Muss der Vermieter die Einrichtung eines Arbeitszimmers in der Wohnung genehmigen?
Ein Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung einzurichten, ist für viele Mieter eine Selbstverständlichkeit. Aber gerade Nebenerwerbs-Selbständige stellen sich häufig die Frage, ob es der Zustimmung des Vermieters bedarf, ein Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung zu errichten. Die Frage ist ebenso berechtigt wie auch konkret zu beantworten.
Eine offensichtliche gewerbliche Nutzung ist bedenklich und zustimmungspflichtig
Viele Menschen und gerade Nebenerwerbs-Selbständige üben ihre Tätigkeit von zu Hause aus. Separate Geschäftsräume für die Arbeit anzumieten lohnt sich schlichtweg nicht. Dennoch kann es sich um eine zweckentfremdete Nutzung des Wohnraums handeln, der als Mietraum vermietet wurde. Spätestens dann, wenn das eigene Firmen-Schild am Hauseingang oder auch am Briefkasten angebracht wird, sollte vorher entweder die Prüfung des Mietvertrages über Vorschriften hinsichtlich der gewerblichen Nutzung erfolgen oder es sollte eine Erlaubnis des Vermieters für die entsprechende Nutzung eingeholt werden.
Öffentliche Vorschriften führen zu Missverständnissen
Bei der notwendigen Erlaubniseinholung beim Vermieter, ob der eingerichtete Raum als Arbeitszimmer gemeldet werden muss, ist nicht nur das Einverständnis des Vermieters entscheidend. Ob eine Wohnung oder ein Raum hier als Arbeitsraum genutzt werden darf, hängt auch von öffentlichen Vorschriften parallel zu einzelvertraglichen Regelungen ab. Grundsätzlich gilt hier – unabhängig von der Meinung des Vermieters – die Regelung, dass Wohngebiete keine Gewerbegebiete sind. Das heißt in der Praxis, dass in einem Wohngebiet auch ein einzelnes Arbeitszimmer nicht zum Zwecke einer öffentlich erkennbaren Gewerbetätigkeit genutzt werden darf. Anders sieht dies bei der Nutzung des Arbeitszimmers für nicht-gewerbliche Zwecke aus. Ein im Büro tätiger Mieter darf deshalb auch problemlos ein Arbeitszimmer in der angemieteten Wohnung errichten, in dem er mit nach Hause gebrachte Arbeiten vom Arbeitgeber erledigt. Dieses stellt keine gewerbliche Nutzung dar und der Vermieter muss deshalb auch nicht von der Einrichtung des Arbeitszimmers erfahren oder um Erlaubnis dafür gebeten werden.
Unabhängig von baurechtlichen Nutzungsvorschriften sind für Wohnraum aber von den jeweiligen Gemeinden höhere Mieterschutzauflagen als an gewerblich genutzte Räumlichkeiten vorgesehen. Deshalb verbieten es öffentliche Vorschriften deshalb für die meisten Mietverträge für Wohnungen, dass eine geschäftliche Nutzung jeglicher Art vorgenommen werden darf. Darum verlangen Vermieter auch eine rechtzeitige Auskunft hierüber und behalten sich dementsprechend die Zustimmung zu einer solchen Nutzung vor. Das missverstehen allerdings Mieter, die das Arbeitszimmer lediglich für die Erledigung verschiedener Arbeiten aus ihrem Anstellungsverhältnis nutzen, häufig sehr.
Das stille Gewerbe
Ein stilles Gewerbe darf eine Einrichtung des Arbeitszimmers ohne eine Zustimmung des Vermieters nach sich ziehen. Der BGH hat ein Urteil hierzu gefällt. Demnach ist es jedem Mieter erlaubt, innerhalb der angemieteten Wohnung ein stilles Gewerbe oder eine selbständige Tätigkeit auszuüben und in diesem Zusammenhang auch ohne die explizite Erlaubnis des Vermieters ein Arbeitszimmer einzurichten.
Was aber charakterisiert ein stilles Gewerbe?
Dieses ist dann gegeben, wenn die geschäftliche Nutzung der Wohnung nicht überwiegt und von außen nicht erkennbar ist sowie auch die anderen Mieter nicht beeinträchtigt. Deshalb darf sowohl keine Geruchs- oder Lärmentfaltung sowie auch keine Sicherheitsgefährdung für andere Mieter daraus hervorgehen. Auch darf das stille Gewerbe keinen vermehrten Publikumsverkehr nach sich ziehen. Die Tätigkeit darf zudem keine Beeinträchtigung der anderen Mieter und deren Wohnqualität mit sich bringen. Eingehende Geschäftspost bringt es übrigens nicht automatisch mit sich, dass die Wohnung automatisch als Gewerberaum genutzt wird und damit die Erlaubnis des Vermieters notwendig wird.
Zieht das nebenberufliche Gewerbe allerdings eine Beschriftung von Briefkasten und Klingelknopf nach sich, besteht ein auch ein nur gelegentlicher Lieferantenverkehr oder gibt es Kundenbesuche oder auch eine Lagerhaltung in einsehbaren Kellerräumen, wie dies bei Onlinehändler üblicherweise der Fall ist, dann sollte sich ein Mieter trotz des nebenberuflichen Gewerbes überlegen, ob er den Vermieter darüber informiert. Ist das Gewerbe dagegen nicht nach außen hin erkennbar, sollten Mieter beim Vermieter auch keine schlafenden Hunde wecken und ihn förmlich zu einer Mieterhöhung oder der Erhöhung von Nebenkosten durch vermehrtes Müllaufkommen oder zu anderen möglichen Argumenten für eine Erhöhung der Miet- oder Nebenkosten förmlich auffordern.
Angestellte nichtselbständige Mitarbeiter, die das Arbeitszimmer einrichten, müssen sich über solche Dinge aber weiterhin in der Regel keine Gedanken machen.
