AG Wiesbaden – Az.: 91 C 1866/12 – Urteil vom 22.11.2012
Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 405,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.03.2012 zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 24 % und die Beklagte zu 76 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung von Beträgen, die die Beklagte von der Klägerin für Schönheitsreparaturen erhoben hat. Widerklagend begehrt die Beklagte von der Klägerin Zahlung der Miete für den Monat August 2011.
Die Klägerin war vom 01.07.1992 bis 31.08.2011 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Mainz-Kastel. Vorherige Vermieterin war die A-Gesellschaft mit beschränkter Haftung, von der die Beklagte im Frühjahr 2002 die Wohnung erworben hatte. Die Wohnung war zu Beginn des Mietverhältnisses bis zum Ablauf des September 2005 preisgebunden. § 3 Abs. 6 des Mietvertrages lautet:
„Der Mieter hat nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 Abs. 2 AVB).“
Nr.5 Abs. 2 und 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) regelt die Einzelheiten der dem Mieter gemäß § 3 Abs. 6 des Mietvertrages übertragenen Schönheitsreparaturen mittels sog. starrer Fristen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die AVB Bezug genommen (Bl. 52 ff. d. A.). Gemäß Merkblatt zur „Durchführung von Schönheitsreparaturen“, das ab dem 01.07.1989 Gültigkeit hatte, hieß es:
„Gemäß § 3 Ziffer 7 des Mietvertrages ist die Ausführung von Schönheitsreparaturen Sache des Mieters. Zu den Kosten gibt die A einen Zuschuss bis zur Höhe des von ihr für die Wohnung zurückgestellten Betrages, der sich aus der Ansammlung der hierfür in der Miete enthaltenen Beträge ergibt.“
Mit Mieterhöhungsverlangen vom 13.10.2005 wurde die Nettomiete unter Zustimmung Klägerin angehoben. Darin heißt es wie folgt:
„Neuberechnung ihrer Miete: …
Ihre monatliche Miete setzt sich danach wie folgt zusammen:
………..
Die ab 01.01.2006 fällige Miete beträgt monatlich 779,97 EURO.“
Die Klägerin zahlte vom 01.01.2008 bis zum 31.07.2011 monatlich 21,78 EUR auf den in den Gesamtmieten enthaltenen Schönheitskostenanteil, mithin insgesamt 936,54 EUR.
Später wurden die auf die Heizkosten zu zahlenden Vorauszahlungen angehoben von vormals 69,00 EUR auf 135,00 EUR und die auf die Betriebskosten zu zahlenden Vorauszahlungen um 1,00 EUR auf 136,00 EUR erhöht, so dass die Bruttomiete insgesamt 846,97 EUR betrug.
Die Klägerin zahlte schließlich die Miete für den Monat August 2011 nicht mehr und wurde diesbezüglich von der Beklagten mit Schreiben vom 15.08.2011 gemahnt. Weil eine Zahlung darauf nicht erfolgte, beauftragte die Beklagte die B-Inkasso GmbH mit der Beitreibung der Forderung, die sodann zwei Zahlungserinnerungen an die Klägerin sandte. Für ihre Tätigkeit berechnete sie der Beklagten in Anlehnung an die Gebührensätze des RVG gemäß Ziffern 2300 VV und 7002 RVG 67,50 EUR.
Mit Schreiben vom 27.06.2011 erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin die Aufrechnung mit der Forderung bezüglich der August-Miete in Höhe von 846,97 EUR gegen einem Anspruch der Klägerin aus einem Guthaben aus der ebenfalls mit Schreiben vom 27.06.2011 erteilten Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 292,24 EUR und gegen einen weiteren Anspruch der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung vom 24.11.2011 für das Jahr 2010 in Höhe von 23,69 EUR, so dass die noch offene Miete für den Monat August 2011 531,04 EUR betrug.
Gegen die Forderung der Beklagten auf Zahlung der August-Miete in Höhe der verbleibenden 531,04 EUR erklärte die Klägerin die Aufrechnung mit dem behaupteten Anspruch auf Rückzahlung des Guthabens aus dem „Schönheitsreparaturkonto“ in Höhe von 936,54 EUR und begehrt mit der vorliegenden Klage Zahlung der zu ihren Gunsten verbleibenden Differenz.
Die Beklagte begehrt ihrerseits im Wege der Widerklage Zahlung der noch offenen August-Miete in Höhe von 531,04 EUR, Mahnkosten in Höhe von 4,50 EUR, Inkassokosten in Höhe von 67,50 EUR und eine Auslagenpauschale in Höhe von 13,50 EUR.
Nachdem die Klägerin zunächst beantragt hatte, die Beklagte zur Zahlung von 698,28 EUR nebst Zinsen zu verurteilen, hat sie die Klage in der mündlichen Verhandlung in Höhe eines Teilbetrages von 292,78 EUR zurückgenommen.
Sie beantragt nunmehr noch, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 405,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides zu zahlen.
Die Beklagte erkennt die Klage in Höhe von 378,81 EUR an und beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt sie, die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 619,54 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das mündliche Verhandlungsprotokoll vom 10.10.2012 (Bl. 163 f. d. A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet, die zulässige Widerklage hingegen unbegründet.
Bezüglich der Klage gegen die Beklagte auf Zahlung von 405,50 EUR war die Beklagte, soweit sie die Klage in Höhe von 378,81 EUR anerkannt hat, aufgrund ihres Teilanerkenntnisses zu verurteilen.
In Höhe des nicht anerkannten Betrages in Höhe von 26,69 EUR steht der Klägerin ein Anspruch gegen die Beklagte aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB zu, weil die Vorschusszahlungen auf die Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Die Regelung in § 3 Ziffer 7 des Mietvertrages, wonach die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Nr. 5 Abs. 2 der AVB vom Mieter zu tragen sind, ist wegen des darin enthaltenen starren Fristenplans wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Hieran ändert auch die Bestimmung in Nr. 5 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen nichts, wonach in „besonderen Ausnahmefällen“, wenn „der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der … Frist“ zulässt die A „auf Antrag des Mieters verpflichtet ist, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern“. Denn die Abweichung von den in Nr. 5 Nr. 2 geregelten starren Fristen setzt einen Antrag des Mieters voraus und verpflichtet den Vermieter lediglich, nach billigem Ermessen die Fristen zu verlängern, ohne dass der Erhaltungszustand der Wohnung unmittelbar Einfluss auf die Länge der Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen hat. Hierdurch wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weil er tätig werden muss, um eine Verlängerung der Fristen herbeizuführen und weil ein etwaiger Anspruch gegen die Vermieterin auf Verlängerung der Fristen in deren – wenn auch billigem – Ermessen stünde mit der Folge, dass der Mieter eine Verlängerung der Fristen notfalls gerichtlich durchsetzen müsste, sofern die Vermieterin nicht freiwillig die Fristen verlängert. Die Regelung in Nr. 5 Absätze 2 und 3 des Mietvertrages ist nach allem wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, so dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht der Klägerin, sondern der Beklagten als Vermieterin oblag.
Hat die Beklagte als Vermieterin die Schönheitsreparaturen durchzuführen und folglich auch die diesbezüglich anfallenden Kosten zu tragen, kann sie die Kosten nicht der – zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichteten – Klägerin als Mieterin auferlegen. Mit Mieterhöhungsverlangen vom 13.10.2005 hat die Beklagte neben der Erhöhung der Nettomiete jedoch auch einen monatlichen Aufschlag auf die Netto-Miete für Schönheitsreparaturen in Höhe von 21,78 EUR von der Klägerin erhoben, der im Falle der Vornahme von Schönheitsreparaturen zur Deckung der Kosten herangezogen werden sollte. Bei diesem Aufschlag handelt es sich auch nicht etwa um einen nicht rückforderbaren Teil der vereinbarten Netto-Miete, der lediglich kalkulatorisch offengelegt worden ist, sondern um eine selbständig neben der Netto-Miete geltend gemachte Kostenposition. Da die Beklagte selbst zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und der Tragung der hiermit verbundenen Kosten verpflichtet war, hätte sie den Zuschlag für die Schönheitsreparaturkosten nicht hätte erheben dürfen, so dass die Zahlungen der Klägerin hierauf ohne Rechtsgrund erfolgt sind.
In dem Mieterhöhungsverlangen und der hierzu erteilten Zustimmung seitens der Klägerin ist auch keine eigenständige individualvertragliche Vereinbarung getroffen worden, aus der sich ein Zahlungsanspruch der Beklagten auf den Schönheitsreparaturkostenzuschlag ergibt. Mit dem Mieterhöhungsverlangen sollte nämlich nicht eine neue und eigenständige Mietzinsregelung getroffen werden, sondern lediglich die bereits vereinbarte Höhe der Miete verändert werden. Es sollte keine neue rechtsverbindliche Regelung dahingehend getroffen werden, dass neben der Nettomiete sowie den Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten auch ein Zuschlag auf die Schönheitsreparaturen gezahlt werden sollte. Selbst wenn – was nicht der Fall ist – hierin eine eigenständige individualvertragliche Regelung hätte getroffen werden sollen, würde diese in Bezug auf den Schönheitsreparaturkostenzuschlag das Schicksal der (unwirksamen) Regelung in § 3 Ziffer 7 des Mietvertrages teilen, da beide Regelungen im Zusammenhang zu sehen und rechtlich einheitlich zu beurteilen wären.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Die Widerklage ist unbegründet, da ein Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Zahlung der nach Verrechnung mit den Guthaben aus der Heizkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung 2010 verbleibenden Miete für den Monat August 2011 in Höhe von 531,04 EUR wegen der durch die Klägerin erfolgten Aufrechnung mit ihrer Gegenforderung auf Rückzahlung der geleisteten Vorschusszahlungen auf die Schönheitsreparaturen nicht besteht. Wie oben bereits ausgeführt, erfolgten die Zahlungen der Klägerin auf die Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund, so dass sie einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Zahlungen hatte. Mit diesem Rückzahlungsanspruch hat sie gegen die Forderung der Beklagten auf Zahlung der Miete für den Monat August 2011 aufgerechnet und dieses dadurch zum Erlöschen gebracht. Ein Anspruch der Beklagten besteht danach nicht (mehr).
Da die Aufrechnung der Klägerin die Forderung der Beklagten mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt, in dem sich Haupt- und Nebenforderung erstmals – nämlich Anfang August 2011 – aufrechenbar gegenüberstanden, entfallen damit auch die mit der vorliegenden Widerklage geltend gemachten Ansprüche auf Erstattung von Mahn- und Inkassokosten, Auslagenpauschale sowie Verzugszinsen (Palandt, BGB, 70. Auflage, § 389, Rd. 2 m. w. N.).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269 Abs. 3 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
