Kündigung der Wohnung wegen Umzug: Alles wichtige zum Nachmieter
Ein Auszug bei laufendem Mietverhältnis ist nicht ungewöhnlich und kann aus vielen Gründen erfolgen. Praktisch für den Mieter und den Vermieter wenn gleich ein Nachmieter zur Verfügung stünde. Doch was ist, wenn der neue designierte Mieter vom Vermieter abgelehnt wird? Muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren? In diesem Artikel finden Sie die Antwort auf diese Frage und alles, was Sie zum Thema wissen sollten.
Kündigung vom Mieter – Vorzeitiger Auszug mit Nachmieter möglich?
Wenn die Mietwohnung vonseiten eines Mieters gekündigt wurde, so kann dies unterschiedliche Gründe haben. Zumeist ist eine berufliche Veränderung oder auch die Veränderung der privaten Lebensumstände für die Kündigung der Mietwohnung verantwortlich, allerdings gibt es bei dem Mieter auch immer die Angst vor der finanziellen Doppelbelastung.
Insbesondere dann, wenn die Kündigungsfrist noch nicht als beendet angesehen werden kann, stellt sich für den Mieter die Frage, wie vorzeitig aus dem Mietvertragsverhältnis herausgekommen werden kann. Ein guter Lösungsansatz hierfür ist die Präsentation eines Nachmieters, sodass der Vermieter durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertragsverhältnisses mit dem ursprünglichen Mieter keinerlei finanzielle Einbußen hinnehmen muss. Eine wichtige Frage in diesem Zusammenhang ist jedoch, ob ein Vermieter den Nachmieter überhaupt akzeptieren muss.
Der Vertrag wurde gekündigt und es scheint die perfekte Lösung in Sicht
Auf den ersten Blick ist es für einen Mieter immer die perfekte Lösung, wenn ein Nachmieter Interesse an den Mietwohnräumlichkeiten hat. Nicht selten wird hierbei jedoch die Rechnung ohne den Wirt gemacht, da die Einwilligung des Vermieters für den Nachmieter nun einmal unerlässlich ist. Landläufig hat sich dabei der Glaube eingebürgert, dass ein Mieter stets auf der rechtlich sicheren Seite ist, wenn dem Vermieter drei Nachmieter zur Auswahl präsentiert werden können. Fakt ist jedoch, dass es sich hierbei um einen Irrtum handelt.
Es gibt im deutschen Mietrecht keinerlei festgeschriebene Regelung in Bezug auf den Nachmieter. Dementsprechend hat der Vermieter die Berechtigung anzunehmen, dass das bestehende Mietvertragsverhältnis vertragsgemäß zu einem Ende geführt wird. In der gängigen Praxis kann es jedoch durchaus anders kommen.
Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch
Der Gesetzgeber kennt im Zusammenhang mit dem Mieteranspruch auf die vorzeitige Beendigung von dem Mietvertragsverhältnis durchaus einen Anspruch für den Mieter. Dieser Anspruch hat seine rechtliche Grundlage in dem § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und ist allgemeinhin als das Treu- und Glaubenprinzip bekannt. Auf der Grundlage dieses Prinzips besteht der Anspruch für den Mieter auf die vorzeitige Beendigung von dem Mietvertragsverhältnis in dem Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Dies führt jedoch zwangsläufig zu der Fragestellung, was ein berechtigtes Interesse überhaupt ist und in welchen Fällen es vorliegt.
Dies gilt gesetzlich betrachtet als berechtigtes Interesse
- eine von dem Arbeitgeber veranlasste Versetzung des Arbeitnehmers
- die Unterbringung des Mieters in ein Pflegeheim
- die sogenannte Überbelegung des Mietwohnraums durch eine Kindsgeburt
Der Kernpunkt des berechtigten Interesses von einem Mieter liegt in dem Umstand, dass die Mietwohnräumlichkeiten durch den Mieter nicht freiwillig aufgegeben werden. Es muss vielmehr immer ein Grund vorliegen, der den Mieter zu der Aufgabe des Mietwohnraums bzw. des Mietvertragsverhältnisses zwingt.
Die Möglichkeiten der vorzeitigen Beendigung ohne in berechtigtes Interesse
Natürlich kann ein Mietvertragsverhältnis auch ohne ein berechtigtes Interesse des Mieters vorzeitig beendet werden. Dies setzt allerdings zwingend ein einvernehmliches Einverständnis beider Vertragsparteien voraus. Ein probates Mittel hierfür stellt der sogenannte Aufhebungsvertrag dar, welcher dann letztlich als neue vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien den alten Mietvertrag ersetzt bzw. aufhebt. Ein Mieter kann natürlich dem Vermieter diese Vorgehensweise ein Stück weit attraktiver gestalten, indem ein neuer und passender Nachmieter für die Mietwohnräumlichkeiten präsentiert wird.
Ein gesetzlicher Anspruch für den Mieter, dass der Vermieter einen Aufhebungsvertrag akzeptiert und unterzeichnet, besteht nicht.
Akzeptiert der Vermieter den Aufhebungsvertrag, so wird auf diese Weise die Kündigungsfrist für den Mietvertrag außer Kraft gesetzt. In dem Aufhebungsvertrag kann ein fester Zeitpunkt für die Beendigung festgelegt werden. In der gängigen Praxis ist diese Vorgehensweise besonders dann sehr hilfreich, wenn zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein gutes Verhältnis besteht. Es gibt jedoch auch Rahmenkonstellationen, bei denen die persönliche Basis zwischen dem Vermieter und dem Mieter als nicht gut angesehen werden muss. In derartigen Fällen gestaltet sich die Erstellung eines Aufhebungsvertrages bzw. die Einigung dahingehend als schwierig.
Auch bei einem Aufhebungsvertrag muss Sorgfalt gelten
Im Zusammenhang mit dem Aufhebungsvertrag muss gesagt werden, dass dieser eine neue vertragliche Vereinbarung darstellt. Dementsprechend sollten beide Vertragsparteien einen besonderen Fokus auf den Inhalt dieses Vertrages legen. Gerade im Hinblick auf die Kündigung des Mietvertrages sowie die damit verbundenen Kündigungsfristen ist besondere Vorsicht angezeigt, da diese Fristen bzw. Kündigungsformen auch mit der aktuellen gültigen Gesetzgebung einhergehen müssen. Ein Aufhebungsvertrag, der gegen geltendes Recht verstößt, kann seine rechtliche Wirkung nicht entfalten und es ist dann auch für eine Vertragspartei ein leichtes Spiel, diesen Aufhebungsvertrag im Nachhinein zu widerrufen bzw. anzufechten. Gleichermaßen verhält es sich auch mit besonderen Vertragsklauseln, die nicht selten ihren Weg in einen derartigen Aufhebungsvertrag finden.
Die gesetzliche Kündigungsfrist
Nicht selten besteht ein Mietvertragsverhältnis zwischen einem Mieter und einem Vermieter für eine lange Zeit, sodass die Beendigung des Mietvertrages auch zugleich die Beendigung eines langjährigen Vertragsverhältnisses darstellt. Diesbezüglich sind dann gewisse Ansichten oder auch Vorstellungen mit Bezug auf die Kündigungsfrist in den Köpfen etabliert, die jedoch jeglicher rechtlicher Grundlage entbehren. Grundsätzlich gilt: Unabhängig davon, wie lange das Mietvertragsverhältnis bereits bestanden hat, beträgt die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate.
Der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertragsverhältnisses zustimmt. Der Vermieter hat zudem auch keine gesetzliche Verpflichtung dazu, einen von dem Mieter präsentierten Nachmieter zu akzeptieren.
Es gibt auch Ausnahmen – Nachmieterklausel
Wie bei allen Dingen im Leben gibt es jedoch von der Praxis, dass der Vermieter den Mieter nicht vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis herauslassen muss, Ausnahmen. Es kommt in derartigen Fällen sehr stark darauf an, was genau in dem Mietvertrag vereinbart wurde. In einigen Mietverträgen finden sich diesbezüglich sogenannte Nachmieterklauseln, wobei zwischen einer sogenannten echten Nachmieterklauseln und einer unechten Nachmieterklausel unterschieden werden muss. Der Unterschied zwischen diesen beiden Klauseln liegt in dem Unterschied, dass ein Mieter durch eine echte Nachmieterklausel dazu berechtigt wird, vorzeitig dann aus dem Mietvertragsverhältnis herauszukommen, wenn dem Vermieter ein Nachmieter präsentiert wird.
Im Fall einer echten Nachmieterklausel hat auch der Vermieter das Recht, einen Nachmieter für die Mietwohnräumlichkeiten zu präsentieren. Unabhängig davon, wer letztlich den Nachmieter präsentiert, kommt der Mieter in jedem Fall vorzeitig ohne gesetzliche Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag heraus.
Mietvertrag – Vertrag kann Klauseln enthalten
Der Mietvertrag, welcher die Grundlage des Mietverhältnisses zwischen dem Mieter und dem Vermieter darstellt, unterliegt in Deutschland grundsätzlich der Vertragsfreiheit. Dementsprechend können beide Vertragsparteien vor dem Abschluss des Vertrages alle nur erdenklichen Klauseln schriftlich festhalten. Solange sich diese Klauseln im Rahmen der gesetzlichen Grundlagen bewegen, ist auch alles kein Problem.
Die vorzeitige Beendigung des Mietvertragsverhältnisses gehört jedoch in der gängigen Praxis eher zu denjenigen Aspekten, die vor dem Abschluss des Vertrages nicht so stark im Fokus stehen. Für beide Parteien steht zunächst erst einmal der Abschluss eines Vertrages und damit die Begründung eines Vertragsverhältnisses im Vordergrund, sodass der Gedanke an die Zeit „danach“ nur sehr selten Aufmerksamkeit bekommt. Dieser Umstand ist jedoch bedauerlich, da in der heutigen Zeit die Mietvertragsverhältnisse – bedingt durch die veränderten Lebenssituationen der Menschen – immer kürzer werden.
Vielen Dank fürs Lesen. Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen bei der Beantwortung Ihrer Fragen zum Thema Nachmieter weitergeholfen hat. Sollten Sie weitere Fragen haben oder Hilfe bei einem bestehenden Problem im Mietrecht benötigen, zögern Sie nicht, unsere Ersteinschätzung anzufordern. Unser kompetentes Team wird sich schnellstmöglich bei Ihnen melden und versuchen, Ihnen so gut wie möglich zu helfen.
