AG Esslingen – Az.: 6 C 447/17 – Urteil vom 28.08.2017
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.303,09 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.05.2017 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervention, diese hat die Nebenintervenientin selbst zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.303,09 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Rückzahlung einer von den Klägern geleisteten Mietkaution.
Die Kläger waren durch Mietvertrag vom 5.2.2013 (Bl. 4 ff. der Akte) vom 1.3.2013 bis zum 30.4.2016 Mieter der Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss des Hauses … in E.. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung der Kläger vom 21.1.2016 zum 30.4.2016 beendet (Bl. 10 der Akte).
Nach den mietvertraglichen Bestimmungen waren die Kläger gemäß § 5 des Mietvertrages verpflichtet an die damaligen Vermieterin eine Mietkaution i. H. v. 1.290 € zu bezahlen (Bl. 4 ff. der Akte). Diese Kaution wurde durch die Kläger auch an die damalige Vermieterin gezahlt.
Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die …, welche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch die … vertreten wurde.
Mit Datum vom 24.8.2015 wurde die Nebenintervenientin, damals noch unter dem Namen …, aufgrund des Verkaufs des Grundstücks …, als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen (Bl. 87 der Akte).
Die streitgegenständliche Wohnung wurde anschließend zusammen mit mehreren anderen Wohnungen durch Veräußerung der dazugehörigen Grundstücke von der … an die Beklagte veräußert (Anlage B1, Bl. 27 ff. der Akte). Die Beklagte wurde am 17.11.2015 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen (Bl. 88 der Akte). In dem dazugehörigen Kaufvertrag vom 15.6.2015 haben die Parteien des Kaufvertrages unter § 4 folgendes geregelt: „Der Verkäufer wird die Mieter vom Verkauf unterrichten und ihre Zustimmung zur Übertragung der Sicherheiten und zur Enthaftung des Käufers einholen. Sollte der jeweilige Mieter die Zustimmung hierzu nicht innerhalb von acht Wochen nach Übergabe erteilen, ist der Verkäufer berechtigt, die jeweilige Mietsicherheit an den Mieter zurückzugeben, wonach der Käufer sie anschließend wieder anfordern kann.“ (Anl. B1, Bl. 27 ff. der Akte).
Die Kläger haben der Übertragung der Mietsicherheit an die jetzige Beklagte nicht zugestimmt, weshalb die Kaution nicht an die Beklagte weitergeleitet wurde. Die vormalige Eigentümerin/Verkäuferin hat die von den Klägern geleistete Mietsicherheit samt Zinsen jedoch auch nicht an die Kläger ausgezahlt.
Mit Schriftsatz vom 22.2.2016 wurden die Kläger erfolglos durch die Beklagte aufgefordert die Mietkaution erneut an die Beklagte zu zahlen. (Anl. B2, Bl. 37 der Akte).
Als Reaktion hierauf hat die Klägerseite mit Schreiben vom 8.3.2016 die Mietverwalterin der Verkäuferin, die …, erfolglos aufgefordert die Kaution an die Kläger zurückzuzahlen (Anlage B3, Bl. 38 der Akte).
Am 30.4.2016 wurde die streitgegenständliche Wohnung in vertragsgemäßen Zustand an die Beklagte übergeben.
Mit Schreiben vom 14.3.2017 wurde die Beklagte von den Klägern erfolglos unter Fristsetzung auf den 31.3.2017 zur Rückzahlung des Zinsen Kautionsguthabens aufgefordert (Bl. 11 der Akte).
Die Kläger behaupten, die Beklagte sei als Vermieterin im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtenden Klägern die unstreitig an die vormaligen Vermieter gezahlte Kaution zurückzuzahlen. Denn die Beklagte sei durch den Erwerb der Immobilie in die Rechte und Pflichten des Veräußerers aus der Vereinbarung über die Mietsicherheit und in die Rechte und Pflichten einer vom Mieter geleisteten Sicherheit und zwar ohne Zustimmung der Kläger als Mieter, eingetreten. Insbesondere bestünden aus dem vormaligen Mietverhältnis auch keine fälligen Forderungen mehr, die zur Zurückhaltung der Kaution bzw. eines Teils der Kaution berechtigten würden. Die Kläger verhielten sich insbesondere auch nicht treuwidrig indem sie die Beklagte auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen, da diese von Gesetzwegen in die Pflichten aus der Kaution eingetreten seien. Die Beklagte sei ferner dazu verpflichtet auch die Kautionszinsen an die Kläger zu zahlen, wobei diese in Höhe eines Zinssatzes von 0,25 % pro Jahr anzusetzen seien, da die Beklagte bis heute nicht abgerechnet habe. Die seitens der Nebenintervenientin vorgetragenen Aufrechnung ginge ins Leere und sei daher nicht geeignet den Klaganspruch zu Fall zu bringen.
Die Kläger beantragen, die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1303,09 € zzgl. 5 % Zinsen Punkte über dem Basiszins hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Kläger hätten gewusst, dass mangels ihrer Zustimmung entsprechend des Kaufvertrages vom 15.6.2015 die geleistete Mietkaution nicht an die Beklagte übertragen wurde und die Kaution daher nach wie vor von den ursprünglichen Vermietern gehalten werde. Die Kläger seien daher verpflichtet die vormaligen Vermieterin/ Vermieterinnen und nicht die Beklagte zu verklagen. Denn die Geltendmachung der Kaution gegenüber der Beklagten und Berufung auf § 566 a BGB sei treuwidrig, da die Kläger selbst aufgrund ihrer nicht erteilten Zustimmung die Übertragung an die Beklagte verhindert hätten. Vielmehr sei die damalige Verkäuferin und Voreigentümerin verpflichtet gewesen die Kaution an die Kläger auszuzahlen, nachdem diese ihre Zustimmung verweigert hatten. Dies habe die Verkäuferin pflichtwidrig unter Verletzung der Vereinbarung im Kaufvertrag nicht getan. Die seitens der Nebenintervenientin vorgetragene Aufrechnung der vormaligen Eigentümerin, der …, sei in der Tat unwirksam, da diese im Zeitpunkt der Aufrechnung nicht mehr Eigentümerin und Vermieterin gewesen sei.
Mit Schriftsatz vom 1.6.2017 hat die Beklagte der Fa. … den Streit verkündet (Bl. 24 ff u. 40 ff. der Akte).
Mit Schriftsatz vom 3.8.2017 (Bl. 59 ff. der Akte) ist die Fa. … unter Mitteilung des neuen Firmennamens … dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten.
Die Streitverkündete behauptet, der geltend gemachte Kautionsanspruch der Kläger bestünde nicht, da die Voreigentümerin -die … aufgrund berechtigter Nebenkostenforderungen aus dem Jahr 2014 i. H. v. 2164,50 € am 19.10.2016 gegen die Kautionsforderung wirksam aufgerechnet habe (Anlagenkonvolut SV1, Bl. 61 ff. der Akte), so dass kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mehr bestünde. Vielmehr bestünde noch ein Anspruch der … i. H. v. 854,57 €. Insbesondere sei die Aufrechnung auch aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses wirksam gewesen.
Hinsichtlich des übrigen Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 9.8.2017 (Bl. 82 ff. der Akte) Bezug genommen.
Die Beklagte wurde zunächst unter dem Namen … verklagt. Aufgrund des Schriftsatzes vom 8.5.2017 (Bl. 17 ff. der Akte) wurde das Passivrubrum in Projektgesellschaft … geändert, da die Beklagte durch Umwandlungsbeschluss vom 8.8.2016 unstreitig in eine Kommanditgesellschaft unter dem jetzigen Namen umgewandelt wurde und damit Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen … (Bl. 19 ff. der Akte).
Mit Datum vom 9.8.2017 erklärten die Parteien ihr Einverständnis mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren (Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 09.08.2017, Bl. 82 ff. der Akte). Mit Beschluss vom 14.8.2017 wurde als Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, der 23.08.2017 bestimmt (Bl. 90 ff. der Akte).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.
I.
1. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der unstreitig geleisteten Kaution in Höhe von 1.290,00 € gem. § 5 des Mietvertrages vom 05.02.2013, sowie aus ergänzender Auslegung der Kautionsabrede i. V. m § 566 a BGB, zu.
Aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabe der Mietsache und der Tatsache, dass unstreitig keine Forderungen der Beklagten als ehemalige Vermieterin mehr bestehen, welche zur Zurückbehaltung der Kaution oder eines Teils der Kaution berechtigen würde, steht den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Beklagte zu.
Die Beklagte ist zum einen richtige Anspruchsgegnerin betreffend der Rückzahlung der Mietkaution:
Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, dass das Mietverhältnis zunächst zwischen den Klägern und der damaligen Vermieterin und Eigentümerin … geschlossen wurde. Auch ist unstreitig, dass die Rechtsvorgängerin der Nebenintervenientin im Anschluss daran Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung wurde und das Eigentum an dem Grundstück während des laufenden Mietverhältnisses am 17.11.2015 endgültig durch Eintragung im Grundbuch an die Beklagte übergegangen ist. Damit war die Beklagte im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung, § 566 BGB. Demzufolge ist sie gemäß § 566 a BGB durch den Erwerb in die Rechte und Pflichten aufgrund der unstreitig erfolgten Leistung der Sicherheit in Form der Mietkaution eingetreten. Die Beklagte als Erwerberin hat daher kraft Gesetzes die Rechte an der von den Klägern als Vermieter gestellten Sicherheit erlangt. Sie ist dadurch insbesondere in die Stellung der vormaligen Vermieterin/ Vermieterinnen eingerückt, und zwar ohne, dass es einer Zustimmung der Kläger (BGH (VIII ZR 206/10) NZM 2012, 303 = WuM 2012, 21 = ZMR 2012, 258; Geldmacher DWW 2011, 180) oder eines sonstigen rechtsgeschäftlichen Übertragungakts bedurfte (Emmerich in Staudinger § 566 a Rdn. 9; Häublein in MünchKomm § 566 a Rdn. 7).
Die Mietsicherheit ist damit in dem Zustand und in der Höhe, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels bestand vollständig auf die Beklagte übergegangen.
Damit steht den Klägern als ehemalige Mieter gegen die Beklagte als Erwerberin und Vermieterin gem. § 566 BGB aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung der von Ihnen gestellten Sicherheit zu.
Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Beklagte und die Veräußerin in § 4 des Kaufvertrages vom 15.6.2015 hinsichtlich der Kaution die Regelung getroffen haben, dass diese die Kaution entweder aufgrund einer Zustimmung der Mieter an die Beklagte weiter übertragen muss oder für den Fall dass eine solche Zustimmung nicht vorliegt, die Kaution an die Mieter herauszugeben haben. Denn zunächst ist festzuhalten, dass unabhängig von einer solchen Vereinbarung der Erwerber von dem Veräußerer grundsätzlich Herausgabe der Sicherheit nach § 985 bzw. § 1251 Abs. 1 BGB verlangen kann, wenn keine zu sichernden Forderungen der Veräußerers mehr bestehen. Auch hat der Mieter gegen den früheren Vermieter ein eigenen Anspruch auf Übertragung der Sicherheit an den Erwerber. Insoweit hätte es der geschlossenen Vereinbarung im Verhältnis der Parteien des Kaufvertrages vom 15.06.2014 dem Grunde nach ohnehin nicht bedurft. Abgesehen davon, kann die zwischen der Beklagten und der Veräußerin getroffene Regelung jedoch nicht zulasten der Kläger wirken. Dies würde einen unzulässige Vertrag zu Lasten Dritter darstellen. Denn § 566 a BGB verfolgt gerade den Zweck den Mieter bei Veräußerung der Mietsache vor Schwierigkeiten hinsichtlich der Übertragung bzw. Rückzahlung der geleisteten Kaution zu schützen. Hieraus kann auch abgeleitet werden, dass den Klägern für den Fall, dass sie der Übertragung der Mietsicherheit an die Beklagte als Erwerberin nicht zustimmen kein Nachteil dergestalt gezogen werden kann, dass diese treuwidrig handeln würden wenn sie die Zustimmung nicht erteilen, gleichzeitig aber die Beklagte in dem Wissen, dass diese die Kaution mangels Zustimmung nicht in ihrem Vermögen hat, in Anspruch nimmt. Denn die Regelung des § 566 a BGB setzt gerade nicht voraus, dass der Erwerber die Mietsicherheit tatsächlich von dem Veräußerer erlangt hat. Insoweit trägt der Erwerber das Risiko der Nichtleistung des Veräußerers. Ferner ist der Erwerber ist insoweit ausreichend geschützt, als dass er gerade den Veräußerer in Regress nehmen kann. Auch haftet der vormalige Vermieter nach den gesetzgeberischen Vorstellungen lediglich subsidiär im Verhältnis zu dem Erwerber und damit neuen Vermieter, § 566 S. 2 BGB.
Schließlich bleibt anzumerken, dass den Beklagten auch zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch auf erneute Zahlung der Kaution gegen die Kläger zustand, weshalb auch hieraus keine Treuwidrigkeit hergeleitet werden kann. Denn ein solcher Anspruch auf Wiederauffüllen bzw. erneuter Zahlung der Kaution besteht auch nicht für die Fälle, in denen der Erwerber die Barkaution nicht vom Veräußerer erhalten hat oder der Veräußerer sie unberechtigt verbraucht hat. Denn der Anspruch auf Leistung der Sicherheit war bereits durch Erfüllung gegenüber der Veräußerin erloschen. Ein solcher Anspruch gegen den Mieter kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter die Sicherheit überhaupt noch nicht geleistet hatte oder als Wiederauffüllungsanspruch nach deren berechtigter Inanspruchnahme durch den Veräußerer. So lag der Fall vorliegend aber nicht. Auch besteht ein Wiederauffüllungsanspruch letztlich dann, wenn der Veräußerer die Sicherheit an den Mieter zurückgibt, weil dieser an einer Übertragung an den Erwerber nicht mitwirkt (gleichgültig, ob objektiv notwendig oder nicht); dann ist die Kautionsrückgabe ausnahmsweise nicht mit einem Verlust des Anspruchs auf Leistung der Sicherheit verbunden, der Erwerber kann vielmehr nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die erneute Leistung vom Mieter fordern (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 a Rn. 22-25). Mangels Rückzahlung der Kaution durch die vormaligen Eigentümerinnen war auch dies vorliegend jedoch gerade nicht der Fall.
Der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution ist letztlich auch nicht aufgrund der durch die Nebenintervenientin vorgetragene Aufrechnung mit E-Mail vom 19.10.2016 durch die die … erloschen.
Denn die Mietsicherheit geht ‒ wie bereits erwähnt- in dem Zustand und in der Höhe auf den Erwerber über, in welchem sie im Zeitpunkt des Eigentumswechsels besteht. Im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Beklagte am 17.11.2015 bestand die Kaution unstreitig noch in voller Höhe, namentlich i. H. v. 1290 €.
Offenbleiben kann im Ergebnis, ob der vormaligen Eigentümerin, der … gegen die Kläger ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Jahr 2014 zusteht.
Denn hatte die Veräußerin (hier die … sich vor dem Eigentumsübergang nicht aus der Sicherheit befriedigt (was nur eingeschränkt, nämlich wegen rechtskräftig festgestellter, unbestrittener oder offensichtlich begründeter Forderungen möglich ist), so kann sie dies nach dem Eigentumsübergang wegen bestehender Forderungen bzw. noch zu erwartender Forderungen nicht mehr tun, da die Erwerberin nunmehr Inhaberin der Sicherheit ist (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 a Rn. 15-17, mwN.). Ein eventuelles Befriedigungsrecht der … ist damit im Zeitpunkt des Eigentumsverlusts, namentlich am 24.08.2015 durch Veräußerung an die Rechtsvorgängerin der Nebenintervenientin, erloschen. Ansprüche dieser waren daher nicht mehr durch die Kaution gesichert. Die am 19.10.2016 erklärte Aufrechnung ist daher mangels Vorliegen gegenseitiger Forderungen ins Leere gegangen.
Der Klägerin war daher der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution i. H. v. 1290 € zuzusprechen.
2. Den Klägern war darüber hinaus auch der im Rahmen der Hauptforderung beantragten Bankzinsen und damit die Hauptforderung insgesamt i. H. v. 1303,09 € zu sprechen. Denn da der Erwerber für die Sicherheit ‒ anders als nach § 566 BGB ‒ nicht nur für die Dauer seines Eigentums haftet, hat er dem Mieter Zinsen auf eine anzulegende Sicherheit ab deren Leistung durch den Mieter, also auch für die Zeit vor dem Eigentumswechsel zu vergüten (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 a Rn. 22-25). Da die Zinshöhe von der Beklagtenseite nicht bestritten wurde, war diese auch zugrundezulegen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO i. V. m. § 101 Abs. 1 ZPO. Da die Kläger als Gegner keine Kostentragungspflicht nach § 91 ZPO trifft, waren die Kosten der Nebenintervention der Nebenintervenientin selbst aufzuerlegen.
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.
Der Streitwertbeschluss basiert auf § 39, 43 GVG.
