AG München – Az.: 433 C 23094/13 – Urteil vom 03.12.2013
1. Der Beklagte wird verurteilt, EURO 4.024,72 nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 03.05.2013 an die Klägerin zu bezahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert des Verfahrens wird auf EURO 4.024,72 festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um eine Kautionsrückzahlung nach beendetem Wohnraummietverhältnis.
Mit Mietvertrag vom 05.03.2011 mietete die Klägerin vom Beklagten ab 01.04.2011 ein Reiheneckhaus in der …, München. Diesem Mietverhältnis vorausgegangen war ein Mietverhältnis vom 30.12.2008/10.09.2009 über dasselbe Mietobjekt zwischen dem Beklagten auf Vermieter- und der Klägerin und Herrn … auf Mieterseite, welches durch fristgemäße mieterseitige Kündigung beendet wurde. Zu Beginn des ersten Mietverhältnisses wurde mieterseits eine Barkaution in Höhe von EURO 3.900,00 geleistet, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob diese allein von der Klägerin oder auch von Herrn … gestellt wurde. Gemäß Vereinbarung der Parteien sollte die vorgenannte Mietkaution auch als Sicherheit für die Forderungen des Beklagten im zweiten Mietverhältnis gelten. Das Kautionsguthaben betrug einschließlich Zinsen per 02.05.2013 EURO 4.024,72.
Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin wurde das Mietobjekt am 01.11.2012 an die Ehefrau des Beklagten zurückgegeben.
Mit Schreiben vom 02.05.2013 erstellte der Beklagte eine Kautionsabrechnung. Bzgl. der Einzelheiten der Abrechnung wird Bezug genommen auf die Anlage K5, Bl. 32 folgende d.A..
Mit Schreiben vom 12.06.2013 forderte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Beklagten zur Rückzahlung des Kautionsguthabens auf. Nachdem eine Rückzahlung der Kaution nicht erfolgte, reichte die Klägerin Klage ein. Mit Schriftsatz vom 11.09.2013, dem Beklagten zugestellt am 04.10.2013, übersandte die Klägerin als Anlage K4 ein Schreiben des früheren Mieters Schneider vom 09.06.2013. Bzgl. des Inhalts des Schreibens wird Bezug genommen auf die Anlage K4, Bl. 25a d.A..
Mit Schriftsatz vom 15.10.2013 erklärte der Beklagte im Rahmen der Klageerwiderung die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von mindestens EURO 4.100,00 wegen Beschädigung der Mietsache. Bezüglich der Einzelheiten der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen wird Bezug genommen auf den Schriftsatz vom 15.10.2013, Bl. 53/60 d. A.. Ferner erklärte er hilfsweise die Aufrechnung mit einer Forderung über EURO 2.250,00 mit der Begründung, er habe aufgrund der Beschädigungen des Mietobjekts durch die Klägerin eine entsprechende Mietminderung hinnehmen müssen. Weiter erklärte er hilfsweise die Aufrechnung mit einer Forderung über EURO 8.820,00 mit der Begründung, er habe das Mietobjekt bis Mai 2013 wegen des nichtvertragsgemäßen Zustands bei Rückgabe nicht weitervermieten können.
Nachdem die Klägerin im Termin vom 07.11.2013 eine Abtretungserklärung des Herrn … vorlegte, hat der Beklagte die Klageforderung in Höhe von EURO 3.000,00 anerkannt.
Mit Schriftsatz vom 11.11.2013 erklärte der Beklagte, im Hinblick auf das Anerkenntnis mache er nur noch einen Schaden in Höhe von EURO 1.024,71 geltend für die Kosten eines neuen Haustür- und Garagenschlosses in Höhe von jeweils EURO 240,03 netto, für das Nachmachen jeweils eines Briefkasten- und Heizungslüftungsventilschlüssels in Höhe von jeweils EURO 15,00, für die Neurenovierung des Badezimmers in Höhe von EURO 1.800,00 sowie wegen unberechtigter Mietminderung der Klägerin im Oktober 2012 in Höhe von EURO 51,72.
Die Klägerin bestreitet, dass das Badezimmer zum Teil verschimmelt, die Badezimmerwand verschmutzt gewesen sei und Flecken aufgewiesen habe, und die Badezimmertür sich nicht richtig habe schließen lassen. Sie bestreitet, dass die beklagtenseits vorgelegte Rechnung der Firma … in irgendeiner Weise mit dem Mietverhältnis der Klägerin und dem Zustand des Badezimmers, den diese angeblich hinterlassen habe, zu tun habe.
Die Klägerin beantragt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, EURO 4.024,72 nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 04.04.2013 an die Klägerin zu bezahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, EURO 446,13 nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 02.07.2013 an die Prozessbevollmächtigte zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt, soweit er die Forderung nicht anerkannt hat: Klageabweisung.
Der Beklagte trägt vor, der Austausch des Haustürschlosses sei erforderlich gewesen, um sicher zu gehen, dass die Klägerin nicht mehr als die drei von ihr nachgemachten und dem Beklagten zusätzlich zu den ihr zu Beginn des Mietverhältnisses überlassenen zurückgegebenen Schlüssel habe nachmachen lassen. Er behauptet, bei Auszug der Klägerin seien die Badezimmerwände grau gewesen, am Badewannenrand habe sich ein dicker Schimmelstreifen befunden, an der Wand handgroße schwarzgraue Flecken. Für die Beseitigung dieser Schäden müsse er EURO 1.800,00 aufwenden. Die Neurenovierung des Badezimmers sei von der Nachmieterin … in Auftrag gegeben und dieser durch den Beklagten erstattet worden. Der Beklagte ist der Ansicht, soweit er die Klageforderung unmittelbar nach Vorlage der Abtretungserklärung des früheren Mitmieters … anerkannt habe, handele es sich um ein sofortiges Anerkenntnis i. S. d. § 93 ZPO.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird im Übrigen Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 07.11.2013 und die sonstigen Aktenbestandteile. Beweis wurde nicht erhoben.
Mit Schriftsatz vom 20.11.2013 hat der Beklagte weiter vorgetragen, worauf Bezug genommen wird.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist weitestgehend begründet.
1.
Soweit der Beklagte die Forderung in Höhe von € 3.000,00 anerkannt hat, war er gemäß seinem Anerkenntnis zu verurteilen.
2.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen weitergehenden Zahlungsanspruch in Höhe von € 1.024,72 aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 05.03.2011.
a)
Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Unabhängig von der vorgelegten Abtretungserklärung des früheren Mitmieters … ist die Klägerin alleinige Gläubigerin des Kautionsrückzahlungsanspruchs aus dem Mietvertrag vom 05.03.2011, da dieser Mietvertrag ausschließlich mit der Klägerin auf Mieterseite geschlossen wurde. Von wem das Geld stammt, welches nach dem unstreitigen Parteivorbringen als Sicherheit für Forderungen des Klägers aus dem Mietvertrag vom 05.03.2011 stehen bleiben sollte, spielt daher rechtlich keine Rolle.
b)
Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist nicht erloschen durch Aufrechnung des Beklagten mit Gegenansprüchen gemäß Schriftsatz vom 11.11.2013, da dem Beklagten aufrechenbare Gegenansprüche nicht zustehen:
Soweit der Beklagte Gegenansprüche für neue Haustür- und Garagenschlösser, neue Schlüssel für Briefkasten und Heizungslüftungsventil sowie wegen Mietrückständen für Oktober 2012 wegen unberechtigter Mietminderung durch die Klägerin geltend macht, erfolgte eine prozessuale Aufrechnungserklärung des Beklagten erstmals mit Schriftsatz vom 11.11.2013 und damit entgegen § 282 Abs. 1 ZPO erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung, so dass das diesbezügliche Vorbringen des Beklagten nicht zu berücksichtigen war, § 296 a ZPO. Denn die dem Beklagten bis 12.11.2013 nachgelassene Schriftsatzfrist bezog sich ausschließlich auf den in der mündlichen Verhandlung am 29.10.2013 dem Beklagten übergebenen Schriftsatz der Klägerin vom 29.10.2013 sowie auf die Hinweise des Gerichts gemäß Verfügung vom 17.10.2013; Sie eröffnete dem Beklagten jedoch kein Nachschubrecht für weitere, bislang nicht in den Prozess eingeführte Gegenforderungen (vgl. Zöller, Zivilprozessordnung, 29. Auflage 2012, § 283, Rz 1 und 5).
Was die Kosten für ein neues Haustürschloss anbelangt, so hat im Übrigen der Beklagte die Erforderlichkeit des Austausches des Haustürschlosses nicht schlüssig dargetan, denn weder behauptet der Beklagte, noch gibt es tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin entgegen ihren Angaben weitere, als die drei dem Beklagten zusätzlich zurückgegebenen, Schlüssel hat nachmachen lassen.
Was die geltend gemachten Kosten für ein neues Garagenschloss anbelangt, so ist die Erforderlichkeit des Austausches des Garagenschlosses ebenfalls nicht schlüssig dargetan. Vielmehr wäre insoweit die Anschaffung eines neuen Schlüssels ausreichend gewesen. Im Übrigen ergibt sich aus dem diesbezüglichen Vortrag gemäß Schriftsatz vom 11.11.2013, dass der Austausch des Schlosses tatsächlich nicht aufgrund eines nicht zurückgegebenen Schlüssels erfolgte, sondern weil die Feder im alten Einsteckschloss gebrochen war. Das hierfür die Klägerin verantwortlich war, behauptet wiederum nicht einmal der Beklagte.
Die für die Renovierung des Badezimmers seitens des Beklagten geltend gemachten Kosten von € 1.800,00 hat die Klägerin dem Grunde und der Höhe nach bestritten, der Vortrag des Beklagten zu Art und Umfang der Beschädigungen blieb trotz des richterlichen Hinweises gemäß Verfügung vom 17.10.2013 unsubstantiiert. Darüber hinaus hat der für die behauptete Beschädigung durch die Klägerin darlegungs- und beweispflichtige Beklagte für die behauptete Beschädigung des Badezimmers im Zeitpunkt der Rückgabe am 01.11.2012 als einziges Beweismittel das Übergabeprotokoll vom 01.11.2012, vorgelegt als Anlage B 7, Bl. 105 ff. d. A., angeboten. Diesem Übergabeprotokoll kommt jedoch schon deshalb keinerlei Beweiskraft zu, weil es von der Klägerin nicht unterschrieben ist. Schließlich weist, was auch die Klägerin zurecht bemängelt, die vorgelegte Rechnung … keinerlei Bezug zum Mietverhältnis der Klägerin und den von dieser angeblich verursachten Beschädigungen der Mietsache auf, insbesondere bezieht sich die Rechnung auf andere Arbeiten als die Beseitigung der angeblich von der Klägerin verursachten Schäden. Was den behaupteten Schimmelbefall im Badezimmer anbelangt, so behauptet im Übrigen noch nicht einmal der Beklagte, dass diese Schäden von der Klägerin zu vertreten und nicht etwa auf Baumängel zurückzuführen seien mit der Folge, dass etwaige Gegenansprüche des Beklagten nicht auf § 280 BGB, sondern allenfalls auf § 281 BGB gestützt werden können. Insoweit fehlt es jedoch an der gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Nachfristsetzung.
3.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280, 286,288 BGB. Da ein früherer Verzugseintritt nicht schlüssig dargetan ist, kann die Klägerin Verzugszinsen erst ab dem 03.05.2013 beanspruchen.
4.
Ein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten besteht nicht, da insoweit ein schlüssiger Klagevortrag nicht vorliegt.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2, Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO, die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO.
