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Baukostenzuschuss – Zahlungspflicht bei vorzeitiger Mietvertragsbeendigung

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 U 87/10 – Urteil vom 08.06.2011

Auf die Berufung der Klägerin wird – unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten – das am 20. April 2010 verkündete Vorbehaltsurteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam – AZ.: 3 O 77/09 – abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus weitere 524.756,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Januar 2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beitreibungsfähigen Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der über das Vermögen der P… GmbH, nach Umfirmierung M… GmbH, bestellte Insolvenzverwalter hat im Urkundenprozess gegen die Beklagte Klage auf Zahlung von 595.000,00 € erhoben und sich zur Begründung auf die zwischen den Parteien unter den 18./24. April 2007 getroffene Vereinbarung zur Zahlung eines Baukostenzuschusses berufen.

Nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 09. Juni 2010 – 36 p IN 647/08 – führt nunmehr die ursprüngliche Gemeinschuldnerin den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz fort.

Die Klägerin, die in C… bereits eine Ladeneinheit im sogenanntem C…-Center betrieb, schloss unter dem 18./24. April 2007 mit der künftigen Center-Betreiberin, C…-GmbH (im Folgenden: C…), einen Mietvertrag über die Ladeneinheit 1-2 in dem noch zu errichtenden B…-Center in C… zu einem monatlichen Mietzins von 24.396,75 € brutto. Unter § 3 des Mietvertrages wurde eine feste Mietzeit von 10 Jahren vereinbart.

Die Beklagte, die die alleinige Gesellschafterin der C… ist, vereinbarte unter dem 18./24. April 2007 – anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages zwischen der C… und der Klägerin – an die Klägerin einen Baukostenzuschuss in Höhe von 500.000,00 € zu zahlen, über den die Klägerin der Beklagten eine gesonderte Rechnung mit sämtlichen Pflichtangaben gemäß UStG erstellen sollte.

Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgenannte Vereinbarung vom 18./24. April 2007 Bezug genommen.

Nach Eröffnung des Geschäftes durch die Klägerin im September 2008 im B…-Center wurde der Mietvertrag mit der C… insolvenzbedingt am 29. September 2009 gekündigt und das Geschäft im November 2009 geschlossen.

Eine Zahlung des Baukostenzuschusses, die nach der Vereinbarung vom 18./24. April 2007 in der zweiten Kalenderwoche 2009 (Zahlung innerhalb 10 Tagen nach Rechnungslegung) erfolgen sollte, erfolgte nicht mehr.

Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Mit dem angefochtenen Vorbehaltsurteil hat das Landgericht die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von 70.243,06 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Januar 2009 verurteilt.

Wegen der Entscheidungsgründe wird auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen, dass die Parteien jeweils in Umfange ihrer Beschwer mit der Berufung anfechten.

Die Klägerin verfolgt ihr Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens weiter. Sie führt zur Begründung ihrer Berufung aus, das Landgericht habe infolge fehlerhafter Rechtsanwendung verkannt, dass die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage vorliegend nicht anwendbar seien. Es fehle bereits am Vorliegen einer Geschäftsgrundlage, denn eine gegebenenfalls einseitige Erwartung der Beklagten, wonach die Einnahmen aus dem Mietvertrag über die Dauer von 10 Jahren zur Kompensation des zu zahlenden Zuschusses dienen sollten, habe die Beklagte in erster Instanz bereits nicht vorgetragen; jedenfalls sei diese nicht Geschäftsgrundlage geworden, weil sie nicht in den dem Vertrag zugrunde liegenden gemeinschaftlichen Geschäftswillen beider Parteien aufgenommen worden sei. Aus Sicht der Klägerin sei die Zahlung deshalb vereinbart worden, um die Vornahme von Ein- und Umbauten an dem Mietobjekt zu ermöglichen. Ohne die Zusage des vereinbarten Betrages hätte die Klägerin das Ladengeschäft nicht eröffnet. Nur aufgrund des in Aussicht gestellten Betrages habe sie die zeit- und kostenaufwendigen Umbauarbeiten in eigener Verantwortung vorgenommen. Des Weiteren habe sich in der Beendigung des Mietvertrages ein Risiko verwirklicht, dass allein die Beklagte zu tragen habe. Das Risiko einer insolvenzbedingten vorzeitigen Beendigung eines auf längere Dauer angelegten Vertrages treffe grundsätzlich den anderen Vertragspartner. Hier sei der Mietvertrag zwar zunächst vom Insolvenzverwalter zum 31. Dezember 2009 gekündigt worden, die Parteien des Mietvertrages hätten aber zum 23. November 2009 eine Aufhebungsvereinbarung getroffen.

Die Klägerin beantragt, das Vorbehaltsurteil des Landgerichts Potsdam vom 20. April 2010 – Az. 3 O 77/09 – abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus weitere 524.556,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Januar 2009 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt darüber hinaus, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen und das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 20. April 2010 – Az. 3 O 77/09 – mit der Maßgabe abzuändern, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, soweit es ihr günstig ist. Zur Begründung ihrer eigenen Berufung trägt die Beklagte – unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages – vor, das Landgericht habe verkannt, dass sowohl die Wirksamkeit des zwischen der Klägerin und der C… geschlossenen Mietvertrages als auch die Zahlung des Baukostenzuschusses von der Beendigung des Altvertrages der Klägerin im C…-Center abhängig gewesen sei. Die vereinbarte Bedingung sei aber nicht eingetreten mit der Folge, dass auch die Bedingung für die Zahlung des Mietzuschusses nicht eingetreten sei. Denn die Klägerin habe sich weder im vereinbarten Zeitraum noch nachfolgend um die Vertragsaufhebung den alten Standort betreffend bemüht.

Wegen des weiteren Vortrages der Parteien in der Berufungsinstanz wird auf den Inhalt der gegenseitig gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die statthaften, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufungen der Parteien sind zulässig. In der Sache hat nur die Berufung der Klägerin Erfolg, während die Berufung der Beklagten unbegründet ist.

1.

Es bestehen keine Bedenken gegen die Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Nachdem das Insolvenzverfahren durch den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 09. Juni 2010 nach rechtskräftiger Bestätigung des Insolvenzplanes aufgehoben worden ist, endete das Amt des Insolvenzverwalters und der ursprüngliche Kläger ist nicht länger Partei des Rechtsstreits, § 259 Abs. 2 InsO. Die Schuldnerin, die Klägerin, hat die Prozessführungsbefugnis zurückerlangt und konnte den vom Insolvenzverwalter kraft seines Amts anhängig gemachten, aber noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Prozess aufnehmen (Huber in Münchner Kommentar, InsO, 2. Aufl., 2008, Rn. 15 zu § 259).

2.

Der Klageanspruch konnte zulässig im Urkundenprozess geltend gemacht werden, denn auch im Urkundenprozess muss der geltend gemachte Anspruch nicht in einer Urkunde verbrieft sein. Die Voraussetzungen des § 592 ZPO sind bereits dann erfüllt, wenn der Inhalt der vorgelegten Urkunden für das Gericht ausreicht, um im Wege der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO den von dem Kläger behaupteten Sachverhalt feststellen zu können (BGH NJW-RR 2006, 761).

3.

Ebenso wenig bestehen Bedenken gegen die Passivlegitimation der Beklagten. Wie bereits das Landgericht zu Recht festgestellt hat – und damit hat sich die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung nicht auseinandergesetzt – ergibt sich die Passivlegitimation der Beklagten eindeutig aus der vorgelegten Vereinbarung der Parteien zur Zahlung eines Baukostenzuschusses, der zwischen der Beklagten, der G… GmbH, und der Klägerin, damals firmierend unter P… GmbH, abgeschlossen worden ist. Die Vereinbarung beinhaltete nicht nur die Verpflichtung der Beklagten, der C… – also der Vermieterin – einen Baukostenzuschuss von 500.000,00 € zur Verfügung zu stellen, ohne dass der Klägerin selbst ein Forderungsrecht zustehen sollte, sondern begründete eine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung des Baukostenzuschusses an die Klägerin selbst. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Vereinbarung vom 10./11. Mai 2007, die nach ihrem eindeutigen Inhalt nur zwischen der C… und der Klägerin getroffen worden ist. Auf dem Original der Klägerin befindet sich nicht einmal der Bestätigungs- und Einverstandenvermerk der Beklagten. Letztlich kommt es aber hierauf auch nicht an, denn allein ein Bestätigungs- und Einverstandenvermerk der Beklagten führte nicht dazu, dass aus dem zwischen der C… und der Klägerin geschlossenen Vertrag ein dreiseitiger Vertrag etwa dergestalt geworden ist, dass nunmehr die C… Schuldnerin der Klägerin für den Baukostenzuschuss sein sollte.

Zwar kann durch einen Vertrag zwischen Gläubiger und Übernehmer (§ 414 BGB) eine Schuld von einem Dritten durch Vertrag mit den Gläubiger in der Weise übernommen werden, dass der Dritte an die Stelle des bisherigen Schuldners tritt; aber hierzu bedarf es einer ausdrücklichen Erklärung des Übernehmers, die sich dem Text der Vereinbarung vom 10./11. Mai 2007 nicht entnehmen lässt. Wenn es in der Vereinbarung vom 10./11. Mai 2007 heißt: „Zur Beschleunigung der Vertragsaufhebung wird durch die G… GmbH eine Abstandszahlung in Form eines Baukostenzuschusses in Höhe von 500.000,00 € entsprechend der Vereinbarung vom 18./24. April 2007 bereitgestellt“, dann weicht der Inhalt dieser Vereinbarung von der zuvor getroffenen Vereinbarung der Parteien vom 18./24. April 2007 nur insoweit ab, als nunmehr ein Grund für die Leistung des Baukostenzuschusses genannt wird.

4.

Ebenso wenig stand die Vereinbarung über die Zahlung des streitgegenständlichen Baukostenzuschusses unter der aufschiebenden Bedingung, die Klägerin werde das von ihr bereits zuvor in C… betriebene Ladengeschäft im C…-Center aufgeben und den insoweit bestehenden Mietvertrag vorzeitig beenden.

Zwar ist nicht zu verkennen, dass die am 18./24. April 2007 zwischen der Klägerin und der Beklagten getroffene Vereinbarung anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages zwischen der C… GmbH und der Klägerin vom selben Tage getroffen worden ist. Der ursprüngliche Mietvertrag, ebenfalls vom 18./24. April 2007 datierend, sah aber als Wirksamkeitsvoraussetzung eine Beendigung des anderweitig bestehenden Mietverhältnisses der Klägerin im C…-Center gerade nicht vor.

Auch soweit die Parteien des Mietvertrages – also die C… und die Klägerin – in der Vereinbarung vom 10./11. Mai 2007 vereinbart haben, dass der bereits geschlossene Mietvertrag erst dann seine uneingeschränkte Wirksamkeit erlangen sollte, wenn der alte Vertrag der Klägerin mit dem C…-Center beendet ist und die Klägerin sich auch verpflichtete, dies möglichst bis zum 31. August 2007 zu veranlassen, so ist die Vereinbarung zwischen der Klägerin und der Beklagten nicht mit dieser Bedingung verknüpft worden.

Zum Einen handelte es sich – wie bereits zuvor ausgeführt – nicht um einen dreiseitigen Vertrag, sondern lediglich um eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter mit der Folge, dass die Verpflichtung der Beklagten aus der Vereinbarung vom 18./24. April 2007 von dieser Vereinbarung nicht tangiert werden konnte. Ebenso wenig kann der Urkunde selbst entnommen werden, dass der originär vereinbarte Baukostenzuschuss bereits an die Bedingung geknüpft gewesen sei, dass die Klägerin den betriebenen Altstandort schließen würde und dies von Anfang an zwischen den Parteien so gewollt war. Wie die Beklagte selbst zu Recht ausführt, ist dies in der Vereinbarung in keiner Weise dokumentiert und ergibt sich noch nicht einmal aus dem am selben Tage geschlossenen Mietvertrag. Da auch die Beklagte ihre Einwendungen nur mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln beweisen kann und sich ihr Vortrag gerade nicht aus der Urkunde ergibt, ist sie jedenfalls im Urkundenprozess damit ausgeschlossen.

5.

Entgegen der vom Landgericht vertretenen Ansicht ist der von der Beklagten der Klägerin zugesagte Baukostenzuschuss auch nicht nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zu reduzieren.

Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob im Urkundenprozess die Geschäftsgrundlage einer Vereinbarung, die sich ihrerseits nicht aus den Urkunden ergibt und zu der die Parteien unterschiedlich vortragen, als Einwendung der Beklagten überhaupt zu berücksichtigen ist. Aufgrund des Vorbringens der Parteien kann zumindest im Streitfall nicht festgestellt werden, die gemeinsame Vorstellung der Parteien die Zahlung des Baukostenzuschusses betreffend habe in dem Abschluss und der Durchführung eines langfristigen Mietvertrages gelegen und sei somit Geschäftsgrundlage geworden. Denn als Geschäftsgrundlage sind die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Feststellung aufbaut, anzusehen. Gegen eine gemeinsame Vorstellung der Parteien, aber auch gegen eine einseitige Vorstellung der Beklagten, die der Klägerin erkennbar geworden ist, spricht hinsichtlich der im Mietvertrag vereinbarten Vertragsdauer bereits, dass es sich bei den Parteien der Vereinbarung über einen Baukostenzuschuss vom 18./24. April 2007 nicht um die Parteien des Mietvertrages gehandelt hat. Auch wenn die G… GmbH die einzige Gesellschafterin der C…-GmbH ist, handelt es sich um verschiedene Gesellschaften, und es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte die Zahlung des Baukostenzuschuss von der Dauer des vertraglich mit der C… vereinbarten Mietverhältnisses abhängig machen wollte, zumal sich aus der eigentlichen Vereinbarung selbst kein Hinweis auf den damit verfolgten Zweck ergibt. Dies umso weniger, als die Parteien zu dem mit der Zahlung verfolgten Zweck bzw. den Grund für die Zahlung des Baukostenzuschusses unterschiedlich vortragen. Nach dem Vortrag der Klägerin erfolgte die Übergabe der Geschäftsräume im Rohbau ohne Elektroinstallation und das von den Parteien gefertigte Übergabeprotokoll der Geschäftsräume spricht selbst ebenfalls nur von der Übergabe von Mietflächen. Auch die Bezeichnung als Baukostenzuschuss dürfte eher dafür sprechen, dass die Beklagte diesen für die – wie von der Klägerin behauptet – komplett von ihr zu installierenden Beleuchtungsanlagen und den gesamten Ladenausbau sowie die Außenwerbung zuschießen wollte. Gegen die Annahme, dass die gemeinsame Vorstellung für die Zahlung des Baukostenzuschusses im Abschluss eines langfristigen Mietvertrages gelegen hat, spricht aber auch die Regelung im Mietvertrag selbst, die sich auf die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bezieht. In § 4 Nr. 2 ist geregelt, dass die Klägerin für den Fall, dass die Vermieterin wegen Zahlungsverzuges außerordentlich kündigen würde, lediglich für einen Zeitraum von 24 Monaten für den Mietausfall haften sollte. Gerade diese Regelung spricht gegen die Annahme, dass der Baukostenzuschuss als Vertragsgrundlage die Vorstellung der Parteien von einer langen Vertragslaufzeit hatte, um sich zu amortisieren.

Aber selbst wenn die Vertragslaufzeit des Mietvertrages hier von den Parteien als Geschäftsgrundlage für die Zahlung des Baukostenzuschusses jedenfalls der Höhe nach angesehen worden ist, lag die Dauer des Mietverhältnisses allein im Risikobereich der Vermieterin. Denn es ist für einen Vermieter nicht auszuschließen, dass das Mietverhältnis – von ihm selbst – außerordentlich wegen Zahlungsverzuges gekündigt wird. Gerade für diesen Fall hatten die Parteien eine besondere Haftungsregelung im Mietvertrag getroffen, die lediglich die Zahlung der Miete für weitere 24 Monate vorsah, und zwar für den Fall, dass eine Weitervermietung der Vermieterin nicht sofort oder nur zu einem ungünstigeren Mietpreis möglich sein sollte. Ebenso wenig ist ein Insolvenzrisiko des Mieters auszuschließen und auch dieses Risiko liegt allein in der Sphäre eines Vermieters.

6.

Nach alledem ist die Beklagte auf die Berufung der Klägerin zur Zahlung des Baukostenzuschusses in voller Höhe einschließlich Mehrwertsteuer zu verurteilen und ihr waren ihre Rechte im Nachverfahren vorzubehalten. Der nicht nachgelassene Anwaltsschriftsatz der Beklagten vom 17. Mai 2011 zwingt weder zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung noch gibt er sonst Anlass dazu (§ 156 ZPO).

7.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

8.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Auch erfordern weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

9.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 595.000,00 € festgesetzt.

 

 

 

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