Eigentümerversammlung: Streit um Fensteraustausch im Souterrain entschieden
Es war eine ungewöhnliche Situation, die sich in einem hamburger Haus ereignete. In den Souterrain-Einheiten des Hauses, in denen sich ein Friseurgeschäft und ein Wollladen befinden, traten 2017 Feuchtigkeitsschäden auf. Diese Schäden waren so schwerwiegend, dass sowohl die Fenster als auch die Türen dieser Geschäfte ersetzt werden mussten. Eine Eigentümerversammlung wurde einberufen, um über diesen Fensteraustausch zu entscheiden. Doch wer sollte die Kosten tragen? Die Sondereigentümerin der Geschäftseinheiten oder die Eigentümergemeinschaft als Ganzes?
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Übersicht
Beschluss der Eigentümerversammlung und dessen Auswirkungen
Im Mittelpunkt der Debatte stand der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.09.2020. Die Eigentümergemeinschaft hatte entschieden, dass der Austausch der Fenster und Türen auf Kosten der Gemeinschaft vorgenommen werden sollte. Diese Entscheidung wurde jedoch von der Klägerin, der Sondereigentümerin der beiden Geschäfte, angefochten, da sie die Kosten für die Instandhaltung ihres Sondereigentums selbst tragen sollte, laut der notariellen Teilungserklärung. Es kam zu einem Gerichtsverfahren, um die Gültigkeit dieses Beschlusses zu klären.
Gerichtlicher Spruch und Implikationen
Am 25.06.2021 erging das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg. Es erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig. Demnach war die Entscheidung, die Kosten des Fensteraustauschs der Sondereigentums-Einheiten durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen, rechtswidrig. Die Instandhaltung von Gebäudeteilen, die sich im Sondereigentum befinden, sollte laut der Teilungserklärung auf Kosten des Sondereigentümers erfolgen.
Auswirkungen und Bedeutung für Sondereigentümer
Dieses Urteil hat weitreichende Folgen für Sondereigentümer. Es bestätigt, dass sie verantwortlich sind für die Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäudeteile, die sich in ihrem Sondereigentum befinden. Diese Pflicht umfasst ausdrücklich die Türen und Fenster ihrer Einheiten, wie in diesem Fall die Fenster und Türen der beiden Geschäfte. Es wird daher empfohlen, dass Sondereigentümer ihre Pflichten und Rechte gründlich prüfen, um mögliche rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 31/20 WEG – Urteil vom 25.06.2021
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.09.2020 zu TOP 1 wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung sowie den Anspruch der Klägerin auf eine Beschlussersetzung durch das Gericht (Fensteraustausch).
Die Klägerin – Eigentümerin zweier im Souterrain-Einheiten (001 und 003), in denen sich ein Friseurgeschäft bzw. ein Wollladen befindet – und die Beklagten sind Mitglieder der WEG P. Straße …, 22… Hamburg. Es gilt die notarielle Teilungserklärung (TE) gemäß Anlage K3, in der es u.a. heißt: (1) Jeder Miteigentümer hat auf seine Kosten diejenigen Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum oder seinem Sondernutzungsrecht stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen. (…) (2) Die vorstehende Verpflichtung umfaßt insbesondere: (…) b) die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseiten der Abschlußtüren und der Fenster; (…).“
Im Jahr 2017 traten Feuchtigkeitsschäden im Erkerbereich und im Innenbereich des Friseurladens und im Bereich der Fassade des Wollladens auf. Durch die Feuchtigkeitsschäden sind sowohl die Ladenfenster in der Fassade als auch die Türen derart in Mitleidenschaft gezogen worden (“vergammelt“), dass diese – was zwischen hier nicht im Streit steht – auszutauschen sind.
Mit Schreiben vom 24.08.2020 (Anlage K1) lud die WEG-Verwalterin zur Eigentümerversammlung am 08.09.2020. Im Protokoll dieser Versammlung (vgl. Anlage K2) heißt es zu TOP 1:
„Beschlussfassung über den Antrag der Gewerbeeinheiten 001 und 003 (…) vom 20.08.2019:
Die Gemeinschaft genehmigt den Antrag der Eigentümer der Gewerbeeinheiten 001 und 003 und beschließt, dass die Fenster und Türen der Souterrain-Einheiten, die im Sondereigentum der [Klägerin] sich befinden, auf Kosten der Gemeinschaft und in Abstimmung mit dem Denkmalschutz auszutauschen sind und dies noch in diesem Jahr.
Abstimmung: 113.436,00 Ja; 686.592,00 Nein; 42.481,00 Ent.; Antrag abgelehnt.“
Mit ihrer am 08.10.2020 bei Gericht eingegangenen, den Beklagten am 02.12.2020 zugestellten und mit weiterem Schriftsatz vom Montag, d. 09.11.2020 – bei Gericht eingegangen am selben Tag per Telefax – begründeten Klage macht die Klägerin geltend, dass der Beschluss zu TOP 1 vom 08.09.2020 ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche und sie einen Anspruch auf die abgelehnte Beschlussfassung habe. Die Regelung in § 5 Abs. 1 und 2 TE sei betreffend die Kostentragung für den Fensteraustausch unwirksam. Die dafür erforderlichen Kosten, die zwischen 14.000,00 € und 19.000,00 € betragen würden, seien zwingend nach Miteigentumsanteilen auf alle Miteigentümer zu verteilen. Insoweit sei das Ermessen der Eigentümer hier „auf Null“ reduziert.
Die Klägerin beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.09.2020 zu TOP 1 für ungültig zu erklären und die Beklagten zu verpflichten, dem Austausch der erneuerungsbedürftigen Fenster und Türen der Souterrain-Einheiten des Gebäudes P. Straße … in 22… Hamburg auf Kosten der Gemeinschaft und in Abstimmung mit dem Denkmalschutz zuzustimmen, hilfsweise, dass das angerufene Gericht den Austausch der (sämtlichen) Fenster und Türen der Souterrain-Einheiten des Gebäudes P. Straße … in 22… Hamburg auf Kosten der Gemeinschaft und in Abstimmung mit dem Denkmalschutz beschließe.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie verteidigen den angefochtenen Negativ-Beschluss und machen geltend, dass der Beschlussantrag zu TOP 1 zu unbestimmt gewesen sei. Dieser enthalte keine Regelung dazu, in welcher Form der Austausch der Fenster erfolgen solle, wer die Abstimmung mit dem Denkmalschutz vornehmen werde und wann, ob ein Architekt hierzu beauftragt werde, welches Unternehmen für die Maßnahme beauftragt werde, ob es Kostenvoranschläge gebe und wie die Kosten zu verteilen seien. Auch als Grundbeschluss sei dieser Beschluss nicht haltbar. Der auf die Verpflichtung zum Fensteraustausch gerichtete Antrag sei nach dem ab dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetz als Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG zu behandeln, bei der auf den Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung abzustellen sei. Insoweit fehle es hier nach der Rechtsänderung aber an einer Vorbefassung der Eigentümer, weil nach neuem Recht (§ 16 Abs. 2 WEG n.F.) nunmehr eine Beschlusskompetenz für die Verteilung der Kosten für den Fensteraustausch auf die Klägerin gegeben sei, selbst wenn die Regelung in § 5 Abs. 1 und 2 TE nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwirksam sei und die Kosten an sich von allen Miteigentümern anteilig zu tragen wären. Es fehle daher an einer Ermessensreduzierung „auf Null“. Zudem sei der Klageantrag zu unbestimmt, weil unklar sei, welche Fenster und Türen in den Souterrain-Einheiten gemeint seien und wie der Austausch vonstattengehen werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
1. Die Klage hat in der Sache Erfolg, soweit sie die Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 08.09.2020 zu TOP 1 zum Gegenstand hat. Insoweit ist zwar das seit dem 01.12.2020 geltende Verfahrensrecht auf die – rechtzeitig erhobene und begründete – Anfechtungsklage anzuwenden (vgl. § 48 Abs. 5 WEG n.F.). Gleichwohl ist für die Frage der Begründetheit der Klage auf die materielle Rechtslage und den Kenntnisstand der Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen (vgl. LG Frankfurt/Main, ZWE 2020, 436, 437, Tz. 10; Elzer, in: BeckOK-WEG, 44. Ed. 2.4.2021, § 44, Rn. 162). Nach dieser Maßgabe entspricht der Beschluss, mit dem der Antrag der Klägerin mehrheitlich abgelehnt worden ist (sog. Negativ-Beschluss), nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Klägerin hatte einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung im Rahmen eines sog. Grundlagenbeschlusses, weil das Ermessen der Eigentümer, das ihnen nach § 21 Abs. 3 WEG a.F. eingeräumt war, vorliegend „auf Null“ reduziert gewesen ist. Unstreitig sind alle Fenster und Türen in den beiden Souterrain-Einheiten der Klägerin aufgrund der Feuchtigkeitsschäden erneuerungsbedürftig, weswegen ihr Austausch dem Grunde nach nicht im Streit steht und auch nicht mehrheitlich hätte abgelehnt werden dürfen. Soweit die Beklagten dazu geltend machen, dass der Beschlussantrag der Klägerin zu unbestimmt gewesen sei, folgt das erkennende Gericht dem nicht. Der Beschlusstext gibt nach einer objektiv-normativen Auslegung, orientiert am Wortlaut und dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung, das her, was die Klägerin erstrebt, nämlich den Austausch der Fenster und Türen auf Kosten der Gemeinschaft, also bei einer anteiligen Kostenlast aller Miteigentümer. Soweit es darüber hinaus in dem Antrag heißt, dass der Austausch „in Abstimmung mit dem Denkmalschutz“ und „noch in diesem Jahr“ stattfinden soll, tangierte das die Entscheidungskompetenz der Eigentümer nicht dahingehend, dass auch eine Ablehnung des Antrages ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte. Es steht außer Zweifel, dass noch ein weiterer Beschluss über das „Wie“ der Maßnahme zu treffen ist bzw. war, der also etwa regelt, durch welches Unternehmen und auf der Grundlage welchen Angebots der Austausch vorgenommen werden soll, wie sich der Kostenrahmen bemisst, wie die Abstimmung mit dem Denkmalschutz erfolgen soll etc. Diese Einzelheiten waren im (abgelehnten) Beschluss nicht aufzunehmen; darauf können sich die Beklagten nicht zurückziehen. Ferner ist der Beschlussantrag auch nicht deswegen zu unbestimmt gewesen, weil unklar gewesen ist, wie die Kosten zu verteilen sind. Sofern es dazu „auf Kosten der Gemeinschaft“ heißt, war bei objektiv-normativer Auslegung auf den (vereinbarten) Kostenverteilungsschlüssel nach Maßgabe von § 16 Abs. 2 WEG a.F. abzustellen. Betreffend den Austausch der Fenster und Türen kam keine vorgehende Sonderregelung zur Anwendung, insbesondere nicht die in § 5 Abs. 1 und 2 TE vereinbarte Kostentragungsregelung. Diese ist – wovon auch die Parteien übereinstimmend ausgehen – unwirksam (vgl. etwa nur BGH, NJW 2019, 3780, 3781, Tz. 7 = ZMR 2019, 890 m.w.N.).
2. Der Antrag, gerichtet auf die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu dem auf Austausch der Fenster und Türen gerichteten Beschlussantrag (Hauptantrag) bzw. auf Ersetzung dieses Beschlusses durch das Gericht (Hilfsantrag), hat hingegen in der Sache keinen Erfolg.
Dieser Antrag, auf den in prozessualer Hinsicht nach § 48 Abs. 5 WEG n.F. ebenfalls das bis zum 30.11.2020 geltende (Verfahrens-)Recht anzuwenden ist, richtet sich nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. Insoweit ergeben sich die prozessualen Anforderungen nicht aus § 44 Abs. 1 S. 2 WEG n.F. (sog. Beschlussersetzungsklage). Die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG n.F. verweist für die Fortgeltung des Prozessrechts für vor dem 01.12.2020 anhängig gewordene Verfahren – wie hier – auf den „dritten Teil“ des Gesetzes, also die §§ 43 ff. WEG a.F. Die schon nach früherem Recht bekannte Beschlussersetzung durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. (vgl. dazu BGH, NJW-RR 2018, 522, 523, Tz. 10 = ZMR 2018, 608) unterfiel anerkanntermaßen jedenfalls den Regelungen in § 43 WEG a.F., auch wenn die konkrete Einordnung dieser Klageart und Entscheidungsform dort umstritten war (für eine Anwendung von § 43 Nr. 1 WEG a.F. etwa Roth, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 43, Rn. 73 und 99, für eine Anwendung von § 43 Nr. 4 WEG a.F. auf solche Fälle hingegen etwa Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl. 2019, § 43 WEG, Rn. 24 und Karkmann, in: BeckOGK-WEG, Ed. 1.3.2020, § 43, Rn. 23).
Dem (Klage-)Antrag ist aber der Erfolg versagt, weil die Voraussetzungen für eine gerichtliche Ersetzung der Beschlussfassung nicht (mehr) vorliegen. Das Gericht soll durch eine Ermessensentscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. nur im Ausnahmefall – also nicht ohne Grund und nur im Rahmen des Erforderlichen – in das Selbstorganisationsrecht der Eigentümer eingreifen dürfen (Gericht, ZMR 2020, 598, Riecke/Schmid, a.a.O., § 21, Rn. 312). Es fehlt hier – bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt – allerdings an einem Ausfall des Selbstbestimmungsrechts der Eigentümer und einer erforderlichen Reduzierung des ihnen zustehenden Ermessens „auf Null“. Insoweit kommt es, anders als im Rahmen der Beschlussanfechtung (s.o.), nicht auf den Zeitpunkt der Willensbildung an (08.09.2020), sondern nach allgemeinen prozessualen Regeln auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung an (s. BGH, NJW 2018, 3238, 3241, Tz. 26 = ZMR 2018, 835; Engelhardt, in: MüKoBGB, Bd. 8, 8. Aufl. 2020, § 21 WEG, Rn. 87). Bestand demnach bei der Abstimmung über einen Beschlussantrag – wie hier – eine Handlungspflicht, haben die Eigentümer nicht ordnungsmäßig gehandelt, die Handlung zu verweigern (s.o.). Fällt hingegen durch die Änderung der Sach- und/oder Rechtslage diese Handlungspflicht später weg, können und müssen die Wohnungseigentümer vor Erhebung einer Klage damit erneut befasst werden (vgl. zum umgekehrten Fall Elzer, in: BeckOK-WEG, 42. Ed. [1.8.2020], § 21, Rn. 429). So liegt der Fall hier. Zwar ist der Anspruch der Klägerin auf Austausch der Fenster nicht entfallen. Allerdings haben bzw. hätten die Miteigentümer infolge der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Möglichkeit, eine von § 5 Abs. 1 und 2 TE abweichende Kostenverteilung zu beschließen, also die Kosten für den Austausch der Fenster etwa allein der Klägerin auferlegen. Eine solche Beschlusskompetenz folgt nunmehr, wie die Beklagten zu Recht geltend machen, aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. Danach können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG n.F. oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompetenz der Eigentümer umfasst insbesondere auch den Austausch von Fenstern, die sich – wie hier – im Bereich des Sondereigentums eines Miteigentümers befinden (vgl. BT-Drs. 19/18791, 56; Elzer, in: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke, Die WEG-Reform 2020, 2021, § 13, Rn. 23; Hügel, in: BeckOK-BGB, 58. Ed. [1.5.2021], § 16 WEG, Rn. 18). Dementsprechend würde das Gericht ohne (erneute) Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Begehren der Klägerin, die Kosten auf alle Miteigentümer zu verteilen, unnötig in die Selbstbestimmungsfreiheit der Eigentümer eingreifen, wenn es dem Klageantrag stattgeben würde. Das führt entgegen der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung über ihren Prozessbevollmächtigten geäußerten Rechtsauffassung nicht lediglich zu einer „bloßen Förmelei“ und der Annahme, dass die Begründetheit ihres Antrages an den vor dem 01.12.2020 geltenden Rechtsnormen zu messen sei. Dass sich die materielle Rechtslage nach Anhängigkeit ihres Antrages geändert hat, hätte die Klägerin zum Anlass nehmen können und müssen, ihre Klage insoweit in der Hauptsache für erledigt zu erklären (vgl. etwa Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 2021, Kap. 14, Rz. 187 [Fn. 226]) zum Wegfall der Klagebefugnis aufgrund einer Gesetzesänderung). Die Erwägungen zum Fortbestand der Prozessführungsbefugnis nach § 48 Abs. 5 WEG n.F. analog in „Altverfahren“, in denen es um die Geltendmachung von gemeinschaftlichen Rechten durch einen einzigen Eigentümer geht (vgl. BGH, Urt. v. 07.05.2021 – V ZR 299/19), sind insoweit auf die Fälle der „überholten“ Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. nicht übertragbar. Es geht es nicht um die Zulässigkeit einer solchen Klage, sondern um deren Begründetheit. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Regelung in § 48 Abs. 5 WEG n.F. insoweit eine planwidrige Regelungslücke enthält, die durch eine Vorverlagerung des Beurteilungszeitpunktes für die Begründetheit auf den Zeitpunkt der – hier auch angefochtenen – Beschlussfassung zu schließen ist. Es ist zwar offensichtlich, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (BGBl. I 2020, 2187) die Auswirkung einer veränderten materiellen Rechtslage auf anhängige Verfahren, die einen Antrag nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. zum Gegenstand haben, übersehen hat; den Gesetzesmaterialien (vgl. BT-Drs. 19/18791 [Gesetzentwurf der Bundesregierung] und BT-Drs. 19/22634 [Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz] lässt sich zu dieser Problematik nichts entnehmen. Allerdings besteht kein Anlass anzunehmen, dass der Gesetzgeber mit den Rechtsänderungen von dem gefestigten prozessualen Grundsatz, wonach es für die Begründetheit einer (Beschlussersetzungs-)Klage auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung ankommt (so etwa Elzer/Riecke, in: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke, a.a.O., § 9, Rn. 74 und Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 44, Rn. 204 zur neuen Rechtslage), nur für die hier in Rede stehenden Übergangskonstellationen hat abweichen wollen. Dafür spricht auch nicht der Sinn und Zweck einer Klage nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. Diese soll(te) dem Wohnungseigentümer, der mit seinem berechtigten Anliegen bei seinen übrigen Miteigentümern kein Gehör gefunden hat, die Möglichkeit an die Hand geben, ein Gericht anzurufen, um dort die Durchsetzung seines Anspruchs zu erreichen. Das enthebt ihn aber gleichwohl nicht von dem allgemeinen prozessualen Risiko, dass sich sein Klagebegehren durch eine Rechtsänderung „erledigt“ und er ggfs. mit seinem Unterliegen rechnen muss. Dieses „Phänomen“ war auch bei der letzten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 von Bedeutung (vgl. zur Berücksichtigung des neuen Rechts bei „Altfällen“ etwa auch OLG Düsseldorf, ZWE 2008, 36, 40 = ZMR 2008, 142); an dessen Handhabung hat sich nichts geändert.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
