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Auskunftanspruch des Wohnungsmieters gegen den Vermieter über die Kalkulation der Miete

LG Berlin – Az.: 65 S 131/18 – Urteil vom 10.10.2018

Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:

a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“), der derzeit durch (…) und (…) („Mieter“) von dem Beklagten angemieteten Wohnung in der (…) Berlin, 3. OG links („Wohnung“) zuletzt schuldete („Vormiete“)?

b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietvertrages vereinbart worden sind und falls ja, auf welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?

c) Wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB durchgeführt und falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich daraus ergeben?

d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 555f BGB ?

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 220,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 27. März 2018

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2018 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

B.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

I.

1. Der Rechtsstreit ist nicht nach Art. 100 Abs. 1 GG auszusetzen, um eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit der – hier entscheidungserheblichen – bundesgesetzlichen Regelung in § 556d BGB einzuholen.

Nach Art. 100 Abs. 1 GG hat ein Gericht das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen, wenn es ein Gesetz, auf dessen Gültigkeit es bei der Entscheidung ankommt, für verfassungswidrig hält und es sich um eine Verletzung des Grundgesetzes handelt.

a) Für die hier zu treffende Entscheidung kommt es auf die Gültigkeit des § 566d BGB an, denn die Klägerin stützt ihren Anspruch auf § 556g BGB in Verbindung mit § 556d Abs. 1 BGB sowie die auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB vom Land Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin).

b) Die weitere Voraussetzung für eine Aussetzung des Verfahrens und das Einholen einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG liegt nicht vor.

Zulässigkeitsvoraussetzung einer Vorlage ist die eigene Überzeugung des vorlegenden Gerichts von der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes; bloße Bedenken oder Zweifel genügen ebenso wenig wie der Hinweis auf die Überzeugung anderer (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.12.1984 – 2 BvL 22/82, juris Rz. 25; Beschl. v. 31.01.1989 – 1 BvL 17/87, NJW 1989, 891, juris Rn. 28; Maunz/Dürig/Dederer, 81. EL September 2017, GG Art. 100 Rn. 128ff, mwN; BeckOK Grundgesetz/Morgenthaler, 36. Ed. 1502.2018, GG Art. 100 Rn. 19, mwN).

Zur näheren Begründung wird auf die Entscheidungen der Kammer vom 29. März 2017 (65 S 424/16, WuM 2017, 266 = NJW 2017, 1971, juris, zuvor ebenso: AG Neukölln, Urt. v. 08.09.2016 – 11 C 414/15, NZM 2017, 31) und vom 25. April 2018 (65 S 238/17, WuM 2018, 418 = ZMR 2018, 761 = BeckRS 2018, 11478) Bezug genommen (ebenso: LG Berlin, ZK 64, Urt. v. 20.06.2018 – 64 S 199/17, WuM 2018, 502; LG Berlin, ZK 66 – Urt. v. 13.08.2018 – 66 S 18/18, Urt. v. 13.08.2018 – 66 S 38/18; LG München I, Urt. v. 6.12.2017 – 14 S 10058/17, NJW 2018, 407 [= WuM 2018, 32], juris Rz. 54; AG Lichtenberg, Urt. v. 28.09.2016 – 2 C 202/16, WuM 2016, 665; Urt. v. 05.04.2017 – 8 C 379/16, Grundeigentum 2018, 263; AG Neukölln, Urt. v. 16.08.2017 – 17 C 224/16, WuM 2017, 598, juris; Urt. v. 11.10.2017 – 20 C 19/17, WuM 2017, 714; Urt. v. 16.02.2018 – 2 C 210/17, n. v.; Urt. v. 13.03.2018 – 20 C 289/17, n.v.; Urt. v. 08.11.2017 – 13 C 193/17, n. v.; Urt. v. 05.04.2018 – 6 C 267/17, n. v.; wohl auch: AG Schöneberg, Urt. v. 08.09.2017 – 17 C 148/16, ZMR 2017, 990, juris; AG Wedding, Urt. v. 05.07.2017 – 8a C 74/17, WuM 2017, 636, juris; AG Frankfurt, Urt. v. 20.9.2017 – 33 C 3490/16, WuM 2017, 593, juris Rn. 16 ff.; AG Charlottenburg, Urt. v. 31.8.2017 – 210 C 55/17; DWW 2017, 300, juris Rn. 20; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.6.2017 – 913 C 2/17, WuM 2017, 469, juris Rn. 24; vgl. ferner überzeugend: Tietzsch/Raabe, WuM 2017, 688).

2. Einer Anwendung der Regelungen steht auch nicht etwa die geltend gemachte Unwirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) entgegen. Soweit die Beklagte insoweit auf kritische Stimmen verweist, ist festzustellen, dass diese vereinzelt sind. Bislang ist mit Ausnahme einer Abteilung des Amtsgerichts Pankow/Weißensee (Urt. v. 20.10.2017 – 102 C 182/17, juris) – diese allerdings unter Verzicht auf jede Auseinandersetzung mit der Begründung der Verordnung – kein Berliner Gericht davon ausgegangen, dass die Verordnung nicht den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB genügt. Die Entscheidung des Amtsgerichts Pankow/Weißensee ist nicht rechtskräftig geworden; der gegen den Vermieter geltend gemachte Anspruch wurde in der Berufungsinstanz von diesem anerkannt.

Die Argumentation des in Bezug genommenen Aufsatzes, die sich in dem Verfahren 65 S 74/18 wiederfand, das der Autor in Vertretung einer als Kapitalgesellschaft organisierten Vermieterin mit Sitz in Luxemburg vor dem Amtsgericht Neukölln und dem Landgericht Berlin geführt hat, trägt nicht (Grundeigentum 2018, 980, 1040). Die Kammer nimmt insoweit Bezug auf ihre Feststellungen im Urteil vom 8. August 2018 (65 S 74/18, zVv). Sie hat darin ausgeführt:

„a) Fehl geht die Argumentation der Beklagten, die Mietenbegrenzungsverordnung sei bereits deshalb unwirksam, weil das Land Berlin den Wohnungsbau über Jahre vernachlässigt habe. Soweit sie sich auf eine Entscheidung des Niedersächsischen Staatsgerichtshofs bezieht, die ihrerseits Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts anwendet (Beschl. v. 24.06.1998 – 1 BvR 38/92; v. 29.08.1994. 2 BvR 1890/91, jew. nach juris) wird übersehen, dass darin lediglich die Aussage getroffen wird, dass das allgemeine Verbot des „venire contra factum proprium“ auch im (Verwaltungs- und Verfassungs-)Prozessrecht gelte, hier allerdings die Rechtsetzungskompetenz betroffen ist (vgl. Art. 20, 38ff., 70ff. GG). Die Annahme, der Gesetzgeber sei gehindert, mögliche Defizite oder gar Fehler (der Vergangenheit) zu korrigieren oder auf Entwicklungen zu reagieren, wenn er diese möglicherweise zunächst unterschätzt hat, ist offenkundig nicht tragfähig und verkennt die Kompetenzen des vom Volk gewählten Parlaments, das hier namentlich die bundesgesetzliche Regelung in § 556d Abs. 2 BGB in einem ordnungsgemäßen Gesetzgebungsverfahren beschlossen hat (vgl. nur Art. 77 Abs. 1 GG), ohne die von der Beklagten gewünschte Einschränkung vorzusehen.

Mit Blick auf den Inhalt der bundesgesetzlichen Ermächtigung wird (allenfalls) die Frage aufgeworfen, ob im Einzelfall aus Sicht des Bürgers ein Anspruch auf Erlass (oder Beibehaltung) einer Rechtsverordnung oder auf jedenfalls ermessensfehlerfreie Entscheidung über ihren Erlass hergeleitet werden kann (vgl. dazu: Maunz/Dürig/Remmert, 81. EL September 2017, GG Art. 80 Rn. 120, mwN; für eine Verpflichtung: Fleindl, Mietpreisbremse aktuell, Vortrag, 37. Mietrechtstage Berchtesgaden, z Veröffentl vorgesehen in: PiG 2018 des EID; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, [205]; Schuldt, Mietpreisbremse, Diss., Nomos, 2017, S. 244ff.; vgl. näher: Kammer, Urt. v. 25.04.2018 – 65 S 238/17, WuM 2018, 418, nach juris Rn. 27ff.), nicht aber, ob ein Verordnungsgeber sich aus sachfremden – da in der Ermächtigung und auch sonst an keiner Stelle geregelten – Gründen weigern kann, eine Verordnung zu erlassen.

b) Soweit die Beklagte die Gründe, aus denen der Berliner Senat die Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB bejaht hat, in Abrede stellt, setzt sie in unzulässiger Weise ihre eigenen Wertungen an die des demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Verordnungsgebers (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, a.a.O., juris Rz. 63, mwN).

Der Berliner Senat hat in der Begründung der Verordnung im Einzelnen dargestellt, weshalb er von einem geringen Leerstand im Sinne des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB ausgeht. Anders als die Beklagte hat der Senat – seiner Aufgabe entsprechend – dabei in der Gesamtschau auch den Trend berücksichtigt. Die Beklagte setzt lediglich ihre eigene Bewertung an die des Verordnungsgebers, ohne dass sich ergäbe, dass der Verordnungsgeber die ihm eingeräumten Befugnisse und den ihm eingeräumten Beurteilungsspielraum verlassen würde. Unabhängig davon übersieht die Beklagte, dass ein geringer Leerstand – wie sich dem Wortlaut der Regelung in Satz 3 entnehmen lässt – nicht kumulativ vorliegen muss, sondern ist ein von mehreren möglichen Indikatoren ist, die die Annahme eines Gebietes nach § 556d Abs. 2 BGB tragen können (vgl. auch BT-Ds. 18/3121, S. 29).

Die Relevanz der Ausführungen der Beklagten zur Heterogenität des Wohnungsmarktes in Deutschland erschließt sich nicht vor dem Hintergrund dessen, dass der Bundesgesetzgeber eben diese Erkenntnis – wie schon in §§ 558 Abs. 3, 577a Abs. 2 BGB – seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, auf eine bundeseinheitliche Regelung zu verzichten.

Die Beanstandung der Beklagten, der Berliner Verordnungsgeber habe der Prüfung der Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB unterschiedliche Mietstrukturen zugrunde gelegt, ist ersichtlich unzutreffend. Richtig ist, dass im Rahmen der Nr. 1 jeweils durchschnittliche Nettokaltmieten – in Deutschland und Berlin – zugrunde gelegt werden, im Rahmen der Prüfung der Mietbelastung der Haushalte ebenso einheitlich aber Bruttokaltmieten, denn eben dies entsprach der Datengrundlage des Statistischen Bundesamtes. Die Beanstandung, dass einzelne Kostenpositionen nicht dem Einfluss des Vermieters unterliegen, greift nicht, denn das gilt für alle Durchschnittswerte; entscheidend ist die sich aus dem Vergleich ergebende Differenz der gleichartigen Datengrundlage.

Auch sonst tragen die Beanstandungen der Datengrundlage durch die Beklagte nicht; die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf ihre Entscheidung vom 29.03.2017 (65 S 424/16, aaO) Bezug; auf eine Auseinandersetzung mit den Feststellungen der Kammer verzichtet die Beklagte ebenso wie auf die mit den von der Kammer zugrunde gelegten rechtlichen Maßstäben des BGH und des Bundesverfassungsgerichts.

Die (ausführliche) Darstellung der städtebaulichen Entwicklung Berlins seit der Wiedervereinigung ist aus den unter a) genannten Gründen schon nicht entscheidungserheblich. Selbst wenn es Defizite und Fehleinschätzungen gegeben haben sollte, so kann weder der demokratisch legitimierte Bundes- noch der ebenso legitimierte Verordnungsgeber daraus die Befugnis ableiten, untätig zu bleiben.

Die Entscheidungserheblichkeit der Ausführungen der Beklagten zu den topografischen und städtebaulichen Gegebenheiten in und um Berlin erschließt sich nicht. Soweit die Beklagte damit in Abrede stellen möchte, dass in einer Stadt wie Berlin – mangels verfügbarer Flächen – überhaupt noch Wohnungen gebaut werden können, setzt sie sich in einen bemerkenswerten Widerspruch zu ihren vorangegangenen an den Berliner Senat gerichteten Vorhaltungen, den Wohnungsbau in Berlin nicht betrieben zu haben.

Im Übrigen übersieht sie wiederum die Kompetenzen und Beurteilungsspielräume des Gesetzgebers sowie auch die gerade ihm zugewiesene Befugnis, etwa – von ihr als hinderlich ausgemachte – bauordnungsrechtliche und andere Vorgaben bei Bedarf und entsprechender Mehrheit im Parlament – auf Landes- oder Bundesebene – zu ändern.“

II.

Die Berufung ist überwiegend begründet.

1. Zu Recht wendet die Klägerin sich gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur Zulässigkeit der Klage.

Die Kammer hat in dem Verfahren 65 S 83/18 bereits entschieden, dass es sich bei dem Auskunftsverlangen im Zusammenhang mit Ansprüchen aus §§ 556d ff BGB um eine grundsätzlich abtretbare Forderung handelt (Urt. v. 8. August 2018, zVv).

Eine Forderung ist nach § 241 Abs.1 BGB die Berechtigung des Gläubigers, aufgrund eines Schuldverhältnisses vom Schuldner eine Leistung fordern zu können, die in einem Tun oder Unterlassen bestehen kann (Staudinger/Olzen (2015) BGB § 241 Rn. 112f.; Toussaint in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 241 Rn. 14ff.).

Danach ist auch die Erteilung einer Auskunft eine Forderung. Der Vermieter ist nach § 556g Abs. 3 BGB auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und Vermieter hierüber unschwer Auskunft erteilen kann, der Mieter kann die Auskunft – umgekehrt betrachtet – verlangen.

Im Allgemeinen werden Rügen und Auskunftsverlangen als unselbständige “Hilfsrechte” bzw. Nebenansprüche angesehen, die der Verwirklichung der Forderungen dienen (vgl. MüKoBGB/Roth/Kieninger, 7. Aufl., 2016, BGB 398 Rn. 96; § 401 Rn. 8, § 413 Rn. 12; BGH, Urt. v. 22.03.2006 – IV ZR 6/04, NJW-RR 2006, 1091, [1094], beck-online), vergleichbar der Fälligkeitskündigung, Fristsetzungs- und Genehmigungsbefugnissen, dem Rücktritt, Widerruf oder auch sonst Ansprüchen auf Auskunft (vgl. MüKoBGB/Roth/Kieninger, 7. Aufl., 2016, BGB 398 Rn. 96; NK-BGB/Kreße, 3. Aufl. 2016, § 401 Rn. 7).

Die gesetzlich fixierte Auskunftsverpflichtung des Vermieters auf Verlangen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB muss (auch selbständig) abtretbar sein, denn die Erteilung der Auskunft ist Voraussetzung für die (von der Klägerin übernommene) „wirkungsvolle Durchsetzung“ (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002 – 1 BvR 423/99, 1 BvR 821/00, 1 BvR 1412/01, NJW 2002, 1190, beck-online, nach juris Rn. 31) aller (hier abgetretenen) Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren zur Höhe der künftigen (Miet-)Zahlungspflicht des Mieters.

Der Auskunftsanspruch „erleichtert“ die – so die Bestätigung der Vollmachterteilung und Abtretung vom 24. Oktober 2017 – Durchsetzung der Forderungen und „etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse,“ die nachfolgend weitergehend spezifiziert werden. Er wird damit ersichtlich nicht „isoliert“, sondern allein in eben diesem Zusammenhang geltend gemacht. Er dient der Beseitigung des Informationsdefizites, das darauf zurückzuführen ist, dass der Gesetzgeber sich (nach der geltenden Fassung des § 556g Abs. 3 BGB) entschieden hat, dass die für die Preisabweichung maßgeblichen Tatsachen nur auf Verlangen des Mieters mitgeteilt werden müssen, nicht aber – ungefragt – bei Vertragsschluss, wie es etwa in der Schweiz üblich ist (vgl Artt. 269ff. Schweizer OR).

Dem Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (MietAnpG) lässt sich entnehmen, dass dieses Informationsdefizit künftig über eine in § 556g Abs. 1a BGB nF vorgesehene Auskunftspflicht vor Vertragsschluss beseitigt werden soll, dies allein zu dem Zweck, dem Mieter die Durchsetzung seiner Rechte aus den Regelungen der §§ 556d ff BGB zu erleichtern (vgl. BT-Ds. 19/4672, Gesetzentwurf der Bundesregierung, Mietrechtsanpassungsgesetz, S. 11).

Soweit das Amtsgericht beanstandet, dass bezifferbar letztlich „nur“ die vier Monatsmieten abgetreten werden, die nach Zugang des Rügeschreibens fällig geworden sind und letztlich die Vergütung der Klägerin sicherstellen, übersieht es, dass auch diese Ansprüche einfacher durchsetzbar sind, wenn die Auskünfte erteilt sind; ist ein Ausnahmetatbestand gegeben, kann der Zahlungsanspruch ganz entfallen. Dies ist jedoch ein Risiko, das ganz allein die Klägerin trifft, nicht hingegen den Mieter als Zedenten. Es handelt sich zudem um ein typisches Risiko im Zusammenhang mit Inkassoleistungen: die Werthaltigkeit bzw. das Bestehen der zum Einzug abgetretenen Forderung steht im Zeitpunkt der Abtretung mitnichten fest.

Der Ansatz des Amtsgerichts beruht zudem (erneut) darauf, dass der Begriff der Forderung zu eng gefasst wird. Dieser schließt auch das (außergerichtlich gegen den Beklagten auch geltend gemachte) Begehren ein, für die Zukunft zu erklären, dass nur eine Miete in Höhe der um 220,00 € gekürzten vereinbarten Miete monatlich geschuldet ist. Auch diese – von den Mieterinnen abgetretene – Forderung ist nach Erteilung der Auskunft leichter durchsetzbar. Es handelt sich zudem – dem Inkassobegriff entsprechend – um eine Geldforderung.

Auch die weitere Argumentation des Amtsgerichts, die Auskunftserteilung könne hier allein dazu führen, die höchst zulässige Miete zu erhöhen, das heißt den (gegenständlichen) Erstattungsanspruch zu mindern, ein hierauf bezogenes Rechtsschutzinteresse unter Berücksichtigung der von der Klägerin bereits erhobenen Zahlungsklage sei nicht dargetan, trägt im Ergebnis nicht.

Die Klägerin hat bereits erstinstanzlich zur Begründung des Auskunftsanspruchs geltend gemacht, dass damit Klarheit über die Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Zahlungsklage bzw. zur Feststellung der höchst zulässigen Miete, die dann als vereinbart für die Zukunft gilt, geschaffen werden soll. Soweit die Klägerin auch geltend gemacht hat, damit solle der Mieter nicht mit dem Prozess(kosten)risiko belastet werden, das sich aus dem nur dem Vermieter bekannten Umständen ergebe, ist zwar richtig, dass dieses Risiko für den Mieter aufgrund der Gestaltung der Finanzierung eines etwaigen Prozesses nach den AGB der Klägerin gerade nicht besteht. Allerdings kann die Klägerin eine Minimierung des Prozessrisikos auch für sich geltend machen.

Entscheidend aber ist, dass das Amtsgericht übersieht, dass die Rechtskraft der Entscheidung über die Zahlungsklage sich auf die Aussage beschränkt, dass ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietdifferenz für den Monat Dezember 2017 besteht.

Anders wäre es nur bei einer Klage auf Feststellung der Höhe der im hier gegenständlichen Mietverhältnis höchst zulässigen Miete. Diese zu erheben, ist allerdings weder zwingend noch unter Kosten(risiko)gesichtspunkten sinnvoll. Besteht der Anspruch auf Auskunft und wird dieser mit der Klage geltend gemacht, so ist die Klage mit der entsprechenden Kostenfolge erfolgreich. Würde sogleich Feststellungsklage erhoben, besteht das Risiko, dass nach erteilter Auskunft – für den Fall, dass ein Ausnahmetatbestand greift – die Klage – ebenfalls mit entsprechender Kostenfolge – abgewiesen wird.

Da die Auskunft bislang nicht erteilt ist, ist die Klage auch begründet.

2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 €. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.

a) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 257 BGB liegen vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2018, BGB § 556g Rn. 77; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017., § 556g Rn. 52). Er hat außerdem gegen seine Pflicht aus § 556g Abs. 3 verstoßen.

Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung des Beklagten nur, wenn er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der als Schuldner darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu seiner Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 – VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rz. 17).

Wie auch sonst im Rahmen eines Anspruchs aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff. BGB ist dieser nicht erst unter der (zusätzlichen) Voraussetzung einer vorsätzlichen Täuschung und schuldhaften Irreführung des Geschädigten gegeben. Die vom Amtsgericht angegebenen Fundstellen tragen seine Auffassung nicht. Insoweit bedurfte es daher auch keines weiteren Sachvortrages der Klägerin.

Ob der Beklagte sich mit der Erteilung der Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB in Verzug befand, das heißt die Frage, ob (daneben) die Voraussetzungen des § 286 Abs. 1 BGB vorliegen, kann daher – anders als das Amtsgericht meint – offenbleiben.

Nach §§ 249 Satz 2, 257 BGB war der Beklagte verpflichtet, die Zedentinnen von den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten freizustellen, soweit diese aus ihrer Sicht zur Wahrnehmung ihrer Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (vgl. BGH, Urt. v. 10.01.2006 – VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065, juris Rz. 5; MüKoBGB/Oetker, 7. Aufl., 2016, BGB 249 Rn. 180, mwN).

Höchstrichterlich geklärt ist, dass ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadensereignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten zu ersetzen hat, sondern nur solche Kosten, die aus der ex ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person in der Situation des Geschädigten nach den Umständen des Falles zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich sind dabei die Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, Beschl. v. 31.01.2012 – VIII ZR 277/11, WuM 2012, 262, nach juris Rn. 4, mzwN zur BGH-Rspr). In einfach gelagerten Fällen, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten nicht zu rechnen ist, kann der Geschädigte gehalten sein, eine erstmalige Geltendmachung seiner Rechte selbst vorzunehmen, es sei denn, es kommen weitere, in der Person des Geschädigten liegende Umstände hinzu, wie etwa ein Mangel an geschäftlicher Gewandtheit (BGH, Beschl. v. 31.01.2012, aaO).

Auch soweit – wie hier die Klägerin – ein Inkassodienstleister einbezogen wird, kommt es nicht (mehr) darauf an, ob es sich um eine einfache oder besonders schwierige Prüfung bzw. Tätigkeit handelte, sondern allein darauf, ob sie erforderlich war. Inkassodienstleistungen, die von Inkassodienstleistern erbracht werden, unterscheiden sich nicht von Inkassodienstleistungen, die Rechtsanwälte erbringen (vgl. BT-Ds. 18/9521, S. 217; Hartung, BB 2017, 2825, [2829], juris).

Die Zedentinnen durften hier von der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung eines Inkassodienstleisters (oder Rechtsanwaltes) zur Durchsetzung ihrer Forderungen ausgehen, die sich aus dem Verstoß der Beklagten gegen zwingendes Wohnraummietrecht ergaben, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB. Angesichts des Umstandes, dass die Regelungen der §§ 556d ff BGB seit ihrer Einführung medienwirksam diskutiert werden, mussten die Zedentinnen von einem bewussten Verstoß des Beklagten gegen diese ausgehen und damit rechnen, dass sie ohne sachkundige Unterstützung nicht an ihr Ziel gelangen werden. Sie mussten sich vor dem Hintergrund des pflichtwidrigen Verhaltens des Beklagten, das die Grundlage ihrer Forderungen bildete, die sie der Klägerin zur Einziehung übertragen bzw. an sie abgetreten haben, auch nicht darauf verweisen lassen, zunächst selbst – zeitintensiv und aufwändig, da nicht problemerfahren und routiniert – mit geringen Erfolgsaussichten tätig zu werden (vgl. auch LG Lichtenberg, Urt. v. 04.01.2018 – 16 C 135/17, aaO; vgl. auch Kilian, aaO, 3050).

Sie haben auch sonst nicht gegen eine ihnen obliegende Schadenminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen, denn sie hätten auch einen Rechtsanwalt beauftragen können, ohne dass sich dies auf die Höhe der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ausgewirkt hätte, § 4 Abs. 5 RDGEG (vgl. iÜ BT-Ds. 18/9521, S. 217).

b) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von bis zu 13.000 € bzw. ist der Höhe nach begrenzt auf die einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehende Vergütung.

Nach § 2 Abs. 1 RVG (hier iVm § 4 Abs. 5 RDGEG) richtet sich die Höhe der Vergütung nach dem Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit.

§ 23 Abs. 1 Satz 3 RVG (hier iVm § 4 Abs. 5 RDGEG) bestimmt, dass sich der Gegenstandswert auch für die Tätigkeit außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens nach dem Gegenstandswert richtet, nach dem die Gerichtsgebühren berechnet werden, wenn der Gegenstand der Tätigkeit – wie hier – auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte.

Gegenstand der der Berechnung zugrunde gelegten Tätigkeit der Klägerin war hier die Durchsetzung zur Einziehung übertragener und abgetretener Forderungen der Zedentin, die aus einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB resultierten.

Aus dieser maßgeblichen Perspektive war der Gegenstandswert nach §§ 2 Abs. 1, 23 Abs. 1 Satz 3 RVG, 48 Abs. 1 GKG, 9, 3 ZPO zu bestimmen. Gegenstand der Tätigkeit der Klägerin war nicht nur die Einziehung der ihr abgetretenen Forderungen (im Ergebnis Mietdifferenz/anteilige Mietsicherheit), sondern mit Blick auf die Durchsetzung der weiteren Forderungen der Zedentin aufgrund des Verstoßes der Beklagten gegen §§ 556d ff BGB zunächst die in die (zeitlich unbestimmte) Zukunft gerichtete „Feststellung“ (im Sinne einer Ermittlung, nicht Feststellung nach § 256 Abs. 1 ZPO) der höchst zulässigen Miete als der vertraglich geschuldeten. Dies ist der Anwendungsbereich der §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 Satz 1 ZPO (vgl. BGH, Beschl. v. 14.06.2016 – VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514, juris).

Danach ist – wie von der Klägerin in der in Bezug genommenen Berechnung des Gegenstandswertes – der 42-fache Betrag der monatlichen Mietdifferenz zugrunde zu legen, denen die abgetretenen Zahlungsansprüche für 5 Monate hinzuzurechnen sind (anteilige Rückzahlung der Mietsicherheit, Rückzahlung überzahlter Miete für 2 Monate).

Die monatliche Mietdifferenz ist jedoch die Differenz, um die – nach dem insoweit rechtskräftigen Urteil – die vereinbarte Miete die höchst zulässige Miete tatsächlich überschreitet, hier monatlich 220,00 €. Nur in dieser Höhe ergibt sich eine Pflichtverletzung der Beklagten, an die die Haftung für die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten anknüpft.

Als Schadenersatzanspruch des Geschädigten gegen den Schädiger besteht der materiell-rechtliche Kostenerstattungsanspruch nur in der Höhe, in der die Forderung des Geschädigten gegen den Schädiger besteht (BGH, Urt. v. 07.11.2007 -VIII ZR 341/06, nach juris Rn. 13). Daher ist dem Erstattungsanspruch des Geschädigten hinsichtlich außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten im (Außen-)Verhältnis zum Schädiger der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadenersatzforderung entspricht. Im Anwendungsbereich der §§ 556d ff BGB bzw. allgemein bei (vor-)vertraglichen Pflichtverletzungen ergibt sich nichts anderes.

Der Vermieter verletzt seine Pflichten aus §§ 556d ff, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur, wenn und soweit er tatsächlich eine Miete vereinbart, die die nach dem Gesetz höchst zulässige Miete überschreitet. Soweit der Mieter das Ausmaß der Preisabweichung aufgrund ihm unbekannter Tatsachen nicht einschätzen kann, handelt es sich um ein Risiko, das dem der (vom Gericht abweichenden) Einschätzung des Eintritts einer Mietminderung oder des Umfangs der Ersatzfähigkeit eines Verkehrsunfallschadens vergleichbar ist. Es ist aber nicht auf ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters bzw. Schädigers zurückzuführen, sondern auf die vom Gesetzgeber gewählte Ausgestaltung der Regelungen – hier – in den §§ 556d ff BGB.

Die Ausgestaltung des Gesetzes rechtfertigt es – wie auch sonst – nicht, die Haftung des Vermieters über ein tatsächlich vorwerfbares Verhalten hinaus auszudehnen.

Unter dem Gesichtspunkt des Verzuges ergibt sich nichts anderes, denn auch insoweit gilt: ersatzfähig ist nur der durch den Verzug adäquat kausal verursachte Schaden.

Unter Berücksichtigung der Berechnung der Klägerin in der in Bezug genommenen Aufstellung berechnen sich die Kosten ihrer außergerichtlichen Tätigkeit wie folgt:

42 x 220,00 € + 5 x 220,00 € = 10.340,00 €; danach ergibt sich eine Gebühr in Höhe von 604,00 €, die mit einem Gebührensatz von 1,3 zu multiplizieren ist.

Gegen den Ansatz einer 1,3er Gebühr bestehen keine Bedenken; es handelt sich jedenfalls nicht um eine sehr einfache und für die Zedentinnen weniger bedeutsame Angelegenheit.

Zuzüglich 20,00 EUR Auslagenpauschale gemäß VV zum RVG Nr. 7002 und 19 % MWSt. ergeben sich 958,19 €.

3. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

III.

1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO iVm § 26 Nr. 8 EGZPO.

2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

Die Entscheidung des Amtsgerichts ist rechtskräftig geworden, soweit sie zu Lasten des Beklagten einen (an die Klägerin abgetretenen) Anspruch auf Rückzahlung der unwirksam vereinbarten Miete nach §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 Satz 3, 812 BGB iVm der MietBegrV Berlin ausgesprochen hat.

Dessen ungeachtet hält der Beklagte im Verfahren um die von der Klägerin eingelegte Berufung an seiner Auffassung zur Verfassungswidrigkeit des § 556d BGB sowie der Unwirksamkeit der MietBegrV Berlin fest.

Die Kammer sieht insoweit keinen Grund zur Zulassung der Revision. Sie nimmt Bezug auf ihre Entscheidungen vom 29. März 2017 (65 S 424/16, aaO; ebenso: LG München I, Urt. v. 06.12.2017 – 14 S 10058/17, aaO; LG Berlin, ZK 64, Urt. v. 20.06.2018 – 64 S 199/17, WuM 2018, 502) und 25. April 2018 (65 S 238/17, aaO, nach juris Rn. 84ff.).

Sie hat darin ausgeführt, dass eine Rechtssache nach der vom Gesetzgeber in Bezug genommenen (herkömmlichen) Definition grundsätzliche Bedeutung, wenn eine klärungsbedürftige Rechtsfrage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen denkbar ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT-Drs. 14/4722, S. 104, m. w. N.; BGH, Beschl. v. 01.10.2002 – XI ZR 71/02, in: NJW 2003, 65, nach juris Rn. 25ff., m. w. N.; Heßler in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 543 Rn. 11, m. w. N.).

Diese Voraussetzungen hält die Kammer weiterhin nicht für gegeben. Die Entscheidung beruht auf höchstrichterlich – zu einem vergleichbaren Instrument der Mietenbegrenzung – bereits entwickelten Grundsätzen, insbesondere zu den von den Zivilgerichten anzuwendenden Bewertungsmaßstäben im Rahmen der durch sie vorzunehmenden Überprüfung der Vereinbarkeit von entscheidungserheblichen Rechtsverordnungen mit höherrangigem Recht sowie der (Vor-)Prüfung der Verfassungsmäßigkeit einer bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage mit dem Grundgesetz. Die Abweichung der Vorgaben der Ermächtigungsnorm für die MietenbegrenzungsV von denen der – vom Bundesgerichtshof überprüften – Kappungsgrenzenverordnung rechtfertigt allein nicht die Annahme einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, denn die Regelung sieht nicht die generelle Überprüfung aufgrund bundesgesetzlicher Regelungen durch Landesgesetzgeber erlassener Rechtsverordnungen durch den Bundesgerichtshof vor.

Weitergehende Rechtsfragen werden in diesem Rechtsstreit nicht aufgeworfen bzw. von den Parteien diskutiert.

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