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Betriebskosten – Umlagefähigkeit des Wachdienstes/Sicherheitsdienstes

LG Köln – Az.: 10 S 134/03 – Urteil vom 28.01.2004

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 27.05.2003 – Az.: 212 C 203/02 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Tatbestand:

Die Beklagten sind aufgrund Mietvertrages vom 28.02.1977 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung im Hause Q-Platz in L . Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin. Nach § 1 Ziff. 1 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages ist die Wohnung mit Zentralheizung ausgestattet. § 3 Ziff. 4 des Mietvertrages bestimmt, dass für die Zentralheizung von den Mietern eine monatliche Nebenkostenpauschale zu zahlen ist. § 7 des Mietvertrages regelt u. a. folgendes:

Die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung, und zwar die Brennstoffkosten einschließlich Anfuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten einschließlich Trinkgelder, auch wenn die Bedienung durch den Vermieter selbst durchgeführt wird, werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt.

Der jeweilige Eigentümer oder Vermieter kann jederzeit die Wärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen übertragen. Der Mieter ist in diesem Fall zum Abschluss eines entsprechenden Wärmelieferungsvertrages verpflichtet. Die in diesem Vertrag genannte Vorauszahlung auf die Wärmekosten entfällt, sobald und solange der vorerwähnte Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Mieter und dem die gesamte Wärmeversorgung übernehmenden Dritten rechtswirksam besteht. Für diesen Zeitraum ruhen im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter auch die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus § 7 Ziff. 1,2,4,5,6,7 und 8 dieses Vertrages.”

Nach Erwerb des Gebäudes schloss die Klägerin mit der H AG L1 am 21.10.1998 einen Nahwärmeanschluss- und -liefervertrag ab. Danach ist die H verpflichtet, sämtliche Anlagenteile in einem leistungsfähigen und betriebssicheren Zustand zu halten. Gleichzeitig wird die Klägerin von allen Risiken und Instandhaltungsmaßnahmen, die der Betrieb des Heizwerks mit sich bringt, frei gestellt. Wegen der Einzelheiten des Vertragsinhalts wird auf die zu den Akten gereichte Vertragsurkunde (Bl. 127 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Klägerin erstellte am 07.02.2001 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1999, die mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 2.607,78 DM endete. Darin sind u. a. ein auf die Beklagten entfallender Anteil in Höhe von 1.003,05 DM für die Kosten eines im Jahre 1999 im Objekt Q-Platz tätigen Sicherheitsservices sowie anteilige Hausmeisterkosten in Höhe von 676,25 DM und anteilige Heizungskosten in Höhe von 1.638,19 DM enthalten. Die Abrechnung für das Jahr 2000 erfolgte am 17.10.2001 und endete mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 270,47 DM. Der Anteil der Beklagten an den Gesamtheizungskosten beläuft sich in dieser Abrechnung auf 291,54 DM. Auf die Gesamtforderung der Klägerin aus diesen beiden Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 2.878,25 DM (= 1.471,63 EUR) zahlten die Beklagten einen Teilbetrag in Höhe von 227,59 EUR. Der Restbetrag über 1.244,04 EUR entspricht der ursprünglichen Klageforderung.

Die Klägerin hat behauptet, die Einrichtung des Sicherheitsdienstes sei aufgrund der Situation um den Q-Platz im Jahre 1999 erforderlich gewesen. Die Umstellung auf die Versorgung mit Nahwärme durch die H AG habe nicht zu einer Steigerung der Heizkosten geführt. Die im Leistungsverzeichnis des Hausmeisters enthaltenen Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben machten nur einen äußerst geringen Teil der wöchentlichen Arbeitszeit des Hausmeisters, insgesamt höchstens 5 % des Gesamtzeitaufwandes aus.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1.244,04 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 28.06.2002 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Betriebskosten – Umlagefähigkeit des Wachdienstes/Sicherheitsdienstes
(Symbolfoto: Africa Studio/Shutterstock.com)

Sie haben behauptet, die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes im Jahre 1999 habe nur der besseren Vermarktung der einzelnen Wohnungen gedient. Deshalb habe der Vertriebsbereichsdirektor der Klägerin, Herr Q, bei der Vermieterversammlung vom 16.03.1999 erklärt, dass der Sicherheitsdienst von der Klägerin bezahlt werde. Bei der Umlage der Heizungskosten sei der Verteilungsmaßstab unzulässigerweise einseitig geändert worden. Zudem würden durch die Umstellung auf Nahwärme die Investitions-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Heizung entgegen den mietvertraglichen Regelungen auf die Mieter umgelegt.

Durch Urteil vom 27.05.2003 hat das Amtsgericht Köln die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Positionen Heizung, Hausmeister und Sicherheitsdienst aus der Betriebskostenabrechnung 1999, deren Summe den Saldo der Abrechnung übersteige, seien nicht umlagefähig. Hinsichtlich der Kosten für den Hausmeister habe die Klägerin nicht hinreichend vorgetragen, in welchem Anteil der Aufgabenkatalog des Hausmeisters Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten enthalte. Die Heizkosten seien nicht umlagefähig, weil der Verteilungsmaßstab mit der Umstellung auf Nahwärme einseitig geändert worden sei. Kosten für den Sicherheitsservice habe die Klägerin nicht auf die Mieter abwälzen können, weil die Aufrechterhaltung der Sicherheit in einem Haus grundsätzlich zu den Aufgaben des Hausmeisters gehöre und im übrigen nicht erkennbar sei, dass die Beauftragung des Sicherheitsdienstes zum Schutz der Interessen der Mieter erfolgt sei. Es bestehe auch kein Anspruch auf Nachzahlung des Nebenkostensaldos aus der Abrechnung für das Jahr 2000. Denn der nach dieser Abrechnung auf die Beklagten entfallende und nicht umlagefähige Heizkostenanteil in Höhe von 291,54 DM übersteige bereits den Saldo dieser Abrechnung.

Gegen dieses Urteil, das der Klägerin am 15.07.2003 zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten zugestellt worden ist, hat diese mit einem am 23.07.2003 beim hiesigen Landgericht eingegangenen Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt und diese nach fristgemäß beantragter und bis zum 15.10.2003 bewilligter Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit einem am 15.10.2003 beim Landgericht eingegangenen Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten begründet.

Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie vertritt insbesondere die Ansicht, berechtigt gewesen zu sein, die Heizungsanlage einseitig auf den Betrieb durch Nahwärme umzustellen, weil eine solche Umstellung regelmäßig das Ziel habe, den Heizenergieverbrauch nachhaltig zu verringern. Da eine nähere Bestimmung hinsichtlich der Umlage der Kosten der Wärmelieferung im Mietvertrag fehle, stehe der Klägerin ein Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB zu bzw. greife insoweit § 7 Abs. 4 der HeizkostenV ein. Danach seien neben den Kosten der Wärmelieferung auch die Kosten für den Betrieb der Hausanlage umlagefähig. Gemäß § 6 Abs. 4 S. 2 Nr. 3 HeizKostenV sei die Klägerin auch zur Veränderung des Verteilerschlüssels berechtigt gewesen. Darüber hinaus behauptet sie, im Rahmen der Mietversammlung im Oktober 1996 seien sämtliche Mieter auf die geplante Änderung des Verteilerschlüssels aufmerksam gemacht worden, ohne dass ein Widerspruch erfolgt sei. Der Sicherheitsdienst sei beauftragt worden, weil der im Objekt tätige Hausmeister allein den unkontrollierten Zutritt unbefugter Personen nicht habe verhindern können. Aufgrund der Tätigkeit des Wachdienstes seien die von der Drogenszene um den Q-Platz ausgehenden Störungen des Mietgebrauchs im Jahre 2000 nicht mehr vorgekommen. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten habe die Klägerin bereits mit Schriftsatz vom 22.04.2003 im Einzelnen dargelegt, dass höchstens 5 % der Arbeitszeit des Hausmeisters auf nicht umlagefähige Arbeiten entfalle. Daher hätte das Amtsgericht die Hausmeisterkosten zumindest mit einem Abzug von 5 % – das entspreche für den Abrechnungszeitraum 1999 und 2000 einem Betrag von 18,78 EUR – zusprechen müssen. In Höhe dieses Betrages greift die Klägerin die erstinstanzlich erfolgte Klageabweisung nicht an.

Die Klägerin beantragt nunmehr, die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 27.05.2003 – Az.: 212 C 203/02 – zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.225,26 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2002 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil als zutreffend. Sie behaupten, die Verwaltungstätigkeiten und Reparaturdienste des Hausmeisters umfassten einen erheblich höheren Zeitaufwand als die von der Klägerin dargelegten 2 Wochenstunden. Im Oktober 1996 habe es weder eine Mieterversammlung gegeben, bei der die Umstellung auf Nahwärme und eine Änderung des Verteilungsschlüssels zum Gegenstand gemacht worden seien, noch seien die Bewohner des Hauses Q-Platz über eine beabsichtigte Umstellung bzw. Änderung schriftlich oder mündlich in Kenntnis gesetzt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte sowie form- und fristgerecht begründete Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 27.05.2003 – Az.: 212 C 203/03 – hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass der Klägerin gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 1.225,26 EUR aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1999 und 2000 nicht zusteht.

Denn die Klägerin kann die in den Abrechnungen für 1999 und 2000 enthaltenen Positionen Heizungskosten nicht und die Kosten des Sicherheitsdienstes in der Abrechnung für 1999 allenfalls zur Hälfte auf die Beklagten umlegen. Die danach von der Nebenkostennachforderung der Klägerin jedenfalls abzuziehende Summe in Höhe von 1.243,08 EUR (837,59 EUR Heizungskostenanteil für 1999 und 149,06 EUR für 2000 zuzüglich der Hälfte der anteiligen Kosten des Sicherheitsservices, also 256,43 EUR) übersteigt die im Berufungsverfahren noch geltend gemachte klägerische Forderung, so dass die Berufung bereits aus diesem Grund zurückzuweisen war.

Im Einzelnen gilt folgendes:

Die in den Abrechnungen 1999 und 2000 von der Klägerin in Ansatz gebrachten Heizungskosten sind nicht ordnungsgemäß abgerechnet und daher nicht fällig.

Die Umlegungsfähigkeit der seitens der H der Klägerin in Rechnung gestellten und von dieser auf die Beklagten umgelegten Kosten der Wärmelieferung findet weder eine Grundlage in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag, noch haben die Beklagten der Umlage des Wärmepreises gesondert zugestimmt. Soweit die Klägerin im Berufungsverfahren behauptet hat, sämtliche Mieter – also auch die Beklagten – hätten ihren Hinweis auf eine Änderung des Verteilerschlüssels anlässlich einer Mieterversammlung im Oktober 1996 widerspruchslos hingenommen, stellt dies keine Zustimmung der Beklagten zur Umlage des der Klägerin in Rechnung gestellten Wärmepreises dar. Auch der Mietvertrag enthält eine solche Ermächtigung der Klägerin nicht.

Ausweislich § 7 Ziff. 4. und 5. des Mietvertrages sind nur die Brennstoffkosten einschließlich Anfuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten einschließlich Trinkgelder sowie die Unkosten des Vermieters für die laufende Instandhaltung der Heizungs- und Warmwasseranlage nach der Verhältnis der Wohnfläche auf die Beklagten als Mieter umlagefähig. Im Grundpreis der Wärmelieferungskosten, die die H aufgrund des Vertrags mit der Klägerin dieser in Rechnung stellt, sind nach dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien aber auch verbrauchsunabhängige Kosten, insbesondere Investitionskosten enthalten, die nach dem Mietvertrag gerade nicht auf die Mieter abgewälzt werden sollen.

Die Umlagefähigkeit dieser Kosten lässt sich auch nicht der Regelung in § 7 Ziff. 10 des Mietvertrages entnehmen. Zum einen betrifft diese Bestimmung den hier nicht einschlägigen Fall, dass der Mieter selbst einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Dritten abschließt. Zudem hält die Klausel, wonach der Vermieter die Wärmeversorgung des Objekts jederzeit auf einen Dritten übertragen kann, der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz nicht stand, weil sie eine einseitige Neubestimmung der Vermieter-Vertragspflichten ermöglicht und damit die Interessen des Mieters nicht hinreichend berücksichtigt (zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel, vgl. Schmidt-Futterer-Lammel, § 1 HeizKostV, Rn. 16).

Im Unterschied zu der – im Termin angesprochenen – Entscheidung der Kammer vom 09.04.2003 (10 S 203/02), ergibt sich die Umlagefähigkeit der in Ansatz gebrachten Wärmelieferungskosten auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung. In dem vorzitierten Verfahren waren die Vermieter nach anfänglicher Beheizung des Mietobjekts mit einer Zentralheizung nach Abschluss des Mietvertrages mit den Mietern zum Bezug von Fernwärme übergegangen. Durch diese Veränderung waren die mietvertraglichen Umlegungsregelungen, die die Beheizung durch eine zentrale Heizungsanlage im Haus zugrunde legten, gegenstandslos geworden. Die Kammer hat in ihrem Urteil vom 09.04.2003 die Auffassung vertreten, dass die dadurch entstandene Lücke im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahin zu schließen ist, dass die Umlegung nach der gesetzlichen Bestimmung des § 7 Abs. 4 HeizKostenV zu erfolgen hat. Dieser Fall ist mit dem Vorliegenden nicht zu vergleichen. Denn anders als bei der Umstellung auf Fernwärme ist durch den Abschluss des Nahwärmeanschluss- und Liefervertrages der Klägerin mit der H vom Oktober 1998 keine Regelungslücke entstanden, die es zu schließen gilt. Vielmehr besteht die Zentralheizung in dem Objekt Q-Platz nach wie vor. Die Differenzierung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten ist daher grundsätzlich möglich, so dass die mietvertraglichen Umlegungsregeln nicht gegenstandslos geworden sind.

Demgegenüber kann die Klägerin sich nicht darauf berufen, eine Aufschlüsselung des in Rechnung gestellten Grundpreises nach Verbrauchs- und Investitionskosten sei ihr nicht möglich, weshalb ihr Recht auf freie Wahl der Form der Beheizung tatsächlich eingeschränkt würde. Denn ungeachtet der Frage, ob dieser Einwand im Verhältnis zur Beklagten erheblich wäre, ergibt sich aus einem Schreiben der H vom 14. März 2001, das das Objekt Q-Platz betrifft und das die Prozessbevollmächtigten der Beklagten in dem Parallelverfahren 12 S 160/03 vorgelegt haben, dass das Unternehmen bereit und in der Lage ist, den nicht umlagefähigen Preisbestandteil des Grundpreises gesondert auszuweisen (vgl. Bl. 43 der Akte 12 S 160/03).

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines ihr eingeräumten Leistungsbestimmungsrechts im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB zu einer Änderung des Umlegungsmaßstabes berechtigt war. Denn der Umfang der Leistungspflicht ist bereits durch den Mietvertrag abschließend geregelt. Die Anpassung des Vertrages an veränderte Verhältnisse ist im Falle der Beibehaltung der Beheizung durch die im Objekt befindliche Zentralheizung nicht erforderlich. Darüber hinaus räumt der Mietvertrag der Vermieterin hinsichtlich des Umlegungsmaßstabes von Betriebskosten kein Leistungsbestimmungsrecht ein. Insofern liegt der Fall hier anders als derjenige, der der Entscheidung des Landgerichts München II vom 28.12.1999 (WuM 2000, 81 f.) zugrunde lag.

Im Übrigen ist ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters in der hier vorliegenden Fallgestaltung auch deshalb zu verneinen, weil die höhere Kostenbelastung der Mieter weder billigem Ermessen, noch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht (vgl. Schmidt-Futterer-Lammel, § 1 HeizKostenV, Rn. 18; wohl auch Derleder, NZM 2003, 737, 741). Dabei kommt es nicht auf die zwischen den Parteien streitige Frage an, ob der Abschluss des Nahwärmeanschluss- und -liefervertrages mit der H zu einer Steigerung der Heizkosten geführt hat. Denn die höhere Kostenbelastung der Beklagten folgt bereits aus der Überlegung, dass der Mieter die im Mietpreis kalkulatorisch enthaltenen Investitionskosten für die Heizung doppelt zu zahlen verpflichtet wäre, wenn der Vermieter diese Kosten nach Übertragung des Heizungsbetriebs auf ein Drittunternehmen zusätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen könnte.

Die Klägerin kann die in den Abrechnungen 1999 und 2000 in Ansatz gebrachten Heizkosten auch nicht nach § 7 Abs. 4 HeizKostenV auf die Beklagten umlegen. Zwar sehen die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung vor, dass der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt und die hierbei umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV gegenüber den Verbrauchern abrechnet oder dass er die Wärmeversorgung auf einen Dritten überträgt und dann die Kosten, die ihm für die Wärmelieferung in Rechnung gestellt werden, nach § 7 Abs. 4 HeizKostenV berechnet. Letzteres setzt aber voraus, dass der Vermieter mit den Mietern entsprechende vertragliche Vereinbarungen trifft. Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern (LG Neuruppin, WuM 2000, 554, 555).

Auch die Entscheidung des BGH vom 16. Juli 2003 (VIII ZR 286/02) gibt keine allgemein gültige Antwort auf die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter den gesamten Wärmepreis auf den Mieter umlegen kann, wenn er den Betrieb einer bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Mietrechtsverhältnisses auf einen Dritten übertragen hat. Denn die Ermächtigung der Vermieter, die Kosten auf die Mieter umzulegen, ergab sich in dem vom BGH zu entscheidenden Fall aus § 14 Abs. 1 S. 1 MHG, dessen Voraussetzungen hier nicht vorliegen.

Die Klägerin hätte daher den nicht umlagefähigen Preisbestandteil aus den ihr von der H in Rechnung gestellten Grundkosten herausrechnen und den verbleibenden Arbeits- und Verrechnungspreis auf die Mieter umlegen müssen. Da auf der Grundlage der den Beklagten überreichten Abrechnung die von diesen zu tragenden Heizkosten nicht errechnet werden können und das Gericht diesen Fehler der Abrechnung nicht zu korrigieren vermag, fehlt es insoweit an der Ordnungsgemäßheit und damit an der Fälligkeit der Abrechnung.

Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin zur einer Änderung des Verteilerschlüssels berechtigt war, kommt es daher nicht an.

Die Kosten des von der Klägerin Ende 1998 beauftragten Sicherheitsdienstes sind allenfalls zur Hälfte umlagefähig. Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, ist die Aufrechterhaltung der Sicherheit in einem Haus grundsätzlich Aufgabe des Hausmeisters. Gleiches gilt hinsichtlich der Beseitigung von Verunreinigungen im Hausflur und auf dem Dachboden. Das ergibt sich auch aus dem Leistungsverzeichnis zum Hausmeistervertrag, wonach der Hausmeister die Ordnung und den einwandfreien Gesamtzustand des betreuten Anwesens zu überwachen hat. Die Kosten der Gebäudeüberwachung können daher neben den Kosten für die Beschäftigung eines Hausmeisters nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie als “sonstige Betriebskosten” im Sinne von § 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV eingestuft werden können (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage 2003, § 556 BGB, Rn. 213). Diese sind gemäß § 3 Nr. 3 f) des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages von den Beklagten zu tragen.

Nach dem Eingang der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Ob die Bewachung unmittelbar der Bewirtschaftung eines Gebäudes dient, ist von den Verhältnissen im Einzelfall abhängig (OLG Celle, NZM 1999, 501; generell verneinend dagegen OLG Düsseldorf, MDR 1991, 964). Dies ist zu verneinen, wenn es dem Vermieter vorrangig um den Schutz seines Eigentums geht, auch wenn die Bewachung dann als Reflex auch den Mietern zugute kommt. Mit der Bewirtschaftung des Gebäudes hängt die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes dagegen dann zusammen, wenn die Bewachung primär dem Schutz der Mieter eines Gebäudes dient (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, a.a.O., Rn. 213).

Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass der von der Klägerin eingesetzte Wachdienst im Wirtschaftsjahr 1999 vorrangig die Interessen der Mieter geschützt hat. Denn die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 21.03.2003, dort auf Seite 7 (Bl. 60 d. A.), selbst vorgetragen, dass die Bewachung neben der Sicherheit der Bewohner auch dem Schutz der Gebäudesubstanz dienen sollte. Für die Annahme, dass es der Klägerin jedenfalls auch um den Schutz der Gebäudesubstanz ging, spricht auch die Tatsache, dass der Sicherheitsdienst unstreitig nur in dem Jahr 1999 eingesetzt worden ist, in dem die meisten Wohnungen des Gesamtobjekts veräußert worden sind. Die Klägerin hat insbesondere nicht nachvollziehbar dargelegt, warum die Hinzuziehung eines gesonderten Sicherheitsdienstes über das Jahr 1999 hinaus nicht mehr notwendig gewesen sein soll. Denn dass sich die Verhältnisse um den Q-Platz nach Ablauf des Jahres 1999 entscheidend verbessert hätten, insbesondere dass sich dort keine Personen aus der Drogenszene aufgehalten hätten, so dass es der Hinzuziehung eines Sicherheitsdienstes nicht mehr bedurfte, ist weder dargetan, noch ersichtlich. Soweit die Klägerin vorgetragen hat, durch den Einsatz des Sicherheitsdienstes hätten sich die Zustände im Objekt erheblich verbessert, vermag dies in Anbetracht der unveränderten äußeren Umstände um den Q-Platz möglicherweise eine Reduzierung der Bewachung zu begründen, nicht jedoch eine völlige Abschaffung. Insoweit liegt der Fall hier anders als derjenige, der der Entscheidung des OLG Celle vom 16. Dezember 1998 (NZM 1999, 501) zugrunde lag. Denn dort konnte der Bewachungsaufwand im Laufe mehrerer Jahre zwar zurückgefahren, jedoch nicht völlig auf eine Bewachung des Objekts verzichtet werde. Auch die Entscheidung der Kammer vom 08.05.2002 (10 S 12/02) steht zu der hier vertretenen Auffassung nicht im Widerspruch, weil die damaligen Beklagten dem Vortrag der Klägerin zur Notwendigkeit der Kosten für den Sicherheitsdienst nicht in prozessual zulässiger Weise entgegen getreten waren.

Soweit die Klägerin den vorstehenden Erwägungen, die dafür sprechen, dass die Beauftragung des Sicherheitsdienstes jedenfalls nicht im vorrangigen Mieterinteresse erfolgt ist, in der Berufungsbegründung entgegen hält, sie hätte über die Weiterbeschäftigung des Sicherheitsdienstes im Jahr 2000 nicht mehr allein entscheiden können, weil sie im Jahre 2000 in der Eigentümerversammlung nicht mehr über die Mehrheit verfügt habe, überzeugt dies nicht. Denn nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten in deren Schriftsatz vom 04.11.2003, der damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen ist, ist der Sicherheitsdienst bereits am 31.12.1999 von der Klägerin für das Jahr 2000 gekündigt worden, als die Klägerin noch die Mehrheit in der Eigentümerversammlung hatte. Danach hat die Klägerin selbst die Erforderlichkeit einer weiteren Beauftragung des Wachdienstes verneint. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Eigentümerversammlung im Jahr 2000, in der die Klägerin nicht mehr über die Mehrheit verfügte, einen Beschluss über die Frage einer Weiterbeschäftigung des Sicherheitsdienstes getroffen hat, kommt es dann nicht mehr an, weil die Kündigung bereits zuvor von der Klägerin ausgesprochen worden ist.

Da dem Aspekt des Mieterschutzes nach dem Vorstehenden bei der Beauftragung des Wachdienstes jedenfalls keine vorrangige Bedeutung zukam, kommt allenfalls eine anteile Umlage der Kosten des Sicherheitsdienstes auf die Mieter bis maximal 50 % der Gesamtkosten in Betracht (für eine Aufteilung der Kosten in diesem Fall Schmidt-Futterer-Langenberg, a.a.O., § 556, Rn. 213 a. E.).

Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der Vertriebsbereichsdirektor der Klägerin, Herr Q, auf der Mieterversammlung am 16.03.1999 erklärt hat, dass der Sicherheitsdienst von der Klägerin bezahlt werde, kommt es daher ebenso wenig an, wie auf die weitere Frage, ob die in Ansatz gebrachten Kosten überhöht sind.

Es kann daher offen bleiben, ob die Hausmeisterkosten in dem nunmehr noch geltend gemachten Umfang sowie die weiteren zwischen den Parteien streitigen Positionen der beiden Abrechnungen zu Recht umgelegt worden sind.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2 ZPO.

Die Kammer hat die Revision gegen ihr Urteil zugelassen, weil der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter den von einem Dritten in Rechnung gestellten Wärmepreis auf den Mieter umlegen kann, wenn er den Betrieb einer bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Mietrechtsverhältnisses auf einen Dritten übertragen hat, grundsätzliche Bedeutung zukommt, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.225.26 EUR.

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