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Betriebskosten – Kosten für Spielplätze, Grünpflege, Freiflächen und Winterdienst nicht umlegbar

AG Schöneberg, Az.: 11 C 141/16, Urteil vom 16.11.2016

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.399,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.06.2016 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Nachzahlungsbeträge aus Betriebskostenabrechnungen.

Kosten für Spielplatz und Grünflächen keine umlegbaren Betriebskosten
Foto: olgalanddis / Bigstock

Die Parteien sind über einen Wohnungsmietvertrag verbunden. Gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen sind die in den nachfolgenden Betriebskostenabrechnungen genannten Betriebskosten auf die Beklagte umlegbar. Mit Schreiben vom 30.09.2013, der Beklagten am 15.10.2013 zugegangen, rechnete die Klägerin über die Betriebskosten 2012 ab. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.069,23 €, auf den die Beklagte 653,68 € zahlte und den die Klägerin nachträglich um 26,04 € reduzierte. Mit Schreiben vom 23.09.2014, der Beklagten am 06.10.2014 zugegangen, rechnete die Klägerin über die Betriebskosten 2013 ab und verlangte eine Nachzahlung von 1.145,83 €, die sie mit Schreiben vom 12.11.2014 auf 1.282,67 € erhöhte. Die Beklagte zahlte 797,47 €. Am 19.11.2015 erfolgte die Abrechnung für 2014. Das Schreiben ging der Beklagten am 30.11.2015 zu und sie zahlte 753,16 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgenannten Abrechnungen, Bl. 4 f., 11 f. und 21 f. d.A. verwiesen. Die Beklagte erhob am 01.04.2014 und am 30.09.2015 sowie am 15.12.2015 Einwände gegen die Abrechnungen. Die Einzelheiten können den Schreiben, Bl. 68, 70 und 75 d.A. entnommen werden. Die Wohnung der Beklagten befindet sich in einem Gebäude, das im sogenannten Parkviertel D. liegt. Die ehemalige Alliierten-Wohnsiedlung wurde modernisiert und die Siedlung durch neue, kleinere Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser ergänzt. Im Herzen der Siedlung befinden sich der so genannte Spiderpark und ein Boule-Platz. Es handelt sich um großzügige Grünflächen mit altem Baumbestand und Freizeit- und Sportangeboten, die nicht nur den Mietern der umliegenden Gebäude, sondern öffentlich zugänglich sind. Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen für die umliegenden Flächen war, dass die vorgenannten Anlagen errichtet werden. Das Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung der Beklagten liegt, nimmt mit einer Fläche von 7.212 m² an der Verteilung der Kosten für die Grünanlage teil. Etwas mehr als 3.606 m² entfallen auf den Spiderpark und den Boule-Platz.

Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit Einwendungen ausgeschlossen, weil sie nicht in die Belege gesehen habe. Die Nutzung des Spiderpark und des Boule-Platzes gehöre zum bestimmungsgemäßen Gebrauch i.S. des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Baubehörde – unstreitig- deren Errichtung verlangt hatte.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.399,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus den Abrechnungen für die Jahre 2012 bis 2014 aus § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag verlangen.

A.

Die Abrechnungen sind formell wirksam. Die zuständige Abteilung teilt nicht die Auffassung der Abteilung 103 des Amtsgerichts Schöneberg. Hat der Vermieter Kosten vorverteilt oder ist seine Abrechnung wegen nicht umlegbarer Kostenanteile unrichtig, so stellt dies keinen formellen Fehler der Abrechnung dar, sondern ist innerhalb der materiellen Begründetheit zu prüfen (vgl. zuletzt zum Vorwegabzug: BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15; zur Abrechnung nicht umlegbarer Kosten BGH, Urteil vom 10. 10. 2007 – VIII ZR 279/06).

Die Abrechnungen sind zum Teil materiell unrichtig (B). Das Gericht kann die Höhe der Unrichtigkeit jedoch nicht bestimmen; dies geht zulasten der Beklagten (C).

B.

Die Kostenpositionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst sind nicht vollständig auf die Beklagte umlegbar. Denn die Gesamtkosten der vorgenannten Positionen enthalten Beträge, die für den Unterhalt des Spiderparks und des Boule-Platzes angefallen sind. Diese Kosten sind nicht umlegbar, weil es sich nicht um Betriebskosten i.S. des § 556 BGB handelt. Betriebskosten sind gemäß Satz 1 der Vorschrift nur Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10. Februar 2016, Az. VIII ZR 33/15) fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Boule-Park und der Spiderpark der Benutzung durch die Öffentlichkeit dienen. Diese Möglichkeit war Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen und der Vermieter gestattet diese Nutzung. Es ist nach Auffassung des Gerichtes nicht entscheidend, warum der Vermieter dies tut. Die Klägerin hat argumentiert, sie sei verpflichtet gewesen, diese Grünflächen zu errichten. Das Gericht meint, dass es nur darauf ankommt, ob das Grundstück der Benutzung durch die Öffentlichkeit dient. Das Gericht interpretiert die Entscheidung des Bundesgerichtshof so, dass die Mieter keine Kosten tragen sollen, die maßgeblich durch die öffentliche Nutzung entstehen. Zwar mag es zutreffen, dass im zitierten Fall der Vermieter frei war, die streitgegenständliche Fläche zur öffentlichen Nutzung freizugeben oder nicht. Aber selbst wenn er, wie in diesem Fall, dazu verpflichtet ist, ändert dies nichts daran, dass der Mieter für Kosten aufkommen soll, die nicht mehr überwiegend durch den Mietgebrauch entstehen.

C.

Trotz dieser Feststellung kann die Beklagte mit ihren Einwendungen nicht gehört werden, weil sie trotz richterlichen Hinweises nicht ausreichend dargelegt hat, in welcher Höhe Kosten nicht umlegbar sein sollen.

Die Behauptung, 50 % der Kosten seien nicht umlegbar, weil 50 % der Fläche des Grundstücks den Spiderpark und Bouleplatz beträfen, ist nicht korrekt. Denn die Größe der Fläche sagt nichts darüber aus, welche Kosten für sie angefallen sind. Dies kann das Gericht auch nicht eigenständig feststellen. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. Er muss anhand der Belege prüfen, ob Kosten umgelegt worden sind, die den Spiderpark und den Bouleplatz betreffen. Denn § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 Rn. 501). Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.

II.

Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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