AG Offenbach, Az.: 350 C 23/18, Urteil vom 07.06.2018
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Streitwert: EUR 2.587,99
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung im 1. Obergeschoss links des Hauses A.-Z.-Straße in O..
Nachdem der Kläger am 10.12.2013 Einsicht in die Unterlagen betreffend der ihm übermittelten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 genommen hatte legte er unter dem 16.12.2013 Widerspruch gegen die Abrechnung mit dem Vorbringen ein, entgegen den Berechnungen der Vermieterseite bestehe zu seinen Gunsten ein Guthaben in Höhe von € 404,87 aus der Abrechnung.
Gegenüber den Abrechnungen der Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 legte der Kläger mit Schreiben vom 20.09.2015 Widerspruch mit der Begründung ein entgegen den Berechnungen der Vermieterseite bestehe für das Wirtschaftsjahr 2013 zu seinen Gunsten ein Guthaben in Höhe von € 888,17 und für das Wirtschaftsjahr 2014 in Höhe von € 884,59 aus der Abrechnung.
Gegenüber der Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2015 legte der Kläger mit Schreiben vom 08.12.2016 Widerspruch mit der Begründung ein entgegen den Berechnungen der Vermieterseite bestehe für das Wirtschaftsjahr 2015 zu seinen Gunsten ein Guthaben in Höhe von € 951,74.
Nachdem der Beklagte die begehrten Beträge von € 1636,25 für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 sowie € 951,74 für 2015 nicht zahlte, erhob der Kläger unter dem 05.12.2017 Klage vor dem Amtsgericht Frankfurt gegen den Beklagten, die nach entsprechenden Hinweis der örtlichen Unzuständigkeit auf Verweisungsantrag am 18.01.2018 an das hiesige Amtsgericht verwiesen wurde.
Der Kläger ist der Auffassung, er habe einen Anspruch auf Zahlung der begehrten Abrechnungsbeträge, da die jeweiligen Abrechnungen insoweit falsch seien. Diesbezüglich bestünden die gleichen Einwände die bereits bei der Abrechnung hinsichtlich des Wirtschaftsjahres 2012 von ihm gerügt worden seien. Die Abrechnung 2012 betreffend stehe ihm ein Guthaben aus den abgerechneten Müllgebühren von € 36,92, hinsichtlich allgemein Strom von € 37,25, hinsichtlich Kabelgebühren von € 177,48, hinsichtlich Hausmeister von € 35,–, Heizung von € 44,– hinsichtlich Miete Kalt/Warmwasser-/Heizzähler von 52,06, Direktkosten € 40,–, € 500,– Guthaben von Schätzkosten; insgesamt € 922,65 – € 517,– = € 404,87 zu. Diesbezüglich habe der Beklagte auch im Rahmen des Verfahrens 37 C 223/15 am 29.02.2016 behauptet dass das Guthaben aus dem Jahr 2012 verrechnet werde.
Hinsichtlich der Abrechnung 2013 bis 2015 bestünden die gleichen Einwände. Auch seien ihm bei der Einsichtnahme der Abrechnungen nur Kopien von der Hausverwaltung gezeigt worden, was nicht zulässig sei.
Alle Einwände aus der Abrechnung 2012 seien übertragbar für die Abrechnung 2015. Zudem seien bei der Abrechnung 2015 die Kosten für Aufzug explodiert und der Winterdienst entgegen vorheriger Abrechnung anstatt für 5 für 12 Monate berechnet worden.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen an ihn EUR 2.587,99 Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen 2013 – 2015 zzgl. Zinsen von 5 Prozent für BKA 2013/2014 € 1636,25 seit dem 20.09.2016, für BKA 2015 € 951,74 seit dem 08.12.2016 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2013 seien zwischenzeitlich verjährt.
Soweit der Kläger Widerspruch gegen die Abrechnung für 2012 erhoben habe, könne sich heraus auch kein hinreichend konkreter Einwand auch gegenüber den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 ergeben. Schließlich sei auch nicht ersichtlich wie sich die Klageforderung zusammensetzte und wie der Kläger die einzelnen angeblichen Guthaben für die Jahre 2013-2015 berechnet habe.
Wegen des weiteren Parteivortrages wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Aufgrund der Schriftsätze des Klägers vom 28.05.2018 und 29.05.2018 war ein Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung nicht veranlasst.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Erstattung etwaiger Überzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 in Höhe von € 2.587,99.
Zwar sind dahingehende etwaige Ansprüche aus dem Wirtschaftsjahr 2013 nicht verjährt, wie das Gericht im Beschluss vom 07.05.2018 – wegen dessen Einzelheiten auf den Beschluss vom 07.05.2018 Bezug genommen wird – ausgeführt hat, im Ergebnis bestehen die geltend gemachten Ansprüche aber unabhängig von der Verjährungsfrage nicht.
Soweit der Kläger Bezug auf seinen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2012 Bezug genommen hat, folgt daraus kein hinreichend konkreter Einwand auch für die Nebenkostenabrechnungen der Wirtschaftsjahre 2013 bis 2015.
Zwar schreibt § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine besondere Form für die Einwendungen vor. Jedoch muss der Einwand jeweils „mitgeteilt“ werden. Sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB verlangen insoweit, dass der Mieter eine materiell-rechtliche Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter substantiiert mitteilt; die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt.
Im Übrigen hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB dem Vermieter Einwendungen gegen die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Diese Voraussetzungen für einen Einwendungsausschluss sind hier erfüllt. Das Gericht sieht auch die Einsichtnahme in Kopien vorliegend als hinreichend an, so dass Einwendungen ausschließlich innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB wirksam haben erklärt werden können. Insoweit nimmt das Gericht Bezug auf die Ausführungen im gerichtlichen Hinweis vom 20.04.2018. Auf die streitige Behauptung des Klägers er habe lediglich Kopien zur Einsichtnahme erhalten kommt es mithin vorliegend nicht an. Darüber hinaus wären die geltend gemachten Ansprüche auch nicht für den Fall einer unzulässigen Kopienvorlage per se begründet.
Der Kläger hat seine Ansprüche gegen die Betriebskostenabrechnungen 2013 bis 2015 im Rahmen seiner Widersprüche nicht hinreichend konkretisiert. Es ist nicht ersichtlich welche konkreten Einwendungen der Kläger hinsichtlich der abgerechneten Positionen hier überhaupt geltend macht. Soweit der Kläger betreffend der Abrechnung 2015 vorgetragen hat die Kosten für Aufzug seien explodiert und der Winterdienst sei entgegen vorheriger Abrechnung anstatt für 5 für 12 Monate berechnet worden, ist dieser Vortrag bereits inhaltlich nicht geeignet die benannten Umlagepositionen anzugreifen. Der pauschale Einwand der Kostenexplosion ist ohne weitere Substantiierung unbeachtlich. Der Mieter genügt seiner Darlegungslast nicht, wenn er die Angemessenheit und Üblichkeit der angegriffenen Betriebskosten nur bestreitet bzw. pauschal behauptet dass die betroffenen Leistungen im Ergebnis zu hoch seien. Auch soweit die Abrechnung des Winterdienstes gerügt wird ist aus dem Vortrag nicht ersichtlich welcher Einwand insoweit erhoben wird. Ausweislich des Hausmeisterdienstleistungsvertrages ist der Winterdienst monatlich zu zahlen. Jedenfalls ergibt sich aus dem Vertrag nicht, das Winterdienst nur für 5 Monate im Jahr abzurechnen ist. Über die Widerspruchsschreiben hinausgehende Einwände sind jedenfalls verfristet.
Soweit der Kläger schließlich vorträgt, sein Anspruch folge bereits aus „Analogiegründen“, da der Beklagte ein Guthaben aus dem Wirtschaftsjahr 2012 eingeräumt habe, geht auch dieser Vortrag ins Leere. Unabhängig davon, dass es sich hier um eine schlichte – im weiteren auch streitige – Behauptung des Klägers handelt, beträfe sie auch nur das Wirtschaftsjahr 2012 und wäre nicht geeignet Rechtsansprüche für Folgejahre zu begründen.
Aus der Klageschrift schließlich sind konkrete hinreichend substantiierte Einwendungen – ganz unabhängig von einer bestehenden Einwendungsverfristung – nicht zu entnehmen.
Die Klage war mithin abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die nicht nachgelassenen Schriftsätze des Klägers vom 28.05.2018 und 28.05.2018 enthalten keinen neuen entscheidungserheblichen Tatsachenvortrag, so dass ein Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung nach § 156 ZPO nicht vorzunehmen war.
