Tatsächliche Ausstattung der Mietsache
LG Berlin – Az.: 67 S 140/20 – Beschluss vom 11.08.2020
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.
Gründe
I.
Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.
Das Amtsgericht hat die Beklagte zutreffend dazu verurteilt, der von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung zuzustimmen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.
Sie beruft sich zunächst ohne Erfolg darauf, die Klägerin verändere mit dem geltend gemachten Zustimmungsverlangen – und der darauf beruhenden erstinstanzlichen Verurteilung – die vereinbarte Mietzinsstruktur. Das Erhöhungsverlangen und der Klageantrag sind bei verständiger Würdigung dahingehend auszulegen, dass die Klägerin die Zustimmung zu Erhöhung der Grundmiete einschließlich des unveränderten „Küchenzuschlags“ auf einen von der Beklagten zu entrichtenden Gesamtbetrag in Höhe von 717,36 EUR verlangt. Insoweit spielt es keine Rolle, ob der vereinbarte Zuschlag Bestandteil des Nettokaltmietzinses oder der erhöhten – und um den Zuschlag bereinigten – Nettokaltmiete aufzuschlagen ist. Entscheidend ist allein, dass die verlangte Miete nicht über die Summe von bereinigter Miete und „Küchenzuschlag“ hinausgeht.
Auch die Angriffe gegen die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete verfangen nicht. Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt, insbesondere ist die Bewertung der Merkmalgruppe 2 als positiv nicht zu beanstanden. Die Küchenausstattung ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, auch wenn die Beklagte für die Kücheneinrichtung einen monatlichen „Küchenzuschlag“ von 35,00 EUR entrichtet. Zwar bleibt eine auf Kosten des Mieters angeschaffte Ausstattung der Mietsache bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09, NJW-RR 2010, 1384, beckonline Tz. 14). Die Klägerin hat die Küche aber nicht auf Kosten der Beklagten angeschafft, sondern verlangt dafür lediglich einen monatlichen Zuschlag. Bei wertender Betrachtung hätte die Beklagte die Küche allenfalls dann auf eigene Kosten „angeschafft“, wenn der seit Beginn des Mietverhältnisses geleistete Küchenzuschlag den Anschaffungskosten der Küche zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens in der Summe jedenfalls annähernd entsprochen hätte. Das ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
Davon abgesehen sind auf Kosten des Mieters geschaffene Ausstattungsmerkmale nur dann außer Betracht zu lassen, wenn der Mieter – und nicht der Vermieter – insoweit auch die Gewährleistungspflicht trägt (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2019, § 558 Rz. 74). Auch diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, da die Parteien dazu keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag – bereits prima facie – um einen von der Rechtsvorgängerin der Klägerin gestellten Formularmietvertrag handelt, obliegt die Gewährleistungspflicht jedenfalls unter Zugrundelegung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB der klagenden Vermieterin.
Eine der Beklagten günstigere Beurteilung rechtfertigt schließlich auch nicht der Schriftverkehr der Parteien im Zusammenhang mit dem Erhöhungsverlangen vom 24. Juli 2017. Unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB haben die Parteien ihre zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Rechtsauffassungen über die Berücksichtigungsfähigkeit der Küchenausstattung ausgetauscht. Eine Vereinbarung, die die Parteien zudem über das damalige Erhöhungsverlangen hinaus gebunden hätte, haben sie indes nicht getroffen.
II.
Die Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.
