Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Urteil zur Beleginsicht: Rechte der Mieter bei Betriebskostenabrechnung gesichert
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Weiterführende Informationen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss der Vermieter mir alle Belege zu den Betriebskosten zeigen?
- Wo muss der Vermieter mir die Belege zur Einsichtnahme zur Verfügung stellen?
- Was passiert, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?
- Wie lange hat der Vermieter Zeit, mir die Belege zu den Betriebskosten zu zeigen?
- Was tun bei Fehlern in der Betriebskostenabrechnung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es ging um die Rückzahlung einer Mietkaution nach Beendigung eines Mietverhältnisses.
- Die Klägerin forderte zudem eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung und Belegeinsicht, um die Abrechnung zu überprüfen.
- Schwierigkeit bestand in der Frage, ob der Vermieter zur Vorlage der Belege verpflichtet ist und ob die Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann.
- Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin und bejahte das Zurückbehaltungsrecht wegen nicht gewährter Belegeinsicht.
- Der Vermieter muss die Belegeinsicht ermöglichen, da dies Teil der ordnungsgemäßen Abrechnung ist.
- Eine formale Abrechnung ohne Belegeinsicht ist nicht ausreichend und verpflichtet den Mieter nicht zur Nachzahlung.
- Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern, indem sie klarstellt, dass eine vollständige Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangt werden kann.
- Es besteht keine Verpflichtung des Mieters, zur Belegeinsicht an einen anderen Ort zu reisen, wenn die Mietwohnung an einem anderen Standort liegt.
Urteil zur Beleginsicht: Rechte der Mieter bei Betriebskostenabrechnung gesichert
Betriebskosten sind ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrages. Sie regeln, welche Kosten der Mieter neben der Kaltmiete zusätzlich tragen muss. Doch viele Mieter fragen sich, welche Kosten überhaupt zulässig sind und wie sie überprüfen können, ob der Vermieter die Kosten korrekt berechnet.
Gerade die Frage der Belegeinsicht ist ein häufiges Streitthema. Der Vermieter ist in der Regel verpflichtet, dem Mieter die Unterlagen zu den Betriebskosten auf Anfrage vorzulegen. Dies ermöglicht dem Mieter, die Abrechnung des Vermieters nachzuprüfen und gegebenenfalls Einspruch einzulegen.
In diesem Kontext ist ein aktuell veröffentlichtes Urteil des [Name des Gerichts] besonders interessant, da es sich mit der Frage der Beweispflicht des Vermieters im Zusammenhang mit der Belegeinsicht befasst. Das Urteil bietet wichtige Hinweise, welche Rechte der Mieter in dieser Situation hat und wie er diese geltend machen kann.
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Der Fall vor Gericht
Streit um Mietkaution: Vermieter muss Belege für Betriebskostenabrechnung vorlegen
Im Zentrum eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Hamburg stand die Rückzahlung einer Mietkaution in Höhe von 2.565,45 Euro. Die Klägerin, Erbin der verstorbenen Mieter, forderte die Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2022. Die Beklagte, eine Vermieterin aus Hamburg, verweigerte die vollständige Rückzahlung und berief sich auf offene Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung.
Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Belegeinsicht
Das Gericht gab der Klägerin weitgehend Recht und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 1.159,65 Euro nebst Zinsen. Kernpunkt der Entscheidung war das Recht der Mieterin auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung. Die Klägerin hatte die Nachzahlung aus der Abrechnung für 2021 zurückgehalten und Einwendungen erhoben. Sie forderte die Vermieterin zur Gewährung einer vollständigen Belegeinsicht auf, was diese jedoch unterließ.
Vermieter muss Belegeinsicht aktiv ermöglichen
Das Gericht stellte klar, dass die Belegeinsicht Teil der ordnungsgemäßen Abrechnung nach § 259 Abs. 1 BGB ist. Der Vermieter muss demnach aktiv an einer Terminsfindung mitwirken und die Einsichtnahme ermöglichen. Die Auffassung der Beklagten, der Mieter müsse bei Nichtreaktion des Vermieters selbst die Initiative ergreifen und die Geschäftsräume aufsuchen, wurde vom Gericht als unzutreffend zurückgewiesen.
Umfang der Belegeinsicht
Das Gericht betonte den Umfang der geschuldeten Belegeinsicht: Neben Rechnungen müssen auch zugrunde liegende Verträge, Leistungsverzeichnisse, Überweisungsträger sowie Flächen- und Verbrauchsdaten anderer Wohnungen im Haus zugänglich gemacht werden. Dies erfordert einen nicht unerheblichen Vorbereitungsaufwand seitens des Vermieters.
Örtliche Zuständigkeit für Belegeinsicht
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betraf den Ort der Belegeinsicht. Die Betriebskostenabrechnung wurde in Leipzig erstellt, während sich die Mietwohnung in Hamburg befand. Das Gericht stellte klar, dass Mieter nicht verpflichtet sind, für die Belegeinsicht in eine andere Stadt zu reisen. Vielmehr muss der Vermieter die Einsichtnahme am Ort der Mietsache ermöglichen.
Kostenentscheidung zugunsten der Klägerin
Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Beklagten auferlegt. Das Gericht begründete dies damit, dass die Vermieterin trotz mehrfacher Aufforderung zur Kautionsabrechnung bzw. -auszahlung nicht reagiert und ihre Forderungen nicht rechtzeitig geltend gemacht hatte. Die verspätete Aufrechnung im Prozess wurde als nicht ausreichend angesehen, um die Klägerin mit den Kosten zu belasten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Rechte der Mieter bei der Betriebskostenabrechnung erheblich. Es betont die aktive Pflicht des Vermieters, eine umfassende Belegeinsicht am Ort der Mietsache zu ermöglichen. Dies umfasst nicht nur Rechnungen, sondern auch zugrunde liegende Verträge und Daten. Verweigert der Vermieter die Einsicht, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Transparenz und Nachvollziehbarkeit von Betriebskostenabrechnungen im Mietrecht.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter haben Sie nach diesem Urteil gestärkte Rechte bei der Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung. Sie können von Ihrem Vermieter eine umfassende Belegeinsicht verlangen, ohne dafür besondere Gründe angeben zu müssen. Der Vermieter muss Ihnen diese Einsicht aktiv ermöglichen und zwar am Ort Ihrer Mietwohnung. Dabei haben Sie Anspruch auf Einsicht in alle relevanten Unterlagen, einschließlich Verträge und Verbrauchsdaten anderer Wohnungen. Verweigert der Vermieter die Einsicht oder reagiert er nicht auf Ihre Anfrage, können Sie die Zahlung von Nachforderungen zurückhalten, ohne Konsequenzen befürchten zu müssen. Dies gibt Ihnen ein wirksames Instrument, um die Korrektheit Ihrer Abrechnung zu überprüfen und mögliche Überzahlungen zu vermeiden.
Weiterführende Informationen
Belegeinsicht bei Betriebskosten – ein Thema, das viele Mieter*innen beschäftigt. Wann und in welcher Form dürfen Sie Einblick in die Belege Ihres Vermieters nehmen? Diese FAQ-Rubrik gibt Ihnen wertvolles Wissen und praktische Tipps, um Ihre Rechte und Pflichten in diesem Bereich besser zu verstehen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Muss der Vermieter mir alle Belege zu den Betriebskosten zeigen?
- Wo muss der Vermieter mir die Belege zur Einsichtnahme zur Verfügung stellen?
- Was passiert, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?
- Wie lange hat der Vermieter Zeit, mir die Belege zu den Betriebskosten zu zeigen?
- Was tun bei Fehlern in der Betriebskostenabrechnung?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss der Vermieter mir alle Belege zu den Betriebskosten zeigen?
Ja, als Mieter haben Sie das Recht auf Einsichtnahme in alle Belege, die die Betriebskostenabrechnung betreffen. Dies umfasst Originalbelege wie Rechnungen, Verträge, Kontoauszüge, Lieferscheine und Buchungsbelege. Diese Belege müssen Ihnen in geordneter Form zur Verfügung gestellt werden, damit Sie die Abrechnung nachvollziehen können.
Wichtige Punkte zur Belegeinsicht:
- Originale statt Kopien: Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen die Originalbelege zu zeigen. Kopien sind nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa wenn die Einsichtnahme vor Ort unzumutbar ist.
- Geordnete Präsentation: Die Belege müssen so geordnet sein, dass Sie diese ohne fremde Hilfe überprüfen können. Eine ungeordnete Vorlage gilt als Verweigerung der Einsicht.
- Keine Datenschutzverweigerung: Der Vermieter darf die Einsicht nicht aus Datenschutzgründen verweigern. Auch Daten anderer Mieter, die für die Abrechnung relevant sind, müssen einsehbar sein.
- Kein Versand: Der Vermieter muss die Belege nicht zusenden. Sie haben das Recht, die Belege in den Räumlichkeiten des Vermieters einzusehen.
Was tun, wenn der Vermieter die Belege nicht zeigt?
Sollte der Vermieter die Einsicht verweigern oder die Belege nicht ordnungsgemäß vorlegen, können Sie als Mieter die Zahlung der Betriebskostenabrechnung zurückhalten, bis die Einsicht gewährt wird. In solch einem Fall ist es ratsam, die Zurückhaltung schriftlich zu erklären und gegebenenfalls rechtliche Schritte in Erwägung zu ziehen, um Ihr Einsichtsrecht durchzusetzen.
Wo muss der Vermieter mir die Belege zur Einsichtnahme zur Verfügung stellen?
Als Mieter haben Sie das Recht, die Belege zur Betriebskostenabrechnung einzusehen. Der Vermieter muss Ihnen die Möglichkeit zur Einsichtnahme grundsätzlich am Ort der Mietsache, also dort, wo sich Ihre Wohnung befindet, gewähren. Dies bedeutet, dass Sie nicht gezwungen sind, in eine andere Stadt zu reisen, um die Belege einzusehen.
Falls der Vermieter seinen Sitz in einer anderen Stadt hat, aber eine Zweigstelle in der Nähe Ihrer Wohnung unterhält, kann die Einsichtnahme auch dort erfolgen. In Ihrer Situation könnte das bedeuten, dass Sie die Belege in einer nahegelegenen Zweigstelle des Vermieters einsehen können, wenn dies für Sie günstiger ist.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Belege in geordneter Form vorzulegen und bei Bedarf sachkundige Erläuterungen zu geben. Es ist wichtig, dass die Belege im Original vorgelegt werden, und der Vermieter muss auf Ihren Wunsch zur Einsichtnahme innerhalb einer angemessenen Frist reagieren. Wenn der Vermieter die Einsichtnahme verweigert oder unnötig erschwert, können Sie unter Umständen die Zahlung der Betriebskostennachforderung zurückhalten.
Was passiert, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?
Wenn Ihr Vermieter Ihnen die Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung verweigert, hat dies mehrere rechtliche Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten für Sie als Mieter.
Recht auf Belegeinsicht: Sie haben grundsätzlich das Recht, die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung einzusehen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 259 BGB) verankert und verpflichtet den Vermieter, Ihnen die Belege vorzulegen.
Konsequenzen der Verweigerung: Sollte der Vermieter die Einsichtnahme verweigern, können Sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Das bedeutet, dass Sie berechtigt sind, die Zahlung von Nachforderungen oder sogar laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu verweigern, bis die Einsicht gewährt wird. Dies ist durch mehrere Gerichtsurteile bestätigt.
Gerichtliche Durchsetzung: Wenn der Vermieter weiterhin die Einsicht verweigert, haben Sie die Möglichkeit, die Belegeinsicht gerichtlich durchzusetzen. In Ihrer Situation könnte das bedeuten, dass Sie einen Anwalt konsultieren oder direkt Klage einreichen, um Ihr Recht durchzusetzen.
Praktische Schritte:
- Fordern Sie die Belegeinsicht schriftlich an und setzen Sie eine Frist für die Antwort, in der Regel zwei Wochen.
- Sollten Sie keine Antwort erhalten oder die Einsicht verweigert werden, können Sie die Zahlungen zurückhalten.
- Dokumentieren Sie alle Schritte sorgfältig, um im Streitfall Beweise zu haben.
- Ziehen Sie in Erwägung, rechtlichen Rat einzuholen, um den nächsten Schritt zu planen.
Diese Maßnahmen stärken Ihre Position und ermöglichen es Ihnen, die Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, mir die Belege zu den Betriebskosten zu zeigen?
Als Mieter haben Sie das Recht, die Belege zu Ihrer Betriebskostenabrechnung einzusehen. Dies ist wichtig, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Der Vermieter muss Ihnen die Belegeinsicht innerhalb von zwei Wochen ermöglichen, nachdem Sie sie angefordert haben. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb dieser Frist, kann dies als Verweigerung der Einsicht gewertet werden, und Sie könnten in Erwägung ziehen, Zahlungen zurückzuhalten.
Was bedeutet das für Sie? Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten, sollten Sie zügig prüfen, ob Sie die Belege einsehen möchten. Fordern Sie die Einsicht innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung an, um sicherzustellen, dass Sie Ihr Recht fristgerecht wahrnehmen. Auch wenn die Einsicht nicht automatisch erfolgt, haben Sie jederzeit das Recht, diese einzufordern, ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen.
Praktische Hinweise: Die Belegeinsicht erfolgt in der Regel in den Geschäftsräumen des Vermieters. Falls dies für Sie unzumutbar ist, etwa aufgrund großer Entfernung oder gesundheitlicher Einschränkungen, können Sie in einigen Fällen die Zusendung von Belegkopien verlangen. Beachten Sie jedoch, dass hierfür eventuell Kopiekosten anfallen können.
Wenn Sie in Ihrer Situation unsicher sind, wie Sie vorgehen sollen, könnte es hilfreich sein, sich an einen Mieterverein zu wenden, der Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte unterstützen kann.
Was tun bei Fehlern in der Betriebskostenabrechnung?
Wenn Sie als Mieter Fehler in Ihrer Betriebskostenabrechnung entdecken, gibt es mehrere Schritte, die Sie unternehmen können, um Ihre Rechte zu wahren und eine Korrektur zu erreichen.
1. Fehler identifizieren und einordnen: Zuerst sollten Sie die Art des Fehlers feststellen. Es gibt formelle Fehler, wie das Fehlen des Abrechnungszeitraums oder unvollständige Angaben, und materielle Fehler, wie falsche Berechnungen oder nicht umlagefähige Kosten. Formelle Fehler machen die Abrechnung ungültig, während materielle Fehler korrigiert werden können.
2. Widerspruch einlegen: Wenn Sie einen Fehler entdecken, sollten Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen. Dies sollte schriftlich und innerhalb der gesetzlichen Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung geschehen. Ihr Widerspruch sollte die genaue Bezeichnung der Abrechnung, die beanstandeten Punkte und eine Begründung enthalten.
3. Belegeinsicht fordern: Sie haben das Recht, die Belege zur Abrechnung einzusehen. Dies hilft Ihnen, die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen und Ihren Widerspruch zu untermauern. Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen diese Einsicht zu gewähren.
4. Unter Vorbehalt zahlen: Falls die Abrechnung eine Nachzahlung erfordert, können Sie diese unter Vorbehalt leisten. Dies bedeutet, dass Sie zahlen, aber sich das Recht vorbehalten, den Betrag zurückzufordern, falls sich herausstellt, dass die Abrechnung fehlerhaft war.
5. Rechtsberatung einholen: In komplexen Fällen oder bei Unsicherheiten kann es sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um Ihre Möglichkeiten und die nächsten Schritte zu klären.
Mögliche Rechtsfolgen: Eine fehlerhafte Abrechnung kann dazu führen, dass Sie nicht zur Zahlung verpflichtet sind, insbesondere bei formellen Fehlern. Bei materiellen Fehlern muss der Vermieter die Abrechnung korrigieren. Ignorieren Sie die Abrechnung jedoch nicht, da dies zu rechtlichen Konsequenzen führen kann, wie etwa einer Klage des Vermieters auf Zahlung.
In Ihrer Situation könnte es bedeuten, dass Sie bei Unklarheiten oder Zweifeln an der Abrechnung aktiv werden sollten, um mögliche finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietkaution: Eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient als Absicherung für den Vermieter, falls der Mieter seine Pflichten nicht erfüllt, beispielsweise bei Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung. Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen.
- Betriebskostenabrechnung: Eine jährliche Aufstellung des Vermieters, die zeigt, welche Kosten für das Haus oder die Wohnung angefallen sind und wie diese auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Hausmeister. Die Abrechnung muss nachvollziehbar und transparent sein.
- Belegeinsicht: Das Recht des Mieters, die Unterlagen einzusehen, auf denen die Betriebskostenabrechnung basiert. Dies ermöglicht dem Mieter, die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände zu erheben.
- Zurückbehaltungsrecht: Das Recht des Mieters, einen Teil der Miete oder der Betriebskostennachzahlung einzubehalten, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, beispielsweise bei Mängeln an der Wohnung oder verweigerter Belegeinsicht.
- Erbin: Eine Person, die aufgrund eines Testaments oder gesetzlicher Erbfolge das Vermögen einer verstorbenen Person (Erblasser) übernimmt. Im vorliegenden Fall erbte die Klägerin die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ihrer verstorbenen Eltern.
- Aufrechnung: Die Möglichkeit, eine eigene Forderung gegen eine Forderung des Vertragspartners aufzurechnen, sodass beide Forderungen erlöschen. Im vorliegenden Fall versuchte die Vermieterin, ihre Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung gegen den Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Mietkaution aufzurechnen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556 BGB (Mietkaution): Dieser Paragraph regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in Bezug auf die Mietkaution. Er legt fest, dass der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, sofern keine berechtigten Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Im vorliegenden Fall forderte die Klägerin (Erbin der verstorbenen Mieter) die Rückzahlung der Kaution, die die Beklagte (Vermieterin) aufgrund offener Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung zurückhielt.
- § 259 BGB (Abrechnung der Betriebskosten): Dieser Paragraph verpflichtet den Vermieter, dem Mieter eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten zu erstellen. Die Abrechnung muss klar und verständlich sein und alle relevanten Kostenpositionen enthalten. Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte eine Betriebskostenabrechnung erstellt, die Nachzahlungen von der Klägerin forderte.
- § 398 BGB (Abtretung): Dieser Paragraph regelt die Abtretung von Forderungen. Eine Forderung kann von einem Gläubiger (Zedent) auf einen anderen Gläubiger (Zessionar) übertragen werden. Im vorliegenden Fall trat ein Teil der Erben ihre Ansprüche an die Klägerin ab, die somit auch in deren Namen klagen konnte.
- Zurückbehaltungsrecht: Das Zurückbehaltungsrecht ermöglicht es einer Partei, die Erfüllung ihrer eigenen Leistungspflicht zu verweigern, solange die Gegenseite ihre Leistungspflicht nicht erfüllt. Im vorliegenden Fall machte die Klägerin von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch und hielt die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zurück, da die Beklagte ihr die Belegeinsicht verweigerte.
- Belegeinsicht: Das Recht auf Belegeinsicht ist im Mietrecht nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt, ergibt sich aber aus der Pflicht des Vermieters zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 259 BGB. Der Mieter hat das Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, um die Abrechnung überprüfen zu können. Im vorliegenden Fall verweigerte die Beklagte der Klägerin die Belegeinsicht, was das Gericht als Verletzung ihrer Pflichten ansah und zur Zurückweisung ihrer Forderungen führte.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.. 49 C 410/23 – Urteil vom 11.07.2024
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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.159,65 Euro (eintausendeinhundertneunundfünfzig 65/100 EURO) zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 20.12.2023 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss
Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.565,45 Euro mit Ausnahme des Streitwertes, der für die anwaltlichen Terminsgebühren maßgeblich ist, der auf 1.559,65 Euro festgesetzt wird.
Tatbestand
Mit der Klage begehrt die Klägerin als Erbin sowie aus einer Abtretung der weiteren Erben die Rückzahlung einer Mietkaution.
Die Klägerin war als eines von drei Kindern Erbin der am 11.05.2022 verstorbenen Frau […] und des am 19.10.2021 verstorbenen Herrn […]. Die Beklagte war Vermieterin der Verstorbenen der Wohnung auf dem Grundstück […] in 22527 Hamburg, dort Wohnung […]. Die Mietsicherheit des zum 15.09.2020 geschlossenen Vertrages belief sich auf 2.565,45 Euro. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1.
Nach dem Tod der Mutter der Klägerin kündigte diese das Mietverhältnis zum 31.08.2022, was die Beklagte mit Schreiben vom 25.05.2022 bestätigte. Mietzinszahlungen erfolgten für die Wohnung bis einschließlich August 2022. Die Wohnungsabnahme erfolgte am 31.08.2022, wobei das Übergabeprotokoll keine Beanstandungen der Mietsache aufwies. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 6.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit E-Mail vom 08.02.2023 zur Rückzahlung bzw. Abrechnung der Mietsicherheit nebst Zinsen auf. Nach Ablauf der gesetzten Frist mandatierte die Klägerin ihren späteren Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen Tätigkeit. Dieser forderte die Beklagte mit Schreiben vom 31.03.2023 und 03.05.2023 zur Zahlung bzw. Abrechnung auf. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 7 und K 8. Hinsichtlich der weiteren Erben beruft sich die Klägerin auf einen Abtretungsvertrag vom 26.04.2023 (vgl. Anlage K 9). Hinsichtlich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Jahres 2021, die mit einer Nachforderung von 1.560,31 Euro endete, erhob die Klägerin mit Schreiben vom 31.03.2023 verschiedene Einwendungen und forderte die Beklagte zur Gewährung einer vollständigen Belegeinsicht auf. Bis zum Zugang der Belege bzw. zur Gewährung der Einsichtnahme in die Originalbelege machte die Klägerin von dem Zurückbehaltungsrecht an dem Nachzahlungsbetrag Gebrauch. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 7.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr ein Rückzahlungsanspruch aus abgetretenem Recht zustehe.
Nachdem die Beklagte mit Klagerwiderung vom 16.01.2024 die Aufrechnung bezüglich einer Nachforderung aus Betriebskosten für das Jahr 2020 in Höhe von 407,86 Euro sowie aus einer Weiterbelastungsrechnung für Stromkosten in Höhe von 597,94 Euro erklärte, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, so dass die Klägerin nunmehr beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.559,65 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin im Bezug auf eine etwaige Belegeinsicht nicht bestehe, da es sich um eine formal ordnungsgemäße Abrechnung handele, die den Anforderungen des § 259 BGB entspreche. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass es sich bei der Belegeinsicht nicht um eine Bringschuld der Vermieterseite handele und insoweit das bloße Schweigen auf eine begehrte Belegeinsicht keine Verweigerung derselben sei und insoweit kein Zurückbehaltungsrecht begründe. Insoweit beruft sich die Beklagte auf eine Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichtes Berlin (vgl. LG Berlin Urteil v. 14.06.2019 zum Az.: 63 S 255/18).
Insoweit ist sie der Auffassung, dass die Klägerin in Hamburg zu den üblichen Geschäftszeiten Einsicht in die Belege in den Geschäftsräumen der Beklagten nehmen müsse. Zudem gäbe es einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien nur Zug um Zug gegen Kostenerstattung. Ferner bestreitet die Beklagte ungeachtet der Anlagen K 9 und K 11 die Abtretung. Schließlich ist die Beklagte auch der Auffassung, dass die Klägerin die Kosten der Teilerledigung zu tragen habe, dies ergebe sich aus der Rückwirkung der Aufrechnungserklärung.
Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet, soweit sie nicht in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist.
Ein Anspruch der Klägerin folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und dem Entfallen des Sicherungszweckes mit der Beendigung des Mietvertrages sowie in Verbindung mit § 398 BGB.
Die Aktivlegitimation der Klägerin ist durch die Anlagen K 9 bis K 11 zur Überzeugung des Gerichtes nachgewiesen worden, das Bestreiten der Beklagten ist insoweit substanzlos ins Blaue hinein. Insoweit ist die Aktivlegitimation als unstreitig anzusehen.
Es besteht kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten über 1.560,31 Euro aus der Nebenkostenabrechnung 2021, da der Klägerin insoweit ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichtgewährung der Belegeinsicht zusteht.
Die Beklagte ist nach den §§ 556, 259 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet. Gemäß § 259 Abs. 1 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und Belege vorzulegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Ein Mieter kann dabei im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter die Einsichtnahme in die zur Erstellung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte zutreffend sind, oder ob es anderweitige Bedenken gibt. Der Darlegung eines besonderen Interesses an der Belegvorlage bedarf es nicht (BGH NJW 2019, 1599). Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen daher nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist (BGH NJW 2018, 1599). Insoweit gehört es auch noch zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltene Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist (vgl. BGH NJW 2018, 1599; BGH NJW 2013, 3234; BGH WuM 2012, 276).
Soweit die Beklagte demgegenüber meint, die Mieterseite müsse bei einer Nichtreaktion die Vermieterseite zu den üblichen Geschäftszeiten aufsuchen, widerspricht diese Auffassung der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Abrechnung nach § 259 Abs. 1 BGB. Schuldet der Vermieter die Belegeinsicht als Teil der Abrechnung, hat er diese zu ermöglichen und damit an einer Terminsfindung mitzuwirken. Dies bestätigt auch der Umfang der geschuldeten Belegeinsicht, der neben Rechnungen auch die den Rechnungen zu Grunde liegenden Verträge einschließlich der Leistungsverzeichnisse beinhaltet, das Heraussuchen der Überweisungsträger – einschließlich einer etwaigen Prüfbarkeit bei Sammelüberweisungen sowie die Flächen- und Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen im Haus, soweit – wie im vorliegenden Fall – Heizkostenabrechnungen betreffen. Eine Belegeinsicht ist mithin von der Vermieterseite mit einem nicht unerheblichen Arbeitsaufwand vorzubereiten. Der Mieter, der sein Erscheinen ankündigt, ohne etwas von der Verwaltung zu hören, kann demgemäß in keiner Weise erwarten, eine Belegeinsicht auch tatsächlich zu erhalten. Dementsprechend wird die klägerseitig genannte Rechtsprechung auch im Wohnraummietrecht von keinem anderen Gericht, auch nicht in Berlin vertreten. Auch die Zivilkammer 63 des Landgerichtes Berlin dürfte in ihrer gegenwärtigen Besetzung an dieser Rechtsauffassung nicht festhalten, da sie offensichtlich unzutreffend ist.
Hinzukommt, dass die Abrechnung des Jahres 2021 (Anlage B 3) ausweislich des Briefkopfes in Leipzig erstellt worden ist. Bei einer Hamburger Mietwohnung besteht keine Verpflichtung der Mieterseite, für die Belegeinsicht nach Leipzig zu fahren. Insoweit besteht auch kein Anspruch auf Kostenerstattung der Beklagtenseite. Vielmehr ist es Aufgabe der Beklagten eine etwaige Belegeinsicht in Hamburg zu ermöglichen. Hierzu wird sie die Originalunterlagen nebst der oben bereits genannten Belege heraussuchen und in ihr Hamburger Büro verbringen müssen. Auch dies bestätigt im Übrigen, dass die Abrechnungsverpflichtung aus § 259 Abs. 1 BGB im Bezug auf die dort enthaltene Belegeinsicht ein Tätigwerden der Vermieterseite im Hinblick auf die Ermöglichung der Belegeinsicht erfordert. Die Beklagte verhält sich mit ihrem Schweigen auf das berechtigte Einsichtbegehren schlicht vertragswidrig, die Mieterseite wird insoweit durch ein Zurückbehaltungsrecht geschützt, § 273 BGB.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO.
Hierbei sind der Beklagten auch die Kosten der übereinstimmenden Erledigungserklärung aufzuerlegen. Erklärt die Beklagte nach Klagzustellung in einer bereits vor Klagerhebung der Klagforderung aufrechenbar gegenüberstehenden Forderungen gegen diese die Aufrechnung, so ist trotz der materiell-rechtlichen Rückwirkung der Aufrechnung (§ 389 BGB) erst die Aufrechnungserklärung das „erledigende Ereignis“ für eine bis dahin zulässige und begründete Klage (vgl. BGH NJW 2003, 3134). Ist die Erledigung der Hauptsache durch Erklärung der Aufrechnung im Prozess eingetreten, erlaubt es die bei übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen zu treffende Kostenentscheidung, bei der Verteilung der Kostenlast zu berücksichtigen, ob und ggf. welcher Partei es billigerweise zumutbar war, die Aufrechnung bereits vorgerichtlich zu erklären (vgl. BGH NJW 2003, 3134). Danach trifft die Kostenlast die Beklagte, die vorgerichtlich wiederholt zur Kautionsabrechnung bzw. Auszahlung aufgefordert worden ist, ohne die entsprechenden Forderungen gegenüber der Klägerin oder den anderen Erben geltend zu machen.
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache, wobei hinsichtlich der anwaltlichen Terminsgebühren die übereinstimmende Teilerledigung zu berücksichtigen ist.
