AG Dresden, Az.: 145 C 3568/14, Urteil vom 26.03.2015
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.925,77 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.634,22 EUR seit 27.03.2014 und aus 291,55 EUR seit dem 14.03.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 37 % und die Beklagte 63 % zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
und beschlossen:
Der Streitwert des Rechtsstreits wird festgesetzt auf 2.192,53 EUR bis zum 07.08.2014, auf 3.292,22 EUR vom 08.08. bis 05.11.2014, auf 4.502,22 EUR vom 06.11.2014 bis 09.03.2015 und auf 3.292,22 EUR seit dem 10.03.2015.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Zahlungsansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.
Die Parteien waren vom 01.03.1999 bis 30.09.2013 durch Mietvertrag vom 02.11.1998 über die Wohnung miteinander verbunden, wonach die Klägerin zuletzt eine Bruttowarmmiete in Höhe von 605,00 EUR bzw. eine Nettokaltmiete in Höhe von 467,83 EUR zu zahlen hatte. Die Wohnungsrückgabe erfolgte am 30.09.2013.
In Folge der Beschädigung an den Wohnungstüren durch die auf einen Rollstuhl angewiesene Klägerin einigten sich die Parteien über den von der Haftpflichtversicherung der Klägerin bereits übernommenen Schadensersatzbetrag hinaus auf einen weiteren Erstattungsbetrag wegen Abzugs neu für alt in Höhe von 470,50 EUR. Im November 2011 einigten sich die Parteien im Hinblick auf den ursprünglich eingebrachten, 12 Jahre alten und durch die Rollstuhlnutzung beschädigten Fußbodenbelag auf die Verlegung eines rollstuhlgeeigneten Fußbodenbelages durch die Klägerin unter Kostenbeteiligung der Beklagten in Höhe von 1.000,- EUR. Die Gesamtkosten der Fußbodenerneuerung beliefen sich auf 3.973,90 EUR. Die Kosten, die der Beklagten alternativ durch den Selbsteinbau des Fußbodenbelages entstanden wären, beliefen sich auf 2.450,00 EUR (Bl. 58 RS d. A.).
Die Betriebskostenabrechnung 2012 endete mit einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 151,27 EUR. Mit Anwaltsschreiben vom 17.03.2014 forderte die Klägerin unter Verrechnung eines Abzugsbetrags für die Fußbodenverlegung in Höhe von 728,64 EUR wegen der 22-monatigen Nutzungszeit sowie nach Verrechnung der für August und September 2013 noch offenen Mieten die Beklagte zur Zahlung in Höhe eines Betrages von 2.192,53 EUR bis zum 26.03.2014 auf. Wegen der Einzelheiten wird auf das Anwaltsschreiben vom 17.03.2014 (Bl. 57 d. A.) verwiesen. Die Betriebskostenabrechnung 2013 endete mit einer Nachforderung der Beklagten in Höhe von 52,73 EUR.
Die Klägerin behauptet, sie habe an die Beklagte die mietvertraglich vereinbarte Mietkaution in Höhe von 1.099,69 EUR bezahlt.
Die auf Zahlung der Bruttowarmmieten für August und September 2013 in Höhe von jeweils 605,00 EUR gerichtete Widerklage in Höhe von 1.210,00 EUR nebst Zinsen hat die Beklagte während des Rechtsstreits zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 3.292,22 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.192,53 EUR ab 27.03.2014 und aus 1.099,69 ERU ab 18.04.2014 zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 473,62 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, der Klägerin stünde wegen der Erneuerung des Fußbodenbelags über die zugestandenen 1.000,00 EUR hinaus keine weiteren Ansprüche zu. Im Übrigen erhebt die Beklagte im Hinblick auf die eingeklagten Kosten für die Erneuerung des Fußbodenbelags die Einrede der Verjährung.
Die Klägerin hat mit am selben Tage eingegangenem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides vom 31.03.2014 Kosten unter Verweis auf das Schreiben des Mietervereins Dresden und Umgebung e. V. vom 23.09.2013 (Bl. 42 d. A.) in Höhe von 2.041,26 EUR geltend gemacht. In diesem Schreiben wurde Bezug genommen auf das Schreiben des Mietervereins Dresden um Umgebung e. V. vom 07.08.2013, in dem die Kosten für die Erneuerung des Fußbodenbelages im Einzelnen dargestellt sind (Bl. 56 d. A.). Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 04.12.2014 (Bl. 48 – 50 d. A.) verwiesen. Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 06.11.2014 (Bl. 35 d. A.) und vom 04.12.2014 (Bl. 48 – 50 d. A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage hat teilweise Erfolg.
1. Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht Dresden ist gemäß § 29 a Abs. 1 ZPO ausschließlich örtlich zuständig, weil sich die Mietwohnung in Dresden befindet. Die sachliche Zuständigkeit resultiert aus § 23 Nr. 2 a GVG, weil die Parteien über Ansprüche aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis streiten.
2. Die Klage ist teilweise begründet.
a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte für die Neuverlegung des Fußbodens einen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 2.000,84 EUR aus der zwischen den Parteien im November 2011 getroffenen Abrede gemäß § 311Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies ergibt sich aus einer erläuternden und ergänzenden Auslegung der zwischen den Parteien im November 2011 getroffenen Abrede, wonach sich die Beklagte an den Kosten für die Erneuerung des Fußbodenbelages mit einem Betrag in Höhe von 1.000,00 EUR zu beteiligen hatte gemäß §§ 133, 157 BGB.
aa) Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Vertragswortlaut sowie die Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragspartner (BGH, Urteil vom 27.04.2004 – XI ZR 49/03, zitiert nach Juris unter Rand-Nr. 19). Die erläuternde Auslegung knüpft an eine konkrete Vereinbarung an. Maßgeblich ist, was die Vertragsteile erklärt haben und wie das Erklärte aus Sicht des anderen Teils zu verstehen war. Die Auslegung hat in erster Linie den von den Parteien gewählten Wortlaut der Vereinbarung und den diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Willen der Parteien zu berücksichtigen. In einem zweiten Schritt sind sodann die außerhalb des Erklärungsakts liegenden Umstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen (Ermann BGB, Kommentar, 14. Auflage 2014, § 157, Rand-Nr. 5).
Im vorliegenden Fall enthält die im November 2011 geschlossene mündliche Vereinbarung zwischen den Parteien lediglich die Regelung, dass die Beklagte sich an den Gesamtkosten für die Erneuerung des Fußbodenbelages in Höhe von 3.973,90 EUR mit 1.000,00 EUR zu beteiligen hat. Den Parteien war zum Zeitpunkt der Vereinbarung bekannt, dass der bisherige Fußbodenbelag für die Klägerin als Rollstuhlfahrerin nicht geeignet war. Auch nach dem objektiven Verständnis der Beklagten hatte demzufolge eine Erneuerung des Fußbodenbelages zu erfolgen, was letztlich auch die Bereitschaft der Beklagten zur Kostenbeteiligung zeigt. Die Parteien haben allerdings keine Regelung für den Fall getroffen, dass die Klägerin vorzeitig aus den Mieträumlichkeiten auszieht.
bb) Eine ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass die Beklagte nach vorzeitigem Auszug der Klägerin aus den Mieträumlichkeiten zumindest den von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Anwaltsschreiben vom 26.03.2014 selbst errechneten Kostenbetrag bei einem alternativen Selbsteinbau des Fußbodens in Höhe von 2.000,84 EUR zu zahlen hat.
Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt immer dann in Betracht, wenn ein Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der objektiv gewollten Vereinbarung ergänzungsbedürftig ist, weil eine Vereinbarung in einem regelungsbedürftigen Punkt fehlt. Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Regelung enthält, besagt nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit handelt. Von einer solchen kann nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihn zugrundeliegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin, wenn ohne die Vervollständigung des Vertrags eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre (BGH, Urteil vom 04.12.2014 VIII ZR 370/13, zitiert nach Juris unter Rand-Nr. 24). Auf welchen Gründen die Unvollständigkeit beruht, ist grundsätzlich unmaßgeblich. Der Inhalt des Vertrages richtet sich vielmehr nach den Bestimmungen der §§ 133, 157 BGB, in denen die ergänzende Vertragsauslegung ihre Grundlage hat (BGH a.a.O. unter Rand-Nr. 25). Ob und mit welchem Inhalt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Verwirklichung des Regelungsplanes der Parteien geboten ist, richtet sich nicht alleine nach den im Vertrag schon vorhandenen Regelungen und Wertungen. Vielmehr ist auch zu berücksichtigen, welche Regelung die typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen die Lückenhaftigkeit des geschlossenen Vertrages bewusst gewesen wäre (BGH a.a.O. unter Rand-Nr. 26). Bei langfristigen Vertragsverhältnissen besteht ein anerkenntniswertes Bedürfnis der Parteien, das bei Vertragsschluss stehende Verhältnis von Leistung und Gegenleistung über die gesamte Vertragsdauer in Gleichgewicht zu halten (BGH a.a.O. unter Rand-Nr. 27).
Unter Berücksichtigung dieser Erwägungen hätten die Parteien für den Fall, dass die Klägerin vorzeitig aus den Mieträumlichkeiten auszieht, einen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 2.000,84 EUR vereinbart. Zum Zeitpunkt der Abrede im November 2011 war der streitgegenständliche Fußboden bereits 12 Jahre alt und damit abgewohnt. Die Beklagte wäre ohnehin verpflichtet gewesen, diesen Fußboden auszuwechseln. Nach ihrer eigenen Berechnung im Anwaltsschreiben vom 26.03.2014 hätte die Beklagte hierfür 2.450,00 EUR aufwenden müssen (Bl. 58 d. A.). Die Klägerin muss sich allerdings einen Abzugsbetrag für die 22-monatige Nutzungszeit bei einer 10-jährigen Gesamtnutzungsdauer des Fußbodens in Höhe von 449,16 EUR anrechnen lassen, so dass hieraus der Aufwendungserstattungsbetrag in Höhe von 2.000,84 EUR resultiert.
cc) Der Anspruch ist jedoch erloschen durch Aufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB mit Gegenforderungen aus offenen Nettokaltmieten für August und September 2013 in Höhe von insgesamt 935,66 EUR (2 x 467,83 EUR) gemäß § 535 Abs. 2 BGB sowie aus einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 52,73 EUR gemäß § 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages.
dd) Der vertragliche Aufwendungsersatzanspruch schließt als abschließende Regelung weitergehende Erstattungsansprüche u.a. aus §§ 539Abs.1, 539 a,812 BGB aus.
ee) Der Aufwendungsersatzanspruch ist nicht verjährt gemäß §§ 548 Abs. 2 BGB. Danach verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Im vorliegenden Fall erfolgte die Beendigung des Mietverhältnisses am 30.09.2013, so dass die Verjährung gemäß §§ 187Abs. 1, 188 BGB an sich am 31.03.2014 eingetreten wäre. Allerdings hemmte die Zustellung des bereits am 31.03.2014 eingegangenen Mahnbescheides vom 01.04.2014 die Verjährung des streitgegenständlichen Anspruchs nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 167 ZPO.
(1) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH setzt die Hemmung der Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB voraus, dass die im Mahnbescheid genannte Forderung durch ihre Kennzeichnung von anderen Forderungen unterschieden und abgegrenzt werden kann. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Forderung über einen Vollstreckungsbescheid Grundlage eines Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung möglich ist, ob er sich gegen die Forderung zur Wehr setzen will oder nicht. Wann diesen Anforderungen genüge getan ist, kann nicht allgemein und abstrakt festgelegt werden; vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben im Einzelfall von dem zwischen den Parteien bestehenden Rechtsverhältnis und der Art der Forderung ab. Ist in dem Mahnbescheid auch auf eine Rechnung oder eine sonstige Urkunde Bezug genommen, so kann diese für die Individualisierung der Forderung jedenfalls dann herangezogen werden, wenn die Rechnung oder sonstige Urkunde dem Gegner zugegangen ist (BGH, Urteil vom 10.10.2013 – VII ZR 155/11, zitiert nach Juris unter Rand-Nr. 14).
Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung ist zu unterscheiden:
Wird ein einheitlicher Anspruch geltend gemacht, der sich aus mehreren Rechnungsposten zusammensetzt, bedarf es keiner Aufschlüsselung der Rechnungsposten im Mahnbescheid. Die entsprechend notwendige Substantiierung kann im Laufe des Rechtsstreits beim Übergang in das streitige Verfahren nachgeholt werden (BGH a.a.O. unter Rand-Nr. 16).
Umfasst der im Mahnbescheid geltend gemachte Betrag dagegen mehrere, nicht auf einem einheitlichen Anspruch beruhende und deshalb selbständige Einzelforderungen, so bedarf es bereits einer Aufschlüsselung im Mahnbescheid, ggf. unter Bezugnahme auf Rechnungen und sonstige Urkunden. In diesen Fällen kann eine Individualisierung nach Ablauf der Verjährungsfrist im anschließenden Streitverfahren nicht nachgeholt werden (BGH a.a.O. unter Rand-Nr. 17).
(2) Im vorliegenden Fall wurde die im Mahnbescheid genannte Forderung in Höhe von 2.041,26 EUR durch die Verweisung auf das Schreiben des Mietervereins vom 23.09.2013 (Bl. 42 d. A.), das Bezug nahm auf das Schreiben des Mietervereins vom 07.08.2013 (Bl. 56 d. A.), welches wiederum den Rechnungsbetrag für die Erneuerung des Fußbodenbelages im Einzelnen aufschlüsselte, hinreichend individualisiert.
b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Aufwendungsersatzanspruch für die Erneuerung der Wohnungstüren in Höhe von 470,50 EUR aus der zwischen den Parteien getroffenen Abrede gemäß § 311Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 1 Satz 1 BGB.
c) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2012 in Höhe von 151,27 EUR gemäß § 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages vom 02.11.1998. Dem Mieter steht, wenn der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet hat, ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind. Denn die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen beruhen lediglich auf einer vorläufigen Schätzung oder einer freien Festsetzung (BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03, NJW 2004, 1102). Aus der entsprechenden Regelung des Mietvertrages folgt deshalb unmittelbar die Verpflichtung des Vermieters zur Erstattung etwaiger Überzahlungen, ohne dass es insoweit eines Rückgriffs auf die gesetzlichen Vorschriften des Auftrags oder der ungerechtfertigten Bereicherung, auf die Rechtsfigur der positiven Vertragsverletzung oder einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04, zitiert nach Juris unter Rand-Nr. 13).
d) Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückerstattung der Mietkaution in Höhe von 1.099,69 EUR.
aa) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn – so wie hier – eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, zitiert nach Juris).
bb) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die gemäß § 15 Nr. 3 des Mietvertrages vom 02.11.1998 vereinbarte Mietkaution in Höhe von 1.099,69 EUR geleistet hat. Die Klägerin ist insoweit mit ihrer Behauptung beweisfällig geblieben. Nach glaubhafter Aussage des Zeugen, der bereits Hausverwalter bei Herrn als Rechtsvorgänger der Beklagten war, hat die Klägerin trotz Aufforderung keine Mietkaution an Herrn Sell gezahlt. Soweit die Klägerin ihre Behauptung, die Mietkaution gezahlt zu haben, auf die Umsatzübersicht der vom 15.03.2013 (Bl. 20 d. A.) stützt, bekundete der Zeuge glaubhaft, dass die Beklagte festgelegt habe, für all diejenigen Mieter, die noch keinen Nachweis der Mietkautionszahlung erbracht hätten, eine Mietkaution über ein Sammelkonto anzulegen. Die Beklagte habe in der Folge aus ihrem eigenen Vermögen die Anlegung der Mietkautionen für die den Nachweis der Mietkautionszahlung schuldig gebliebenen Mieter betrieben. Nur dies sei Gegenstand der Umsatzübersicht vom 15.03.2013 betreffend die Klägerin (Bl. 20 d. A.) gewesen. Der Zeuge hat das Geschehen frei von Belastungstendenzen, widerspruchsfrei und in sich schlüssig geschildert. Insbesondere die zum Hintergrund der Umsatzübersicht vom 15.03.2013 geschilderten Vorgänge sind schlüssig und plausibel.
II.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 291,55 EUR unter Berücksichtigung eines Streitwerts in Höhe von 1.634,22 EUR gemäß § 280Abs. 1, Abs. 2 in Verbindung mit § 286 Abs. 1 BGB.
2. Der Kostenausspruch folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709, 708 Nr. 11,711 ZPO.
