Betriebskostenabrechnung – Neue Kosten durch Vermieter: Ist eine Umlegung rechtens?
In der Welt des Mietrechts kommt es häufig zu Diskussionen und Unklarheiten über Betriebskosten, besonders wenn es um die Umlegung neuer Kosten durch den Vermieter geht. Ein jüngst gefälltes Urteil beleuchtet genau diesen Sachverhalt und bringt wichtige Erkenntnisse mit sich. Der zentrale Streitpunkt im vorliegenden Fall betrifft die Frage, ob der Vermieter neue Betriebskosten, insbesondere Gartenpflege- und Hauswartkosten, auf den Mieter umlegen darf.
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Übersicht
Mietvertrag und Kostenumlegung
Das Gericht musste über den Anspruch der Klägerin, einer früheren Mieterin, entscheiden, die bestimmte Kosten, die von der Beklagten, ihrer ehemaligen Vermieterin, umgelegt wurden, anzweifelte. Die Mieterin argumentierte, dass die Vermieterin die neuen Betriebskosten nicht hätte umlegen dürfen, ohne dies vorheranzukündigen. Das Gericht hat jedoch entschieden, dass bei einer vertraglichen Gestaltung, bei der eine Nettomiete nebst Vorauszahlungen vereinbart wurde, der Vermieter neue Betriebskosten ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen darf.
Was sagt die Betriebskostenverordnung?
Nach Ansicht des Gerichts muss die Vermieterin nicht notwendigerweise ankündigen, dass sie die umstrittenen Kosten in Zukunft in den Betriebskostenabrechnungen berücksichtigen wird. Entscheidend war, dass diese Kosten bereits im Mietvertrag aufgeführt und daher umlagefähig waren. Dazu zählen laut § 2 der Betriebskostenverordnung sowohl Gartenpflege- als auch Hauswartkosten.
BGH-Stellungnahme zu Hauswartkosten
Zur weiteren Klarstellung bezog sich das Gericht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu Hauswartkosten. Laut BGH ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind. Demnach bestätigt das Urteil die Möglichkeit des Vermieters, bestimmte, im Mietvertrag aufgeführte Kosten umzulegen, ohne sie vorher ausdrücklich ankündigen zu müssen.
Fazit: Vertrag ist entscheidend
Zusammengefasst hängt die Möglichkeit, neue Betriebskosten umzulegen, von der spezifischen Vertragsgestaltung ab. Wenn eine Nettomiete mit Vorauszahlungen vereinbart wurde und die umzulegenden Kosten bereits im Mietvertrag aufgeführt sind, kann der Vermieter diese Kosten ohne vorherige Ankündigung umlegen. Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung von klar formulierten Mietverträgen und die Notwendigkeit, sich über die Rechte und Pflichten als Mieter im Klaren zu sein.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-Bergedorf – Az.: 409 C 172/21 – Urteil vom 21.07.2022
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten, ihrer früheren Vermieterin, u.a. Rückerstattung ihrer Mietkaution.
Bis zum 30.09.2020 bestand zwischen den Parteien ein Mietvertrag über eine Wohnung im Haus … 5, 2… H1.. Die Kaution belief sich nach dem Abrechnungsschreiben der Beklagten vom 17.03.2021 (Anlage K 1, Bl. 7 d.A.) auf Euro 1.326,78. Ob der Beklagten Ansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 bis 2019 (Anlagenkonvolut K 2, Bl. 8 ff. d.A.) zustanden, die sie mit der Kaution verrechnen durfte, ist zwischen den Parteien streitig. Die Klägerin wandte sich gegen die Umlage der Kostenpositionen Gartenpflege und Hauswart (s. die Widerspruchsschreiben der Klägerin, Anlagenkonvolut K2, Bl. 8 ff. d.A., Schrieben vom 31.01.2017, Anlage K 5, Bl 26 d. A.). Diese Kosten waren ohne Vorankündigung erstmals 2016 eingestellt worden. Auch in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 (Anlage K 3, Bl. 16 d.A.) fanden sich die Positionen Gartenpflege Außenanlage und Schnitt und Hausbetreuung.
In ihrer Klagschrift hat die Klägerin dieser Abrechnung 2020 widersprochen. Insgesamt hat die Klägerin – unter Abzug jeweils der Kostenpositionen Gartenpflege und Hauswart – aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 bis 2020 ein Guthaben zu ihren Gunsten in Höhe von Euro 77,73 errechnet (s. hierzu ihren Schriftsatz vom 08.12.2021, Seite 2, Bl. 4 d.A.). Sie verlangt Rückzahlung der Kaution von Euro 1.326,78 und dieses Guthabens von Euro 77,73, zusammen Euro 1.404,51.
Mit Schreiben vom 08.09.2021 forderte die Klägerin die Beklagte zur Rückzahlung der Mietkaution bis zum 22.09.2021 auf (Anlage K 4, Bl. 6 d.A.).
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Positionen Gartenpflege und Hauswart nicht auf sie hätten umgelegt werden dürfen. Bei Neueinführung seien diese Kosten nur mittels vorheriger Ankündigung umlegbar.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie, die Klägerin, Euro 1.404,51 nebst gesetzlicher Verzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB seit dem 23.09.2021 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie beruft sich darauf, dass sie mit der Kaution gemäß Schreiben vom 17.03.2021 (Anlage K 1, Bl. 7 d.A.) Gegenansprüche verrechnet habe, die ihr aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 bis 2019 zugestanden hätten.
Für das weitere Vorbringen der Parteien nimmt das Gericht Bezug auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
I.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von Euro 1.326,78. Die Beklagte hat mit dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin wirksam ihre Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenrechnungen 2017 bis 2019 verrechnet (s. Schreiben vom 17.03.2021, Anlage K 1, Bl. 7 d.A.). Die Nachzahlunggsanspüche der Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen haben in Höhe von Euro 322,30 (2017), Euro 620,47 (2018) und Euro 758,07 (2109) bestanden. Sie waren nicht jeweils um die in den Abrechnungen angesetzten Gartenpflege- und Hauswartkosten zu kürzen. Der Ansatz dieser Kosten durch die Beklagte ist zu Recht erfolgt.
Das Gericht kann offen lassen, ob die Klägerin mit ihrem Einwand, die Beklagte habe diesen – erst ab 2016 – erfolgten Neuansatz nicht zuvor angekündigt, schon nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen ist.
Offen lassen kann das Gericht auch, ob die Beklagte nicht jedenfalls dadurch, dass sie die Gartenpflege- und Hauswartkosten in der Abrechnung 2016 angesetzt hat, ihren Ansatz auch für die folgenden Jahre angekündigt hat. Jedenfalls hat die Beklagte die Kosten in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ansetzen dürfen, ohne dies vorher ankündigen zu müssen. Die Parteien haben mietvertraglich eine Nettomiete nebst Vorauszahlungen vereinbart. Bei dieser Vertragsgestaltung kann der Vermieter neue Betriebskosten, d.h. solche, die er in der Vergangenheit nicht umgelegt hat, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart ist, ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen (s. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage, 2019, Kapitel C. Rn. 53 und 54 unter Verweis auf Urteil des BGH vom 07.04.2004, Aktenzeichen VIII ZR 167/03). Woraus sich eine Verpflichtung des Vermieters zu vorheriger Ankündigung ergeben soll, hat die Klägerin nicht gesagt. Nach dem zitierten Urteil des BGH vom 07.04.2004, Aktenzeichen VIII ZR 167/03 muss der Vermieter dann, wenn er sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (bzw. Nr. 17 von § 2 Betriebskostenverordnung) neu umlegen möchte, dies vorher entsprechend § 560 Abs. 1 BGB ankündigen. Hier geht es aber nicht um sonstige Betriebskosten, sondern um ausdrücklich in den Nr. 10 und 14. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV bzw. von § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführte. Zu Hauswartkosten hat der BGH im zitierten Urteil ausdrücklich Stellung genommen dahingehend, dass durch ihre ausdrückliche Erwähnung dem Mieter vor Augen gehalten worden sei, dass er grundsätzlich verpflichtet sei, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen.
II.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens in Höhe von Euro 77,73 aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 bis 2020. Schon nach der eigenen Berechnung der Klägerin hat es sich bei dem ermittelten Betrag allenfalls um eine Nachforderung der Beklagten und nicht um ein Guthaben der Klägerin gehandelt. Darüber hinaus sind die Betriebskostenabrechnungen nicht um die Positionen Gartenpflege und Hauswart zu kürzen (s.o.), so dass sie jeweils mit Nachzahlungsbeträgen zu Lasten der Klägerin enden.
III.
Mangels Hauptforderung steht der Klägerin auch kein Anspruch auf Verzugszinsen aus den §§ 286, 288 BGB zu.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
