LG Hamburg – Az.: 334 O 82/15 – Urteil vom 04.03.2016
I. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention.
III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
IV. Der Wert des Streitgegenstands beträgt 17.909.00 €.
Tatbestand
Der Kläger ist Insolvenzverwalter in dem am 03. März 2015 eröffneten Insolvenzverfahren über das Vermögen der h. p. N. W. GmbH (nachfolgend: Insolvenzschuldnerin). Die Insolvenzschuldnerin war Generalmieterin des Grundstücks N. Weg … in … H.. Vermieter der Insolvenzschuldnerin war die A.. S. KG (GmbH & Co) (nachfolgend: A.. S. KG). Die Insolvenzschuldnerin vermietete das Grundstück und die auf diesem befindlichen Gebäude an eine Vielzahl von Untermietern, darunter die Beklagte. Die Mietfläche der Beklagten wird aus zwei Heizungssystemen versorgt, einer alten Dampfheizung und einer modernen Zentralheizung. Diese dienen nicht nur der Beheizung der auf dem Grundstück belegenen Flächen, sondern auch der Erzeugung von Warmwasser. Sowohl das Hauptmietverhältnis als auch die Mietverträge mit den Untermietern sahen zunächst die Zahlung von Heizkostenpauschalen vor. Nachdem die A.. S. KG der Insolvenzschuldnerin mit Schreiben vom 09. September 2010 mitgeteilt hatte, dass sie ab dem 01. Oktober 2010 Heizkostenvorauszahlungen berechnen wird, kam es zum Rechtsstreit zwischen der A.. S. KG und der Insolvenzschuldnerin. Die Insolvenzschuldnerin wurde auf Räumung in Anspruch genommen vor dem Landgericht Hamburg zur Geschäftsnummer 334 O 225/10. In diesem Verfahren erhob die A.. S. KG sodann Widerklage und beantragte unter anderem festzustellen, dass sie zur Leistung von Nachzahlung auf die Heizkosten für den Zeitraum 01. Januar 2007 bis 31. Dezember 2007 nicht verpflichtet ist und weiterhin nicht verpflichtet ist, an die Hauptvermieterin eine Heizkostenpauschale zu zahlen, die 4.480,35 € übersteigt. Das Landgericht wies mit Grund- und Teilurteil vom 22. Dezember 2011 (Anlage K 4) die diesbezüglichen Widerklageanträge der Insolvenzschuldnerin überwiegend ab und führte in den Entscheidungsgründen aus, dass die A.. S. KG eine flächenabhängige Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vornehmen durfte, da die HeizkostenV insoweit Anwendung findet und die Ausnahmetatbestände nicht erfüllt seien.
Mit Schreiben vom 22. Dezember 2011 (Anlage K 5) informierte die Insolvenzschuldnerin die Untermieter, so auch die hiesige Beklagte, über die Entscheidung und übermittelte den Untermietern ebenfalls die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 auf Grundlage der Flächenanteile (Anlage K 5).
Der Kläger ist der Auffassung, die sich aus den vorgelegten Heizkostenabrechnungen unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ergebenden Abrechnungssalden von der Beklagten beanspruchen zu können.
Der Kläger hat zunächst auch beantragt, die Beklagte zur Zahlung von Restmiete für die Monate Februar bis Mai und Oktober bis Dezember 2011 zu verurteilen. Er hat sodann mit Zustimmung der Beklagten die Klage bis auf einen Betrag von 6.328,93 €, d.h. den Betrag, der sich aus den Heizkostenabrechnungen ergibt, zurückgenommen.
Der Kläger beantragt nunmehr, die Beklagte zur Zahlung von 6.328,93 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30. Dezember 2014 zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen und dem Kläger die Kosten hinsichtlich des zurückgenommenen Teils der Klage aufzuerlegen.
Die Nebenintervenientin stellt ebenfalls Antrag auf Klagabweisung.
Die Beklagte wendet gegen die Inanspruchnahme auf Zahlung der Heizkosten ein, dass im Rechtsstreit zwischen dem Kläger und der A.. S. KG nicht abschließend geklärt sei, ob der Kläger seinerseits zur Zahlung der Heizkosten in voller Höhe im Verhältnis zum Eigentümer/Vermieter verpflichtet sei, da der Kläger dort geltend mache, dass die Miete aufgrund von Mängeln gemindert sei. Solange dies nicht abschließend geklärt sei, sei der Kläger auch nicht berechtigt, Kosten, die ihm selbst nicht entstanden sind, an die Beklagte durchzureichen.
Vorsorglich werde auch bestritten, dass die in den Heizkostenabrechnungen angegebenen Heizkosten tatsächlich angefallen seien. Außerdem berufe sie sich schon jetzt auf ihr Kürzungsrecht aus § 12 der Heizkostenverordnung. Auch fehle in den Heizkostenabrechnungen des Klägers der Abzug für die Kosten der Erwärmung von Wasser gemäß § 9 Abs. 1 Heizkostenverordnung a. F.
Auch sei der Verteilerschlüssel in den Abrechnungen falsch. Denn es sei eine Teilfläche LM nebst 60 m², insgesamt 244 m², im Wirtschaftsjahr 2007 nicht berücksichtigt worden. Es werde bestritten, dass die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip erstellt worden seien. Die hier streitgegenständlichen Abrechnungen entsprächen vor allem nicht den formellen Anforderungen, die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu stellen seien.
Die Beklagte erhebt den Einwand der Verwirkung.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist derzeit unbegründet.
Mangels einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung sind die streitgegenständlichen Nachzahlungsansprüche derzeit nicht fällig (§ 271 Abs. 1 BGB, BGH NZM 2007, 244). Die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen (Anlage K 5) führen im vorliegenden Rechtsstreit nicht zur Fälligkeit des streitgegenständlichen Nachzahlungsanspruchs, da sie jedenfalls gegen § 9 der Heizkostenordnung verstoßen. Bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage handelt es sich unstreitig um eine sogenannte verbundene Anlage im Sinne des § 9 Heizkostenverordnung, die die Mietfläche sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser versorgt. Hier sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenordnung die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Die danach vorgeschriebene Differenzierung zwischen Heizkosten- und Warmwasserkosten macht insbesondere erforderlich, dass nicht nur die Brennstoffkosten, sondern auch die Verbrauchswerte angegeben werden. Zudem wäre zu differenzieren, inwieweit die Kosten auf Brennstoffkosten und auf sonstige Heizkosten entfallen. Hieran mangelt es den streitgegenständlichen Abrechnungen. Hierauf hatte auch die Beklagte bereits mit Schreiben vom 24.06.2015, Seite 5 (Blatt 30 der Akte) hingewiesen. Dieser formelle Fehler wirkt sich auf die Abrechnung insgesamt aus, so das hier auch keine Teilfälligkeit gegeben ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
