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Arglistanfechtung des Maklervertrages bei Doppeltätigkeit des Maklers

AG Zittau, Az.: 14 C 319/13

Urteil vom 09.06.2016

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 2.380,00 zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem geltenden Basiszinssatz seit 22.08.2013 zu bezahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere € 281,30 zuzüglich Verzugszinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 21.11.2013 zu bezahlen.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 135 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf € 2.380,00 festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Bezahlung einer Maklerprovision.

Am 13.07.2012 schloss die Klägerin, vertreten durch … mit dem Beklagten einen Objektnachweis und Maklervertrag. Darin bestätigte der Beklagte, dass die Klägerin ihm wunschgemäß die bisher unbekannte Möglichkeit zum Ankauf des Objektes … in … nachgewiesen hat und Verkäufer … ist. Mit der Unterschrift unter diesem Objektnachweis und Maklervertrag bestätigte der Beklagte den Empfang des Exposees zu dem angebotenen Objekt. In dem Vertrag verpflichtete sich der Beklagte bei Vertragsabschluss für den Nachweis oder die Vermittlung eine Maklerprovision in Höhe von € 2.380,00 Festprovision zu zahlen.

Des Weiteren heißt es in diesem Vertrag, dass die Klägerin berechtigt ist, auch für den Verkäufer entgeltlich tätig zu sein.

Am 10.08.2012 schloss der Beklagte mit dem Verkäufer des zur Kenntnis gebrachten Objektes den notariellen Grundstückskaufvertrag und vereinbarte mit dem Verkäufer einen Kaufpreis von € 19.000,00.

Arglistanfechtung des Maklervertrages bei Doppeltätigkeit des Maklers
Foto: Pixabay

Unter dem 31.08.2012 berechnete die Klägerin dem Beklagen die Maklerprovision von € 2.380,00 brutto. Der Beklagte bezahlte die Rechnung nicht. Mit Schreiben vom 06.08.2013 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die Rechnung nunmehr bis zum 21.08.2013 zu bezahlen. Auch dieser Termin verstrich fruchtlos. Die Klägerin beauftragte sodann ihren Prozessbevollmächtigten mit den vorgerichtlichen Forderungseinzug; die Prozessbevollmächtigten der Klägerin forderten den Beklagten unter dem 09.09.2013 nochmals auf, die Rechnung nunmehr bis zum 18.09.2013 zu bezahlen.

Die durch diese Schreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten zahlte die Klägerin.

Am 21.09.2012 teilte der Beklagte der Klägerin per E-Mail mit, die Immobilie sei für € 19.000,00 verkauft worden; gleicher Betrag werde von dem Verkäufer bezahlt, so dass eine Provision von 25 % erhoben werden, was nicht marktgerecht sei, insbesondere da die Maklerin mit ihm als Kunden auch einen sehr geringen Aufwand gehabt habe.

Der Verkäufer hatte seinerseits der Klägerin eine entgeltliche Tätigkeit für den Kaufinteressenten in dem Immobilienvertriebsauftrag zwischen Klägerin und Verkäufer vom 03.05.2012 gestattet.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Doppeltätigkeit sei zum einen zulässig; sowohl der Beklagte als Käufer als auch der Verkäufer hätten ihr Einverständnis damit erklärt, dass die Klägerin jeweils berechtigt ist, auch für die andere Vertragspartei entgeltlich tätig zu sein. Da die entgeltliche Tätigkeit für den Verkäufer dem Beklagten ausweislich seiner E-Mail vom 21.09.2012 bereits zu diesem Zeitpunkt bekannt gewesen sei, scheide schon deshalb wegen Versäumung der Anfechtungsfrist eine wirksame Anfechtung des Maklervertrages aus. Die Klägerin meint, der Beklagte habe auch keinen Anfechtungsgrund, da die Klägerin den Beklagten auch nicht arglistig getäuscht habe. Insbesondere habe die Klägerin keine Aufklärungspflicht gegenüber dem Beklagten gehabt, dass sie die mit dem Verkäufer vereinbarte Provision eingezogen hat. Der Vertrag mit dem Beklagten sei auch nicht wegen Sittenwidrigkeit nichtig, da die hier verlangte Käuferprovision sich im Rahmen des Üblichen bewege und insbesondere nicht das Doppelte der üblichen Provision übersteigt.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2.380,00 € zuzüglich Verzugszinsen aus 2.380,00 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem geltenden Basiszinssatz seit dem 22.08.2013 zu zahlen.

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere 281,30 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die von der Klägerin geforderte Provision entspreche einem Anteil von 12,59 % des Kaufpreises und liege somit über der üblichen Provision, die im Bereich von 3 bis 5 % liege. Die Höhe der Provision sei damit unangemessen und es ergebe sich ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Vergütung. Der Beklagte meint daher, die Provisionsabrede sei sittenwidrig. darüberhinaus erklärte der Beklagte mit der Klageerwiderung die Anfechtung des Vertrages und der Provisionsvereinbarung mit der Klägerin. Er meint dazu, die Provision sei auch deshalb unangemessen hoch, da die Klägerin, was unstreitig ist, auch von dem Verkäufer eine Provision von € 2.380,00 eingezogen habe; es ergebe sich so eine Provision von insgesamt 25,05 %. Der Beklagte behauptet dazu, er habe erst am 11.12.2013 von dem Verkäufer erfahren, dass dieser ebenso eine Provision in der genannten Höhe gezahlt habe. Die Klägerin habe den Beklagten über die Doppelprovision nicht informiert und habe deshalb, so meint der Beklagte, arglistig gehandelt, weshalb seine Anfechtung ex tunc wirksam werde.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 02.04.2014 und vom 27.01.2016 Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung von € 2.380,00 aus dem Zwischen den Parteien wirksam geschlossenen Maklervertrag mit Provisionsabrede.

Unter dem 13.07.2012 schlossen die Parteien einen Objektnachweis und Maklervertrag und vereinbarten darin für den Fall des Erwerbes der Immobilie … von dem in dem Vertrag ebenfalls benannten Verkäufer … eine Festprovision von € 2.380,00 brutto. Da der Beklagte die Immobilie daraufhin von dem Beklagten durch notariellen Kaufvertrag erwarb, wurde die Provision damit fällig.

Der Vertrag wurde nicht durch Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, die der Beklagte mit der Klageerwiderung erklärte, ex tunc ‒ also von Beginn an ‒ nichtig, so dass die Provisionszahlungspflicht aus Vertrag entfiele.

Dem Beklagte steht ein Anfechtungsrecht gem. § 123 BGB nicht zu, da die Klägerin ihn nicht arglistig getäuscht hat.

Zunächst ist die Doppeltätigkeit des Maklers sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer grundsätzlich zulässig, es sei denn die Parteien vereinbaren anderes, § 654 BGB.

Nach der seitens des Beklagten zitierten Entscheidung des OLG Frankfurt kann der Käufer eines Grundstückes den Vertrag mit dem Makler anfechten, wenn auch der Verkäufer dem Makler die übliche Provision versprochen hatte und der Käufer damit aber nach dem Auftreten des Maklers ihm gegenüber nicht zu rechnen brauchte. Der Fall, den das OLG Frankfurt entschieden hatte, lag anders und kann auf den vorliegenden nicht übertragen werden. Denn schon der Vertrag der Parteien berechtigt die Klägerin auch zu einer Tätigkeit für den Verkäufer und erlaubt ihr, dies auch entgeltlich zu tun. Der Beklagte musste also und konnte auch damit rechnen, dass die Klägerin für den Verkäufer ebenfalls tätig werden würde und diesenfalls von ihm gleichfalls eine Provision erhalten wird. Die zitierte Entscheidung nimmt Bezug auf die BGH-Rechtsprechung, wonach der Makler nicht verpflichtet ist, sämtliche Einzelheiten der Vergütungsvereinbarung mit dem Verkäufer zu offenbaren, woraus aber nicht der Schluss gezogen werden könne, der Makler dürfe der Wahrheit zuwider vorgeben, er erhalte vom Verkäufer keine Provision. Dieser Fall ist hier nicht gegeben.

Auch mit Blick auf die Überlegung zum Kaufpreis, zu dem sich der Beklagte letztlich verpflichtete, konnte er wegen der berechtigten und bekannt möglichen Doppeltätigkeit der Klägerin gem. dem Vertrag zwischen den Parteien davon ausgehen, dass in die Kalkulation des Verkäufers eine Provisionszahlungspflicht seinerseits eingeflossen sein kann. Diese Kaufpreisüberlegungen des Verkäufers unterliegen der Vertragsfreiheit, so dass der Beklagte daraus, dass der Verkäufer zu einer Ermäßigung des Kaufpreises dann nicht bereit war, auch keinerlei Vorteile der Klägerin gegenüber herleiten kann.

Darüberhinaus ergibt sich aus der elektronischen Post des Beklagten an die Klägerin auch, dass er bereits am 21.09.2012 von der Provisionszahlung des Verkäufers Kenntnis hatte, so dass die Anfechtungsfrist von einem Jahr ab Kenntnis gem. § 124 I BGB bei Eingang der Anfechtungserklärung vom 18.12.2013 am 20.12.2013 bereits abgelaufen war. Darauf kam es indes mangels arglistiger Täuschung durch die Klägerin nicht mehr an.

Die Provisionsabrede ist auch nicht sittenwidrig gem. § 138 I BGB, da sie weder für sich genommen noch mit Blick auf die Doppeltätigkeit der Klägerin unangemessen hoch ist und auch in keinem Missverhältnis zwischen Leistung und Vergütung steht.

Die von der Klägerin verlangte und von den Parteien vereinbarte Provision ist als Festprovision vereinbart und richtet sich so nicht unmittelbar nach der Höhe des Kaufpreises. Grundsätzlich können Provisionsvereinbarungen über Festprovisionen oder über solche in einem bestimmten prozentualen Verhältnis zum Kaufpreis erfolgen. Dies wird auch in der Praxis so gehandhabt, wie eine einfache Internetrecherche über google und die üblichen Immobilienportale wie „I.“ oder „IM.“ zeigt.

Dass der Markt sehr unterschiedliche Provisionshöhen zeigt, ergibt sich aus den seitens beider Parteien vorgetragenen Beispielen, die von unterschiedlichen gewerblichen Immobilienanbietern stammen, die hiesigen Raum betreffen und sämtlich Kaufpreise unter € 30.000,00 nennen. Im Durchschnitt ergibt sich eine Provision von € 1.973,00 brutto oder 11,91 % bzw. netto € 1.664,61 oder 10 %.

Bei Prüfung der Üblichkeit ist zum einen auf die Frage abzustellen, wer anbietet und insofern sind private Anbieter von Immobilien nicht mit gewerblich Anbietenden gleichzusetzen und die jeweiligen Angebote sind nicht mit gleichem Maßstab zu messen. Denn der gewerblich vermittelnde Anbieter wird ohne Provision nicht tätig werden, da nicht die Immobilie sondern seine Vermittlungstätigkeit vergütet wird ‒ der private Anbieter wird in der Regel seine Immobilie verkaufen und keine Provision geltend machen können. Zum anderen wird man unterscheiden müssen zwischen Immobilien aus dem Niedrigpreisbereich und dem Hochpreisbereich und schließlich muss auch unterscheiden werden nach der Örtlichkeit, bspw. städtischer oder ländlicher Bereich, Ballungszentrum etc. Insofern ist es zu Überzeugung des Gerichts zunächst nicht weiterführend, wenn der Beklagte meint, eine Entscheidung des OLG Frankfurt, die 3 bis 5 % für üblich ansieht, als entscheidenden Maßstab heranzuziehen. Auch die zitierte Entscheidung des BGH (Az.: III ZR 184/02) hilft nicht weiter, da der BGH dort eine Provision von 3 bis 5 % gerade nicht für generell üblich und heranziehbar hält (in dem dortigen Fall war die Üblichkeit einer Provision von 30 % zu prüfen), sondern auf die jeweilige Situation und das jeweilige Objekt abstellt (es handelte sich dort um eine Immobilie aus dem Bereich steuerbegünstigter Kapitalanlagen). Auch die seitens des Beklagten herangezogene Entscheidung des BGH vom 30.05.2000, Az.: IV ZR 121/99 hilft nicht weiter und ist für den vorliegenden Sachverhalt nicht ergiebig. Denn der BGH hatte dort darüber zu entscheiden, inwiefern das Verhalten eines Rechtsanwaltes sittenwidrig ist, wenn er seinen Mandanten in Kontakt zu einem Makler bringt und diesen veranlasst, für die Vermittlung eines Geschäfts eine sittenwidrig hohe Provision zu nehmen un d davon einen wesentlichen Anteil an den Anwalt abzuführen. Es heißt dort zwar einem Makler stehe üblicherweise gegenüber der Partei, die ihn beauftragt habe eine Provision von 3 bis 5 % des Kaufpreises zu; der Kaufpreis im dortigen Fall betrug aber € 7,5 Millionen und ist auch insofern auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen. Dabei wird nicht übersehen, dass es auch ‒ wie der Beklagte vorlegt ‒ Angebote gibt, die eine brutto-Provision von 5,95 % bei Kaufpreisen von rd. € 20.000,00 nennen.

Zu der Behauptung des Beklagten die Provision, wie die Klägerin sie hier verlangt, sei sittenwidrig, ist Beweis erhoben worden durch Einholung des Sachverständigengutachtens, dass die Sachverständige … durch zwei weiterführende Stellungnahmen ergänzte.

Bei Betrachtung des Beweisergebnisses ist zu berücksichtigen, dass die hier beauftragte Sachverständige aus … die Einzige bundesweit ist, die öffentlich und bestellt ist für das Sachgebiet Immobilienvermittlungsleistungen. Die Sachverständige erläuterte in ihrer ersten Ergänzung vom 15.06.2015 ausführlich ihre Erkenntnisquellen, so dass an ihrem Ergebnis für das erkennende Gericht keine Zweifel bestehen.

Nach den Erhebungen der Sachverständigen in Sachsen beträgt die übliche Nachweis- und Vermittlungsprovision 5,5 % und dies trifft auch für den Raum B. zu. Diese Provision teilt sich in eine 2,5 % Verkäuferprovision und eine 3 % Käuferprovision auf, soweit nicht die Pauschalprovision für den Niedrigpreisbereich ausschlaggebend ist, der nach dem Gutachten nachvollziehbar hier betroffen ist. Dieser Bereich wird beeinflusst von zwei Faktoren, nämlich zum einen dem kostendeckenden Arbeiten des Maklers und zum anderen der schweren Verkäuflichkeit solcher Objekte (deshalb Niedrigpreis) und dem damit in der Regel einhergehenden Aufwand für den Makler. Für S. ermittelte die Sachverständige einen landesweiten Durchschnitt von € 3.300,00 Festprovision netto, von dem auch der Raum B. nicht abweiche. Nach dem Gutachten stellt dieser Betrag die übliche Provision für Niedrigpreisobjekte bis zu einem Kaufpreis von ca. € 60.000,00 dar (vgl. Seite 5 und 6 des Gutachtens und Seite 2 bis 4 der Ergänzung vom 15.06.2015). Mit schlüssiger Begründung ergibt sich nach dem Gutachten auch, dass zur Bemessung der Provision im unteren Niedrigpreisbereich insbesondere Fest ‒ oder Pauschalprovisionen üblich sind.

Unter Heranziehung eines netto-Pauschalbetrages von € 3.300,00 liegt der hier vereinbarte Betrag um nahezu 1/3 niedriger, so dass insoweit eine Unangemessenheit oder gar Sittenwidrigkeit nicht ersichtlich ist.

Unter Berücksichtigung dessen, dass die Klägerin vorliegend auch eine Provision vom Verkäufer erhielt, sind die o. g. Verteilungssätze heranzuziehen (vgl. auch zweite Stellungnahme der Sachverständigen vom 25.09.2015 und Seite 4 des Gutachtens). Danach ergibt sich ein Anteilsverhältnis von 54,5 % für den Käufer und 45,5 % für den Verkäufer. Für den Beklagten errechnet sich so vergleichsweise und ausgehend von der netto-Festprovision von € 3.300,00 ein Betrag von netto € 1.798,50 und € 2.140,22 brutto. Die Klägerin fordert hier € 2.380,00 brutto. Auch mit Blick auf die Doppeltätigkeit der Klägerin kann somit eine Sittenwidrigkeit der vereinbarten Provision nicht erkannt werden. Betrachtet man, dass der Niedrigpreisbereich bis € 60.000,00 geht und hier ein Kaufpreis von ca. 1/3 davon vereinbart worden war, dann ist die leichte Erhöhung von € 240,00 über dem Üblichen auch nicht unangemessen. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin mit dem Beklagten wenig Aufwand hatte, da es auf den Aufwand mit dem einzelnen Kunden nicht ankommt, sondern bei der Kalkulation der Pauschalprovision auf die Gesamtschau der Tätigkeit des Maklers und des ihm zur Verfügung stehenden Marktes und somit eine Art „Mischkalkulation“ ausschlaggebend ist.

Die Klägerin hat gem. §§ 286 I; 288 I BGB Anspruch auf die geltend gemachten Verzugszinsen, da sich der Beklagte spätestens seit dem 22.08.2013 in Verzug befindet.

Darüberhinaus hat die Klägerin auch Anspruch auf die als Verzugsschaden geltend gemachten außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 I, 286 I 1 BGB. Die geltend gemachten Kosten sind nach den Vorgaben des RechtsanwaltsvergütungsG richtig berechnet. Der Anspruch auf die dazu zugesprochenen Zinsen ergibt sich aus §§ 286 I 2, 288 I BGB; Rechtshängigkeit trat mit Zustellung der Klage am 21.11.2013 ein.

II. Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91,709 ZPO.

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