AG Hamburg-Altona, Az.: 318a C 337/12
Urteil vom 03.05.2013
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 266,52 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Klage ist im erkannten Umfang gemäß § 535 Abs.2 BGB begründet. Die Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin die restliche Miete für Mai 2012 für die Überlassung der streitgegenständliche Wohnung in Höhe von nach der teilweisen Rücknahme verbliebenen € 267,03 zu zahlen, abzüglich der gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung erloschenen Forderung in Höhe von € 0,51.
Nur in jener Höhe besteht ein Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin gemäß § 812 BGB aufgrund überzahlter Nebenkosten auf die Betriebskostenabrechnung vom 14.06.2011 für das Jahr 2010. Grundsätzlich ist die Beklagte auch unter Beachtung von § 556 Abs.3 S.6 BGB berechtigt, Mängel der Betriebskostenabrechnung geltend zu machen, weil sie bereits im Mai 2012 insoweit die Aufrechnung erklärt hat. Die von ihr gerügten Kostenpositionen bezüglich des Hauswarts, der Dachrinnenreinigung, der Anmietung der Rauchmelder und der Gartenpflege sind jedoch nicht zu beanstanden.
Insbesondere ist nicht davon auszugehen, dass die Verteilung zwischen den Abrechnungseinheiten 101 (Wohnungen) und 102 (Gewerbe) nicht ordnungsgemäß erfolgt ist. Auf dem Blatt 2 der Betriebskostenabrechnung sind die Kosten gemäß der Verteilung für Wohnungen und Gewerbeeinheiten aufgeführt. Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich weder, dass die Anteile für Wohnungen und Gewerbe von der Klägerin unzutreffend wiedergegeben worden sind noch dass diese Art der Erfassung den tatsächlichen Gegebenheiten nicht gerecht wird. Die Erläuterung enthält zudem den Hinweis, dass als Bemessung die Flächen beziehungsweise die Verbräuche der jeweiligen Abrechnungseinheit zugrunde gelegt sind. Die auf Gewerbeeinheit entfallenden Betriebskosten sind überdies auf Blatt 2 der Abrechnung gesondert ausgewiesen.
Ebenso wenig bestehen hinsichtlich der in Rechnung gestellten Kosten für die Hauswartstätigkeit in Höhe von nunmehr € 109,97. Die Klägerin hat die Entstehung der (Mehr-)Kosten um rund 39% gegenüber dem Vorjahr für den Hauswart substantiiert vorgetragen und einen ursprünglich zu viel geforderten Klagbetrag zurückgenommen. Die Kostenerhöhung ergibt sich plausibel zunächst daraus, dass der Hauswart im Jahr 2010 erstmals die Reinigung der Außenflächen vorgenommen hat, was vor allem Beseitigung von Müll betrifft und keine Doppelberechnung darstellt in Hinblick auf die Leistungen der Firma für die davon zu unterscheidende Gartenpflege. Darüber hinaus musste eine Aushilfe aufgrund längerer Krankheit des Hauswarts beschäftigt werden.
Hinsichtlich des Kostenpunktes der Gartenpflege in Hohe von € 133,45 erfolgte die Berechnung der Kosten durch die Klägerin in der Betriebskostenabrechnung mit Ausnahme der Verlegung der Gehwegplatten ebenfalls ordnungsgemäß.
Entgegen dem Vortrag der Beklagten, aus der Jahresrechnung der beauftragten Fa. O. GmbH ergebe sich weder der Umfang der Tätigkeit noch die gepflegte Fläche, folgen diese Angaben aus der Anlage zur Jahresschlussrechnung 2010, Nr. R10607, insbesondere die Tätigkeiten Rasenflache, Gehölzflächenpflege, wassergebundene Wege und Plätze, Heckenschnitt, Gehölzschnitt, Reinigung der Wege (monatlich), Sanderneuerung und -austausch und der Winterdienst. Zu den einzelnen Tätigkeiten ist jeweils die qm-Zahl aufgeführt.
Ebenfalls sind in den Kosten für die Gartenpflege als periodisch anfallende Aufwendungen die Kosten für zwei Spielplatzinspektionen und einer Wartung enthalten.
Auch hinsichtlich der Häufigkeit von zwei Inspektionen und einer Wartung pro Jahr bestehen keine Bedenken. Die Klägerin führt hier zutreffend an, dass sie als Betreiberin die Verkehrssicherungspflicht für den Spielplatz treffe und regelmäßige Wartung und Inspektion, vor allem nach der DIN E 1177-7, erforderlich seien, um dieser nachzukommen.
Kein umlagefähiger Kostenpunkt innerhalb der Gartenpflege hingegen sind die Aufwendungen für die Instandsetzung des mit Gehwegplatten versehenen Weges, weil dies eine Maßnahme im Sinne des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB betrifft, sodass diese von der Klägerin als Vermieterin zu tragen sind. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung gegenüber der Mietforderung der Klägerin ist in Höhe des auf die Beklagte gemäß Abrechnung entfallenden Kostenanteils von € 0,51 wirksam.
Demgegenüber war die Klägerin auch berechtigt, die Dachrinnenreinigung in Höhe von € 14,- der Beklagten in Rechnung zu stellen. Insbesondere ist die Dachrinnenreinigung, soweit sie in regelmäßigen Abständen und nicht zur konkreter Gefahrenabwehr erfolgt, nicht als Instandhaltungsposition anzusehen, sondern als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03). Dafür, dass die Dachrinnenreinigung aufgrund konkreten Anlasses vorgenommen wurde, sind keine Anhaltspunkte von der Beklagten vorgetragen. Aufgrund der Preisgebundenheit der Wohnung bis zum 31.12.2005 war die Klägerin zur Aufnahme dieser Position berechtigt, welche sie erstmals für das Jahr 1999 vorgenommen hatte, sodass es nicht darauf ankommt, ob die Beklagte diese nicht ohnehin konkludent durch jahrelange Zahlung mit der Klägerin vereinbart hat. Inhaltlich erschließt sich diese Position ohne Weiteres jedem verständigen Adressaten.
Ebenso wenig greift die Aufrechnungserklärung der Beklagten, soweit sie sich auf die von ihr für unrichtig gehaltene Umlage der Miete für die Rauchwarnmelder in Höhe von € 9,32 stützt. Die Miete des Rauchwarnmelders stellt eine Aufwendung dar, die periodisch wiederkehrend ist und damit dem Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB, 1 BetrKV entspricht. Als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind die Anmietungskosten für Rauchwarnmelder auch umlagefähig (LG Magdeburg, NJW 2012, 544-545). Nach dem Wortlaut der §§ 556 Abs. 1 BGB, 1 BetrKV kann auch Miete für Geräte unter den Betriebskostenbegriff fallen. Sie entstehen dem Eigentümer laufend und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes. Es ist hierbei nicht davon auszugehen, dass die Umlegbarkeit von Anmietkosten in der BetrKV durch die Erwähnung von den Anmietkosten für Wasserzähler (§ 2 Nr. 2), für Geräte zur Wärmeerfassung (Nr. 4a) und für Warmwasserzähler (Nr. 5a i.V.m 2) eine abschließende Regelung darstellen soll. Vielmehr ist daraus zu schließen, dass Anmietkosten grundsätzlich umlagefähig sein können, und dies jedenfalls dann der Fall ist, wenn wie vorliegend eine gesetzliche Verpflichtung besteht, Mietwohnungen damit auszustatten, was die Position mit den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen in § 2 BetrKV vergleichbar macht.
Der Umstand, dass die Rauchmelder nur gemietet und nicht gekauft worden sind, widerspricht nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs.3 S.1 BGB, weil für die Ausstattung von Mietwohnungen mit Rauchmeldern üblicherweise Verträge mit Firmen geschlossen werden, welche sich zugleich zur Wartung verpflichten und diese nicht für gekaufte Geräte zu übernehmen pflegen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 286, 288, 291 BGB, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO, 92 Abs. 2 ZPO, 708 Nr. 11, 713 ZPO. Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 511 Abs.4 ZPO nicht erfüllt sind. Weder würde eine Zulassung der Fortbildung des Rechts dienen noch ist diese für die Wahrung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
