Ein Vermieter in Lemgo ignorierte den Besitzschutz für die Ferienwohnung und tauschte das Türschloss aus, während die Gäste dort seit drei Tagen wohnten. Plötzlich standen die Urlauber mit ihrem Gepäck auf der Straße und mussten klären, ob der Eigentümer sie ohne richterliche Erlaubnis vor die Tür setzen darf.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wer darf in die Ferienwohnung, wenn der Mietvertrag streitig ist?
- Was bedeutet verbotene Eigenmacht nach dem Gesetz?
- Wie stellten die Parteien den Sachverhalt dar?
- Darf der Vermieter das Schloss einfach austauschen?
- Wie entschied das Gericht über die Herausgabe der Schlüssel?
- Welche Konsequenzen hat das Urteil für Vermieter und Mieter?
- Experten Kommentar r
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt das Verbot des Schlosswechsels auch nach einer bereits wirksamen fristlosen Kündigung?
- Verliere ich meinen Besitzschutz, wenn ich die Miete für die Ferienwohnung nicht gezahlt habe?
- Muss ich die Kosten für den Schlosser vorschießen, wenn ich den Wiedereinzug gerichtlich erzwinge?
- Was kann ich tun, wenn die Polizei mir beim eigenmächtigen Schlosswechsel nicht helfen will?
- Kann ich Schadensersatz fordern, wenn der Vermieter mich ohne einen gerichtlichen Titel aussperrt?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 18 C 369/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Lemgo
- Datum: 20.11.2025
- Aktenzeichen: 18 C 369/25
- Verfahren: Eilverfahren um Wohnungszutritt
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
Der Vermieter muss Mietern sofort wieder Zutritt zur Wohnung gewähren nach einem eigenmächtigen Schlosswechsel.
- Der Vermieter tauschte ohne Erlaubnis das Schloss aus und verwehrte den Mietern den Zutritt.
- Das Gericht sieht in diesem Vorgehen eine verbotene Form der Selbsthilfe durch den Vermieter.
- Der Vermieter muss den Mietern sofort alle Schlüssel für die Wohnung wieder aushändigen.
- Weigert sich der Vermieter, darf ein Gerichtsvollzieher das Schloss auf Kosten des Vermieters öffnen.
- Ob der Mietvertrag tatsächlich noch bestand, spielt für diese schnelle Entscheidung keine Rolle.
Wer darf in die Ferienwohnung, wenn der Mietvertrag streitig ist?
Es ist der Albtraum eines jeden Urlaubers oder Mieters auf Zeit: Man kehrt nach einem kurzen Ausflug oder einer Erledigung zur Unterkunft zurück, doch der Schlüssel passt nicht mehr. Das Schloss wurde ausgetauscht, die eigenen Sachen befinden sich noch drinnen oder wurden vor die Tür gestellt. Genau dieses Szenario spielte sich im November 2025 in der ostwestfälischen Stadt Lemgo ab. Ein Streit zwischen Mietern einer Ferienwohnung und ihrem Vermieter eskalierte derart, dass am Ende das Amtsgericht einschreiten musste.
Der Fall zeigt exemplarisch, wie schmal der Grat zwischen dem Hausrecht eines Eigentümers und der verbotenen Eigenmacht des Vermieters ist. Selbst wenn ein Mietvertrag formell ausgelaufen sein sollte, darf ein Vermieter nicht einfach zur Selbsthilfe greifen und die Bewohner vor die Tür setzen. Das Amtsgericht Lemgo fällte am 20. November 2025 ein deutliches Urteil (Az. 18 C 369/25), das den Besitzschutz für die Ferienwohnung stärkt und klarstellt, dass eine Räumung fast immer einen gerichtlichen Titel erfordert.
In diesem Artikel beleuchten wir die Hintergründe des Streits, erklären, warum das Gericht den Mietern recht gab, obwohl die Vertragsdauer umstritten war, und analysieren, welche rechtlichen Fallstricke bei einer Aussperrung aus der Mietwohnung lauern.
Was bedeutet verbotene Eigenmacht nach dem Gesetz?
Um die Entscheidung des Gerichts zu verstehen, muss man zunächst einen zentralen Begriff des deutschen Zivilrechts betrachten: den Besitz. Juristisch unterscheidet man strikt zwischen dem Eigentum (dem rechtlichen Herrschen über eine Sache) und dem Besitz (der tatsächlichen Gewalt über eine Sache). Ein Mieter ist Besitzer der Wohnung, auch wenn sie ihm nicht gehört. Solange er dort wohnt, übt er die tatsächliche Gewalt aus.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schützt diesen Zustand massiv. Nach § 858 BGB begeht derjenige, der dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, eine sogenannte verbotene Eigenmacht, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder Störung ausnahmsweise gestattet. Das Gesetz erlaubt solche Ausnahmen jedoch nur in extrem engen Grenzen, etwa bei der Notwehr.
Das bedeutet im Klartext: Ein Vermieter darf einen Mieter nicht einfach „rausschmeißen“, nur weil der Mietvertrag endet oder die Miete nicht gezahlt wurde. Der legale Weg ist immer: Kündigung, Räumungsklage, Räumungstitel und schließlich die Vollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher. Greift der Vermieter stattdessen selbst zum Werkzeug und tauscht das Schloss aus, handelt er rechtswidrig.
Für Vermieter mag der Austausch des Schlosses wie eine schnelle Lösung wirken, doch in der Praxis wird diese Selbstjustiz oft zum finanziellen Bumerang. Verliert der Vermieter das anschließende Eilverfahren – was bei verbotener Eigenmacht die Regel ist – trägt er meist nicht nur die eigenen Anwaltskosten, sondern auch die des Mieters sowie die gesamten Gerichtskosten. Hinzu kommen oft die Kosten für den Schlüsseldienst, den der Mieter zur Wiedererlangung des Besitzes beauftragen muss.
Der Gesetzgeber hat für solche Fälle Eilverfahren vorgesehen. Ein Mieter kann eine einstweilige Verfügung gegen die Aussperrung beantragen. Das Gericht prüft dann nicht zwingend, ob der Mietvertrag noch gültig ist, sondern primär, ob der Vermieter das Recht in die eigene Hand genommen hat. Ist dies der Fall, ordnet das Gericht die Wiedereinräumung des Besitzes an (§ 861 BGB).
Wie stellten die Parteien den Sachverhalt dar?
Die Ausgangslage in Lemgo war klassisch verworren, wie es bei mündlichen Absprachen oft der Fall ist. Die Mieter, in diesem Verfahren die Verfügungskläger, hatten beim Vermieter (dem Verfügungsbeklagten zu 2) eine Ferienwohnung angemietet. Unstrittig war der Zeitraum vom 3. bis zum 8. November 2025. Hierfür hatten die Urlauber auch die vereinbarte Miete von 475 Euro gezahlt.
Die Version der Mieter
Die Mieter behaupteten, man habe sich auf eine Verlängerung der Mietzeit bis zum 3. Dezember 2025 verständigt. Sie seien bereit gewesen, die Miete für diesen weiteren Zeitraum zu zahlen. Bis zum 14. November 2025 hätten sie sich – mit Ausnahme einer kurzen zweitägigen Abwesenheit – durchgehend in der Wohnung aufgehalten. Als sie am 14. November zurückkehrten, standen sie vor verschlossener Tür. Der Vermieter habe ihnen den Zutritt verweigert. Für die Mieter war klar: Hier liegt eine Besitzentziehung ohne einen Räumungstitel vor.
Die Version des Vermieters
Der Eigentümer der Wohnung stellte die Situation gänzlich anders dar. Er und die ebenfalls verklagte Mitvermieterin argumentierten, dass das Mietverhältnis definitiv am 8. November 2025 geendet habe. Eine Verlängerung habe es nicht gegeben. Mehr noch: Der Vermieter behauptete, die Mieter hätten die Wohnung am 14. November 2025 völlig freiwillig verlassen. Er habe ihnen sogar noch freundlicherweise beim Tragen der gepackten Kartons geholfen. Von einer Aussperrung aus der Mietwohnung könne keine Rede sein, da die Bewohner den Besitz an der Wohnung aufgegeben hätten.
Hier stand also Aussage gegen Aussage. Hatte der Vermieter eigenmächtig Fakten geschaffen, oder waren die Mieter freiwillig ausgezogen und wollten sich nun per Gerichtsbeschluss wieder in die Wohnung klagen?
In einem Eilverfahren wie diesem müssen die Fakten nicht bis ins letzte Detail bewiesen, sondern nur glaubhaft gemacht werden. Stehen sich widersprechende Aussagen gegenüber, wägen Richter die Plausibilität ab. Ein starkes Indiz gegen einen freiwilligen Auszug ist erfahrungsgemäß, wenn sich die persönlichen Gegenstände des Mieters noch in der Wohnung befinden. Kaum jemand würde seinen gesamten Hausrat zurücklassen und den Besitz damit endgültig aufgeben.
Darf der Vermieter das Schloss einfach austauschen?
Das Amtsgericht Lemgo musste im Eilverfahren entscheiden. Dabei geht es oft um Geschwindigkeit und Glaubhaftmachung, nicht um den vollen Beweis aller Details. Der zuständige Richter am Amtsgericht prüfte den Fall unter dem Gesichtspunkt des possessorischen Besitzschutzes. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass den Mietern ein Anspruch auf die sofortige Rückkehr in die Wohnung zustand.
Das Kernargument des Gerichts basierte auf der Feststellung, dass der Vermieter verbotene Eigenmacht ausgeübt hatte. Entscheidend war hierbei die Beweislastverteilung. Wenn ein Vermieter behauptet, der Mieter sei freiwillig ausgezogen, muss er dies auch beweisen oder zumindest glaubhaft machen können. Das gelang dem Vermieter im vorliegenden Fall nicht.
Nach dem Ergebnis der Anhörung steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Verfügungsbeklagte zu 2) den Verfügungsklägern den Zutritt zur Wohnung verweigert hat bzw. die Voraussetzungen einer unzulässigen Selbsthilfe erfüllte. Damit liegt verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB vor.
Das Gericht machte deutlich, dass der Einwand des Vermieters, das Mietverhältnis sei ohnehin beendet gewesen, im Verfahren über die einstweilige Verfügung kaum Relevanz hatte. Beim sogenannten possessorischen Besitzschutz geht es fast ausschließlich um die Frage: Wurde der Besitz eigenmächtig entzogen? Ob der Mieter materiell-rechtlich noch einen Anspruch auf die Wohnung hat (also ob der Mietvertrag noch läuft), ist zweitrangig. Selbst ein Mieter, dessen Vertrag gekündigt ist, darf nicht einfach auf die Straße gesetzt werden. Der Austausch von dem Türschloss ohne gerichtlichen Titel ist tabu.
Warum scheiterte das Argument der freiwilligen Aufgabe?
Der Vermieter versuchte sich mit dem Argument zu verteidigen, die Mieter hätten die Wohnung freiwillig geräumt. Dies wäre ein sogenannter Rechtfertigungsgrund gewesen. Hätten die Mieter den Besitz tatsächlich aufgegeben, läge keine verbotene Eigenmacht vor. Doch hierfür blieb der Vermieter Belege schuldig. Die bloße Behauptung, man habe beim Kistenherschleppen geholfen, reichte dem Gericht nicht aus, um die Darstellung der Mieter zu widerlegen, die vehement bestritten, freiwillig gegangen zu sein.
Präzedenzfälle und ständige Rechtsprechung
Das Amtsgericht Lemgo steht mit dieser strengen Linie nicht allein. Es folgt damit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Bereits in früheren Urteilen hat der BGH klargestellt, dass das eigenmächtige Handeln des Eigentümers in Form von Schlossaustausch oder „Kalte Räumung“ (Versorgungssperre) unzulässig ist.
Ein wichtiges Referenzurteil ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 2010 (Az. VIII ZR 45/09). Dort entschied der BGH, dass ein Vermieter, der eine Wohnung eigenmächtig in Besitz nimmt, verschuldensunabhängig zum Schadensersatz verpflichtet ist. Diese Rechtsprechung schwingt auch im Lemgoer Urteil mit: Der Schutz des Besitzes ist ein hohes Gut im Rechtsstaat, um das Gewaltmonopol des Staates zu sichern. Selbsthilfe ist nur in extremen Ausnahmesituationen erlaubt.
Wie entschied das Gericht über die Herausgabe der Schlüssel?
Der Tenor des Urteils ist eindeutig und vollstreckbar. Das Gericht verurteilte den Vermieter dazu, den Mietern sofort wieder Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Das bedeutet konkret die Herausgabe der Wohnungsschlüssel. Sollte das Schloss bereits gewechselt worden sein, müssen die neuen Schlüssel ausgehändigt werden.
Dem Verfügungsbeklagten zu 2) wird aufgegeben, den Verfügungsklägern sofort wieder Zutritt zu der Wohnung in L. zu verschaffen und ihnen die Schlüssel für die Wohnung auszuhändigen.
Um sicherzustellen, dass das Urteil nicht nur ein Stück Papier bleibt, ermächtigte das Gericht die Mieter auch gleich zu Zwangsmaßnahmen. Sollte der Vermieter sich weigern oder die Tür nicht binnen zwölf Stunden nach Zustellung des Urteils öffnen, dürfen die Mieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser ist dann befugt, sich Hilfe durch einen Handwerksbetrieb zu holen, das Schloss aufzubohren, auszutauschen und den Mietern die neuen Schlüssel zu übergeben.
Ein Gerichtsurteil allein öffnet noch keine Türen. Der Mieter muss den Beschluss aktiv durchsetzen. Das bedeutet, er muss den Gerichtsvollzieher beauftragen und die Kosten für den Schlosser in der Regel vorschießen. Obwohl diese Auslagen später vom Vermieter zurückgefordert werden können, stellt dieser anfängliche Aufwand für den ausgesperrten Mieter eine zusätzliche, oft übersehene Hürde dar.
Warum wurde die Klage gegen die Ehefrau abgewiesen?
Ein Detail des Urteils ist juristisch interessant: Die Mieter hatten nicht nur den Vermieter verklagt, sondern auch eine weitere Person, vermutlich dessen Ehefrau oder Partnerin (die Verfügungsbeklagte zu 1). Dieser Teil der Klage wurde abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass der Mietvertrag offensichtlich allein mit dem Mann zustande gekommen war. Auch eine automatische Mitverpflichtung über § 1357 BGB (Schlüsselgewalt bei Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfs) sah das Gericht bei der Vermietung einer Ferienwohnung nicht als gegeben an.
Dies hatte Auswirkungen auf die Kostenentscheidung. Da die Mieter mit ihrem Antrag gegen die Frau scheiterten, aber gegen den Mann gewannen, wurden die Gerichtskosten geteilt. Jeder Seite wurden 50 Prozent der Kosten auferlegt.
Welche Konsequenzen hat das Urteil für Vermieter und Mieter?
Das Urteil des Amtsgerichts Lemgo ist ein Warnschuss für alle Vermieter, die mit dem Gedanken spielen, unliebsame Mieter durch einen Schlossaustausch loszuwerden. Unabhängig davon, ob der Mieter im Recht ist oder nicht, führt der Weg der Selbstjustiz fast immer in eine juristische Niederlage. Die Beantragung einer einstweiligen Verfügung durch den ausgesperrten Mieter erfolgt meist binnen weniger Tage, und die Gerichte gewähren den Besitzschutz in der Regel sehr schnell.
Für Mieter bedeutet das Urteil Sicherheit: Selbst in einer Ferienwohnung oder bei unklaren Mietverhältnissen darf man nicht von heute auf morgen auf die Straße gesetzt werden. Der Anspruch auf den Besitzschutz besteht unabhängig von der Frage, ob die Miete pünktlich gezahlt wurde oder der Vertrag ausgelaufen ist.
Gleichzeitig zeigt der Fall, dass prozessuale Details wichtig sind. Dass die Mieter die „falsche“ zweite Person mitverklagten, kostete sie die Hälfte der Gerichtskosten. Wer also vor Gericht zieht, sollte genau prüfen, wer der eigentliche Vertragspartner ist. Dennoch überwiegt der Erfolg: Die Mieter durften zurück in die Wohnung, und der Vermieter musste lernen, dass das deutsche Mietrecht keine „Narrenfreiheit“ für Eigentümer kennt.
Der Vermieter hat nun theoretisch die Möglichkeit, die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung von 1.500 Euro abzuwenden, sofern die Mieter nicht selbst Sicherheit leisten. In der Praxis dürfte dies jedoch den Einzug der Mieter kaum dauerhaft verhindern, wenn diese entschlossen sind, ihr Recht auf Wohnen durchzusetzen.
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Hier zeigt sich eine prozessuale Falle, die Mandanten oft teuer zu stehen kommt: Die „Viel hilft viel“-Strategie bei der Auswahl der Beklagten funktioniert nicht. Dass die Mieter die Ehefrau mitverklagten, kostete sie unnötig Geld, da Gerichte bei Ferienwohnungen keine automatische Mithaftung über die eheliche Schlüsselgewalt annehmen. Ein genauer Blick in den Mietvertrag ist daher oft mehr wert als der schnelle Gang zum Gericht.
Auf der Gegenseite verkennen Vermieter regelmäßig die Sprengkraft des Besitzschutzes. Sobald das Schloss eigenmächtig ausgetauscht ist, prüfen Richter nicht mehr, wer materiell im Recht ist, sondern nur noch, wer zuletzt den Schlüssel hatte. Die einstweilige Verfügung kommt dann fast automatisch und verursacht Kosten, die jede reguläre Räumungsklage bei weitem übersteigen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt das Verbot des Schlosswechsels auch nach einer bereits wirksamen fristlosen Kündigung?
NEIN. Auch nach einer wirksamen fristlosen Kündigung darf der Vermieter das Schloss unter keinen Umständen ohne Einverständnis des Mieters eigenmächtig austauschen. Obwohl die Kündigung das Mietverhältnis rechtlich beendet, bleibt der bisherige Mieter weiterhin der alleinige faktische Besitzer der betroffenen Räumlichkeiten. Ein eigenmächtiger Austausch der Schlösser stellt eine rechtswidrige Handlung dar, die juristisch als verbotene Eigenmacht im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches gewertet wird.
Die rechtliche Begründung hierfür findet sich in § 858 BGB, der den unmittelbaren Besitz einer Person vor willkürlichen Eingriffen durch Dritte schützt. Selbst wenn das Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung beendet wurde, behält der Mieter den tatsächlichen Besitz an der Wohnung, bis er diesen freiwillig aufgibt. Ein Vermieter darf den Besitz nicht ohne den Willen des Mieters entziehen, sofern das Gesetz nicht ausdrücklich die Mitwirkung staatlicher Organe hierfür vorsieht. Der ordnungsgemäße Rechtsweg sieht daher zwingend vor, dass nach der Kündigung zunächst eine Räumungsklage erhoben und ein vollstreckbarer Titel durch ein zuständiges Gericht erwirkt werden muss. Erst mit diesem Dokument kann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung legal durchführen, während die Selbstjustiz des Vermieters fast immer zu kostspieligen einstweiligen Verfügungen führt.
Eine Ausnahme von diesem strikten Verbot besteht lediglich dann, wenn der Mieter die Wohnung bereits nachweislich und zweifelsfrei durch einen Auszug aufgegeben hat. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sämtliche persönlichen Gegenstände entfernt wurden und die Schlüssel bereits freiwillig an den Eigentümer zurückgegeben worden sind. Ohne eine solche eindeutige Besitzaufgabe bleibt der Schutz des Mieters jedoch uneingeschränkt bestehen, unabhängig von der rechtlichen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung.
Unser Tipp: Beauftragen Sie unmittelbar nach der Zustellung der fristlosen Kündigung einen Fachanwalt für Mietrecht mit der Einreichung einer Räumungsklage, um auf sicherem Weg einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Vermeiden Sie eigenmächtige Schlosswechsel, da Sie sonst sämtliche Kosten für Gerichtsverfahren und die sofortige Wiedereinräumung des Besitzes tragen müssen.
Verliere ich meinen Besitzschutz, wenn ich die Miete für die Ferienwohnung nicht gezahlt habe?
NEIN. Zahlungsverzug hebt den gesetzlichen Besitzschutz nicht auf, da dieser rein an die tatsächliche Sachherrschaft über die Ferienwohnung und nicht an die rechtzeitige Erfüllung vertraglicher Pflichten anknüpft. Selbst wenn Sie keine Miete zahlen, bleibt der Vermieter an das Verbot der verbotenen Eigenmacht gebunden und darf Sie unter keinen Umständen eigenmächtig vor die Tür setzen.
Die rechtliche Begründung liegt in der strikten Trennung zwischen dem Mietanspruch als vertragliches Schuldverhältnis und dem Besitz als rein faktischem Zustand gemäß § 854 BGB. Wer eine Wohnung tatsächlich bewohnt, übt die unmittelbare Gewalt über die Sache aus und genießt damit den Schutz des Gesetzes vor eigenmächtigen Eingriffen durch Dritte oder Vermieter. Gemäß § 858 BGB stellt jeder Entzug des Besitzes ohne den Willen des Besitzers eine verbotene Eigenmacht dar, sofern dieser Vorgang nicht durch ein staatliches Räumungsverfahren gedeckt ist. Der Vermieter darf bei Zahlungsrückständen zwar ordentlich oder fristlos kündigen, muss jedoch zwingend eine Räumungsklage anstrengen und einen gerichtlichen Titel erwirken, bevor eine Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen kann. Ohne einen solchen Titel darf der Eigentümer weder die Schlösser austauschen noch den Zugang zur Ferienwohnung durch andere Maßnahmen wie das Abstellen von Strom oder Wasser unterbinden.
Dieser Schutz gilt jedoch nur solange, wie Sie die Wohnung tatsächlich innehaben und Ihren Besitzwillen durch die Anwesenheit oder das Belassen von persönlichen Gegenständen klar nach außen manifestieren. Sollten Sie die Ferienwohnung freiwillig verlassen oder die Schlüssel übergeben, geben Sie Ihren Besitz auf und verlieren damit auch den Schutz vor einer sofortigen Neuvermietung durch den Eigentümer.
Unser Tipp: Dokumentieren Sie jede Drohung mit einer Aussperrung durch Screenshots oder Zeugen und lassen Sie sich bei Zahlungsrückständen frühzeitig rechtlich beraten, um eine Räumungsklage abzuwenden. Vermeiden Sie den voreiligen Auszug oder eine Schlüsselabgabe unter Druck, da Sie damit Ihre faktische Verhandlungsposition und den rechtlichen Schutz Ihres Lebensmittelpunktes unwiderruflich aufgeben.
Muss ich die Kosten für den Schlosser vorschießen, wenn ich den Wiedereinzug gerichtlich erzwinge?
JA, Sie müssen die Kosten für den Gerichtsvollzieher und den Schlosser zunächst vorschießen, können diese jedoch im weiteren Verlauf vom Vermieter als Verzugsschaden oder im Rahmen der Kostenerstattung zurückfordern. Ein gerichtliches Urteil öffnet die Tür nicht automatisch, weshalb der Mieter für die tatsächliche Durchsetzung der Zwangsvollstreckung finanziell in Vorleistung treten muss. Dies dient der rechtlichen Absicherung der staatlichen Organe gegenüber den am Vollstreckungsverfahren beteiligten Handwerksbetrieben.
Die rechtliche Grundlage für diese Vorleistungspflicht ergibt sich daraus, dass der Gläubiger die Zwangsvollstreckung aktiv betreiben muss und gemäß § 788 ZPO die Kosten der Vollstreckung zunächst trägt. Sobald der Gerichtsvollzieher beauftragt wird, verlangt dieser für seine Tätigkeit und die Hinzuziehung eines Schlüsseldienstes einen Vorschuss, um die anfallenden Auslagen für das Öffnen der Wohnungstür abzusichern. Da der Vermieter durch die Aussperrung verbotene Eigenmacht gemäß § 858 BGB begangen hat, ist er jedoch verpflichtet, diese notwendigen Kosten dem Mieter im Nachgang vollständig zu erstatten. Dieser Erstattungsanspruch umfasst sowohl die gesetzlichen Gebühren des Gerichtsvollziehers als auch die marktüblichen Aufwendungen für den Schlosser, die oft zwischen zweihundert und fünfhundert Euro liegen können.
Sollten Sie finanziell nicht in der Lage sein, diese Kosten aufzubringen, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe für die Zwangsvollstreckung zu beantragen, sofern der Antrag hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet. In diesem Fall übernimmt der Staat die Kosten vorübergehend, um sicherzustellen, dass Ihr Recht auf Wiedereinzug nicht an mangelnden finanziellen Mitteln scheitert, während der Vermieter für die Rückzahlung weiterhin persönlich haftbar bleibt.
Unser Tipp: Kontaktieren Sie unmittelbar nach Erhalt des Urteils den zuständigen Gerichtsvollzieher, um die genaue Höhe des erforderlichen Vorschusses zu erfragen und einen zeitnahen Termin für die Wohnungsöffnung zu vereinbaren. Vermeiden Sie es, das Schloss ohne Beisein eines Gerichtsvollziehers eigenmächtig aufzubrechen, da dies zu vermeidbaren Schadensersatzforderungen führen könnte.
Was kann ich tun, wenn die Polizei mir beim eigenmächtigen Schlosswechsel nicht helfen will?
Die Polizei ist bei einer Aussperrung durch den Vermieter nicht zuständig, da es sich hierbei primär um eine zivilrechtliche Streitigkeit zwischen den betroffenen Vertragsparteien handelt. Sie müssen zur Durchsetzung Ihrer Rechte beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes beantragen. Da der Schutz des unmittelbaren Besitzes gemäß § 858 BGB gesetzlich verankert ist, stellt das Zivilrecht hierfür spezielle Eilverfahren ohne polizeiliche Beteiligung bereit.
Die Polizei wird grundsätzlich nur zur Gefahrenabwehr oder bei Vorliegen von Straftaten tätig, während die verbotene Eigenmacht einen rein zivilrechtlichen Tatbestand darstellt und kein polizeiliches Handeln rechtfertigt. Da der Vermieter als Eigentümer meist ein formales Zutrittsrecht beansprucht, liegt aus polizeilicher Sicht kein offensichtlicher Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB vor. In dieser Situation dient das gerichtliche Eilverfahren nach den §§ 935, 940 ZPO dazu, den vorherigen Zustand des Besitzes ohne langwierige Hauptverhandlung schnellstmöglich wiederherzustellen. Ein solcher Beschluss kann oft innerhalb von 24 bis 72 Stunden ergehen, sodass Betroffene rechtlich abgesichert wieder Zugang zu ihren privaten Räumen erhalten. Der Gesetzgeber schützt damit den tatsächlichen Besitzstand vor willkürlicher Selbsthilfe durch Vermieter, die nicht über einen staatlichen Räumungstitel verfügen.
Eine polizeiliche Intervention ist lediglich dann denkbar, wenn die Aussperrung mit massiver Gewaltanwendung, Bedrohungen oder einer Nötigung einhergeht, welche über den reinen Schlosswechsel deutlich hinausgeht. Ohne solche strafrechtlich relevanten Begleitumstände müssen Mieter zwingend den Weg über die Justiz wählen, da die Polizei keine gesetzliche Kompetenz zur Entscheidung über streitige Besitzrechte besitzt.
Unser Tipp: Suchen Sie sofort die Rechtsantragsstelle des örtlichen Amtsgerichts auf und bringen Sie Mietvertrag sowie Beweise für die Aussperrung mit, um eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Vermeiden Sie es unbedingt, die Tür eigenmächtig gewaltsam zu öffnen, da Sie sich sonst wegen Sachbeschädigung gegenüber dem Eigentümer strafbar machen könnten.
Kann ich Schadensersatz fordern, wenn der Vermieter mich ohne einen gerichtlichen Titel aussperrt?
JA – Sie haben bei einer unrechtmäßigen Aussperrung durch den Vermieter einen umfassenden Anspruch auf Kompensation Ihrer finanziellen Einbußen. Gemäß § 858 BGB in Verbindung mit § 823 Abs. 1 BGB können Sie verschuldensunabhängigen Schadensersatz fordern, wenn der Vermieter die Wohnung ohne gerichtlichen Titel eigenmächtig in Besitz nimmt. Da der unmittelbare Besitz an der Wohnung als rechtlich geschütztes Gut gilt, stellt der unbefugte Austausch der Schlösser einen schwerwiegenden Eingriff in Ihre Mieterrechte dar.
Das juristische Grundprinzip der Haftung basiert hierbei auf der verbotenen Eigenmacht, die nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 45/09) eine strikte Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöst. Erstattungsfähig sind dabei sämtliche Kosten, die unmittelbar durch den Entzug der Wohnung entstanden sind, wie beispielsweise Gebühren für den Schlüsseldienst, Anwaltskosten oder die Kosten für eine notwendige Hotelunterbringung. Darüber hinaus umfasst der Anspruch auch den Ersatz von Verdienstausfällen sowie in besonders schweren Fällen von psychischer Belastung sogar Schmerzensgeld für nachweisbare gesundheitliche Beeinträchtigungen. Da dieser Anspruch verschuldensunabhängig besteht, haftet der Vermieter auch dann in vollem Umfang, wenn er irrig davon ausgegangen ist, zur Räumung der Wohnung oder zum Schlosstausch berechtigt gewesen zu sein.
Um diese weitreichenden Ansprüche erfolgreich vor Gericht durchzusetzen, müssen Sie als Mieter die Höhe des entstandenen Schadens jedoch lückenlos dokumentieren und durch entsprechende Rechnungen oder Quittungen rechtssicher nachweisen können. Ohne detaillierte Belege für Hotelübernachtungen, Taxifahrten oder ärztliche Atteste bei stressbedingten Erkrankungen ist eine spätere Bezifferung der konkreten Schadenssumme im Rahmen einer Klage oft nur unter erheblichen Schwierigkeiten möglich.
Unser Tipp: Erstellen Sie sofort ein Protokoll der Ereignisse und sammeln Sie sämtliche Belege für alle anfallenden Zusatzkosten in einem separaten Ordner, um diese zeitnah per Einschreiben vom Vermieter zurückzufordern. Vermeiden Sie es unbedingt, Zahlungen für Notunterkünfte oder Dienstleistungen ohne schriftliche Quittung zu leisten, da Ihnen ansonsten die notwendige Beweisgrundlage für die spätere Kostenerstattung fehlt.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Lemgo – Az.: 18 C 369/25 – Urteil vom 20.11.2025
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