Grundsätzlich gilt, dass der Mieter einer Wohnung ein aus Art. 13 und 14 Grundgesetz abgeleitetes Recht hat, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Diesem Besitzrecht des Mieters kommt auch gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters eine herausgehobene Stellung zu. Somit hat der Vermieter kein Recht, die vermietete Wohnung eigenmächtig zu besichtigen. Dennoch kann der Vermieter aus besonderem Anlass ein Recht zum Betreten der Wohnung besitzen.
Berechtigte Gründe für einen Besichtigungstermin
Der Vermieter kann die Wohnung demnach nur besichtigen, wenn sachliche Gründe vorliegen. Ein solches Besichtigungsrecht wird unter anderem angenommen, wenn der Vermieter die Wohnung Kaufinteressenten bzw. potentiellen Nachmietern Nachmietern zeigen möchte. Weitere zulässige Gründe sind beispielsweise Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, das Ablesen von Messvorrichtungen, die Erforschung von Schadensursachen oder bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung des Mietobjekts. Darüber hinaus steht dem Vermieter laut einiger Gerichtsentscheidungen ein periodisches Besichtigungsrecht ohne besonderen Anlass zu. Die wohl herrschende Meinung geht davon aus, dass der Vermieter zum Schutz des Mietobjekts zur gelegentlichen Überprüfung der Wohnung im Zeitabstand von etwa zwei Jahren in der Lage sein muss.
Vorankündigung und Anmeldung der Besichtigung
Gleichwohl darf der Vermieter sein Besichtigungstermin nur ausüben, wenn er das Betreten der Wohnung vorher ankündigt. Dabei muss der Grund für die Besichtigung genannt werden. Die Benachrichtigung des Besichtigungstermins sollte beim Mieter mindestens 24 Stunden im Voraus eingegangen sein. Bei berufstätigen Mietern muss die Besichtigung gar drei bis vier Tage vorher angemeldet werden. In besonders dringenden Notfällen allerdings darf der Vermieter ausnahmsweise die Wohnung auch ohne Anmeldung betreten und gegebenenfalls auch eine Notöffnung vornehmen lassen. Ansonsten können Besichtigungstermine an Wochentagen zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 16 und 18 Uhr vereinbart werden. Eine Besichtigung an Sonn- oder Feiertagen kann nur in Ausnahmefällen stattfinden.
Unwirksame Klauseln
Das Besichtigungsrecht des Vermieters kann im Rahmen des Mietvertrags näher bestimmt werden. Oftmals halten diese vorformulierten Vertragsklauseln einer AGB-Kontrolle jedoch nicht stand. So sind zum Beispiel Klauseln, wonach der Vermieter generell und
uneingeschränkt die Wohnung besichtigen darf, stets unwirksam. Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten erlaubt. Sollte der Vermieter dennoch die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters besichtigen, übt er gemäß § 858 BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht zudem einen Hausfriedensbruch, § 123 StGB. Im Gegenzug muss der Vermieter vor Gericht, falls der Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung unberechtigterweise verweigert. Nur mit einer gerichtlichen Entscheidung kann
der Vermieter ein Besichtigungsrecht gegen den Willen des Mieters durchsetzen.
