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Aufrechnung von Mietzinsforderungen mit Mietkaution

AG Paderborn – Az.: 51a C 78/17 – Urteil vom 08.01.2019

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der klagenden Partei auferlegt.

Dieses Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über diverse gegenseitige Ansprüche aus einem ehemals zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnis über eine Wohnung im Haus…in Q…

Das Mietverhältnis, zu deren Beginn die Kläger eine verzinsliche Kaution iHv 1.875 EUR geleistet hatten, begann zum 01.11.2014. Der genaue Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses ist zwischen den Parteien streitig.

In dem zu Beginn des Mietverhältnisses unter dem 31.10.2014 erstellten Wohnungsübergabeprotokoll heißt es auszugsweise unter der Rubrik “Folgende Mängel wurden festgestellt”: “(…) 7. Diele / Flur – Teppichboden verschlissen. Teppichboden wird vom Vermieter durch einen neuen Bodenbelag ersetzt. (…) Derselbe Passus findet sich dann noch einmal unter der Rubrik “Folgender Mangel wird zeitnah vom Vermieter beseitigt” (vgl. Anlage K2, Bl. 25 ff. d.A.). Die Kläger tauschten sodann zu Beginn des Mietverhältnisses den in den Mieträumen befindlichen PVC-Boden sowie den Teppichboden gegen einen Laminatboden aus.

Im Laufe des Mietverhältnisses kam es zum Auftreten von Schimmel in den Mieträumlichkeiten, welcher seitens der Kläger dem Beklagten gegenüber angezeigt wurde. Diese minderten sodann auch im Mai und Juni 2016 die Miete um insgesamt 503,75 EUR.

Unter dem 01.06.2016 erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietvertrags zum 31.08.2016. Unter dem 28.06.2016 erklärten wiederum die Kläger über den Mieterbund unter Berufung auf den vorhandenen Schimmel die fristlose außerordentliche Kündigung zum 30.06.2016. Bei der am 30.06.2016 stattfindenden Wohnungsübergabe verweigerte sodann der Beklagte die Annahme der Wohnungsschlüssel, wobei der Grund dafür zwischen den Parteien streitig ist.

Die Kläger ließen dem Beklagten den Schlüssel sodann unter dem 15.07.2016 postalisch zukommen. Dieser entfernte nach der Rückgabe durch die Kläger den von diesen verlegten Boden und forderte die Kläger zur Entsorgung des entfernten Bodens auf, was diese sodann auch taten.

Zwischenzeitlich hatte der Beklagte auch die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 erstellt, welche mit einem Guthaben zugunsten der Kläger in Höhe von 420,48 EUR endete. Die mit Schreiben vom 31.10.2016 übermittelte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 endete mit einem Nachzahlungsbetrag zugunsten des Beklagten in Höhe von 149,53 EUR.

Mit der vorliegenden Klage machen die Kläger Zahlung des Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen 2015 und 2016 in Höhe von insgesamt 270,95 EUR, Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution in Höhe von 1.875,- EUR zuzüglich Zinsen sowie Kosten für die Verlegung des Laminatbodens zu Beginn des Mietverhältnisses in Höhe von 1.260,28 EUR und für die Entsorgung des vom Vermieter entfernten Bodens in Höhe von 100,- EUR geltend. Der Beklagte forderte die Kläger unter dem 06.08.2016 zur Beseitigung von ihm festgestellter vermeintlicher Schäden auf und rechnete, nachdem dies nicht erfolgt ist, im Rahmen der Klageerwiderung mit den ihm seiner Ansicht nach zustehenden Gegenansprüchen auf.

Die Kläger behaupten, die Wohnung sei zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem alten PVC-Boden sowie verschlissenem Teppichboden ausgestattet gewesen, weshalb mit dem Beklagten vereinbart worden sei, dass der Teppich entfernt und durch Laminat ersetzt werden solle und zwar unter anteiliger Kostenbeteiligung des Beklagten. Deshalb sei auch die entsprechende Ergänzung in das Wohnungsübergabeprotokoll vom 31.10.2014 aufgenommen worden. Es sei insoweit vereinbart gewesen, dass der Boden binnen einer Woche nach Beginn des Mietverhältnisses ausgetauscht werden sollte. Da sich der Beklagte hingegen nicht gerührt habe, hätten die Kläger selbst den Austausch zu einem Kostenaufwand von 1.459,78 EUR vornehmen müssen, wobei Materialkosten in Höhe von 759,78 EUR zzgl. Einbaukosten von 700,- EUR entstanden seien. Sie sind insoweit der Ansicht, ihnen stehe aufgrund der eigenhändigen Verlegung der geltend gemachte Anspruch in Höhe von 1.260,28 EUR, wobei bei der Berechnung von den entstandenen Kosten ein Abschlag von 10% wegen eingetretener Abnutzung vorgenommen wurde. Sie sind weiterhin der Ansicht, ihnen stünde wegen der Entfernung des Bodens nach Ende des Mietverhältnisses durch den Beklagten und der ordnungswidrigen Ablage vor der Wohnung ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 100,- EUR zu.

Sie behaupten zudem, der während des Mietverhältnisses entstandene Schimmel sei auf bauseitige Mängel zurückzuführen und nicht auf ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten ihrerseits.

Darüber hinaus sind sie der Ansicht, die vom Beklagten erklärte Aufrechnung gehe ins Leere, da dessen Ansprüche nach § 548 BGB verjährt seien.

Die Kläger beantragen

1.  den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger die geleistete Mietkaution nebst Anlagezinsen in Höhe von 1.904,67 EUR nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2.  den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger Schadensersatz in Höhe von 1.260,28 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

3.  den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger Schadensersatz in Höhe von 100,- EUR nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

4.  den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger den Restguthabenbetrag in Höhe von 270,95 EUR nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,  die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, die seitens der Kläger geltend gemachten Ansprüche stünden diesen – teilweise dem Grund nach, teilweise wegen erfolgter Aufrechnung mit Gegenansprüchen – nicht zu.

Zunächst ist er der Ansicht, der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei nur in der gezahlten Höhe entstanden. Eine Verzinsung sei nicht vorzunehmen, da sich eine solche mit den entstandenen Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren aufhebe. Darüber hinaus bestreitet er das Entstehen des klägerseits geltend gemachten Anspruchs auf die Verlegungskosten des Laminats. Er behauptet dazu, die Wohnung habe sich bei Übergabe an die Kläger in einem ordnungsgemäßen Zustand befunden, auch wenn sie nicht frisch renoviert gewesen sei. Der Teppich sei, bis auf den Flur, auch nicht abgenutzt gewesen. Daher habe er auch keine Kostenübernahme hinsichtlich der Verlegekosten erklärt, sondern nur eine Kostenbeteiligung hinsichtlich des Teppichbodens im Flur und auch dies nur in Höhe von 160,- EUR bei ordnungsgemäßer und sachgerechter Verlegung. Da jedoch die Verlegung tatsächlich nicht ordnungsgemäß und sachgerecht erfolgt sei (insbesondere sei die Trittschalldämmung nicht fachgerecht eingebaut worden, die erforderlichen Wandabstände seien nicht eingehalten worden, die notwendigen Dehnungsfugen fehlten, es habe scharfkantige Schnittstellen gegeben, die Türleisten seien nicht ordnungsgemäß angebracht worden und er Boden habe sich gewölbt), sei dann auch dieser Betrag nicht von ihm gezahlt worden. Auch bestreitet er die Höhe der von den Klägern geltend gemachten Verlegungskosten.

Der Beklagte behauptet außerdem, nicht damit einverstanden gewesen zu sein, dass der neuverlegte Boden auch im Falle des Auszugs der Kläger in der Wohnung verbleiben könne.

Der Beklagte behauptet weiter, die Annahme der Schlüssel am 30.06.2016 verweigert zu haben, weil die Wohnung zu dem Zeitpunkt (um 17 Uhr) nicht vollständig geräumt gewesen sei und mit einer vollständigen Räumung an dem Tag auch nicht mehr zu rechnen gewesen sei. Er behauptet außerdem, die Weitervermietung der Wohnung habe sich verzögert, weil Kläger seit dem 03.06.2016 nicht mehr auf seine Anfragen reagiert hätten und eine Weitervermietung daher erst am dem 01.09.2016 möglich gewesen sei.

Hinsichtlich des vorhandenen Schimmels ist er der Ansicht, dieser sei wohnverhaltensbedingt entstanden, sodass die Kläger kein Recht zur Mietminderung im Mai und Juni gehabt hätten. Er ist insoweit der Ansicht, dass ihm auch die Miete für die Monate Juli und August zustehe.

Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnung sei durch die Kläger nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben worden, wobei hinsichtlich der Einzelheiten auf die Schadensauflistung auf Blatt 69 der Akte verwiesen wird. Insoweit seien ihm Schadensbeseitigungskosten iHv 1.926,72 EUR unter Berücksichtigung eines Abzugs Neu für Alt entstanden. Der Boden sei nur deshalb vom Beklagten entfernt worden, weil die Kläger dies trotz der oben genannten Aufforderung nicht taten.

Der Beklagte behauptet weiter, für die Beseitigung des im Jahr 2015 unstreitig entstandenen Fensterschadens seien ihm Kosten in Höhe von 592,07 EUR entstanden. Zudem habe er für einen Betrag von 48,- EUR eine Meldeanfrage durchführen müssen, nachdem die Kläger bei Auszug keine zukünftige Adresse hinterlassen hätten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und … sowie Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.Ing.   . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 01.12.2017 (Bl. 171 ff. dA) sowie auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. … vom 10.08.2018 verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Zwar steht den Klägern gem. § 551 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleisteten Kaution iHv 1.875,- EUR zuzüglich der darauf angefallen Zinsen sowie ein Anspruch auf Auszahlung des Guthabens in Höhe von 270,95 EUR aus den Nebenkostenabrechnungen 2015 und 2016 zu, allerdings ist dieser Anspruch durch die Aufrechnung des Beklagten gem. § 389 BGB erloschen.

1.

Gemäß § 389 BGB bewirkt die Aufrechnung, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.

2.

Dem Beklagten stand die zur Aufrechnung gestellte offene Mietzinsforderung in Höhe von insgesamt 2.263,75 EUR zu wegen der unberechtigten Mietminderung in den Monaten Mai und Juni 2016 und der vollständigen Nicht-Zahlung der Mieten in den Monaten Juli und August 2018. Diese hat der Beklagte vollständig zur Aufrechnung gestellt.

a)

Die Mietminderungen sowie auch die vorzeitige Vertragskündigung unter Einstellung der Mietzahlungen erfolgten zu Unrecht, sodass dem Beklagten – unabhängig von der Frage der Unmöglichkeit der zeitnahen Weitervermietung – aufgrund des weiterhin bestehenden Mietverhältnisses bis Ende August die Mietzahlungen zustanden, also bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er selbst die Kündigung ausgesprochen hatte (vgl. Anlage K8, Bl. 37 dA).

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.Ing.   steht zur Überzeugung des Gerichts gemäß § 286 ZPO fest, dass die Kläger selbst durch ihr Heiz- und Lüftungsverhalten für die Entstehung des Schimmels verantwortlich waren.

Gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Danach ist ein Beweis dann erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie den sonstigen Umständen und dem Akteninhalt von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung derart überzeugt ist, dass vernünftigen Zweifeln Schweigen geboten ist, ohne dass diese vollständig ausgeschlossen sind (Zöller, § 286 ZPO, Rn. 19).

Der Sachverständige, dessen nachvollziehbaren und plausiblen Ausführungen sich das Gericht nach eigener Prüfung vollumfänglich anschließt, hatte ausgeführt, dass aufgrund des Erscheinungsbildes der Verfärbungen und Schimmelpilzbildungen von außen eindringende Feuchtigkeit ausgeschlossen werden könne, dass zudem von einer Einhaltung der Wärmedämmstandards des Baujahres auszugehen ist und dass gewichtige Indizien dafür vorliegen, dass die Verfärbungen und Schimmelpilzbildungen auf ein nichts angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter zurück zu führen sind.

b)

Durch die zur Aufrechnung gestellte Forderung in Höhe von 2.263,75 EUR ist der klägerische Anspruch auf Kautionsrückzahlung sowie Rückzahlung des Nebenkostenguthabens vollständig erloschen und zwar selbst wenn die von Klägerseite vorgenommenen Zinsberechnung zugrunde legt und von einem dortigen Anspruch in Höhe von 1.904,67 EUR hinsichtlich der Kaution zuzüglich 270,95 EUR, mithin insgesamt 2.175,62 EUR, ausgeht.

II.

Das Bestehen weiterer Ansprüche konnten die Kläger zum einen weder hinreichend darlegen, noch beweisen und zudem wären sämtliche etwaigen Ansprüche durch die weiter zur Aufrechnung gestellten Ansprüche der Beklagtenseite nach § 389 BGB erloschen.

1.

Ein Anspruch auf Ersatz der Verlegungskosten im Hinblick auf die Laminatverlegung ist nicht hinreichend dargelegt worden.

Insoweit bestand allenfalls ein Anspruch auf Erstattung der Verlegungskosten hinsichtlich des Flurs. Die darlegungs- und beweisbelasteten Kläger haben nicht nachzuweisen vermocht, dass der Beklagte sich zu einer vollständigen Kostenübernahme hinsichtlich sämtlicher Verlegungskosten bereit erklärt hat. Dem steht auch bereits das Wohnungsübergabeprotokoll entgegen, in dem es allein hinsichtlich der Diele und des Flurs heißt, dass der Teppichboden vom Vermieter durch einen neuen Bodenbelag ersetzt werde. Wenn schon zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe eine Vereinbarung hinsichtlich des Austausches des Bodens getroffen wird, ist auch davon auszugehen, dass diese dann vollständig niedergelegt wird. Warum eine Vereinbarung über einen vollständigen Austausch des Bodenbelags getroffen worden, jedoch nur hinsichtlich des Flurs verschriftlicht worden sein soll, erschließt sich nicht. Eine andere Vereinbarung haben die Kläger auch nicht zu beweisen vermocht. Dem stehen insbesondere die gegenläufigen glaubhaften Angaben des Beklagten entgegen, der – in Übereinstimmung mit dem Wohnungsübergabeprotokoll – angegeben hatte, sich nur zur Kostenbeteiligung hinsichtlich des Flurs bereit erklärt zu haben.

Insoweit ist jedenfalls auffällig, dass auch im Rahmen der Klageschrift noch vorgetragen worden war, dass die Kosten vom Vermieter “anteilig” getragen werden sollten und dass die Klägerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung angegeben hatte, der Beklagte habe zugesagt, die Kosten für die Laminatverlegung im Flur zu übernehmen. Ihre anschließende Korrektur dahingehend, dass er zugesagt habe, das Laminat mit Ausnahme für den Flur übernehmen zu wollen, erschließt sich angesichts der Angaben im Übergabeprotokoll in keiner Weise.

 

Welche Kosten für die Laminatverlegung im Flur entstanden sind, wurde seitens der Kläger trotz entsprechender Hinweise nicht dargelegt. Bereits die Dezernatsvorgängerin hatte darauf hingewiesen, dass nur die Laminatkosten für den Flur erstattungsfähig sind, ohne dass entsprechender Vortrag erfolgte. Sodann wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 11.12.2018 erneut darauf hingewiesen, dass die Kosten, die auf den Flur entfallen, sind in keiner Weise hinreichend dargelegt worden sind. Auch insoweit erfolgte keinerlei weiterer Vortrag. Mangels jeglicher Angaben zur Größe des Flurs und der Menge der dort verlegten Laminatteile, ist ein Anspruch der Klägerseite nicht ersichtlich.

2.

Auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der nach Ansicht der Kläger unsachgemäßen Entsorgung des von ihnen verlegten Laminats durch den Beklagten ist nicht hinreichend dargelegt worden. Insoweit ist festzustellen, dass eine Zustimmung zur Veränderung der Mietsache (etwa durch Verlegung eines anderen Bodens) sich im Allgemeinen nur auf die Vertragszeit bezieht mit der Folge einer entsprechenden Rückbauverpflichtung zum Vertragsende (OLG Düsseldorf Hinweisbeschluss v. 3.5.2011 – 24 U 197/10, BeckRS 2012, 05813). Etwas anderes gilt nur für Veränderungen der Mietsache, die nicht allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden, sondern die nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen (OLG Düsseldorf Hinweisbeschluss v. 3.5.2011 – 24 U 197/10, BeckRS 2012, 05813). Dies ist vorliegend nach dem Wohnungsübergabeprotokoll allerdings nur hinsichtlich des Flurs anzunehmen, da nur insoweit aufgenommen worden ist, dass der Boden verschlissen und durch einen neuen Boden auszutauschen ist. Der Beweis dafür, dass entgegen der Angaben im Wohnungsübergabeprotokoll der gesamte Bodenbelag zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands hätte ausgetauscht werden müssen, ist den Klägern nicht gelungen.

Damit wäre von ihnen jedenfalls der nicht den Flur betreffende Bodenbelag zu entfernen gewesen. Insoweit ist nicht ersichtlich und jedenfalls nicht hinreichend dargelegt, welche Mehrkosten durch die zusätzliche Entfernung des Laminats aus dem Flur entstanden sein sollen.

3.

Selbst wenn sich entgegen der obigen Ausführungen insoweit Ansprüche der Kläger ergeben sollten, wären diese durch die Aufrechnung des Beklagten mit den der Höhe nach nicht angegriffenen Schimmelbeseitigungskosten der Beklagtenseite erloschen. Die Kläger haben allein die Berechtigung der Geltendmachung von Schimmelbeseitigungskosten dem Grunde nach bestritten mit der Behauptung, nicht für die Entstehung des Schimmels verantwortlich gewesen zu sein, was sich – wie oben ausgeführt – als falsch herausgestellt hat. Der Höhe nach sind keine substantiellen Einwände gegen die entsprechende Forderung geltend gemacht worden.

Die Aufrechnung mit diesen Ansprüchen ist auch nicht wegen § 548 BGB ausgeschlossen. § 215 BGB bestimmt insoweit, dass die Verjährung die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

III.

Mangels Hauptforderung bestehen auch die geltend gemachten Nebenforderungen nicht.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 3.535,90 EUR festgesetzt.

 

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