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Besichtigungsrecht Vermieter bei mieterseitiger Anbringung LED-Lampe

AG Hamburg-Blankenese – Az.: 531 C 180/19 – Urteil vom 29.01.2020

1. Die Beklagten werden verurteilt, nach mindestens vier Werktage vorher erfolgter Ankündigung werktags in der Zeit zwischen 15:00 und 18:00 Uhr einmalig den Klägern Zutritt zu ihrer Mietwohnung im Hause G gemeinsam mit Frau B zu gewähren und im Wohnzimmer und in der Küche eine Überprüfung der ordnungsgemäßen Anbringung der Lampen zu gestatten/dulden.

Im Übrigen wird der geringfügig weitergehende Klageantrag abgewiesen.

2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leisten. Die Beklagten können im Übrigen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leisten.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien verbindet der als Anlage K1 (Blatt 5 ff. der Akte) vorgelegte Hamburger Mietvertrag für Wohnraum über das im Tenor genannte Einfamilienhaus bestehend aus viereinhalb Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC usw. mit einer Wohnfläche von 106 Quadratmetern.

In § 24 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift: „Betreten der Mieträume durch den Vermieter …

1. Der Vermieter und/oder sein Beauftragter können die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes zu angemessener Tageszeit … betreten. Der Vermieter teilt dem Mieter die Termine angemessene Zeit vorher mit. In Fällen der Gefahr ist das Betreten der Räume zu jeder Tages- und Nachtzeit gestattet.“

In § 17 Ziffer 1 heißt es:

Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet. …

Mit Schreiben vom 15.02.2019 wurden die Beklagten unter Fristsetzung bis 27.02.2019 zur Benennung von drei Terminen für eine Besichtigung aufgefordert.

Der Verein „Mieter helfen Mietern“ schrieb daraufhin am 20.02.2019 an die späteren Klägervertreter:

„Unsere Mitglieder … haben lediglich, wie dies beim Bezug eines Mietobjekts gemeinhin üblich ist, Lampen anbringen lassen. Dies geschah an den dafür vorgesehenen Anschlüssen, die sie in der Wohnung vorgefunden haben. Um auch alles korrekt zu machen haben sie die Lampen vom einem Elektriker anschließen lassen. … Es gibt keinen Grund, eine Wohnungsbesichtigung einzufordern um vermeintliche Vertragsverstöße meiner Mandanten aufzudecken. Ein allgemeines Besichtigungsrecht für Mieträume gibt es nicht.“

Besichtigungsrecht Vermieter bei mieterseitiger Anbringung LED-Lampe
(Symbolfoto: Von OlegDoroshin/Shutterstock.com)

Auch eine weitere Mahnung vom 06.03.2019 (Anlage K4, Blatt 21 der Akte) blieb erfolglos.

Zu Beginn des Jahres 2019 hatten die Beklagten Lampen angebracht und in der Küche eine LED-Lampe installiert.

Die Kläger sehen in der Installation/dem Austausch der Lampen eine bauliche Veränderung, die ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht der Kläger begründet. Die Kläger beziehen sich insbesondere auf die nachträglich installierte Leuchtstofflampe in der Küche. Die Beklagten hätten einen Kabelkanal verlegt wie er auf dem Foto Anlage K5, Blatt 53 zu sehen sei.

Die Kläger gehen davon aus, dass die restliche begehrte Besichtigung keine unangemessene Einschränkung des Mietgebrauchs darstellt.

Durch Teilanerkenntnis sind die Beklagten verurteilt worden, eine Besichtigung des Dachbodens zwecks Feststellung der Dichtigkeit des Daches sowie zu einer Beschädigung der Erdgeschosstüren des Hauses wegen Schädigung durch den Hund der Beklagten zu dulden (Blatt 53 der Akte).

Die Kläger beantragen nunmehr noch, die Beklagten zu verurteilen, es den Klägern zu gestatten, das von den Beklagten gemietete Haus G gemeinsam mit Frau B zu betreten und im Wohnzimmer und in der Küche zu besichtigen zwecks Überprüfung der ordnungsmäßigen Anbringung der Lampen und zwar einmalig werktags zwischen 15:00 und 18:00 Uhr.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten berufen sich darauf, dass die Installation der Lampen durch einen Elektrofachbetrieb erfolgt sei und keine bauliche Veränderung darstelle. Veränderungen an der Elektroinstallation seien überhaupt nicht vorgenommen worden. Im Übrigen hätten die Beklagten durch Fotos der neuen Lampen dies gegenüber den Klägern auch verdeutlicht. Letztlich liefe das Begehren der Kläger auf die Geltendmachung eines allgemeinen Besichtigungsrechts hinaus.

Das Besichtigungsrecht wegen der Schäden an der Tür durch den Hund sei nie verweigert worden. Insoweit verweisen die Beklagten auf das Schreiben vom 08.05.2019 (Anlage B7, Blatt 42 der Akte).

Außerdem soll dem Kläger zu 2 die als Anlage B5 vorgelegte E-Mail erreicht haben (Blatt 40 der Akte).

Die Beklagten monieren weiter, dass die Kläger trotz Anerkenntnisses der Beklagten von ihrem Zugangsrecht zur Besichtigung des Dachbodens sowie der beschädigten Türen keinen Gebrauch gemacht hätten.

Wegen der Elektroinstallation wird auf die Rechnung der Firma L GmbH vom 08.01.2019 (Anlage B 8, Blatt 59 der Akte) verwiesen.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

1. Die Beklagten sind als Mieter zur Wohnungsbesichtigung auch zwecks Überprüfung der Lampen in Küche und Wohnzimmer verpflichtet (§§ 242, 535 BGB) in Verbindung mit § 24 des Mietvertrages.

Selbst wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgeht, dass ein als Nebenpflicht des Mieters aus den §§ 242, 535 Abs. 1 und 809 BGB hergeleitetes Besichtigungsrecht keine anlasslose turnusmäßige Besichtigung oder das Betreten der Mieträume durch den Vermieter rechtfertigt, so ist hier im Gegensatz dazu von einem anlassbezogenen Besichtigungsrecht auszugehen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass Leuchten montiert worden sind. Die dazugehörige Rechnung der Firma L GmbH haben die Beklagten allerdings erst mit Anlage B 8 (Blatt 59 der Akte) im laufenden Rechtsstreit vorgelegt.

Beim anlassbezogenen Besichtigungsrecht genügt zwar nicht jeder beliebige Anlass. Allerdings kann der Mieter sich auch nicht darauf zurückziehen, dass nur schwerwiegende Störungen oder Gefahren ein Besichtigungsrecht rechtfertigen können.

Die Kläger als Vermieter sind auch nicht verpflichtet, scheibchenweise das Besichtigungsrecht je nach Teilanerkenntnis der Beklagten auszuüben. Sie verhalten sich insoweit nicht treuwidrig, wenn sie das eingeklagte Besichtigungsrecht einheitlich – nunmehr gerichtlich tituliert – ausüben wollen.

Bereits in LG Osnabrück, Urteil vom 8. August 2007, 1 S 213/07 (als Vorinstanz zitiert nach BGH ZMR 2009, 345) heißt es zur Verkehrssicherungspflicht für das vermietete Objekt:

„Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrichtungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter befindlichen Räume gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu vernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe.

Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein Vermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden. Gesetzliche Vorgaben zum so genannten „E-Check“ seien nicht vorhanden. Eine uneingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus entsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Vermieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindlichen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur eine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn dem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage bestünden, etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein großes Interesse, in seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter müsse sich auch grundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1 BGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme. Mangels einer Anzeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit der Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation in der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen.“

Dazu entschied der BGH (ZMR 2009, 345):

„Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand. … Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Appartements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.

a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentümer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht.

b) Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen Wohn- und Geschäftsräume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 – VIII ZR 164/67, WM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben.

c) Inwieweit der Vermieter darüber hinaus – unabhängig von einem konkreten Mangel – die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten Haus regelmäßig überprüfen muss, ist umstritten.

aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Verpflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechniker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht (OLG Saarbrücken, NJW 1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner – für gewerblich genutzte Räume („Schnellimbiss“) – OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren Ansicht ist danach zu unterscheiden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des Mieters oder in den Räumen handelt, die für den Vermieter ohne weiteres zugänglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). Ähnlich hat der Senat für Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters angebrachtes Warmwassergerät eine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kontrollen mit der Erwägung verneint, dass sich diese Installationen in der ausschließlichen Obhut des Mieters befänden, der selbst das größte Interesse daran habe, auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter anzuzeigen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausgeführt, es hieße die Sorgfaltspflicht des Vermieters überspannen, wollte man ihm zumuten, die in Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter angebrachten Installationen regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der ersten Ingebrauchnahme keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hätten, die auf schlechte Isolation oder schlechtes Material schließen ließen (Senatsurteil, aaO).

bb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 – VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehenen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelassen, ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Mietwohnung veranlassen müsse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter technischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dürfen (aaO, unter I 3).

cc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt.

(1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 – VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st. Rspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Würdigung nicht deshalb gegen Erfahrungssätze, weil elektrische Installationen in der Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund für den Mieter nicht zugänglich sind. Dies schließt es nicht aus, dass Mängel durch den Ausfall eines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder ähnliche Umstände zu Tage treten und alsbald behoben werden können. Darauf, dass der Mieter der ihm gemäß § 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflichtung nachkommt, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, regelmäßig vertrauen.

(2) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen.

(3) Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektrischer Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 – VII ZR 184/97, NJW 1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb von Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie nicht maßgeblich.

(4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des Senats zur Umlagefähigkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, ZMR 2007, 361 = NJW 2007, 1356, Tz. 11 ff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von Wohnraum, entsprechende Prüfungen turnusmäßig durchzuführen. Der Senat hat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der Verkehrssicherheit an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt und die ihm dadurch entstandenen Kosten für die Elektrorevision bei entsprechender Umlagevereinbarung auf den Mieter abwälzen kann.“

In BGH ZMR 2007, 361 heißt es zum E-Check bereits:

„Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.

a) Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts dient als solche nicht der Beseitigung von Mängeln; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als sonstige – grundsätzlich umlegbare – Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung anzusehen (MünchKomm/Schmid, BGB, 4. Aufl., BetrKV § 1 Rdnr. 9 und § 2 Rdnr. 75; Derckx, NZM 2005, 807, 809; Kinne, GE 2005, 165, 166; AG Tiergarten, GE 1996, 1435; vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 45).

b) Nach einer in der Literatur verbreiteten Meinung steht dieser Einordnung entgegen, dass es sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme („vorbeugende Instandhaltung“) handele, mit der dieser zudem vor allem der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz zu schützen (Eisenschmid in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., § 2 BetrKV Rdnr. 3923; Wall, WuM 1998, 524, 526; vgl. ferner Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rdnr. 73; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 109; AG Lichtenberg, WuM 1998, 572). Dieser einschränkenden Auslegung des Betriebskostenbegriffs kann nicht gefolgt werden. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören zwar dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, z.B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehbarer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vornherein zu verhindern (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., A III, Rdnr. 136). Anders verhält es sich bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Hierzu gehören etwa die in den Verordnungen ausdrücklich als Betriebskosten genannten Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle sowie die Gebühren des Schornsteinfegers (Anlage 3 Nr. 7 und 12 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 7 und 12 Betriebskostenverordnung). Auch bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektionen frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden können. Dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnungen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen.“

Selbst wenn die Kläger hier unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht nicht zum E-Check verpflichtet gewesen sein sollten, ist damit nicht das Recht, einen entsprechenden E-Check zumindest teilweise in zwei Räumen des Objekts vorzunehmen, in denen Veränderungen an der Elektrik vorgenommen worden sein könnten, zu verneinen. Es ist durchaus nichts Ungewöhnliches, dass eine sicherheitsrelevante Maßnahme vom Vermieter durchgeführt werden darf aber eben nicht durchgeführt werden muss. Letztlich darf der vorsichtige Vermieter – freiwillig – einen partiellen E-Check durchführen, während sich ein anderer Vermieter zum Beispiel mit der Vorlage einer Elektrikerrechnung begnügen darf.

Innerhalb der Hamburger Behörden werden im Übrigen regelmäßige E-Checks durchgeführt und die entsprechenden geprüften Geräte mit Plakette versehen.

Nicht entscheidend ist auch, dass anders als etwa bei der Wartung von Rauchwarnmeldern noch nicht sicher festgestellt ist, ob DIN-Vorschriften und VDE-Vorschriften für Wohnraum zwingend eine turnusmäßige Kontrolle verlangen.

Als Alternativüberlegung kann hier auch gelten, dass bei einer Vollausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern (das heißt auch im Wohnzimmer) die jährliche Sichtprüfung bei Altgeräten gestützt auf DIN 14676 und DIN EN 14604 von den Mietern hätte geduldet werden müssen.

Die Kläger haben hier ihr Besichtigungsrecht unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit ausgeübt und nicht – wie es dem Beklagten vorschwebt – scheibchenweise. Die Eigentumsgrundrechte vom Vermieter und Mieter sind hier in eine praktische Konkordanz zu bringen. Im Übrigen war der Tenor – im Gegensatz zum uneingeschränkten Anerkenntnis im Übrigen – dahin einzuschränken, dass die Vermieter als Gläubiger die Besichtigung im tenorierten Sinne vorher ankündigen müssen.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO.

Ein Fall des § 93 ZPO ist auch nicht teilweise gegeben.

Für ein sofortiges Anerkenntnis sind die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig.

Das auf Umwegen zugestellte Schreiben vom 07.05.2019 (Anlage B5 und Anlage B6, Blatt 40 ff. der Akte) bezieht sich nur auf eine Besichtigung wegen der Tür. Auch hier wurde nur ein Termin am 13.05.2019, 9:00 Uhr angegeben. Ein Termin zwischen 15:00 und 18:00 Uhr wäre den Beklagten aber zumutbar gewesen.

Die Kläger konnten aufgrund der E-Mail vom 07.05.2019 nicht davon ausgehen, dass die Besichtigung auch sicher zu einem späteren Termin, wenn das Besichtigungsrecht zu Küche und Dachboden durchgesetzt ist, erfolgen könnte und zwar ab 15:00 Uhr.

3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

4. Die Berufung war zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Zum Besichtigungsrecht des Vermieters werden in der Rechtsprechung die unterschiedlichsten Auffassungen vertreten. (vgl. H. Schmidt in BeckOGK, § 535 Rn. 486).

 

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