Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung wegen Mietrückstand
Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 U 55/10 – Urteil vom 05.01.2011
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 16.02.2010, Az. 12 O 198/09, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht E… zum Hinterlegungszeichen HL 3/08 mit Annahmeanordnung vom 30.1.2008 und 06.11.2008 hinterlegten Beträge von insgesamt 2.786,54 € freizugeben,
2. einen Betrag von 5.573,08 €, hinterlegt zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht F… zu Az. 27 HL 125/2008 zu Gunsten der Klägerin freizugeben,
3. einen Betrag von 6.966,35 €, hinterlegt zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht F… zum Az. 27 HL 125/08, zu Gunsten der Klägerin freizugeben und
4. die in der Anlage zu diesem Urteil mit 1 und 2 bezeichneten Flächen im Hause …-Straße 2, F… gelegenen Räume des ehemaligen Drogeriegeschäfts der Firma … im Erdgeschoss mit einer Fläche von 206 m² Verkaufsfläche, ca. 18 m² Nebenfläche sowie einer WC-Anlage im Vorraum nebst der mit 3 bezeichneten Parkflächen, der mit 4 bezeichneten Verkehrs- und Hofflächen, der mit 5 bezeichneten Mauer-Beetflächen sowie der mit 6 bezeichneten Wohnung mit einer Fläche von 68 m² auf dem Grundstück F…, R… Straße 5-7 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 35.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt die Freigabe hinterlegter Mietzinszahlungen sowie Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Mit Zuschlagsbeschluss vom 18.9.2007 erwarb sie von C… L…, dem Sohn der Beklagten, das Eigentum unter anderem an den im Tenor genannten Gewerberäumen. Diese werden in den Unterlagen zur Abgrenzung von weiteren Räumlichkeiten überwiegend als Gegenstand des „Mietvertrages Nr. 3“ bezeichnet. Der größte Raum dieses Mietgegenstandes wird teilweise mit „ehemalige Speisehalle“ bezeichnet.
C… L… hatte den Grundbesitz aufgrund eines Schenkungsvertrages vom 28.12.1998 (Anl. B 17) von seiner Mutter erworben. Die Grundbucheintragung erfolgte insoweit am 30.6.1999. Die Beklagte ihrerseits hatte die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten am 14.7.1999 (Anl. B 1) an die Firma … vermietet.
Am 14./20.2.2001 schlossen die Beklagte, ihr Sohn und die Firma … eine dreiseitige Vereinbarung (bei Anl. B 1), in der es unter anderem heißt:
2. Der Eigentümer sichert zu, dass das Untermietverhältnis sofort in ein Hauptmietverhältnis zwischen ihm und der Firma … umgewandelt wird, falls das Hauptmietverhältnis zwischen ihm und [der Beklagten] endet.
Hinsichtlich der Nutzungsverhältnisse schlossen die Mitglieder der Familie L…, darunter neben der Beklagten und ihrem Sohn auch ihr Ehemann J… L…, bis in das Jahr 2009 hinein eine Vielzahl von Vereinbarungen. Diese räumen jeweils dem als Mieter bezeichneten Familienmitglied erhebliche Gestaltungsspielräume ein. Soweit schriftliche Vertragsurkunden vorliegen, gestatten sie insbesondere dem jeweiligen Mieter die Übertragung des Mietvertrages an Dritte ohne Zustimmung und auch ohne Wissen des Vermieters.
Seit Ende des Jahres 2003 stand das Objekt unter Zwangsverwaltung.
Für den hier verfahrensgegenständlichen Zeitraum von Oktober 2008 bis August 2009 hinterlegte die Firma … den von ihr aufgrund des Vertrages vom 14.7.1999 zu zahlenden Mietzins beim Amtsgericht F… bzw. beim Amtsgericht E…. Unter dem 1.10.2008 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten und deren Ehemann die Kündigung eines etwa bestehenden Mietvertrages. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 12.10.2008 (Anl. B 5) und gab gegenüber den Mietzinsforderungen der Klägerin eine Aufrechnungserklärung ab.
Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe des Objekts sowie Freigabe der hinterlegten Geldbeträge begehrt. Dabei hat sie die Auffassung vertreten, ein Mietverhältnis mit der Beklagten habe nicht bestanden, sei jedenfalls aufgrund der erklärten Kündigung beendet worden. Mietzinsansprüche gegen die Firma … stünden ihr, der Klägerin, zu, da sie mit dem Zuschlagsbeschluss in das mit der Firma … bestehende Mietverhältnis eingetreten sei.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis der Firma … sei lediglich ein Untermietverhältnis zwischen dieser und ihr, der Beklagten selbst. Mit der Klägerin stehe sie in einer mietvertraglichen Beziehung, die insbesondere nicht durch die Erklärung von 1.10.2008 gekündigt worden sei. Mietzins müsse sie jedoch nicht zahlen, da sie aufgrund erbrachter Mieterbeiträge, Mietvorauszahlungen und aufgrund von Minderungsrechten über erhebliche Gegenansprüche verfüge.
Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Urteil, auf das wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, als Grundlage für den Anspruch auf Freigabe der hinterlegten Geldbeträge komme allein § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB in Betracht. Voraussetzung für den Anspruch sei, dass nicht die Beklagte, sondern die Klägerin auf Vermieterseite Partnerin der Vertragsbeziehung mit der Firma … geworden sei. Jedoch habe der Zuschlag zu Gunsten der Klägerin nicht gemäß § 57 ZVG zum Eintritt der Klägerin in den Mietvertrag geführt, weil im Zeitpunkt des Zuschlages kein Mietverhältnis zwischen dem Voreigentümer und der Firma … bestanden habe. Denn die Firma … sei in dem fraglichen Zeitpunkt lediglich Untermieterin, nämlich Mieterin der Beklagten, gewesen, die ihrerseits in einer mietvertraglichen Beziehung zu ihrem Sohn gestanden habe. Das Schreiben vom 23.11.2008, mit dem die Beklagte gegenüber der Firma … die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt habe, ändere an dieser Rechtslage nichts. Die Kündigung sei zum Einen nicht wirksam geworden, weil sie unter einer Bedingung gestanden habe, und im Übrigen würde auch eine wirksame Kündigung nicht dazu führen, dass die im Untermietverhältnis vereinbarten Mietzinszahlungen nunmehr der Klägerin als Eigentümerin zustünden. Ebenso wenig wäre die Klägerin Inhaberin der gegen die Firma … gerichteten Ansprüche geworden, wenn man von der Wirksamkeit der ihrerseits unter dem 1.10.2008 gegenüber der Beklagten ausgesprochenen Kündigung ausgehen könnte.
Ohnehin sei diese Kündigung allerdings nicht wirksam, so dass die Klägerin auch Räumung und Herausgabe des Objekts nicht verlangen könne. Ein gegebenes Kündigungsrecht aus dem Gesichtspunkt des § 57a ZVG habe sie verspätet ausgeübt, da sie bereits seit dem 12.11.2007 Kenntnis von den bestehenden mietvertraglichen Beziehungen gehabt habe. Die Kündigung sei damit lediglich als ordentliche Kündigung anzusehen und als solche zwar wirksam, jedoch habe sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB angesichts des Umstandes, dass der Räumungsanspruch erst im Oktober 2009 anhängig gemacht worden sei, auf unbestimmte Zeit verlängert. Vor diesem Hintergrund könne auch dahinstehen, ob die Kündigung vom 1.10.2008 als fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam geworden sei. Im Übrigen habe die Klägerin allerdings auch die Voraussetzung eines Verzuges der Beklagten mit dem Ausgleich von Mietzinsansprüchen nicht dargetan.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Anträge weiter. Sie hält die rechtliche Würdigung des Landgerichts für fehlerhaft. Insbesondere sei das Landgericht zu Unrecht vom Bestand eines (Haupt-)Mietverhältnisses zwischen der Beklagten und ihrem Sohn als dem seinerzeitigen Eigentümer ausgegangen. Für einen angeblich im Jahr 1999 abgeschlossenen Vertrag fehle es an substantiiertem Beklagtenvorbringen; insbesondere liege keine Vertragsurkunde vor. Soweit sich die Beklagte für den Bestand eines Mietverhältnisses auf eine Vereinbarung vom 1.6.2005 stützen wolle, habe das Landgericht unberücksichtigt gelassen, dass sie, die Klägerin, die Echtheit der vorgelegten Urkunde bestritten habe. Insgesamt sei das Beklagtenvorbringen widersprüchlich und verworren, so dass jedenfalls von einem Mietvertrag zwischen der Beklagten und ihrem Sohn nicht ausgegangen werden könne. Auch die Wirksamkeit der erklärten Kündigung unter dem Gesichtspunkt des § 57a ZVG habe das Landgericht zu Unrecht verneint. Erst im Herbst 2008 habe sie, die Klägerin, von den angeblichen Vertragsbeziehungen innerhalb der Familie L… Kenntnis erlangt und damit ein mögliches Mietverhältnis zwischen dem Voreigentümer des ersteigerten Grundbesitzes und der Beklagten in Betracht ziehen müssen.
Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten unterstellen wollte, im Jahr 1999 habe sie ihrerseits einen Hauptmietvertrag mit ihrem Sohn abgeschlossen und das Objekt an die Firma … als Untermieterin vermietet, so habe die vertragliche Konstruktion doch letztlich dazu geführt, dass vor dem Zuschlag ein Mietverhältnis zwischen dem Sohn der Beklagten und der Firma … entstanden sei. Mit Vereinbarung vom 14./20.02.2001 sei der Bestand des Untermietverhältnisses unter eine Bedingung gestellt worden, bei deren Eintritt unter Ausscheiden der Beklagten aus der Vertragsbeziehung ein Hauptmietverhältnis mit dem Eigentümer zustande kommen sollte. Diese Bedingung sei mit der Vereinbarung vom 30.6.2005 eingetreten. Die Voraussetzungen des § 545 BGB hätten schließlich aufgrund des ausgesprochenen Räumungsverlangens nicht vorgelegen.
Die Klägerin beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 16.02.2010 aufzuheben und
1. die Beklagte zu verurteilen, die zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht E…, zum Hinterlegungszeichen HL 3/08 mit Annahmeanordnung vom 30.10.2008 und 06.11.2008 hinterlegten Beträge von insgesamt 2.786,54 € freizugeben,
2. die Beklagte zu verurteilen, einen Betrag von 5.573,08 €, hinterlegt zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht F… zum Az. 27 HL 125/2008, zu Gunsten der Klägerin freizugeben,
3. die Beklagte zu verurteilen, einen Betrag von 6.966,35 €, hinterlegt zu Gunsten der Klägerin beim Amtsgericht F… zum Az. 27 HL 125/08, zu Gunsten der Klägerin freizugeben,
4. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 627,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,
5. die Beklagte zu verurteilen, die in der Anlage des Schriftsatzes vom 13. Oktober 2009 mit 1 und 2 bezeichneten Flächen im Hause … Straße 2, F… gelegenen Räume des ehemaligen Drogeriegeschäfts der Firma … im Erdgeschoss mit einer Fläche von 206 qm Verkaufsfläche, ca. 18 qm Nebenfläche sowie einer WC-Anlage im Vorraum nebst der mit 3 bezeichneten Parkflächen, der mit 4 bezeichneten Verkehrs- und Hofflächen, der mit 5 bezeichneten Mauer-Beetflächen sowie der mit 6 bezeichneten Wohnung auf dem Grundstück F…, R… Straße 5 bis 7 mit einer Fläche von 68 qm zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts. Die Klägerin stehe in keiner Vertragsbeziehung mit der Firma …, so dass ihr die hinterlegten Geldbeträge nicht zustünden. Auch im Fall der Beendigung der in Rede stehenden Mietverhältnisse stehe dem Vermieter nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kein Durchgriffsanspruch gegen den Untermieter zu. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den beteiligten Personen habe das Landgericht zutreffend gedeutet. Maßgeblich seien insoweit allein die im Jahr 2005 zwischen den Mitgliedern der Familie L… getroffenen Vereinbarungen. Danach sei zunächst mit Wirkung ab dem 1.1.2007 ein Vertragsverhältnis zwischen ihr selbst und ihrem Ehemann auf Mieter- und ihrem Sohn auf Vermieterseite zustandegekommen, aus dem ihr Ehemann zu einem späteren Zeitpunkt wieder ausgeschieden sei. Auch die Vereinbarung vom 14.2./20.2.2001 habe nicht dazu geführt, dass ein Mietverhältnis zwischen C… L… und der Firma … begründet worden sei. Schließlich habe das Landgericht zu Recht auch die Wirksamkeit der Kündigung unter dem Gesichtspunkt des § 57a ZVG verneint, weil der Klägerin die bestehenden Vertragsbeziehungen schon im Jahr 2007 vollständig bekannt geworden seien.
Im Übrigen verweist die Beklagte nochmals auf ein „Mieterguthaben“, das sich zum 30.6.2010 auf 43.006,14 € erhöht habe (Anl. B 22). Die Klägerin habe dem Bestand eines solchen Guthabens nicht widersprochen.
Der Senat hat die Beklagte im Termin darauf hingewiesen, dass die Ansprüche der Klägerin begründet sein dürften, wenn die Klägerin am 1.10.2008 wegen Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt war, dass der Vortrag der Beklagten zu etwaigen Gegenrechten unzureichend und die Aufrechnungserklärung vom 12.10.2008 wegen fehlender Konkretisierung der aufzurechnenden Forderungen zu unbestimmt sei. Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 8.12.2010 führt die Beklagte näher zu gegen Mietzinsansprüche der Klägerin geltend gemachte Aufrechnungen aus. Weiter behauptet sie, sie sei zur Herausgabe der Mieträumlichkeiten außerstande, weil sie diese mit Vertrag vom 1.7.2008 an einen Nachmieter, ihren Ehemann, übertragen habe. Im Übrigen macht sie unter Berufung auf § 16 Ziffer 5 eines nach ihrem Vortrag am 1.6.2005 geschlossenen Mietvertrages ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 8.12.2010 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache im wesentlichen Erfolg. Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.
1. Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der fraglichen Räumlichkeiten folgt aus § 546 Abs. 1 BGB.
a) Mit dem Zuschlag ist gem. § 57 ZVG, § 566 BGB die Klägerin in das bis dahin zwischen dem Sohn der Beklagten als Voreigentümer der Liegenschaft und der Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten. Zu diesem Mietverhältnis gehören entgegen der Sichtweise des Landgerichts auch die als „Wohnung“ bezeichneten Räumlichkeiten, denn auch diese sind in der diesem Urteil angefügten Anlage aufgeführt, die nach übereinstimmendem Vortrag der Parteien den Gegenstand des hier verfahrensgegenständlichen „Mietvertrages Nr. 3“ zutreffend bezeichnet.
b) Dieses Mietverhältnis hat die Klägerin mit Erklärung von 1.10.2008 wirksam gekündigt. Es kann dahinstehen, ob die Kündigung im Sinne des § 57a ZVG rechtzeitig erklärt worden ist. Es kommt auch nicht auf die Frage an, ob der Klägerin angesichts der Ausgestaltung der Mietverträge ein wichtiger Grund zur Kündigung nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB zur Seite steht. Die Klägerin war jedenfalls gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wegen Verzugs zur fristlosen Kündigung berechtigt.
aa) Die Beklagte befand sich mit Mietzinszahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsbeträgen in Verzug. Den vertraglich geschuldeten Mietzins hat sie zu keinem Zeitpunkt entrichtet. Soweit sie einwendet, die Klägerin selbst habe den Zahlungsrückstand nicht ausreichend bezeichnet, so dass die Kündigung schon mangels ausreichender Begründung unwirksam sei, greift dies nicht durch. Insbesondere ist die Kündigung nicht mangels konkreter Angabe des bestehenden wichtigen Grundes unwirksam. Das Gesetz verlangt eine solche Begründung in der Kündigungserklärung nicht. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB, die eine solche Begründung verlangt, gilt für Wohnraummietverhältnisse und ist für gewerbliche Mietverhältnisse nicht einschlägig (§ 578 BGB). Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass die Beklagte zu keinem Zeitpunkt Mietzins zahlte und deshalb auch ohne konkrete Angaben zum Rückstand über die Höhe der Verbindlichkeiten in Kenntnis war.
bb) Dass sie in der Zeit bis zur Kündigung von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit gewesen wäre, ist nicht ersichtlich.
(1) Die Ansprüche der Klägerin waren nicht wegen vor der Kündigung bereits erklärter Aufrechnung mit Gegenansprüchen erloschen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob, aus welchem rechtlichen Gesichtspunkt und in welcher Höhe der Beklagten aus dem Mietverhältnis Ansprüche zustehen könnten. Denn es fehlt bereits an einer wirksamen Aufrechnungserklärung; eine solche ergibt sich insbesondere auch nicht unter Berücksichtigung der Ausführungen im nachgelassenen Schriftsatz vom 8.12.2010. Die dort in Bezug genommenen Schreiben der Beklagten lassen Aufrechnungserklärungen nicht erkennen. Das Schreiben der Beklagten und ihres Ehemannes vom 20.10.2007 (Anl. B 28) enthält lediglich eine Auflistung angeblicher Mängel des Mietobjekts und kündigt eine Aufrechnung oder die Geltendmachung anderer Rechte in allgemeiner Form an, enthält dazu jedoch noch keine Erklärung. Es ist weder ersichtlich, dass die Beklagte und ihr Ehemann überhaupt bereits Rechte ausüben wollen, noch wird hinreichend deutlich, von welchem der angedeuteten Rechte die Beklagte und ihr Ehemann Gebrauch machen wollen und inwieweit der Ehemann zur Ausübung solcher Rechte berechtigt sein könnte. Im Schreiben vom 10.2.2008 (Anl. B 29), dort Punkt 6, machen die Beklagte und ihr Ehemann zwar von einer angeblich in ihrem „Ermessen“ stehenden „Regelung nach Anlage 4 Ziffer 4 MV Gebrauch …, wonach die Mieterbeiträge und -forderungen mit der Miete verrechnet bzw. gegen diese aufgerechnet werden können“. Auch darin ist jedoch eine Aufrechnungserklärung nicht zu erblicken. Es fehlt bereits jede Angabe dazu, welche konkreten Forderungen aus angeblichen „Mieterbeiträgen und -forderungen“ für die Aufrechnung herangezogen werden sollen. Das ferner in Bezug genommene Schreiben vom 17.6.2008 (Anl. B 26) stammt vom Sohn der Beklagten und enthält schon deshalb keine zu Lasten und zu Gunsten der Beklagten wirkende rechtsgeschäftliche Erklärung. Zudem ist der in der Anlage 2 zu diesem Schreiben, die ebenfalls lediglich vom Sohn der Beklagten unterzeichnet ist, enthaltenen Erklärung: „die weiteren Mieterverwendungen und -leistungen sowie Mietminderungen wegen Mängeln aus 2007 werden 2008 aufgerechnet“ ebenfalls keine Aufrechnungserklärung mit einer hinreichend bestimmten Gegenforderung zu entnehmen. Etwaige Minderungsrechte konnten schon deshalb zu keinen aufrechenbaren (Rück-) Forderungen des Mieters führen, weil dieser gar keinen Mietzins gezahlt hatte.
(2) Die Forderungen der Klägerin sind auch nicht nachträglich durch Aufrechnung erloschen, so dass die Kündigung auch nicht gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB unwirksam geworden ist. Soweit das Schreiben der Beklagten und ihres Ehemannes an die Prozessbevollmächtigte der Klägerin vom 12.10.2008 (Anl. B 5) eine Aufrechnungserklärung enthält, ist diese nicht ausreichend bestimmt, weil sie die zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht bezeichnet. Die im Fuß des Schreibens erwähnten „zwei Anlagen“ befinden sich nicht bei der Akte. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit in diesen die aufzurechnenden Forderungen näher aufgeschlüsselt wären. Trotz des im Termin erteilten Hinweises des Senats führt der Beklagte auch im Schriftsatz vom 8.12.2010 nicht näher aus, worauf sich die seinerzeitige Aufrechnungserklärung bezogen haben soll.
(3) Die Auffassung der Beklagten, angesichts der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen bedürfe es für die Wirksamkeit von Aufrechnungen in dem hier verfahrensgegenständlichen Mietverhältnis keiner Aufrechnungserklärung, trifft nicht zu. Die Regelung in „Anlage 4 zum Mietvertrag Nr. 3 vom 01.06.2005“, auf die sich die Beklagte insoweit stützt, sieht lediglich vor, dass der Mieter zur Aufrechnung und Verrechnung nach seinem Ermessen berechtigt ist, hält also lediglich die insoweit schon kraft Gesetzes bestehende Rechtslage fest. Dass eine entsprechende Erklärung entbehrlich sein soll, ergibt sich daraus nicht.
(4) Die Beklagte war auch nicht gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB von der Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins befreit oder nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zur Herabsetzung des Mietzinses in einem Maße berechtigt, dass in der Zeit bis zur Kündigung nicht einmal ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen wäre. Mängel des Mietgegenstandes hat die Beklagte bereits nicht substantiiert dargelegt. Soweit in den Anlagen 5 und 6 zu dem als Anlage B 13 zur Gerichtsakte gereichten Schreiben vom 20.10.2008 für die Zeit von Oktober bis Dezember 2007 und von Januar bis September 2008 Mängel der verschiedenen mit dem hier verfahrensgegenständlichen Vertrag überlassenen Objekte aufgeführt sind, handelt es sich lediglich um eine pauschale Auflistung, die mangels konkreter Angaben zu den angeblichen Mängeln nicht erwiderungsfähig ist. Im Übrigen mag unterstellt werden, dass Mängel in dem dort aufgeführten Umfang vorlagen und zur Minderung in dem dort aufgeführten Maße berechtigten. Den Aufstellungen lässt sich entnehmen, dass etwa für das Mietobjekt „ehemaliger Speiseraum (Nr. 1)“, das nach Fläche und vereinbartem Mietzins mit Abstand den größten Teil des verfahrensgegenständlichen Mietgegenstandes ausmacht, lediglich eine Minderung von 18 % bzw. 20 % geltend gemacht wird. Allein der insoweit aufgelaufene Rückstand von 80 % bzw. 82 % des Mietzinses bis einschließlich September 2008 reicht bereits aus, um einen Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zu begründen.
cc) Der Beklagten steht gegen den Herausgabeanspruch auch kein Zurückbehaltungsrecht zu. Soweit sie ein solches Recht erstmals mit Schriftsatz vom 8.12.2010 ausübt, ist dies gemäß § 296a ZPO schon deshalb nicht zu berücksichtigen, weil ihr insoweit kein Schriftsatznachlass gewährt worden ist; Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO) besteht insoweit nicht. Denn die Voraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts sind in diesem Schriftsatz schon nicht schlüssig dargetan. Dabei mag ungeachtet der von der Klägerin erhobenen Einwendungen unterstellt werden, dass der angeblich unter dem 1.6.2005 abgeschlossene Mietvertrag wirksam ist und darin die Vorschriften der §§ 578 Abs. 1, 570 BGB wirksam abgedungen worden sind. Jedenfalls fehlt es an zureichendem Sachvortrag der Beklagten zu etwaigen Gegenansprüchen, auf die sie ein Zurückbehaltungsrecht stützen könnte. Welche Ansprüche sie insoweit konkret heranzieht, führt sie bereits im Schriftsatz vom 8.12.2010 nicht näher aus. Erst Recht sind die Voraussetzungen etwaiger Gegenansprüche der Beklagten gegen die Klägerin nicht dargetan. Es ist auch nicht ersichtlich, inwieweit die Klägerin Schuldnerin etwaiger, bereits vor dem Zuschlag entstandener Ansprüche der Beklagten gegen den ehemaligen Vermieter geworden sein könnte. Zu den Voraussetzungen der §§ 404, 412 BGB fehlt jeder Sachvortrag.
dd) Ebenfalls verspätet im Sinne des § 296a ZPO ist das Vorbringen der Beklagten, sie habe „die Mieträumlichkeiten“ mit Vereinbarung vom 22.12.2008 oder vom 16.9.2009 auf ihren Ehemann „übertragen“. Im Übrigen ist dieser Sachvortrag unerheblich, weil es sich allenfalls um Rechtsgeschäfte handelt, die erst nach Kündigung des Mietverhältnisses abgeschlossen worden sind. Dass die „Übertragung“ mit einem Besitzerwechsel verbunden gewesen wäre, ergibt der Beklagtenvortrag nicht. Eine zu Lasten der Klägerin gehende rückwirkende Übertragung kommt ohnehin nicht in Betracht. Im Übrigen bleibt die Beklagte auch dann, wenn sie den Mietgegenstand weitergereicht hat, nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Herausgabe verpflichtet. Eine Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten entbindet die Beklagte nicht von ihren bereits gegenüber der Klägerin als Vermieterin entstandenen Verpflichtungen.
ee) Zu einer stillschweigenden Verlängerung eines etwaigen Mietverhältnisses ist es entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht gekommen. Die Voraussetzungen des § 545 BGB liegen nicht vor. Es erscheint bereits fraglich, ob die Beklagte insoweit an ihrem bisherigen Vorbringen zur Weiternutzung des Mietobjekts überhaupt festhalten will, da sie nunmehr ausführt, sie habe das Objekt an ihren Ehemann „übertragen“. Jedenfalls sind die Voraussetzungen des § 545 BGB nicht gegeben, selbst wenn die Beklagte nach der Kündigung den Gebrauch der Räumlichkeiten fortgesetzt hat. Denn die Klägerin hat ihren der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen erklärt, indem sie schon im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe aufgefordert hat. Der entgegenstehende Wille iSd § 545 kann grundsätzlich auch im Kündigungsschreiben erklärt werden (OLG Hamburg, NJW 1981, S. 2258). Er kommt insbesondere in einem Räumungsverlangen zum Ausdruck (Weidenkaff in Palandt, § 545, Rn. 8). Einer Klageerhebung bedarf es entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht (Weidenkaff, aaO; s. auch BGH, NJW-RR 1988, S. 77).
2. Die Klägerin hat auch Anspruch auf Freigabe der hinterlegten Geldbeträge.
a) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin gem. § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB von der Beklagten die Freigabe der hinterlegten Gelder, die den Zeitraum ab Wirksamwerden der fristlosen Kündigung betreffen, verlangen kann, wenn die Firma … nicht der Beklagten, sondern der Klägerin gegenüber zur Zahlung verpflichtet war.
b) Die Firma … schuldete den Mietzins in der verfahrensgegenständlichen Zeit der Klägerin.
Insoweit kann dahinstehen, ob die Beklagte in der hier gegebenen Konstellation lediglich als „formelle“ Zwischenmieterin anzusehen ist, die eigentlich nur Verwaltertätigkeiten übernommen hat, und die Firma … im wirtschaftlichen Sinne stets die Mieterin des Eigentümers gewesen ist mit der Folge, dass es schon aus diesem Grund zum Eintritt der Klägerin in die Vertragsbeziehung zur Firma … nach § 566 BGB, § 57 ZVG gekommen ist (so OLG Brandenburg, Urt. v. 27.7.2010, 11 U 23/10). Denn jedenfalls seit Oktober 2008 und damit für den Hinterlegungszeitraum bestand ein zuvor zwischen dem Voreigentümer und der Firma … vereinbartes, zunächst aufschiebend bedingtes Mietverhältnis, in das die Klägerin nach § 57 ZVG, § 566 BGB eingetreten ist.
aa) Mit der Vereinbarung vom 14./20.2.2001 bestand ein aufschiebend bedingter Mietvertrag zwischen der Firma … und dem Sohn der Beklagten als Voreigentümer der Liegenschaft. Die Firma … war in dem hier gegebenen Zusammenhang an zwei Verträgen beteiligt: Dem Mietvertrag vom 14.7.1999 mit der Beklagten und der Vereinbarung vom 14./20.2.2001 mit der Beklagten und ihrem Sohn. Spätere Absprachen, an denen die Firma … nicht beteiligt war, änderten an der durch diese Verträge geschaffenen Rechtslage nichts, insbesondere konnte die angebliche Vereinbarung vom 1.6.2005 keinen Vermieterwechsel herbeiführen. Ursprünglich war lediglich die Beklagte Vermieterin der Firma …. Der Mietvertrag vom 14.7.1999 betrifft den Sohn der Beklagten nicht, sondern begründete eine Vertragsbeziehung zwischen der Firma … und der Beklagten selbst. Der Sohn war im Juli 1999 schon Eigentümer der Liegenschaft, ist also auch nicht nach § 571 aF BGB mit Eigentumserwerb in das Vertragsverhältnis eingetreten.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist mit der dreiseitigen Absprache vom 14./20.2.2001 ein durch Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Beklagten und ihrem Sohn aufschiebend bedingter Mietvertrag zwischen der Firma … und dem Sohn der Beklagten abgeschlossen worden. Auch wenn die Formulierung der Klausel in Ziffer 2 der Vereinbarung, der Eigentümer „sichert zu“ den Vertrag umzuwandeln darauf hindeutet, dass er lediglich eine Verpflichtung zum Vertragsschluss eingehen wollte, so spricht doch die Verwendung des Passivs im folgenden Halbsatz gegen eine solche bloße Verpflichtung, sondern vielmehr dafür, dass die Umwandlung ohne das Erfordernis weiterer Erklärungen unmittelbar mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses eintreten soll. Gegen diese Deutung spricht es nicht, dass es an jeglicher Absprache zum konkreten Vertragsinhalt fehlte. Denn indem die Parteien von der „Umwandlung“ des bestehenden Mietvertrages sprechen, haben sie zu erkennen gegeben, dass der neue Mietvertrag zwischen dem Sohn der Beklagten und der Firma … dem Vertrag vom 14.7.1999 inhaltsgleich sein sollte, lediglich die Person des Vermieters sollte sich ändern. Für die Annahme eines aufschiebend bedingten Vertragsschlusses spricht auch, dass die Beteiligten der Vereinbarung vom 14./20.2.2001 erhebliche rechtsgeschäftliche Bedeutung beimaßen. Denn immerhin haben sie sich gegenseitig in Ziffer 4 der Vereinbarung versichert, die Abrede fest mit dem bestehenden Mietvertrag zu verbinden. Diese Zusicherung zielt ersichtlich auf die Einhaltung einer Schriftform. Relevant ist dies nur für die hier entscheidende Klausel Nr. 2 der Vereinbarung, denn die Klauseln Nr. 1 und 3 legen nur fest, dass sich an den bisherigen Verhältnissen im Übrigen nichts ändern soll. Es entspricht auch dem erkennbaren Interesse der Firma …, zu deren Gunsten die Zusicherung in Nr. 2 der Vereinbarung abgegeben wird, wenn man ihr die unmittelbare, aufschiebend bedingte, Vereinbarung eines Vertrages mit dem Eigentümer, nicht lediglich eine Verpflichtung zum Vertragsschluss entnimmt: Diese hatte als Mieterin ein berechtigtes Interesse daran, dass ihre Vertragsbeziehung durch Veränderungen innerhalb der Familie L… – deren interner Umgang mit Vertragsverhältnissen, für die Firma … schon damals erkennbar, durch eine gewisse Liberalität gekennzeichnet war – weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht beeinträchtigt wird. Offenbar sollte es insbesondere nicht dadurch zu Schwierigkeiten kommen, dass durch einen etwaigen Fortfall des Hauptmietverhältnisses der Untervermieter zum unberechtigten Besitzer wird, was zumindest in tatsächlicher Hinsicht auch nachteilige Folgen für den Untermieter haben kann. Diesem Interesse dient am ehesten eine Vereinbarung, nach der sichergestellt ist, dass in jedem Falle eine ununterbrochene Vertragsbeziehung des (Unter-) Mieters mit dem Berechtigten, letztlich also dem Eigentümer besteht bzw. zustande kommt. Damit wird auch der Problematik vorgebeugt, dass der Untermieter vom Ende des Hauptmietverhältnisses uU keine Kenntnis erhält und damit einen bloßen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages mit dem Eigentümer gar nicht verwirklichen kann.
bb) Geht man von einem aufschiebend bedingten Mietvertrag zwischen der Firma … und dem Sohn der Beklagten als Eigentümer der Liegenschaft aus, so ist die Klägerin gem. § 566 BGB, § 57 ZVG mit dem Zuschlag auf Vermieterseite in diesen Vertrag eingetreten: Ist ein Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung geschlossen worden, tritt der Erwerber in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein (so zu § 571 BGB BGH, WM 1995, S. 2115; vgl. zu einer anderen Fallkonstellation auch OLG Brandenburg, Urt. v. 24.3.2010, 3 U 117/09).
cc) Die Bedingung für das Wirksamwerden des Mietvertrages ist mittlerweile eingetreten, weil das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und dem Hauptvermieter beendet ist. Hauptvermieter war seit dem Zuschlag die Klägerin, die das Mietverhältnis, wie ausgeführt, mit der Kündigungserklärung vom 1.10.2008 wirksam beendet hat.
3. Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 € steht der Klägerin nicht zu. Insoweit liegen die Voraussetzungen des als Grundlage für einen solchen Anspruch allein in Betracht kommenden Verzuges (§§ 286, 280 Abs. 1 BGB) nicht vor. Die Kosten sollen entstanden sein im Zusammenhang mit der Aufforderung zur Freigabe der für den Zeitraum Dezember 2008 bis März 2009 hinterlegten Mieten. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beklagte in dem Zeitpunkt, als ihr diese Aufforderung mit Anwaltsschreiben vom 19.03.2009 zuging, mit der Freigabe bereits in Verzug geraten wäre.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung bedarf es keiner Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Entscheidung des Senats beruht auf der rechtlichen Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls. Über den konkret verfahrensgegenständlichen Sachverhalt hinausweisende Rechtsfragen wirft der Fall nicht auf.
Der Wert der Berufung wird entsprechend der zutreffenden Streitwertfestsetzung des Landgerichts festgesetzt auf 32.045,21 €.
