegt es hier. Denn das Mietverhältnis wurde unstreitig zum 31.12.2011 beendet; über die Nebenkostenvorauszahlungen für das Betriebsjahr 2011 hätte also bis spätestens zum 31.12.2012 abgerechnet werden müssen. Zu einer Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2011 trug die Klägerin indessen nicht substantiiert vor. Vielmehr forderte sie mit der Anspruchsbegründung neben der Nettomiete Dezember 2011 die Betriebskosten für Dezember 2011 in Höhe von 48,05 € und Heizkosten für das Betriebsjahr 2010 in Höhe von 78,32 €.
Mit Schriftsatz vom 29.11.2013 stellte die Klägerin ihren Vortrag um und forderte nunmehr „nur noch die Mietforderung für Dezember 2011 in Höhe von 378,37 €“. Gemeint ist insofern offenbar eine anteilige Miete, da sich die Dezembermiete 2011 wie folgt zusammensetzte: Nettomiete 252,00 €, Betriebskostenvorauszahlung 188,00 €, Heizkostenvorauszahlung 84,00 €. Wie sich aus dem Schriftsatz vom 30.01.2014 ergibt, ist die Klägerin offenbar der Ansicht, dass der Beklagte „auch die Nebenkostenvorauszahlung für Dezember 2011“ schulde. Aus den oben genannten Gründen können mangels Vortrags zur Abrechnung der Betriebskosten 2011 Nebenforderungen jedoch nicht mehr geltend gemacht werden.
Auch zur rückständigen Kaltmiete für Dezember 2011 (252,00 €) wurde nicht schlüssig vorgetragen. Zwar trifft grundsätzlich den Mieter die Darlegungs- und Beweislast, dass er die unmittelbar aus dem Vertrag resultierende Mietforderung durch Zahlung erfüllt hat (§ 362 BGB). Vorliegend kehrt sich die diesbezügliche Darlegungs- und Beweislast jedoch ausnahmsweise um, weil die Klägerin mit Schreiben vom 08.07.2013 einen „offenen Zahlbetrag“ in Höhe von „9,86 €“ bezifferte. Dies kann bei unbefangener Lesart grundsätzlich nur so verstanden werden, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses nach Berechnung der Klägerin am 08.07.2013 ein Zahlungsrückstand in eingeklagter Höhe nicht mehr bestand.
Offenbar hat die Klägerin im hiesigen Verfahren ihre Ansprüche auf Basis ihres Vergleichsangebots vom 13.11.2011 geltend gemacht. Dieses Angebot enthält jedoch pauschale Nebenkostenpositionen (2 x 188,00 €, 2 x 84,00 €, 78,32 €). Insofern kann dahinstehen, ob der Beklagte das nicht unterzeichnete Ratenzahlungsangebot mündlich oder konkludent durch Teilzahlung annahm: Schließen die Mietvertragsparteien einen Ratenzahlungsvergleich, kann sich der Mieter allenfalls dann zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen verpflichten (§§ 780-782 BGB), wenn die Vereinbarung unter den Vorbehalt der ordnungsgemäßen Abrechnung der Nebenkosten gestellt wird und über diese Kosten binnen Jahresfrist sodann auch tatsächlich abgerechnet wird (§ 556 III, IV BGB).
Bei korrekter Verrechnung der vom Beklagten erbrachten Zahlungen hätte dieser die Nettomiete für Dezember 2011 möglicherweise bereits beglichen. Die Klägerin hat es verabsäumt, zur Abrechnung der Betriebsnebenkosten 2011 substantiiert vorzutragen. Die Klägerin trägt vor, dass der Beklagte auf die im Zuge des Ratenzahlungsangebots geltend gemachten 1.078,37 € zwischenzeitlich 700,00 € gezahlt habe. Die Forderungssumme von 1.078,37 beinhaltet jedoch Betriebskostenvorauszahlungsverpflichtungen für das Betriebsjahr 2011 in Höhe von insgesamt 544,00 €. Diese können – mangels substantiierten Vortrags zur Nebenkostenabrechnung 2011 – nicht mehr geltend gemacht werden; nach Aktenlage besteht eine Überzahlung des Beklagten.
Mangels Hauptforderung scheiden Nebenforderungen aus.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 713 ZPO.
