An drei Nachmittagen pro Woche herrscht reges Kommen und Gehen: Bis zu zwölf Gitarrenschüler drängen sich im Wohnzimmer des Berliner Musiklehrers. Er hat die Wohnung von seiner Mutter geerbt – doch der Vermieter sieht eine unerlaubte gewerbliche Nutzung und kündigt außerordentlich. Wird der Schülerstrom der Kündigung standhalten?
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Kündigung wegen Gitarrenunterricht nach Eintritt in Mietvertrag?
- Redaktionelle Leitsätze
- Wann Gitarrenunterricht als unzulässiges Gewerbe gilt
- Muss der Vermieter 12 Gitarrenschüler pro Tag dulden?
- Warum intensiver Publikumsverkehr die Räumung rechtfertigt
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt das Sonderkündigungsrecht auch, wenn meine gewerbliche Tätigkeit die Nachbarn nachweislich nicht stört?
- Darf der Vermieter kündigen, obwohl meine verstorbene Mutter eine Erlaubnis für das Gewerbe hatte?
- Wie beweise ich rechtssicher, dass mein Kundenverkehr die Grenze zur vertragswidrigen Nutzung nicht überschreitet?
- Kann ich die Kündigung abwenden, wenn ich die gewerbliche Nutzung sofort nachweislich einstelle?
- Muss ich meine freiberufliche Tätigkeit beim Eintritt in den Mietvertrag aktiv dem Vermieter melden?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 213/12
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 10.04.2013
- Aktenzeichen: VIII ZR 213/12
- Verfahren: Revision, Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Kündigung, Wohnraumnutzung
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Angehörige nach Mietereintritt
Gitarrenunterricht in der Wohnung rechtfertigt hier die Kündigung und die Räumung.
- Der Unterricht mit vielen Schülern war keine bloße Wohnnutzung.
- Eine Erlaubnis des Vermieters fehlte.
- Ohne Vereinbarung muss der Vermieter solche Geschäftstätigkeit nicht dulden.
- Der Beklagte verlor, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar war.
- Der BGH wies die Revision zurück und bestätigte die Räumung.
Kündigung wegen Gitarrenunterricht nach Eintritt in Mietvertrag?
Nach dem Tod seiner Mutter übernahm ein Musiklehrer deren Berliner Mietwohnung, in der er ohne Erlaubnis des Eigentümers regelmäßig Gitarrenunterricht gab. Der Bundesgerichtshof entschied letztinstanzlich zugunsten des Vermieters und bestätigte die Räumung der Wohnung, da die gewerbliche Nutzung einen wichtigen Kündigungsgrund darstellte (Az. VIII ZR 213/12).
Nach § 563 Abs. 4 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das bedeutet konkret: Der Vermieter darf den Vertrag hier aus einem speziellen Grund beenden, der in der Person des Nachfolgers liegt, muss dabei aber die normale Kündigungsfrist einhalten. Voraussetzung dafür ist ein wichtiger Grund, der in der Person des in den Vertrag eingetretenen Mieters liegt. Diese Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Eigentümer Kenntnis vom endgültigen Eintritt der Person erlangt hat.
Handlungsempfehlung für Nachfolger: Wer als Angehöriger in einen Mietvertrag eintritt, muss im ersten Monat besonders vorsichtig sein. Prüfen Sie sofort, ob Ihre aktuelle Nutzung der Wohnung (z. B. Homeoffice mit Kundenbesuch) vom ursprünglichen Vertrag gedeckt ist. Der Vermieter kann Sie in diesem kurzen Zeitfenster deutlich leichter kündigen als einen langjährigen Mieter.
Die rechtlichen Vorgaben trafen auf den Fall des Berliner Musiklehrers exakt zu. Nachdem seine Mutter am 14. Januar 2011 verstorben war, meldete er sich am 4. Februar 2011 beim Eigentümer und erklärte den offiziellen Eintritt in das seit 1954 bestehende Mietverhältnis. Der Eigentümer des Mehrfamilienhauses reagierte zügig und sprach mit einem Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 die außerordentliche Kündigung aus. Als wichtigen Grund führte er an, dass der neue Hauptmieter die Räumlichkeiten bereits seit Jahren ohne Genehmigung gewerblich nutzte. Im August 2011 schob der Eigentümer zudem eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB nach, da die Lärmbelästigung durch den Unterricht andauere.
Zu Recht hat das Berufungsgericht darin, dass der Beklagte ohne Erlaubnis des Klägers in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt hat, einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB gesehen. – so der Bundesgerichtshof
Wichtig bei Abmahnungen: Reagieren Sie auf Vorwürfe wegen Lärm oder gewerblicher Nutzung sofort. Das Einstellen der Tätigkeit kann eine drohende fristlose Kündigung oft noch abwenden, während ein Ignorieren der Vorwürfe den Räumungsanspruch des Vermieters rechtlich festigt.
Redaktionelle Leitsätze
- Tritt ein Angehöriger nach dem Tod des bisherigen Mieters in ein Wohnraummietverhältnis ein, kann der Vermieter das Mietverhältnis binnen eines Monats außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
- Freiberufliche Tätigkeiten mit spürbarer Außenwirkung – insbesondere regelmäßiger Unterricht mit erheblichem Schülerverkehr – überschreiten den vertragsgemäßen Wohngebrauch und können ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters die Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung begründen.
- Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige berufliche Tätigkeit in der Wohnung nach Treu und Glauben zu dulden, kommt nur in Betracht, wenn von dieser Tätigkeit keinerlei ins Gewicht fallender Kundenverkehr ausgeht und keine Einwirkungen entstehen, die über eine übliche Wohnnutzung hinausgehen.
Praxis-Hürde: Das Zeitfenster bei Erbfällen
Dieses Urteil ist speziell auf Situationen zugeschnitten, in denen ein Mieter verstirbt und ein Angehöriger in den Vertrag eintritt. Das Gesetz räumt dem Vermieter hier ein kurzes Zeitfenster von einem Monat ein, um das Mietverhältnis aus Gründen zu beenden, die in der Person des Nachfolgers liegen. In einem laufenden Mietverhältnis ohne Todesfall wäre eine Kündigung wegen gewerblicher Nutzung meist deutlich schwieriger und oft erst nach einer erfolglosen Abmahnung möglich.
Wann Gitarrenunterricht als unzulässiges Gewerbe gilt
Zum rechtlichen Begriff des Wohnens gehören nur solche beruflichen Tätigkeiten, die nach außen nicht in Erscheinung treten. Erlaubt sind beispielsweise die reine Unterrichtsvorbereitung, Telearbeit, schriftstellerische Tätigkeiten oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden. Freiberufliche Tätigkeiten mit einer deutlichen Außenwirkung in Wohnräumen bedürfen hingegen grundsätzlich einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung.
Checkliste für Freiberufler: Sobald Dritte (Kunden, Schüler, Patienten) Ihre Wohnung regelmäßig zu geschäftlichen Zwecken betreten, riskieren Sie ohne schriftliche Erlaubnis Ihren Mietvertrag. Holen Sie diese Genehmigung zwingend ein, bevor Sie mit der Tätigkeit beginnen oder eine Wohnung als Nachfolger übernehmen.
Die Abgrenzung zwischen privater Nutzung und Gewerbe stand im Zentrum der gerichtlichen Prüfung. Der Sohn hatte seine Anstellung an einer Musikschule reduziert, um seine pflegebedürftige Mutter zu betreuen, und stattdessen die Wohnung für seinen Gitarrenunterricht genutzt. An drei Werktagen pro Woche empfing er dort jeweils zehn bis zwölf Schüler. Die Karlsruher Richter werteten dieses Ausmaß nicht mehr als übliches Wohnen, sondern als vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit erheblichem Publikumsverkehr.
Da der Beklagte in den ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen nach seinen Angaben an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilt, liegt eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlt. – BGH
Praxis-Hinweis: Die Grenze der Außenwirkung
Der entscheidende Hebel war hier der „ins Gewicht fallende Kundenverkehr“. Ob eine berufliche Tätigkeit in der Wohnung zulässig ist, lässt sich an der Außenwirkung messen: Während reine Bildschirmarbeit oder Telefonate fast immer erlaubt sind, ist die Grenze zum vertragswidrigen Gewerbe überschritten, sobald regelmäßig Personen (Kunden, Patienten oder Schüler) die Räume zu geschäftlichen Zwecken aufsuchen.
Muss der Vermieter 12 Gitarrenschüler pro Tag dulden?
Eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Erlaubnis kann sich in Ausnahmefällen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben. Dieser juristische Grundsatz verpflichtet beide Seiten zu einem fairen und rücksichtsvollen Verhalten, selbst wenn keine ausdrückliche Regelung im Vertrag steht. Dafür muss der Mieter darlegen und beweisen, dass von seiner Tätigkeit keine stärkeren Einwirkungen auf das Gebäude oder die Nachbarn ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Eine solche Duldung kommt jedoch nur in Betracht, wenn keine Mitarbeiter beschäftigt werden und kein ins Gewicht fallender Kundenverkehr stattfindet.
Beweisvorsorge: Um eine Duldung Ihrer Tätigkeit zu erreichen, müssen Sie nachweisen, dass Nachbarn nicht gestört werden. Führen Sie ein Besucherprotokoll und dokumentieren Sie die Arbeitszeiten, um im Streitfall belegen zu können, dass kein „ins Gewicht fallender Kundenverkehr“ vorliegt.
Mit dem Verweis auf eine angebliche Duldungspflicht versuchte der Gitarrenlehrer, den Verlust der Wohnung abzuwenden. Er argumentierte im Prozess, seine Tätigkeit sei lediglich teilgewerblich und müsse vom Eigentümer akzeptiert werden, da sie die Mitmieter nicht übermäßig belaste. Das Gericht wies diese Sichtweise jedoch zurück und stellte fest, dass bei zehn bis zwölf Schülern pro Tag offensichtlich ein ins Gewicht fallender Kundenverkehr vorliegt. Ein Anspruch auf eine Duldung nach Treu und Glauben wurde daher verneint, da die Grenze zur unzulässigen Belastung überschritten war.
Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine […] vertragswidrige Nutzung zu gestatten, wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit […] keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. – so das Gericht
Warum intensiver Publikumsverkehr die Räumung rechtfertigt
Eine nach außen tretende Tätigkeit mit Publikumsverkehr in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ist ohne vorherige Erlaubnis unzulässig. Führt diese vertragswidrige Nutzung dazu, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, ist eine Kündigung gerechtfertigt. Der Anspruch auf die Herausgabe der Mietsache ergibt sich bei einer wirksamen Kündigung direkt aus § 546 Abs. 1 BGB. Das bedeutet konkret: Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung vollständig zu räumen und alle Schlüssel an den Vermieter zu übergeben.
Die rechtliche Konsequenz dieser unzumutbaren Belastung bekam der Musiklehrer in letzter Instanz zu spüren. Der Bundesgerichtshof bestätigte die vorherige Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 65/12) in vollem Umfang.
Keine Relevanz von Nachbarschaftsstreitigkeiten
Die Richter stellten klar, dass es auf die vom Eigentümer zusätzlich behaupteten Lärmstreitigkeiten mit Nachbarn gar nicht mehr entscheidend ankam. Bereits die vertragswidrige Tätigkeit an sich und die daraus resultierende Unzumutbarkeit trugen die Kündigung vollständig. Die Revision des Bewohners wurde zurückgewiesen, da die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Eigentümer unzumutbar war. Bei einer Revision prüft das oberste Gericht lediglich, ob das vorherige Urteil Rechtsfehler enthält, ohne den Sachverhalt erneut durch Zeugenbeweise zu ermitteln. Der Mann wurde zur Räumung der Wohnung verpflichtet und muss zudem die gesamten Kosten des Revisionsverfahrens tragen.
Was Sie jetzt tun sollten: Prüfen Sie bei einer beruflichen Nutzung Ihrer Wohnung sofort, ob Kunden oder Schüler zu Ihnen kommen. Falls ja: Stellen Sie diesen Publikumsverkehr sofort ein oder lassen Sie sich die Nutzung schriftlich vom Vermieter genehmigen. Wenn Sie nach einem Todesfall in einen Mietvertrag eintreten, vermeiden Sie im ersten Monat jegliche Angriffsfläche durch vertragswidrige Nutzung, da hier verkürzte Kündigungsfristen gelten.
So vermeiden Mietnachfolger den Wohnungsverlust
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine Grundsatzentscheidung mit bundesweiter Bindungswirkung. Es stellt klar, dass der Schutz des Mieters endet, wenn die Wohnung ohne Erlaubnis für Tätigkeiten mit spürbarem Publikumsverkehr genutzt wird. Die Entscheidung ist auf alle Wohnraummietverhältnisse übertragbar, in denen eine gewerbliche Nutzung nach außen tritt.
Sorgen Sie für klare Verhältnisse: Nutzen Sie Wohnraum niemals ohne explizite Erlaubnis für Tätigkeiten mit Kundenverkehr. Wenn Sie in einen Vertrag eintreten, heilen Sie bestehende Verstöße sofort, da Ihnen sonst – wie in diesem Fall – die Räumung der Wohnung und hohe Prozesskosten drohen. Einen Verstoß zu heilen bedeutet hier, den unzulässigen Zustand umgehend zu beenden, damit der Kündigungsgrund rechtlich entfällt.
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Experten Kommentar
Oft geht es bei solchen Kündigungen gar nicht primär um den Lärm oder die Schüler. Wenn ein extrem günstiger Altvertrag vererbt wird, suchen Eigentümer gezielt nach einem Hebel, um das unrentable Verhältnis endlich zu beenden. Der Sonderkündigungsgrund nach einem Todesfall ist dafür das perfekte Werkzeug, weshalb Vermieter in dieser Phase oft sogar Nachbarn nach Auffälligkeiten befragen.
Wer in einen solchen Vertrag eintritt, steht vom ersten Tag an unter massiver Beobachtung. Jeder noch so kleine Verstoß gegen die reine Wohnnutzung wird in diesem engen Zeitfenster gnadenlos ausgenutzt. Betroffene sollten daher in der Anfangszeit absolut unauffällig agieren und selbst harmlose berufliche Tätigkeiten mit Außenwirkung strikt auslagern, bis die kritische Monatsfrist sicher verstrichen ist.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt das Sonderkündigungsrecht auch, wenn meine gewerbliche Tätigkeit die Nachbarn nachweislich nicht stört?
JA. Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters besteht auch ohne konkrete Nachbarschaftsbeschwerden, sofern die gewerbliche Nutzung durch hohen Publikumsverkehr den vertragsgemäßen Wohngebrauch überschreitet. Die rechtliche Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ergibt sich bereits aus der vertragswidrigen Zweckentfremdung der Wohnräume an sich.
Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter bei einem Mieterwechsel durch Tod außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Nachfolgers vorliegt. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn die Wohnung ohne Erlaubnis für freiberufliche Tätigkeiten mit spürbarer Außenwirkung genutzt wird, was bei regelmäßigem Kundenverkehr der Fall ist. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 213/12) stellte klar, dass es auf tatsächliche Lärmbelästigungen oder Streitigkeiten mit Nachbarn rechtlich gar nicht mehr entscheidend ankommt. Maßgeblich ist allein, dass die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, sobald die Nutzung über das hinausgeht, was bei einer üblichen Wohnnutzung zu erwarten wäre. Ein nachweisbar ruhiges Verhalten schützt daher nicht vor einer Kündigung, wenn die reine Anzahl der Besucher die Grenzen der vertraglichen Vereinbarung sprengt.
Eine Duldungspflicht des Vermieters nach Treu und Glauben besteht nur dann, wenn die Tätigkeit keinerlei ins Gewicht fallenden Kundenverkehr verursacht und keine Mitarbeiter beschäftigt werden. Sobald jedoch Dritte die Räume regelmäßig zu geschäftlichen Zwecken aufsuchen, entfällt dieser Anspruch auf Duldung unabhängig von der individuellen Lautstärke der Tätigkeit.
Darf der Vermieter kündigen, obwohl meine verstorbene Mutter eine Erlaubnis für das Gewerbe hatte?
ES KOMMT DARAUF AN. Der Vermieter darf trotz einer Altermächtigung kündigen, da sich das Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB auf die Person des neuen Mieters bezieht und eine Neubewertung der Zumutbarkeit ermöglicht. Ein automatischer Bestandsschutz für Nachfolger besteht bei gewerblichen Genehmigungen nicht.
Das Gesetz sieht in § 563 Abs. 4 BGB vor, dass der Vermieter bei einem Mieterwechsel durch Tod innerhalb eines Monats prüfen darf, ob die Fortsetzung des Verhältnisses mit dem Eintretenden unzumutbar ist. Da die gewerbliche Erlaubnis oft eine höchstpersönliche Vereinbarung darstellt, geht sie im Rahmen der sogenannten Universalsukzession (Gesamtrechtsnachfolge) nicht zwingend eins zu eins auf den Erben über. Der Vermieter kann daher rechtlich argumentieren, dass eine Tätigkeit, die bei der Mutter geduldet war, in der Person des Sohnes eine unzumutbare Belastung darstellt. Ohne eine neue schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter bleibt die Fortführung des Gewerbes somit ein erhebliches rechtliches Risiko für den Bestand des Mietverhältnisses.
Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn die ursprüngliche Genehmigung ausdrücklich objektbezogen erteilt wurde oder eine Klausel enthält, die die Übertragbarkeit auf Rechtsnachfolger explizit vorsieht. In solchen seltenen Fällen könnte der Vermieter sich nicht auf die Unzumutbarkeit der gewerblichen Nutzung berufen.
Wie beweise ich rechtssicher, dass mein Kundenverkehr die Grenze zur vertragswidrigen Nutzung nicht überschreitet?
Sie beweisen eine zulässige Nutzung am besten durch eine lückenlose Dokumentation Ihrer geschäftlichen Aktivitäten innerhalb der Wohnung, um die Behauptung eines störenden Publikumsverkehrs zu entkräften. Führen Sie hierzu ein detailliertes Besucherprotokoll und erfassen Sie präzise sämtliche Arbeitszeiten sowie die Frequenz Ihrer Kundenbesuche.
Die rechtliche Notwendigkeit dieser Beweisvorsorge ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, wonach Vermieter eine teilgewerbliche Nutzung oft dulden müssen. Eine solche Duldungspflicht besteht jedoch nur dann, wenn die Tätigkeit keine stärkeren Einwirkungen auf das Gebäude oder die Mitbewohner verursacht als eine herkömmliche Wohnnutzung. Da Gerichte bei fehlenden Aufzeichnungen oft den pauschalen Behauptungen der Vermieter über Lärm oder Unruhe folgen, dient ein Journal als objektives Gegenbeweismittel. Sie sollten darin jeden geschäftlichen Besucher mit Datum, Uhrzeit und Aufenthaltsdauer vermerken und zudem dokumentieren, dass keine externen Mitarbeiter in den Räumen beschäftigt werden.
Trotz sorgfältiger Dokumentation endet der Anspruch auf Duldung, wenn die Nutzung eine spürbare Außenwirkung entfaltet, die über das übliche Maß hinausgeht. Ein lückenloses Protokoll schützt nicht vor einer Kündigung, falls die Besucherfrequenz objektiv eine unzumutbare Belastung für die Hausgemeinschaft darstellt.
Kann ich die Kündigung abwenden, wenn ich die gewerbliche Nutzung sofort nachweislich einstelle?
ES KOMMT DARAUF AN. Das sofortige Einstellen der gewerblichen Tätigkeit kann eine fristlose Kündigung abwenden, bietet jedoch bei der speziellen Kündigungsfrist für Nachfolger gemäß § 563 Abs. 4 BGB keine absolute Rechtssicherheit.
Bei einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB entfällt durch die Einstellung der Tätigkeit oft der Kündigungsgrund, da der vertragswidrige Zustand damit erfolgreich beendet wurde. Im Falle eines Eintritts in den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters greift jedoch das Sonderkündigungsrecht des Vermieters innerhalb der ersten vier Wochen. Hier liegt der wichtige Grund bereits in der Person des Nachfolgers zum Zeitpunkt des Eintritts begründet, was eine nachträgliche Verhaltensänderung rechtlich weniger wirksam machen kann. Um Ihre Position zu sichern, sollten Sie die Einstellung jeglichen Kundenverkehrs dem Vermieter umgehend per Einschreiben bestätigen und die Wiederherstellung des reinen Wohngebrauchs lückenlos dokumentieren.
Eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter aufgrund eines wichtigen Grundes unzumutbar ist. Durch die sofortige Einstellung der Nutzung entfällt die laufende Belastung, was die Argumentation gegen die Unzumutbarkeit im Falle eines Räumungsprozesses erheblich stärkt.
Muss ich meine freiberufliche Tätigkeit beim Eintritt in den Mietvertrag aktiv dem Vermieter melden?
Eine aktive Meldung ist gesetzlich zwar nicht zwingend vorgeschrieben, jedoch dringend ratsam, um innerhalb der kritischen Ein-Monats-Frist nach § 563 Abs. 4 BGB eine rechtssichere Erlaubnis einzuholen. Durch diese Transparenz vermeiden Sie, dass der Vermieter das Mietverhältnis später wegen einer ungenehmigten gewerblichen Nutzung wirksam kündigt.
Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter nach dem Eintritt eines Angehörigen in den Mietvertrag ein kurzes Zeitfenster von einem Monat ein, um das Verhältnis außerordentlich zu kündigen. Falls Ihre freiberufliche Tätigkeit eine spürbare Außenwirkung entfaltet, etwa durch regelmäßigen Kundenverkehr oder Firmenschilder, stellt dies ohne explizite Genehmigung oft einen wichtigen Kündigungsgrund dar. Wer die Tätigkeit verheimlicht, riskiert den plötzlichen Wohnungsverlust, sobald Nachbarn oder der Vermieter selbst von der geschäftlichen Nutzung der Räumlichkeiten erfahren. Nur eine schriftliche Erlaubnis bietet Ihnen in dieser sensiblen Phase die notwendige Sicherheit, da der Vermieter nach Ablauf der Frist nicht mehr ohne Weiteres kündigen kann.
Diese Hinweispflicht gilt jedoch nicht für rein interne Tätigkeiten wie Homeoffice oder schriftstellerische Arbeiten, da diese Form der Nutzung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Wohngebrauch gehört und keine zusätzliche Erlaubnis des Vermieters erfordert.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: VIII ZR 213/12 – Urteil vom 10.04.2013
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