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Betriebskosten Mietwohnung – Umlage von Hausmeisterkosten

AG Halle (Saale) – Az.: 93 C 2429/10 – Urteil vom 28.01.2011

1.) Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 243,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. März 2010 zu bezahlen.

2.) Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3.) Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 18 % und die Beklagte 82 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung, auch zu einem Teilbetrag, durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger kann die Vollstreckung, auch zu einem Teilbetrag, durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4.) Die Berufung der Beklagten wird zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger macht eine Betriebskostennachforderung geltend.

Der Kläger ist Vermieter der von der Beklagten gemieteten Wohnung im Haus P… … in …H…. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bl. 15 – 22 d. A. (einschließlich Rückseiten) verwiesen.

Betriebskosten Mietwohnung - Umlage von Hausmeisterkosten
(Symbolfoto: Von Andrey_Popov/Shutterstock.com)

Nach dem Vertrag des Klägers mit dem Hausmeister erhält der Hausmeister einen monatlichen Pauschalbetrag von 100,00 €. Unter anderem gehört zu den Aufgaben des Hausmeisters auch die regelmäßige Lüftung der leerstehenden Räume, die Entgegennahme von Mängelanzeigen der Mieter und Reparaturleistungen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Hausmeistervertrag Bl. 13 – 14 d. A. (einschließlich Rückseiten) verwiesen.

Unter dem 9. Juni 2009 rechnete die Hausverwaltung des Klägers über die Betriebskosten für 2008 ab. Die Abrechnung endete mit einem von der Beklagten zu zahlenden Nachzahlungsbetrag von 850,47 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Betriebskostenabrechnung Bl. 10 – 12 d. A. verwiesen. Die Beklagte zahlte hierauf lediglich einen Teilbetrag von 548,86 €, während sie den Restbetrag von 301,61 €, der genau dem in der Betriebskostenabrechnung eingestellten Betrag von 301,61 € für den Hauswart entspricht, nicht bezahlte. Der Kläger korrigierte nachträglich die Hausmeisterkosten auf insgesamt 1.200,00 € und auf einen Anteil der Beklagten daran in Höhe von 295,36 €. Diesen Betrag verlangt der Kläger mit der vorliegenden Klage.

Der Kläger ist der Ansicht, die Abrechnung sei ordnungsgemäß.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 295,36 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19. November 2009 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei nicht ordnungsgemäß, da der Kläger auch nicht umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters in Rechnung gestellt habe, ohne dass der Kläger nachvollziehbare Angaben dazu gemacht habe, in welchem Verhältnis die nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hausmeisters zu den umlagefähigen Tätigkeiten des Hausmeisters stehen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist überwiegend begründet. Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß. Betriebskostenarten, Umlageschlüssel, auf die Beklagte entfallende Anteile und Vorauszahlungen der Beklagten sind ausgewiesen.

Auch materiell ist die Betriebkostenabrechnung weitgehend ordnungsgemäß. Streitig sind lediglich die Hausmeisterkosten. Zwar sind in den abgerechneten Hausmeisterkosten in geringem Umfang auch nicht umlagefähige Tätigkeiten enthalten (Lüftung der leerstehenden Räume, Entgegennahme der Mängelanzeigen der Mieter, Reparaturleistungen). Jedoch haben diese Tätigkeiten insgesamt einen eher geringen Umfang, sodass das Gericht davon ausgeht, dass ein pauschaler Abzug von 10 % wegen nicht umlagefähiger Hausmeistertätigkeit ausreichend ist.

Aus dem Urteil des BGH vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 27/07, zitiert nach juris) ergibt sich insoweit nichts anderes. Es ist nicht erkennbar, wie der Kläger aus dem geringen monatlichen Entgelt von 100,00 € die nicht umlagefähigen Tätigkeiten herausrechnen soll. Dies vom Kläger zu verlangen hieße ihm Unmögliches aufzugeben. Im Ergebnis wäre, wenn das BGH-Urteil vom 20. Februar 2008 in diesem Sinne zu verstehen sein sollte, einem Vermieter die Umlage von Hausmeistertätigkeiten faktisch nicht möglich. Denn dass ein Hausmeistervertrag ausschließlich umlagefähige Tätigkeiten vorsieht, dürfte kaum vorkommen, und ein genaues Herausrechnen der nicht umlagefähigen Tätigkeiten dürfte ein Ding der Unmöglichkeit sein. Es wird wohl nichts anderes übrig bleiben als eine Schätzung, und da dürfte vorliegend – auch wenn dem BGH im dem zitierten Urteil eine vergleichbare Schätzung nicht gepasst hat – davon auszugehen sein, dass ein pauschaler Abzug von 10 % wegen nicht umlagefähiger Tätigkeiten angemessen ist.

Im übrigen hat der BGH selbst anerkannt (Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05, zitiert nach juris, Rn 17), dass sich gewisse Ungenauigkeiten bei Betriebskostenabrechnungen ohnehin nicht vermeiden lassen. Auch wenn es dort um die Frage der Verteilung von Betriebskosten zwischen einzelnen Mietern ging, während es vorliegend um die Frage geht, in welchem Umfang entstandene Kosten überhaupt Betriebskosten sind, so ist doch der Grundgedanke der selbe. Absolute Abrechnungsgerechtigkeit kann es nicht geben.

Nach diesen Erwägungen würden sich umlagefähige Hausmeisterkosten von 1.080,00 € (90,00 € * 12) ergeben.

Allerdings bestehen noch Bedenken gegen die Höhe der so korrigierten Hausmeisterkosten. Hausmeisterkosten sind unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlichkeitsgebots – was gerichtsbekannt ist – in H… bei normalen Wohnhäusern mit höchstens 0,25 € pro qm pro Monat angemessen. Umlagefähig sind daher nur Hausmeisterkosten in Höhe von 1.010,43 € (0,25 € * 336,81 qm * 12 Monate), dies ergibt einen von der Beklagten zu tragenden Anteil von 243,12 €. Daher hat insgesamt die Beklagte nur 243,12 € – da ja nur die Position „Hauswart“ offen steht – statt der geltend gemachten 295,36 € auf die Betriebskostenabrechnung nachzuzahlen.

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Ein früherer Zinsbeginn ist nicht schlüssig vorgetragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO ist wegen möglicher Abweichungen von dem Urteil des BGH vom 20. Februar 2008 (a. a. O.) die Berufung der Beklagten zuzulassen.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 295,36 € festgesetzt.

 

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